Предприятия начисляют налог на имущество и земельный налог по кадастровой стоимости. Нередко она гораздо выше рыночной, что побуждает компании оспаривать кадастровую стоимость в суде или специальной комиссии. Расскажем, как изменится процедура в 2020 году в связи с новым законом и внесением изменений в Налоговый кодекс.
Оспаривание кадастровой стоимости: что это значит
Оспаривание кадастровой стоимости (далее - КСт) предполагает официальное изменение стоимости объекта по требованию заинтересованной стороны. Верховный Суд дал следующее определение:
Насколько востребованной является процедура оспаривания можно судить по статистике - по информации Росреестра за первое полугодие 2019 года в судах инициировано 10 727 дел о завышенной стоимости в отношении почти 18 389 объектов недвижимости.
С 1 января 2020 года заканчивается переходный период и с этой даты оспаривание кадастровой стоимости будет регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"(далее – Закон № 237-ФЗ).
Если раньше для повторной оценки могли привлекаться профессиональные оценщики, то с 2020 года оценщиками могут быть исключительно сотрудники специально создаваемых в регионах государственных бюджетных учреждений, руководствующиеся новыми методическими указаниями.
Ожидается, что единообразная методика, непрерывность актуализации сведений значительно снизит количество ошибок и, соответственно, количество обращений об оспаривании.
В каких случаях надо оспаривать кадастровую стоимость
Оспаривать КСт имеет смысл тогда, когда экономия на налогах окажется более значимой, чем затраты на процедуру снижения стоимости и судебные издержки.
Согласно Закону № 237-ФЗ, оспорить стоимость можно при допущении единой или системной технической или методологической ошибки (Рис. 1):
Рис. 1. Разновидность ошибок
Неточности и погрешности могут встречаться при определении целевого назначения земель, их категории, размещения, адреса. Встречаются неверные координаты границы в межевом плане.
Рассмотрим эти случаи на примерах.
Пример технической ошибки
Росреестр, рассмотрев заявление компании об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости №47-0-1-100/2019-5684 от 04.07.2019 г., выявил техническую ошибку: границы земельного участка с кадастровым номером 47:26:0123001:469 пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 47:26:0123001:1. Принято решение об устранении ошибки (№47/19-63529).
Пример неправильного определения категории земель
Компания «Пятый элемент», которая арендовала у муниципалитета надел под парковку, обратилась в суд за исправлением кадастровой ошибки (дело № 80-КГ17-3). Оценщики отнесли территорию парковки к категории земель «для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и оценили в 3 млн. руб.
Суд признал жалобу верной, в результате чего участок классифицировали как «землю для гаражей и автостоянок» - стоимость составила уже 740 600 руб.
Методологические ошибки
Такие ошибки приводят к увеличению КСт по сравнению с рыночной. АО "Ломоносовская центральная база технического имущества", оспорило кадастровую стоимость, увеличенную Росреестром в конце 2016 г. Снижение оценки с 301 до 152 млн руб. позволило компании избежать убытков.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости
Предприятия владеют разными типами коммерческой недвижимости: офисными зданиями, сооружениями, цехами, складами, гаражами, торговыми и производственными помещениями. КСт этой недвижимости учитывается при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций, поэтому так важно, чтобы она соответствовала реальной стоимости, то есть не была завышена.
Нередко при определении КСт недвижимость дорожает в несколько раз, соответственно налоги также увеличиваются. Такие случаи являются поводом к оспариванию кадастровой стоимости.
См., как рассчитать налог на имущество по КСт с помощью Excel
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, поэтому завышенная стоимость, которая выше рыночной более, чем на 30%, подлежит оспариванию.
Например, Радиозавод имени А.С.Попова (РЕЛЕРО) оспорил кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка на ул. Омской, снизив ее на 47%, после пересмотра стоимость составила 57,9 млн. руб. См. подробнее, как снизить кадастровую стоимость недвижимости для экономии налога на имущество и земельного налога
Как оспорить кадастровую стоимость
С 1 января 2020 года заработают поправки в НК в связи с вступлением в силу федерального закона 379-ФЗ от 28.11.2019 г. Для организаций установили закрытый перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество. До этого налогообложение не касалось той недвижимости, которую предприятие не учитывало в балансе в качестве объектов основных средств. Теперь эти объекты также будут облагать налогом.
Если кадастровая стоимость (КСт) определена с ошибками, цена объекта может оказаться выше рыночной и предприятию придется оплачивать налоги по завышенной КСт или оспаривать.
Следует отметить, что кадастровую оценку (КОц) провели еще не все регионы - есть такие, где пока не подготовлен проект отчета о кадастровой оценке. Если у предприятия возникли вопросы по стоимости своих объектов, они могут внести замечания в проект отчета на стадии его согласования.
Регионы, которые запланировали проведение КОц, будут проводить ее постепенно: по видам объектов недвижимости и категориям земель. Это длительная процедура и,вероятно, займет не один год.
Читайте также: Изменения по земельному налогу в 2020-2021 годах
Нужна ли оценка для оспаривания кадастровой стоимости
Перед оспариванием внимательно ознакомьтесь с копией отчета о государственной оценке из Росреестра. Анализ документа позволит понять, где допущена ошибка и почему кадастровая стоимость оказалась завышенной.
Чтобы доказать необоснованно завышенную стоимость объекта, желательно провести альтернативную оценку объекта и получить отчет на ту дату, когда была установлена КСт. До июня 2016 г. независимая оценка была обязательной. После внесения изменений в Федеральный Закон № 172-ФЗ альтернативная оценка служит дополнительным, но не обязательным, доказательством завышенной стоимости объекта в процессе оспаривания. При этом КСт должна отличаться более чем на 30% от рыночной - только тогда имеет смысл оспаривать оценку.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
До недавнего времени организации оспаривали КСт исключительно через комиссию при Росреестре. С 1 января 2017 года (ФЗ № 237-ФЗ) появилась возможность подать заявление сразу в суд, минуя этап рассмотрения в Комиссии.
Оспаривание через комиссию
В настоящее время ошибки, допущенные при первичном расчете кадастровой стоимости, корректируются в рамках обращения в кадастровую комиссию. Но правительство уже одобрило законопроект, согласно которому комиссии ликвидируют и досудебное оспаривание будут проводить специальные государственные бюджетные учреждения.
Однако пока комиссии действуют и пересмотреть размер стоимости можно по 2 (двум) основаниям:
Первое. Когда при определении стоимости использовали недостоверные сведения о предмете оценки. Например, данные о площади объекта или материале, из которого он выстроен.
Второе. Рыночная стоимость на момент установления кадастровой стоимости была ниже.
В случае положительного рассмотрения вопроса, Комиссия вынесет решение о проведении новой оценки или установлении рыночной цены на объект.
Если решение комиссии вас не устраивает, оспорьте его в суде, поскольку оно не является окончательным.
Оспаривание кадастровой стоимости через суд
По новому закону предприятие может сразу обратиться в суд.
Однако, если до обращения в суд вы обращались в Комиссию Росреестра и оспариваете ее решение, подайте административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии. Процедура рассмотрения таких дел регламентирована кодексом административного судопроизводства.
Подобные дела рассматривают Верховные суды республик, краевые и областные суды, суды городов федерального значения, автономных областей и округов.
Перечень документов для оспаривания кадастровой стоимости
Обращение в кадастровую комиссию должно содержать полную информацию, раскрывающую суть проблемы. Необходимыми являются следующие документы (Рис. 2).
Рис. 2. Список документов для оспаривания через кадастровую комиссию
По желанию компании можно сделать и приложить независимую оценку.
При обращении в суд компании необходимо подготовить следующий пакет документов (Рис. 3):
Рис. 3. Перечень документов для оспаривания через суд
Документы подают по месту нахождения земельного участка или объекта недвижимости, а не по месту регистрации компании. Для Комиссии нужно два экземпляра, для суда – три.
Подведем итог. Нередко кадастровая стоимость по результатам государственной оценки земельного участка или объектов недвижимости предприятия оказывается завышенной. Грамотная переоценка способна значительно снизить ежегодный налог, это один из путей оптимизации налоговых платежей и снижения налоговой нагрузки.