Андрей Фоменко: «Работаешь, работаешь, а потом умираешь – и ничего кроме материальных благ после тебя не остается»

На петербургском рынке владелец и президент холдинговой компании «Империя» Андрей Фоменко обрел славу закрытого и жесткого бизнесмена. Вокруг истории становления его «Империи», докризисную стоимость которой он оценивает в $1,1 млрд, ходят легенды. А сам он неохотно рассказывает, как начинал свой бизнес. Коммерческая деятельность заинтересовала его довольно рано – на первом курсе ФИНЭК (ныне Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов), куда он поступил в 1988 году. Тогда еще совсем молодой и неопытный Андрей Фоменко пытался открыть бильярдный клуб, что в то время считалось очень модным и престижным. Однако идею реализовать не удалось – не хватило денег на все согласования. Первый бизнес оказался «комом», но желание иметь собственное дело молодой предприниматель не оставлял. Собрав начальный капитал, об источниках которого он старается не распространяться, Андрей Фоменко самостоятельно занялся регистрацией предприятий. Небольшой регистрационный бизнес перерос в скупку акций банкротящихся организаций и предприятий, имеющих ликвидную недвижимость. Именно тогда, в лихие 90-е, покупая и перепродавая небольшие коммерческие помещения и земельные участки, он и оценил недвижимость как актив.

Что было дальше?
– Дальше был рынок ценных бумаг – я скупал и перепродавал ваучеры, акции, облигации. Ближе к концу 90-х годов меня заинтересовала недвижимость как источник постоянного дохода: я решил, что старые здания, приносящие одни убытки, после ремонта можно не перепродавать, а сдавать в аренду предприятиям, которые уже вышли на путь «цивилизованного» бизнеса.
Тогда и решили заняться преимущественно девелопментом?
– Да, это случилось сразу после кризиса 1998 года, когда стало понятно, что рынок ценных бумаг принципиально изменился – изменился состав участников, правила игры, уровень доходности. Кризис подкосил инвестиционные банки, из петербургских игроков практически никого не осталось. При этом усиливалась конкуренция со стороны выживших московских компаний. Этот бизнес был крайне рискованным и нервным, поэтому мы решили сосредоточиться на более стабильном и понятном.
Компания СИТИ, которая стала основой будущей «Империи», появилась в тот момент?
– Нет, сначала был уже озвученный мной кооператив «Фоменко», затем появилось предприятие АССА, которое работало на рынке ценных бумаг. Уже позднее появились СИТИ и «Империя». Последняя компания занималась финансированием сырьевых проектов, активно работая в регионах – в Архангельской, Иркутской областях, Татарстане, Башкирии. Поездили тогда с сотрудниками немало, страну посмотрели не по телевизору, а вживую. Но, как я уже сказал, кризис 1998 года остановил нашу инвестиционно-банковскую деятельность. И мы решили полностью переключить свое внимание на рынок коммерческой недвижимости Петербурга.

Банный девелопер. В 2001 году на 2-й Советской улице, на месте бывшей типографии, «Империя» открыла первый бизнес-центр «Сенатор», который положил начало будущей сети офисных центров с одноименным названием. С тех пор «Империя» так и развивалась – приобретала объекты в центре Петербурга, реконструировала их, превращая в офисные здания исключительно высочайшего класса (А, В+). Скупалось все – от разорившихся промышленных предприятий до отданных под приватизацию общественных бань. В здании последних – бывших «Сергиевских бань» на Чайковского, 1 -– «Империя» сидит до сих пор. Таким образом, за семь лет активного бизнеса, к началу кризиса в 2008 году, управляющая компания «Сенатор» холдинга «Империя» объединяла 12 действующих бизнес-центров общей площадью более 100 тыс. кв. м. Еще около 150 тыс. кв. м. коммерческих площадей находилось в стадии проектирования и строительства. В течение 2009 года компания ввела еще два новых бизнес-центра общей площадью 24 тыс. кв. м., а в завершающей стадии строительства находится сейчас объект площадью еще 26 тыс кв. м.
Впрочем, кризис не обошел стороной и крупнейшего игрока в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Так, если в начале 2008 года заполняемость офисов достигала 100%, то в 2009 году она сократилась до 60%, что не могло не сказаться на финансовом состоянии компании.

Насколько сильно кризис отразился на ваших финансовых показателях? Какая структура выручки была на момент вхождения компании в кризис и сейчас?
– Структура выручки почти не изменилась за кризисное время – 90% составляют доходы от аренды офисных площадей. И хотя сама выручка в 2009 году была меньше, чем в 2008 году – примерно на 25%, – рентабельность осталась прежней. Снижение выручки мы компенсировали снижением затрат путем их оптимизации, более четкого управления процессами, работы с поставщиками и подрядчиками. Например, нам удалось добиться пересмотра условий по многим договорам в сторону снижения расходов. В целом, в 2008 году показатель выручки группы компаний «Империя» составил 1,67 млрд руб., а в 2009 году – 1,31 млрд руб. Рентабельность EBITDA составляла 67% в 2008-м и 61% в 2009-м.
Как изменилась долговая нагрузка?
– В кризис компания вошла с минимальными долгами. На начало кризиса размер задолженности составлял $120,2 млн, на конец 2009 – $91,7 млн, сейчас – $89,9 млн.
Новое финансирование намерены привлекать?
– Хотя перед кризисом сделали существенные инвестиции в два новых бизнес-центра общей площадью 9988 кв. м. – на улице Жуковского и Малом Проспекте на общую сумму около $50 млн, – проблем с банковским финансированием почти не испытываем. Например, когда один из банков-кредиторов поднял ставки, мы просто закрыли кредитную линию и привлекли средства в другом банке на более выгодных условиях.
И какие ставки вас устраивают?
– От 6 до 11% годовых в долларах.
Неужели и в кризис банки предоставляют вам кредиты под такие проценты?
– А куда им деваться? Качественных заемщиков не так много. При этом сроки по всем кредитам у нас длинные: минимальный срок – 5 лет, максимальный (у западных банков) – 12 лет.

На торги. В феврале 2010 года «Финанс» оценил состояние Андрея Фоменко в $360 млн. Сам владелец «Империи» не раз заявлял о стоимости своего бизнеса до кризиса, на пике рынка, в $1,1 млрд. По его словам, ему не раз предлагали продать долю в бизнесе, как российские инвесторы, так и западные фонды. Однако предприниматель тактично отказывался, а с началом кризиса даже заявлял о желании приобрести на рынке готовые офисные объекты с высокой ликвидностью на сумму $150-200 млн.

Какова стоимость вашего бизнеса сейчас?
– «Финанс.» виднее, как оценивать мой капитал. На самом деле, $360 млн – это оценка стоимости только действующих бизнес-центров и стрит-ритейла, без учета того дохода, который они приносят – более $3 млн в месяц. Строящиеся, в той стадии, в которой они находятся, можно оценить еще в $120 млн. Земельный банк в 520 га, с разрешениями на строительство от промышленного до высотного – еще примерно $354 млн при текущем состоянии рынка. Таким образом, получается $829 млн активов. При этом до кризиса их стоимость оценивалась $1,1 млрд.
Вам поступают предложения о продаже бизнеса или доли в нем?
– Полностью бизнес мне еще никто не предлагал купить. Желающих стать партнерами – достаточно, есть возможность выбрать лучшее предложение. Как раз сейчас мы готовим к продаже долю в бизнесе путем private placement.
Сколько хотите продать?
– Примерно 20% группы компаний «Империя». Сейчас рынок изобилует привлекательными офисными объектами, для приобретения которых у нас не хватает средств. Поэтому я готов поделиться бизнесом с инвесторами.
До кризиса такие планы были?
– Да, мы хотели провести IPO, думали о мезонинном финансировании. Но с началом кризиса все приостановили.
Почему сейчас решили привлекать средства для развития через частное размещение? У девелоперов вроде как снова стал появляться интерес к IPO?
– Первичное публичное размещение мы тоже планируем, но через год. А private placement выгоднее все-таки с точки зрения сроков – 20-процентную долю мы намерены продать до конца этого года.
Сколько можете продать в ходе IPO?
– Не более 29%, чтобы сохранить за собой контрольный пакет.
Структуру компании приходится сильно менять в рамках подготовки к продаже части бизнеса?
– Нет, она вполне логичная и прозрачная. Головной структурой является компания «Империя», которая принадлежит мне на 100%. «Империя» на 100% владеет управляющей компанией «Сенатор» (контролирует одноименную сеть бизнес-центров). Мы только начали работу с консультантами над подготовкой к private placement и IPO, поэтому пока не ясно, будем ли и как именно корректировать структуру.
Вы привлекаете сторонние инвестиции с целью покупки новых объектов. Какие у вас критерии выбора объектов для покупки?
– Один из основных критериев – местоположение. Интересуют офисные центры исключительно в историческом центре Петербурге, поскольку такие объекты имеют очень высокую загрузку. К примеру, бизнес-центры на окраинах по-прежнему стоят полупустые. И, думаю, что они могут оставаться в таком состоянии еще года три-четыре.
Что касается стоимости, то здесь четких критериев нет, поскольку рассматриваем каждый объект в индивидуальном порядке в зависимости от местоположения, концепции, финансового потока. «Вилка» – от $1-3 тыс. за квадратный метр.
Насколько сильно упали ставки в начале кризиса по отношению к докризисному периоду? И за последнее время наблюдалось плавное восстановление размеров ставок на коммерческие площади?
– Минимальное падение ставок в офисах с хорошей локацией и арендной заполняемостью составило 10%. В худших случаях ставки упали в четыре раза. За последние полгода рынок потихоньку ожил и наблюдается небольшое восстановление ставок. Хотя сложно сказать – то ли рынок ожил, то ли мы так хорошо работаем.
Когда рынок вернется к докризисному уровню?
– А почему он должен возвращаться к тому уровню? У нас и сейчас ставки выше, чем в Берлине.
Ну, вы с Берлином не сравнивайте. Все-таки там стоимость недвижимости намного ниже по сравнению со всей Европой.
– Будут ставки расти – хорошо. Не будут – тоже неплохо. Просто тогда новых проектов у конкурентов будет меньше.
А сейчас много новых проектов в городе?
– В основном это те проекты, которые из-за кризиса девелоперы не успели завершить. Мы сами достраиваем бизнес-центр площадью более 26 тыс. кв. м. на Васильевском острове. Но те объекты, что мы ввели в эксплуатацию во время кризиса – два бизнес-центра – у нас почти заполнены. Офисный комплекс на Петроградке заполнен более чем на 80%. У объекта на Васильевском острове ситуация сходная – он заполнен уже на 60%. Мы привлекаем арендаторов за счет качественного сервиса и расширенного пакета услуг. Так как опыт управления объектами коммерческой недвижимости у нас не просто богатый, но и успешный, мы решили развивать новое направление бизнеса – управления офисными объектами. По этому поводу сейчас ведем переговоры с собственниками нескольких бизнес-центров. Для нас это – перспектива роста, для собственников объектов – снижение затрат и увеличение выручки.
А конкуренции не боитесь? Мне казалось, что рынок давно поделен.
– Кем? В офисной недвижимости настоящих, классических вариантов управления, когда собственник и управляющая компания (УК) принадлежат разным структурам, в городе очень мало. Как правило, УК управляет либо своими, либо государственными объектами. В торговой недвижимости такие примеры есть, и их немало, а вот в офисной фактически нет. Мы не боимся конкуренции, поскольку на петербургском рынке есть, куда развиваться. Например, московский рынок действительно поделен между серьезными компаниями по внешнему управлению.
Можете оценить местный рынок?
– По нашим оценкам, это около 3 млн кв. метров офисных площадей (класса А, В и С. – «Ф.»).
По вашему мнению, сейчас собственники будут готовы отдать управление офисными объектами на аутсорсинг? Все-таки в кризис многие старались оптимизировать издержки, самостоятельно управляя своими объектами.
– Для большинства девелоперов управление офисными объектами не является основным бизнесом. Им тяжело оптимизировать свои издержки, самостоятельно управляя своими объектами – не будучи профессионалом, не имея структуры. И если мы предложим меньшие расходы и большую прибыль – кто откажется? Например, ранее они получали 1 тыс. рублей с квадратного метра, а мы будем зарабатывать 1,5 тыс. рублей, из которых собственник будет выплачивать нам наш процент. Если будем качественно работать, снижать затраты, оказывать качественный сервис клиентам, быстро заполнять объект арендаторами – почему нет?
В регионы планируете выйти?
– Планируем выход в города-миллионники, но в качестве управляющей компании. Хотим, чтобы в каждом городе был бизнес-центр «Сенатор» с определенным качеством услуг, стандартами по отделке, сервису и т.д. Московский рынок нас не интересует. Вряд ли я смогу привнести туда что-то новое – там своих игроков достаточно.
Другие сегменты рынка недвижимости рассматриваете? Вроде бы жильем планировали заняться?
– Да, планируем. До кризиса инвестиции в строительство новых проектов мы аккумулировали за счет продажи земельных участков, но в сейчас этот рынок существенно сжался. Мы вынуждены сами заняться девелопментом своих земель во Всеволожском районе (около 200 га): заказали проекты нескольких коттеджных поселков, строим дороги, подъезды, коммуникации. Рынок загородного жилья имеет вполне реальную перспективу.
Но ведь загородная недвижимость больше остальных сегментов пострадала от кризиса и до сих пор находится в плачевном состоянии.
– Пока мы занимается инженерной подготовкой, что займет как минимум год. Все проекты долгосрочные, поэтому мы не рассчитываем на быструю окупаемость.

Бизнес на долголетии. Не так давно «Империя» решила диверсифицировать бизнес и заняться абсолютно не профильным для себя направлением – инвестициями в науку. Идея зарабатывать на науке появилась еще в 1995 году, однако, буквально 3-4 года назад компания основала фонд «Вечная молодость», основная которого – объединение ученых и инвесторов для развития технологий, способствующих продлению жизни. По словам Андрея Фоменко, с одной стороны, фонд ищет перспективные проекты в области медицины, биотехнологий, нанотехнологий. С другой стороны, – потенциальных инвесторов, которым предоставляет оценку экономической эффективности и бизнес-планирование по предложенным проектам. Президент «Империи» вкладывает в свое второе детище не меньше сил, чем в основной бизнес, заверяя, что вскоре фонд будет работать не только на местном, но и на международном рынках.

Что сейчас представляет собой фонд Вечная «молодость»?
– На сегодня фонд сформировал портфель из десяти перспективных проектов готовых к реализации, кроме того – в нашей базе около 60 биотехнологических проектов, которые уже прошли научную и финансовую экспертизу. Мировая наука сейчас активно развивается: появляются новые биотехнологические разработки, активно применяющиеся на практике и напрямую влияющие на продолжительность жизни человека. Однако в России почти нет финансирования подобных научных проектов со стороны частных инвесторов, таких, как в других странах – вспомните пример с адронным коллайдером, который финансировали и государства, и бизнесмены. Мне хочется сделать то же самое, только в плане продления жизни, поскольку это основное для человека. Но, к сожалению, большинство бизнесменов не представляют, что происходит в конкретных научных областях. При этом, как правило, они большие скептики и ко всему относятся критично. Но ведь так скучно жить! Работаешь, работаешь, работаешь, а потом умираешь – и ничего кроме материальных благ после тебя не остается.
Но смерть рано или поздно всех настигнет.
– А мы ее отсрочим сначала на 10 лет, потом еще на 20. За последние время продолжительность жизни человека значительно выросла благодаря научным и медицинским открытиям. Дадим человеку выбор: хочет умирать – пожалуйста, не хочет – пусть приходит к нам, заплатит определенную сумму и продлит свою жизнь. Ведь ждать, пока что-то государство придумает в этом направлении – бесполезно.
То есть, поддержки со стороны государства нет?
– Нет, у нас венчурный проект. И это идея создания проекта не столько денежного, сколько полезного для человечества, ведь на пути к активному долголетию решаются множество задач, например, по борьбе с определенными болезнями.
Своего рода меценатство?
– Нет, это будет хорошо отлаженный бизнес – коммерческая организация, которая станет искать проекты, финансировать их, извлекая прибыль, выступать соинвестором в других фондах в этой сфере. Мы стремимся сделать его международным проектом, поскольку в одиночку глобальные задачи решать очень тяжело.
Во сколько оцениваете этот проект сейчас?
–  Объем инвестиций в венчурный фонд «Вечная молодость» составляет $10 млн. При этом мы ведем переговоры о соинвестировании в другие проекты. Например, недавно обсуждали возможность участия в конкурсе «Роснано» по созданию в Петербурге нанотехнологического центра стоимостью 1,7 млрд. рублей, в который мы готовы вложить $20 млн. У нас строится новый бизнес-центр на 18-линии Васильевского острова, который мы готовы предоставить на специальных условиях инновационным компаниям. Окупаемость всего проекта хоть и длительная, но все же есть – мы хотим сформировать на своей территории высокотехнологичный кластер, куда будут стремиться все новые и новые участники, тем самым повышая его ценность.