text
Открыть свежий номер журнала>> / Подписка за 22 308 13 990 руб! >> ✆ 8 (800) 550-07-98
Журнал

Когда оправдано сдать в аренду пустующие помещения

Необходимость выяснить, как компании эффективнее распорядиться ее пустующими помещениями (продать или сдать в аренду), может возникнуть, если они частично задействованы в основной деятельности или вообще не используются. К примеру, освободились несколько кабинетов или цехов после закрытия одного из направлений деятельности.

Сравнивать только прогнозные доходы спустя определенный период времени (например, через год) не всегда правильно. Поскольку привлекательная по итогам расчета продажа пустующего помещения может оказаться невозможной (если это помещение находится в аренде или в составе залогового имущества) или неоправданной (к примеру, из-за отсутствия спроса на покупку, необходимости в переоборудовании, капитальном ремонте и др.).

Поэтому лучше ориентироваться не только на критерий текущей доходности, но и на множество других условий, не позволяющих компании немедленно реализовать пустующие помещения.

Иными словами, чтобы определить, оправдано ли сдать такой актив в аренду, необходимо:

При каких условиях неиспользуемые помещения стоит передать в аренду

Решая судьбу пустующего помещения – сдать в аренду или продать, предстоит учесть:

Обременения. Если помещения входят в состав арендуемого имущества (например, государства) или находятся в залоге, речи об их продаже быть не может. Зато вопрос об аренде (или субаренде в случае с госимуществом) этого объекта недвижимости актуален.

Расположение. Если помещение представляет собой отдельно стоящее здание или часть здания с отдельным выходом, то при отсутствии каких-либо законодательных ограничений и при наличии полного пакета правоподтверждающих и технических документов его можно продать.

Если же неиспользуемое помещение находится внутри другого здания и не имеет отдельного выхода, продавцу будет сложнее организовать сделку купли-продажи.

Также может быть невыгодно продавать здание, находящееся на территории большого имущественного комплекса. Особенно если компания в будущем планирует использовать ныне пустующее помещение, например, для расширения или запуска нового производства. Новым собственникам придется мириться с ограничениями по использованию приобретенного помещения. Например, с неудобным режимом работы всего здания. Или с тем, что из-за того, что другие собственники зданий не оплатили вовремя электроэнергию, свет отключили во всем здании.

Спрос. Оценить потенциальный спрос на пустующие помещения среди покупателей и арендодателей можно, изучив предложения на рынке недвижимости.

Стоит опросить контрагентов компании или дать объявление о продаже (аренде) на специализированных сайтах. Причем указав цену за квадратный метр, приближенную к той (а лучше чуть ниже), что предлагают собственники аналогичных объектов (расположенных в том же районе с похожим предназначением). Так в течение месяца после выхода объявления станет понятно, каким спросом пользуются эти помещения. Если цену указать выше средней по рынку, то звонков от потенциальных клиентов можно и не дождаться.

Средний период экспозиции объекта недвижимости (от момента публикации объявления о продаже до проведения сделки) – около полугода

Предназначение. Необходимо оценить универсальность помещения – для чего оно может быть задействовано: для производства, торговли или услуг.

Менее универсальные помещения всегда проще сдать в аренду, чем продать. Например, неиспользуемый производственный цех или оборудованную мастерскую на территории завода вряд ли приобретут для офиса туристической компании (с постоянным потоком клиентов). Проще найти желающих арендовать его на время как складское или производственное помещение (нет большого трафика клиентов).

Предпродажная подготовка. Если неиспользуемые помещения требуют серьезного ремонта, переоборудования, подготовки технических документов (например, кадастрового и технического паспортов), то понадобится время и средства на это. А если речь заходит о длительной предпродажной подготовке, лучше сразу рассмотреть среднесрочную аренду. При этом в качестве арендной платы можно установить стоимость улучшений (ремонт, переоборудование) помещения (подробнее об этом см. Как рассчитать арендную плату за сданные в аренду активы).

Эксплуатационные расходы. Если затраты на содержание неиспользуемого помещения ниже среднерыночной ставки арендной платы за квадратный метр аналогичных объектов недвижимости, то его стоит сдавать в аренду. Если же они равны этой ставке, можно также рассмотреть вариант аренды, но в качестве арендной платы установить сумму эксплуатационных расходов. Так компания сможет сэкономить на общих расходах, пусть и дополнительно не заработает на неиспользуемом помещении.

Если же среднерыночная ставка арендной платы выше суммы ежемесячных эксплуатационных расходов на обслуживание неиспользуемого помещения, нужно рассмотреть способ их сократить или продать этот объект недвижимости.

Период. Необходимо уточнить срок, на который компания может позволить себе сдать помещения в аренду. Например, период, в котором не планируется использовать этот актив в основной деятельности. Если он короткий (в пределах трех лет), сумма арендных платежей вряд ли не превысит цену его реализации. Если же длинный (от пяти лет), то выбрать между продажей и арендой поможет расчетная модель (подробнее об этом см. Как сравнить доходы от продажи пустующего помещения и его сдачи в аренду).

Как сравнить доходы от продажи пустующего помещения и его сдачи в аренду

Чтобы выбрать оптимальный способ распорядиться пустующими помещениями (продать или сдать в аренду), понадобится с помощью расчетной модели сопоставить дисконтированные доходы за один и тот же период прогноза.

Важно, чтобы этот период был не меньше пяти лет. Поскольку и без расчетов очевидно, что за более короткий срок, например, за год или два, компания не сможет за счет арендных платежей накопить сумму, которую она смогла бы получить сразу при продаже этого помещения.

Для использования этой расчетной модели предстоит уточнить среднюю рыночную стоимость квадратного метра аналогичных объектов недвижимости и рассчитать общую цену реализации. Затем вычислить сумму расходов, связанных с реализацией (например, стоимость услуг риелтора – порядка 3% от стоимости сделки), налоги (НДС и налог на прибыль), уточнить период экспозиции (можно взять максимальный – один год). Кроме этого, нужно учесть условия договора аренды (размер арендных платежей, порядок и размер перечисления эксплуатационных платежей, сумму амортизации, налог на прибыль и на имущество и др.).

На основании этих данных необходимо определить дисконтированные денежные потоки с учетом выбранного периода и рассчитанной ставки дисконтирования для каждого из способов. Способ, чей дисконтированный денежный поток окажется выше, выгоднее для компании.

Елена Сережкина , генеральный директор ООО «Замок-сервис плюс»

У компании есть пустующие помещения площадью 250 кв. м. Специалистам финансовой службы нужно сопоставить два варианта действий: продажа и передача в аренду.

Первым делом они оценили все текущие условия (отсутствие обременений, удобное местонахождение, отдельный вход, высокий спрос как на покупку, так и на аренду) и пришли к выводу, что нет никаких препятствий и для реализации, и для передачи актива в аренду на длительный срок.

Далее они собрали исходные данные для расчетной модели:

Данные внесли в таблицу 1 и рассчитали текущую стоимость продажи пустующих помещений, которая составила 26 458 тыс. руб.


п/п
Показатели Период, год
1 2 3 4 5 6
1 Доходы            
2 Доход от продажи помещений с НДС
(250 кв. м × 202,5 тыс. руб./кв. м)
  50 625        
3 Доход от продажи помещений без НДС
(стр. 2 : 1,18)
  42 860        
4 Операционные затраты            
5 Затраты по сопровождению сделки (услуги риелтора, государственная регистрация и прочее)   1519        
6 Итого затраты   1519        
7 Налог на прибыль
((стр. 3 – стр. 6) × 20%)
  8268        
8 Денежный поток
(стр. 3 – стр. 6 – стр. 7)
33 073
9 Накопленный денежный поток 33 073 33 073 33 073 33 073 33 073
10 Дисконтированный денежный поток 0 26 458 0 0 0 0
11 Накопленный дисконтированный денежный поток 26 458 26 458 26 458 26 458 26 458

Затем заполнили таблицу 2 и определили текущую стоимость передачи в аренду пустующих помещений, которая составила 26 476 тыс. руб.


п/п
Показатели Период, год
1 2 3 4 5 6
1 Доходы            
2 Доход от сдачи помещений в аренду с НДС
(250 кв. м × 4 тыс. руб./кв. м)
12 000 12 588 13 255 13 958 14 670 15 418
3 Доход от сдачи помещений в аренду без НДС
(стр. 2 : 1,18)
10 169 10 668 11 233 11 829 12 432 13 066
4 Операционные затраты            
5 Коммунальные расходы 3000 3000 3000 3000 3000 3000
6 Услуги охраны 860 860 860 860 860 860
7 Вывоз и утилизация отходов 780 780 780 780 780 780
8 Налог на имущество 440 440 440 440 440 440
9 Итого операционные расходы 5080 5080 5080 5080 5080 5080
10 Капитальные затраты            
11 Амортизация
(ежемесячная сумма (950 тыс. руб.) × количество месяцев)
11 400 11 400 11 400 11 400 11 400 11 400
12 Налог на прибыль
((стр. 3 – стр. 9 – стр. 11) × 20%)
-1262 -1162 -1049 -930 -810 -683
13 Денежный поток 6352 6750 7203 7679 8161 8669
14 Накопленный денежный поток 6352 13 102 20 304 27 983 36 145 44 813
15 Дисконтированный денежный поток 6352 5400 4610 3932 3343 2841
16 Накопленный дисконтированный денежный поток 6352 11 752 16 361 20 293 23 636 26 476
Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.