text
Журнал

Как учитывать выручку и себестоимость в девелопменте жилой недвижимости

Если финансовому директору девелоперской компании предстоит разработать правила управленческого учета выручки и себестоимости, в зависимости от пожеланий собственников к содержанию управленческой отчетности нужно определиться, признавать ли выручку сразу после заключения договоров с покупателями или только после того, как им переданы готовые объекты, а также как учитывать затраты. Установленные правила необходимо закрепить в управленческой учетной политике.

Девелопмент характеризуется:

Этим обусловлены особенности управленческого учета выручки и себестоимости в девелопменте.

Заключая договор о продаже недвижимости на стадии строительства, застройщик не может передать покупателю сам объект, а также контроль, выгоды, риски, связанные с его владением (что является обязательным условием признания выручки). Так, возникает вопрос, когда отражать выручку в управленческом учете.

Кроме того, заключая договор продажи будущего объекта, девелопер, находясь на стадии строительства, не может точно оценить его полную себестоимость.

Как вести управленческий учет выручки в девелопменте

Чтобы у акционеров и топ-менеджеров компании была возможность оперативно контролировать ее деятельность, выручку и соответствующие ей затраты в управленческом учете лучше отражать с определенной периодичностью. Например, ежемесячно признавать выручку по договорам долевого участия, заключенным за этот месяц, несмотря на то что сам объект пока передать нельзя (подробнее об этом подходе см.  Как учитывать доходы и расходы по договорам подряда).

Если в управленческий учет компании заложить правила РСБУ, согласно которым выручку учитывают по мере подписания актов приема-передачи построенных объектов, то вряд ли удастся объективно оценивать эффективность работы предприятия на различных этапах реализации проекта.

Как вести управленческий учет себестоимости в девелопменте

Продажи еще не возведенных объектов в большинстве случаев начинаются сразу после получения разрешения на строительство, то есть когда еще нельзя оценить их себестоимость. На этом этапе есть только финансовая модель проекта с бюджетом расходов, поэтому можно лишь посчитать планируемую удельную себестоимость квадратного метра строящегося объекта. В процессе реализации проекта его параметры (объем работ по созданию сетей, инфраструктуры, благоустройству, используемые материалы, дизайн и т. д.) уточняются. Это может быть связано, к примеру, как с изменением цен на ресурсы, так и с рекомендациями маркетологов, риелторов (предположим, решили заменить ранее предусмотренные бюджетом дорогостоящие ландшафтные работы на более дешевый посев газона и высадку кустарников и т. д.). В результате пересматривается план затрат и, соответственно, меняется плановая удельная себестоимость.

Корректировки должны отражаться в учете (без изменения закрытых отчетных периодов). Кроме того, к управленческому учету себестоимости есть следующие требования. Необходимо, чтобы расходы правильно соотносились с доходами, а результаты деятельности отражались равномерно (не после подписания актов, а по мере заключения договоров долевого участия).

В части учета себестоимости можно применять несколько вариантов учетной политики. У каждого из них есть свои плюсы и минусы, и в зависимости от специфики компании, проектов, целей подготовки управленческой отчетности можно выбрать подходящую именно конкретному предприятию методологию. Возможны следующие подходы.

Вариант 1. При пересмотре бюджета расходов в отчетном периоде распределять корректировку на все непроданные объекты.

Если использовать этот вариант, в случае увеличения или уменьшения расходов в процессе реализации проекта (по сравнению с первоначальным планом) изменение бюджета будет влиять на финансовый результат компании постепенно. Это применимо в случаях, когда изначально есть уверенность в том, что бюджет проекта сильно не изменится (например, если речь идет о выполнении типового для компании и отработанного на практике проекта). Иначе существует риск того, что все увеличение расходов (а обычно именно затраты растут по сравнению с планом) распределится по периодам и не будет явно заметно в первые годы реализации проекта, но значительно ухудшит итоговый финансовый результат при его завершении.

К примеру, если нужно проверить дочернюю компанию, стоит иметь в виду, что использование ею такого подхода позволит ее топ-менеджерам некоторое время скрывать информацию о росте себестоимости проекта.

Вариант 2. Корректировку бюджета расходов за отчетный период признавать прибылью (в случае экономии) или убытком (если есть перерасход) этого периода, а себестоимость всегда списывать по нормативной (первоначально определенной при запуске проекта) величине. Этот способ основан на принципе МСФО – если в конкретный момент получен убыток или экономия, это должно влиять на финансовый результат того периода, когда приняли соответствующее управленческое решение.

При таком подходе нужно сразу отразить в учете весь выявленный перерасход либо возможности экономии, связанные с пересмотром бюджета проекта.

Вариант 3. Затраты отчетного периода учитывать в соответствии с подходом МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство», согласно которому их можно оценить, используя процент выполнения (подробнее об этой методике см.  Как учитывать доходы и расходы по договорам подряда). В данном случае процент выполнения определяется как отношение цены заключенных за рассматриваемый период договоров долевого участия к общей сумме ожидаемых доходов. В управленческой учетной политике можно также предусмотреть (применяя положения того же стандарта), что компания будет признавать финансовый результат по проекту только по достижении минимального уровня продаж, а до этого выручку периода считать равной фактически понесенным затратам.

При использовании этого варианта учет себестоимости привязан к исполнению плана доходной части, поэтому важна точность оценок будущих поступлений. Этот подход предполагает одинаковую рентабельность продаж в разные отчетные периоды. На практике такое случается нечасто: самые низкие цены бывают на стадии котлована, а далее постепенно растут. Кроме того, эта методология более трудоемкая, чем другие. Тем не менее она применима, если не планируется существенное изменение цен.

Вариант 4. Корректировку бюджета расходов за отчетный период признавать дополнительной себестоимостью (экономией) и, соответственно, убытком (прибылью) отчетного периода в части уже проданных с даты начала проекта объектов. Каждый отчетный период закрывается по текущей удельной себестоимости, учитывающей все изменения в бюджете расходов проекта, которые произошли за отчетный период. Кроме того, эта же удельная себестоимость дополнительно распространяется на все ранее проданные объекты. Используется тот же принцип, что и при создании исправительных проводок. К примеру, стало известно о том, что произошла какая-то операция, касающаяся предыдущих периодов (в данном случае поменялась удельная себестоимость, с применением которой был посчитан финансовый результат за прошедший период), и исправительной проводкой эта ошибка устраняется. В итоге, если считать накопительный финансовый результат проекта по всем прошедшим периодам, он будет определен по единой (последней) актуальной удельной себестоимости.

Этот вариант не предполагает корректировку отчетности прошлых периодов. Пересчет финансовых результатов за предыдущие годы выполняется на текущую дату (отдельной строкой). Акционеры и топ-менеджеры могут оценить, как изменение себестоимости в последнем отчетном периоде повлияло на себестоимость всех проданных с начала реализации проекта площадей.

Данный способ в отличие от предыдущего позволяет учитывать разную рентабельность продаж. На каждый момент времени у компании накопительным итогом сформирован финансовый результат проекта на основе последней (актуальной) версии бюджета расходов. Это наиболее объективный и информативный подход для целей контроля и управления проектом.

Сравнение финансовых результатов девелоперского проекта при использовании различных способов учета себестоимости представлено на рисунке. В данном случае для оценки эффективности работы компании используется показатель EBIT, не учитывающий проценты по кредитам и налоги.

Евгений Ларин , финансовый директор Metra Group

Компания реализует проект строительства нескольких многоквартирных домов в течение пяти лет – с 2014 по 2018 год. Фактические показатели инвестиционного проекта представлены в таблице 1. Выручка за каждый отчетный период определяется как произведение стоимости метра в продаже (см. стр. 12 таблицы 1) и количества проданных квадратных метров (см. стр. 8 таблицы 1). Управленческие расходы на реализацию проекта условно равны 7 процентам от себестоимости, а риелторское вознаграждение составляет 4 процента от выручки.

Нужно сравнить финансовые результаты за каждый год при использовании различных способов управленческого учета выручки. Для упрощения задачи в расчет не включаются проценты по кредиту и налоги, то есть считается только EBIT проекта.

№ п/п Показатели 2014 2015 2016 2017 2018
1 Нормативная себестоимость общая, руб. 1 110 000 000 1 110 000 000 1 156 250 000 1 156 250 000 1 156 250 000
2 Изменения себестоимости в отчетном периоде по сравнению с предыдущим периодом, руб., в т. ч.: 20 000 000 200 000 000 25 000 000 -10 000 000 5 000 000
3 – по причине роста площади (стр. 6 × стр. 9) 46 250 000
4 – по причине удорожания (удешевления) проекта 20 000 000 200 000 000 -21 250 000 -10 000 000 5 000 000
5 Общая себестоимость на конец отчетного периода, руб. (стр. 1 + стр. 2) 1 130 000 000 1 330 000 000 1 355 000 000 1 345 000 000 1 350 000 000
6 Удельная нормативная себестоимость, руб. 46 250 46 250 46 250 46 250 46 250
7 Площадь на начало периода, кв. м 24 000 19 400 14 900 11 500 5500
8 Проданная за период площадь, кв. м 4600 4500 4400 6000 5500
9 Прирост площади, кв. м 0 0 1000 0 0
10 Оставшаяся на конец отчетного периода площадь, кв. м 19 400 14 900 11 500 5500 0
11 Площадь продаваемая, кв. м 24 000 24 000 25 000 25 000 25 000
12 Стоимость 1 кв. м в продаже, руб. 55 000 60 000 65 000 70 000 75 000
13 Выручка отчетного периода, руб. (стр. 8 × стр. 12) 253 000 000 270 000 000 286 000 000 420 000 000 412 500 000

Расчет выручки, риелторского вознаграждения, управленческих расходов прост и вытекает из условий примера. Сложности возникают при определении себестоимости.

Если использовать вариант 1 учетной политики при подготовке отчетности за каждый год, себестоимость проданных в течение него объектов определяется как произведение удельной себестоимости квадратного метра (стр. 4 таблицы 2) и количества квадратных метров, реализованных в этом отчетном периоде (стр. 7 таблицы 2).

Чтобы определить удельную себестоимость квадратного метра, нужно поделить остаток не списанной ранее себестоимости исходя из актуального на дату расчетов общего бюджета расходов проекта (стр. 2 таблицы 2) без учета стоимости проданных в предыдущих периодах площадей (произведение показателей стр. 7 и стр. 4 таблицы 2) на остаток не проданных на начало периода площадей (стр. 5 таблицы 2), увеличенный на прирост площади за период (стр. 6 таблицы 2). Так, например, в 2014 году удельная себестоимость составила 47 083 руб. (1 130 000 000 руб. : 24 000 руб.), в 2015 году – 57 393 руб. ((1 330 000 000 руб. – 4600 кв. м × 47 083 руб.) : 19 400 руб.), в 2016 году – 55 355 руб. ((1 355 000 000 руб. – 4600 кв. м × 47 083 руб. – 4500 кв. м × 57 393 руб.) : (14 900 кв. м + 1000 кв. м)) и т. д.

№ п/п Показатели 2014 2015 2016 2017 2018 Итого
1 Выручка*, руб. 253 000 000 270 000 000 286 000 000 420 000 000 412 500 000 1 641 500 000
2 Общая себестоимость на конец отчетного периода*, руб. 1 130 000 000 1 330 000 000 1 355 000 000 1 345 000 000 1 350 000 000
3 Себестоимость за период, руб. (стр. 4 × стр. 7) 216 583 333 258 266 753 243 563 498 326 914 652 304 671 764 1 350 000 000
4 Удельная скорректированная себестоимость**, руб. 47 083 57 393 55 355 54 486 55 395
5 Площадь на начало периода*, кв. м 24 000 19 400 14 900 11 500 5500
6 Прирост площади*, кв. м 0 0 1000 0 0 1000
7 Проданная за период площадь*, кв. м 4600 4500 4400 6000 5500 25 000
8 Риелторское вознаграждение, руб. (стр. 1 × 4%) 10 120 000 10 800 000 11 440 000 16 800 000 16 500 000 65 660 000
9 Управленческие расходы**, руб. (стр. 3 × 7%) 15 160 833 18 078 673 17 049 445 22 884 026 21 327 023 94 500 000
10 EBIT, руб. (стр. 1 – стр. 3 – стр. 8 – стр. 9) 11 135 833 -17 145 425 13 947 057 53 401 323 70 001 212 131 340 000

* Данные таблицы 1. Показатели инвестиционного проекта.

** Значения округлены до целых.

При использовании варианта 2 учетной политики списание себестоимости разделено на две части:

№ п/п Показатели 2014 2015 2016 2017 2018 Итого
1 Выручка*, руб. 253 000 000 270 000 000 286 000 000 420 000 000 412 500 000 1 641 500 000
2 Удельная нормативная себестоимость*, руб. 46 250 46 250 46 250 46 250 46 250
3 Проданная за период площадь*, кв. м 4600 4500 4400 6000 5500 25 000
4 Нормативная себестоимость за период, руб. (стр. 2 × стр. 3) 212 750 000 208 125 000 203 500 000 277 500 000 254 375 000 1 156 250 000
5 Риелторское вознаграждение, руб. (стр. 1 × 4%) 10 120 000 10 800 000 11 440 000 16 800 000 16 500 000 65 660 000
6 Управленческие расходы, руб. ((стр. 4 + стр. 7) × 7%) 16 292 500 28 568 750 12 757 500 18 725 000 18 156 250 94 500 000
7 Прочие прибыли (+), убытки (-) от переоценки нормативной себестоимости отчетного периода*, руб. -20 000 000 -200 000 000 21 250 000 10 000 000 -5 000 000 -193 750 000
8 EBIT, руб. (стр. 1 – стр. 4 – стр. 5 – стр. 6 + стр. 7) -6 162 500 -177 493 750 79 552 500 116 975 000 118 468 750 131 340 000
* Данные таблицы 1. Показатели инвестиционного проекта.

Если использовать учетную политику по варианту 3 (см. таблицу 4. Показатели проекта при использовании третьего варианта учета себестоимости), перед подготовкой отчетности каждого периода необходимо провести экспертную оценку общих ожидаемых доходов, то есть суммы заключаемых за весь период реализации проекта договоров долевого участия (до госкомиссии) и договоров купли-продажи (после госкомиссии). Этот показатель стоит рассчитывать совместно с маркетологами и риелторами, приняв во внимание все факторы, которые влияют на установление цен на конкретном объекте (этаж, тип квартиры, близость к остановкам общественного транспорта, объектам инфраструктуры и др.). Оценки могут меняться под воздействием различных обстоятельств: изменения темпа продаж, ситуации на рынке в каждом отчетном периоде, планов инвестора проекта по выходу из него и т. д.

Далее в соответствии с подходом, описанным в МСФО 11 «Договоры на строительство», рассчитывают процент выполнения (стр. 5 таблицы 4). Затем на его основе формируют себестоимость накопительным итогом с начала реализации проекта (стр. 6 таблицы 4). Себестоимость отчетного периода (стр. 7 таблицы 4) определяют как разницу между себестоимостью накопительным итогом и уже учтенной в предыдущих отчетных периодах себестоимостью. Так, в 2014 году она равна 182 444 161 руб., в 2015 году – 259 761 815 руб. (442 205 976 руб. – 182 444 161 руб.), в 2016 году – 224 985 138 руб. (667 191 114 руб. – 442 205 976 руб.) и т. д.

№  п/п Показатели 2014 2015 2016 2017 2018 Итого
1 Общие ожидаемые доходы, руб. 1 567 000 000 1 573 000 000 1 643 000 000 1 641 500 000 1 641 500 000
2 Общая себестоимость на конец отчетного периода*, руб. 1 130 000 000 1 330 000 000 1 355 000 000 1 345 000 000 1 350 000 000
3 Выручка отчетного периода*, руб. 253 000 000 270 000 000 286 000 000 420 000 000 412 500 000 1 641 500 000
4 Выручка накопительным итогом, руб. 253 000 000 523 000 000 809 000 000 1 229 000 000 1 641 500 000
5 Процент выполнения накопительным итогом**, % (стр. 4: стр. 1) 16,15 33,25 49,24 74,87 100,00 100,00 
6 Себестоимость накопительным итогом, руб. (стр. 2 × стр. 5) 182 444 161 442 205 976 667 191 114 1 007 008 833 1 350 000 000  –
7 Себестоимость отчетного периода, руб. 182 444 161 259 761 815 224 985 138 339 817 720 342 991 167 1 350 000 000
8 Риелторское вознаграждение, руб. (стр. 3 × 4%) 10 120 000 10 800 000 11 440 000 16 800 000 16 500 000 65 660 000
9 Управленческие расходы, руб. (стр. 7 × 7%) 12 771 091 18 183 327 15 748 960 23 787 240 24 009 382 94 500 000
10 EBIT, руб. (стр. 3 – стр. 7 – стр. 8 – стр. 9) 47 664 748 -18 745 142 33 825 902 39 595 040 28 999 452 131 340 000

* Данные таблицы 1. Показатели инвестиционного проекта.

** Значения округлены до сотых.

При использовании варианта 4 учетной политики за каждый период рассчитывается удельная себестоимость (стр. 4 таблицы 5), на основании которой определяется текущая средняя себестоимость (стр. 6 таблицы 4). Кроме того, ежегодно рассчитывается (и включается в финансовый результат) корректировка себестоимости, учитывающая изменения удельной себестоимости и проданной за период площади (стр. 9 таблицы 5). К примеру, в 2015 году корректировка (с учетом округления удельной себестоимости) равна -38 333 333 руб. (4600 кв. м × (55 417 руб. – 47 083 руб.)), в 2016 году – 11 071 667 руб. ((4600 кв. м + 4500 кв. м) × (54 200 руб. – 55 417 руб.)) и т. д.


п/п
Показатели 2014 2015 2016 2017 2018 Итого
1 Выручка*, руб. 253 000 000 270 000 000 286 000 000 420 000 000 412 500 000 1 641 500 000
2 Общая себестоимость на конец отчетного периода*, руб. 1 130 000 000 1 330 000 000 1 355 000 000 1 345 000 000 1 350 000 000
3 Площадь продаваемая*, кв. м 24 000 24 000 25 000 25 000 25 000
4 Удельная себестоимость**, руб. (стр. 2 : стр. 3) 47 083 55 417 54 200 53 800 54 000
5 Проданная за период площадь*, кв. м 4600 4500 4400 6000 5500 25 000
6 Себестоимость (текущая средняя), руб. (стр. 4 × стр. 5) 216 583 333 249 375 000 238 480 000 322 800 000 297 000 000 1 324 238 333
7 Риелторское вознаграждение, руб. (стр. 1 × 4%) 10 120 000 10 800 000 11 440 000 16 800 000 16 500 000 65 660 000
8 Управленческие расходы, руб. ((стр. 6 – стр. 9) × 7%) 15 160 833 20 139 583 15 918 583 22 218 000 21 063 000 94 500 000
9 Корректировка себестоимости (как если бы текущая удельная себестоимость распространялась на все проданные объекты), руб. 0 -38 333 333 11 071 667 5 400 000 -3 900 000 -25 761 667
10 EBIT, руб. (стр. 1 – стр. 6 – стр. 7 – стр. 8 + стр. 9) 11 135 833 -48 647 917 31 233 083 63 582 000 74 037 000 131 340 000

* Данные таблицы 1. Показатели инвестиционного проекта.

** Значения округлены до целых.

Как показано на рисунке, операционная прибыль (EBIT), полученная при использовании различных методик учета себестоимости, существенно различается.

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
×

Вам предоставлен неограниченный доступ к «Системе Финансовый директор»

Активируйте доступ прямо сейчас.
Завтра он сгорит!

 
10:11:49


Также, вы сможете прочитать свежий номер журнала Финансовый Директор, архив с 2008 года, скачать книги и формы документов, а также воспользоваться всеми сервисами  для подписчиков.

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.