text
Открыть свежий номер журнала>> / Подписка со скидкой 40% >> ✆ 8 (800) 550-07-98
Журнал

Что финансовому директору проверить в договоре купли-продажи земельного участка

Перед подписанием договора купли-продажи земельного участка финансовому директору компании-покупателя нужно лично удостовериться в корректности положений этого документа. В частности, убедиться в наличии у продавца права собственности на земельный участок, сопоставить продажную цену с рыночной (кадастровой) стоимостью. Далее уточнить сроки оплаты (после внесения записи в реестр или до него, а также до передачи участка покупателю или после), условия регистрации сделки и момент передачи объектов (отчетный период или будущий). Такая проверка позволит избежать дополнительных расходов при покупке земельного участка.

Как избежать дополнительных расходов при покупке земельного участка

Если в договоре купли-продажи земельного участка неверно указаны основные характеристики (параметры) этого актива: кадастровый номер участка, дата внесения этого номера в государственный реестр, категория земель, разрешенное использование или границы земельного участка (местонахождение объекта), это может привести к дополнительным издержкам как накануне и во время сделки, так и после ее завершения.

Чтобы этого избежать, финансовому директору стоит тщательно проверить предмет договора купли-продажи земельного участка, убедиться, что в информации о реализуемом активе нет ошибок. Как минимум нужно сопоставить ее с данными выписки из государственного кадастра недвижимости, копия которой обязательно должна быть приложена к договору.

Актуальность такой проверки существенно возрастает, если один договор объединяет несколько участков. В этом случае наиболее вероятна путаница в параметрах продаваемых объектов, а кроме того, в цене договора.

Нелишним будет сравнить характеристики объектов (площадь, балансовую стоимость, границы участков) с данными из отчета об оценке, протокола о торгах (если участок реализовывался через аукцион), свидетельства о собственности и кадастровой выписки. Если в них есть нестыковки и их упустить, в дальнейшем могут возникнуть сложности – вплоть до отказа в регистрации или до ее приостановления в связи с необходимостью исправления документов. Исправление ошибок займет время. А учитывая, что отчет об оценке действует шесть месяцев, вполне возможно, что и его придется готовить заново. Снова дополнительные расходы.

Еще не стоит забывать об упущенной выгоде. Допустим, компания-покупатель из-за увеличения сроков регистрации участка не сможет поставить его своевременно на баланс. И тем самым нарушит свои планы строительства на этом участке, не сдержит обязательство перед контрагентами.

При проверке, как правило, могут встретиться расхождения при отражении размера площадей в договоре, отчете об оценке, протоколе о торгах и свидетельстве о собственности, ошибки в части кадастрового номера (не дописана одна цифра или номер на одну цифру не совпадает – присвоен другому участку), а также в указании границ участка (неточно отражено местонахождение объекта).

Важно, чтобы категория земель была отражена корректно. К примеру, земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта и непригодны под строительство промышленного объекта. Зато их можно использовать, к примеру, для сельхозработ, рыбоводства, ведения охотничьего хозяйства. И если компания-покупатель в перспективе не планирует заняться этими видами деятельности, приобретение участка из такой категории земель нецелесообразно даже по доступной цене. Этот объект сразу попадет в состав ее непрофильных активов. Приобретая земельный участок, важно удостовериться, что он может быть использован компанией по назначению.

Кроме того, в договоре по ошибке могут быть указаны не все объекты, подлежащие реализации. В таком случае нужно удостовериться, что на пропущенный участок сразу составили отдельный договор купли-продажи. Это важно, поскольку потом рыночная стоимость этого объекта может стать неактуальной и его придется оценивать заново (дополнительные расходы).

Также могут возникнуть проблемы, если неверно отражены продажная цена и рыночная стоимость этих участков. К примеру, если продажная цена в договоре окажется ниже рыночной (по отчету об оценке), сделку могут признать недействительной и т. д.

Не исключено, что искажения и неточности могут значительно затянуть сроки регистрации сделки, в связи чем повлечь дополнительные расходы, в частности:

Если, кроме отдельных земельных участков, компания у того же продавца приобретает здания и сооружения, нелишним будет уточнить, не включили ли один и тот же участок в два разных договора (договор купли-продажи земли и здания).

Как не переплатить за земельный участок

После проверки основных характеристик приобретаемого земельного участка и оценки риска дополнительных издержек финансовому директору стоит перепроверить продажную стоимость этого актива (к примеру, сравнить рыночную с той, что была сформирована в результате торгов), а также убедиться, что порядок оплаты сформулирован правильно.

Проверить цену продажи. Убедиться в правильности этой стоимости можно, если сопоставить ее с рыночной (из отчета об оценке), а также с той, что отражена в протоколе о торгах (если последние имели место). При этом если в договоре указано несколько объектов, то нелишним будет подготовить справку о стоимости реализуемых объектов, в которой стоит отразить все виды стоимости (см. таблицу. Справка о стоимости земельных участков).

Такая справка поможет удостовериться в том, что цена продажи не ниже рыночной (отраженной в заключении об оценке) или той, что установлена на торгах (если они имели место). Кроме того, важно убедиться, что в нее не включен НДС, его уплачивать не нужно. НДС возникает, когда покупается право на пользование земельным участком.

Уточнить срок и порядок оплаты. Эти условия договора финансовому директору стоит изучить как можно тщательнее, чтобы точно спланировать расходы на предстоящую сделку. А кроме того, чтобы согласовать даты первоначальных платежей и окончательного расчета с платежным календарем. График оплаты обычно оговаривают заранее, тем не менее перепроверить содержание договора в этой части будет нелишним. Прежде всего стоит выяснить срок первых перечислений и дату расчета: до регистрации сделки в реестре или после. Земельный налог на приобретенный участок будет начисляться компании-покупателю с периода, в котором произошла регистрация сделки в реестре, но не с момента окончательного платежа (исключение участка из состава лесного фонда).

Оценить финансовые риски. В ходе проверки договора купли-продажи земельного участка стоит рассмотреть возможные риски, связанные с предстоящей сделкой. Для этого предстоит изучить условия раздела «Ответственность сторон». В нем указывают размер неустойки (процент от суммы договора) за каждый день просрочки при нарушении покупателем сроков оплаты. В этом же разделе может быть отражена сумма, которую предстоит уплатить компании-покупателю в случае отклонения от государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Кстати, если договором предусмотрена оплата земельного участка до его получения покупателем, то условие, предусматривающее начисление процентов за неоплату переданного участка, из договора должны быть исключено.

Елена Сережкина , генеральный директор ООО «АРСЭ Консалтинг»

Оценка корректности проведенных договоров купли-продажи земельных участков финансовому директору компании-кредитора может понадобиться при проверке заключения о преднамеренности банкротства компании-должника. А именно при рассмотрении правильности экспертизы сделок в периодах существенного ухудшения финансового состояния предприятия. Эта проверка нужна, чтобы выяснить фактические причины резкого снижения платежеспособности компании. Последние могут быть спровоцированы крупными сделками со значимыми активами компании, в том числе с земельными участками, в этом и предыдущем периодах.

При этом изучают, правильно ли отражена фактическая категория приобретенной земли, реальные даты окончательных расчетов, схема платежей (до или после регистрации сделки в реестре недвижимости) и дата фактической передачи покупателю. Эти данные сравнивают с теми, что указаны в договоре, протоколе о торгах и отчете об оценке (если они имели место). Это позволит финансовому директору выявить нарушения договорных условий, повлекшие штрафные санкции или же приостановку регистрации земельного участка и дополнительные расходы. К примеру, по условиям договора покупатель провел расчет до регистрации прав, а последняя затянулась (из-за ошибки, выявленной в правоподтверждающих документах) и по факту произошла в следующем квартале или еще позже. Из-за этого в рассматриваемом периоде на балансе компании-покупателя резко сократились денежные средства (что могло спровоцировать ухудшение показателей платежеспособности), а в последующих кварталах существенно увеличилась сумма основных средств.

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.