text
Журнал

Что проверить финансовому директору в договоре купли-продажи недвижимости

Прежде чем подписывать договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений и др.), финансовому директору компании-продавца предстоит уточнить, корректно ли в нем указаны основные средства компании. Например, стоят ли они на балансе (наличие прав собственности на них), соответствует ли цена реализации рыночной стоимости объектов. А кроме того, определить оптимальные условия регистрации сделки и сроки оплаты (до или после регистрации в реестре недвижимости), момент передачи (текущий отчетный период или последующий).

Что проверить финансовому директору в описании предмета договора купли-продажи недвижимости

Начинать проверку договора купли-продажи недвижимого имущества финансовому директору необходимо с раздела о предмете договора. Нужно уточнить, корректно ли в этом разделе указано все имущество, которое предстоит продать. Это особенно важно при включении нескольких основных средств в один договор купли-продажи. Нужно сопоставить реализуемые активы (название, площадь, балансовую стоимость) с данными из последней инвентаризационной описи (желательно с фото) на текущую отчетную дату (подробнее о том, как провести инвентаризацию, см.  Как провести инвентаризацию), с информацией из отчета об оценке (если есть на руках), а также с данными о регистрации в едином реестре недвижимости (выписки из реестра или из свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости). К примеру, могут расходиться названия объектов в инвентарной описи и отчете об оценке, а также названия в техническом паспорте и свидетельстве о праве собственности. При этом могут быть указаны не все подлежащие продаже активы и земельные участки под ними, а кроме того, искажены или перепутаны инвентарные номера объектов, неверно отражена их продажная цена, балансовая и рыночная стоимость.

Подобные ошибки могут привести к затягиванию сроков регистрации сделки, дополнительным расходам по содержанию и охране реализуемых объектов, лишним затратам по подготовке нового отчета об оценке (поскольку срок действия отчета ограничен). А также к несоблюдению плана поступления денежных средств от реализации активов и ограничению запланированных бюджетных расходов.

Поэтому к договору купли-продажи должна быть приложена справка об идентификации объектов. Или же в самом договоре отражена таблица соответствия этих объектов. Например, по техническому паспорту, свидетельству о регистрации и инвентарной описи или по отчету об оценке (см. таблицу 1. Идентификация объектов недвижимости).

Важно проверить, приведены ли полностью данные о земельном участке под объектом недвижимости – его площадь, информация о документе, подтверждающем право собственности или пользования. Если земельный участок находится в собственности у продавца, то должна быть указана и стоимость его реализации. Соответственно, общую продажную цену по договору купли-продажи объектов недвижимости складывают из стоимости последних и цены земельных участков, находящихся под ними.

Как финансовому директору проверить цену и порядок оплаты в договоре купли-продажи недвижимости

После идентификации объектов недвижимости в разделе «Предмет договора» финансовому директору нужно уточнить их продажную стоимость (сопоставить с балансовой и рыночной), а также выяснить порядок оплаты.

Сопоставить цену реализации. Проверить корректность продажной цены, указанной в договоре купли-продажи, можно, сопоставив ее с рыночной и балансовой стоимостью объекта основных средств на текущую дату (или последнюю отчетную). Если в договоре несколько объектов, можно воспользоваться справкой о стоимости реализуемых объектов, которая будет включать все три вида стоимости (см. таблицу 2. Справка о стоимости объектов недвижимости).

Продажную цену могут определять по соглашению сторон, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта ( когда это обязательно) или на основании протокола о торгах при необходимости их проведения.

Финансовому директору компании-продавца нужно убедиться, что цена продажи не ниже рыночной (утвержденной отчетом об оценке, если это предусмотрено законодательством) или соответствует той, что зафиксирована в протоколе о торгах. А также перепроверить, вошла ли в общую стоимость договора цена земельного участка. Кроме того, ему стоит удостовериться, что в цену здания включен НДС (если его нет, лучше переписать договор, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с банком и налоговой инспекцией), а в общей продажной цене на земельный участок НДС отсутствует. При покупке данного актива этот налог не уплачивают. Если же при подобной сделке продается право пользования земельным участком (его также оценивают отдельно), то НДС в стоимость реализации этого права должен быть включен.

Уточнить срок и порядок оплаты. Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, финансовому директору стоит убедиться в корректности сроков и порядка оплаты. Как правило, их оговаривают заранее, однако проверка будет нелишней. В частности, нужно уточнить даты первоначальных платежей и окончательного расчета, а также выяснить, когда именно должна быть произведена полная оплата: до регистрации перехода права собственности или после. Эта информация пригодится, когда нужно будет составить (изменить) бюджет движения денежных средств. При этом важно учесть, что даже после проведения сделки (полной оплаты актива и передачи его покупателю) налог на реализованное имущество будет начисляться компании-продавцу до тех пор, пока оно не будет перерегистрировано на покупателя.

Елена Сережкина , генеральный директор ООО «АРСЭ Консалтинг»

При оценке имущественного положения компании финансовый директор может выявить период существенного ухудшения финансового состояния. Чтобы определить причины резкого снижения показателей финансовой устойчивости, среди прочего придется проверить все крупные сделки, связанные с реализацией крупных активов (зданий, сооружений, земельных активов) в этом и предыдущем периодах. Как раз для этой цели и потребуется изучить договоры купли-продажи таких объектов. В частности, уточнить обозначенные в них сроки окончательных расчетов, порядок платежей (до или после регистрации объекта в реестре недвижимости) и передачи актива покупателю, сверить их с фактическими.

Так, к примеру, если последний платеж поступил до завершения регистрации объекта, который по условиям договора должен быть передан покупателю после его регистрации, то на балансе может образоваться существенная сумма (балансовая стоимость реализуемого актива и сумма от его реализации). Затем в следующем периоде, когда произойдет выбытие объекта (он будет передан по акту приема-передачи после завершения регистрации), эта сумма значительно уменьшится, что может спровоцировать резкое сокращение показателей финансовой устойчивости в сравнении с предыдущим периодом. Кроме того, подобный эффект возможен в случаях, когда имущество передано в установленный договором срок, а полный расчет (в соответствии с условиями договора) проведен после регистрации сделки, которая к тому же значительно затянулась. В этом случае выбывший с баланса актив без оплаты может образовать значительное уменьшение активов, которое по факту может привести к резкому ухудшению финансовых показателей компании.

Елена Сережкина , генеральный директор ООО «АРСЭ Консалтинг»

При рассмотрении договора купли-продажи недвижимости финансовому директору нужно обратить внимание на то, как в нем сформулированы обязанности сторон.

Чтобы компании-продавцу не пришлось нести дополнительных расходов, связанных с проводимой сделкой, важно, чтобы в разделе о правах и обязанностях было указано, что государственная регистрация перехода прав на объект недвижимости проводится за счет покупателя.

Если же по соглашению сторон оплата регистрационных процедур закреплена за продавцом, можно попробовать эту сумму включить в продажную стоимость объекта. Также нужно обратить внимание на срок передачи продаваемого актива по акту приема-передачи покупателю. И чтобы избежать дополнительных расходов по охране этого объекта (здания), дату передачи лучше назначить как можно раньше, при этом согласовав со сроком окончательного расчета по договору.

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.