Открыть свежий номер журнала>> / Оформите подписку по праздничной цене >> ✆ 8 (800) 550-07-98
Журнал

Как быстро получить кредит под залог недвижимости

Если компания планирует привлечь кредит под залог недвижимости, стоит основательно подготовиться к такой сделке. Чтобы не тратить лишнее время и деньги, важно:

Как оценить компанию с позиции банка

Вне зависимости от того, какое имущество компания предлагает в залог, банк обязательно проанализирует ее деловую репутацию и финансовое состояние. Поэтому, прежде чем обращаться за кредитом, необходимо оценить себя как потенциального заемщика (подробнее об этом см. Как банк оценивает репутацию компании, Как оценить кредитоспособность компании с позиции банка, Что проверить в финансовой отчетности перед передачей в банк, Как банк оценивает заемщика по истории сотрудничества с ним). Если у компании есть аффилированные предприятия, то банк будет проверять и их (подробнее об этом см. Что проверить в отчетности группы компаний перед ее передачей в банк, Что проверяет банк в финансовых планах заемщика из группы компаний).

Если в своей деятельности (репутации) компания обнаружит негативные факторы (например, иски в арбитражном суде, отсутствие лицензий на ведение деятельности и т. д.), стоит подготовить объяснения причин сложившейся ситуации. При положительных тенденциях развития бизнеса банк может пойти навстречу и предложить варианты решения проблемы.

Какую недвижимость передать в залог банку

Выбирая объект залога для быстрого привлечения кредита, необходимо принять во внимание следующие аспекты:

В залог желательно предлагать ту недвижимость, по которой все документы приведены в соответствие с законодательством России, к примеру: определено назначение использования участка земли (индивидуальное жилищное строительство, промышленная зона и т. д.), все строения на нем зарегистрированы. Даже если объект высоколиквидный, но «без документов», банк такой залог не возьмет. Или установит отлагательные условия по сделке, требующие приведения правоустанавливающих документов в порядок.

Залогодатель. По закону залогодателем может выступать как сам заемщик, так и третье лицо (физическое или юридическое).

Если залогодатель – стороннее предприятие, банк обязан провести проверку и проанализировать его финансовое положение по такому же алгоритму, как и заемщика. Стоит внимательно отнестись к выбору залогодателя. Если банк посчитает его неблагонадежным, залог не примет.

Кроме того, потребуется предоставить информацию о том, как взаимосвязаны залогодатель и заемщик (например, залогодатель может быть балансодержателем в холдинге и т. д.). Желательно доказать связь. В этом заинтересован сам банк-кредитор, иначе ему придется увеличивать резервы.

Необходимо помнить, что если залогодатель является нерезидентом, то банк с высокой вероятностью откажется от оформления залога, так как проверить данные о такой компании (например, состав учредителей, полномочия директора и др.) невозможно.

Быстрее всего привлечь кредит, если заемщик – сам же и залогодатель, так как банку не придется проводить финансовый анализ и проверять деловую репутацию третьего лица.

Ликвидность залога. В качестве залога могут быть приняты:

Залоговая стоимость объекта зависит от его ликвидности и рыночной стоимости. Поэтому, если у компании есть альтернатива, лучше предложить банку ликвидный объект (при условии, что все документы на него в порядке).

Практика показывает, что чем дороже объект, тем он менее привлекателен для банка (исключение составляют девелоперские проекты). Залог считается ликвидным, если срок его экспозиции (реализации) менее 180 дней. Например, легче заложить квартиру за 5 млн руб., чем дом за 30 млн руб., так как банку будет проще продать имущество, пользующееся массовым спросом.

Объекты с высокой рыночной стоимостью, как правило, штучные (могут заинтересовать лишь единицы покупателей), и банк применяет к такому залогу повышенный дисконт (до 60%).

Как правило, банк не принимает залог, если:

Спорными, скорее всего, будут ситуации, когда компания хочет предложить в залог:

Сложности могут возникнуть в случае, если залогодатель заплатил за недвижимость наличными, поскольку банки предпочитают не иметь дело с расписками. Выход – предложить, чтобы продавец лично удостоверил в присутствии юриста банка расписку.

Срок рассмотрения заявки банком зависит от количества объектов – чем их больше, тем больше уйдет времени на оценку, правовую экспертизу, подготовку заключения залоговой службы. Самый быстрый залог – это квартира (это имущество легко оценивать, легко разобраться с документами, у банков, как правило, есть большой опыт работы с такими залогами).

Стоимость залога. Залоговая стоимость объекта должна полностью покрывать сумму кредита плюс проценты за 3–12 месяцев (в зависимости от требований конкретного банка). Если залог окажется дешевле, компании, скорее всего, не удастся получить от банка необходимую сумму.

Если по данным аккредитованного оценщика объект залога удастся реализовать в течение 180 дней, банк, как правило, применяет в качестве залоговой стоимости ликвидационную, указанную в оценочном заключении. Если более 180 дней – банк сам определяет залоговую стоимость, применяя залоговый дисконт (20–50% от рыночной цены объекта). Дисконт определяется исходя из конкретных условий кредитования, степени ликвидности объекта. Он включает в себя возможные потери кредитной организации: непогашение (частичное или полное) кредита, неуплату процентов, штрафов и пеней.

В отношении оценки залогового имущества стоит принять во внимание следующие рекомендации.

1. Для привлечения кредита под залог недвижимости лучше выбирать банк, который сам оценивает имущество. Это позволит сэкономить на оценке (банк делает это бесплатно). Как банк, так и специализированная компания, оценивает «простые» объекты (квартиру, дом) в среднем 2–3 дня, «сложные» (здание, землю) – 7–10 дней.

2. Если стоимость залогового имущества будет определять оценщик, лучше, чтобы компания выбрала его самостоятельно и согласовала с банком. Так выше вероятность, что рыночную стоимость недвижимости не будут занижать (для снижения рисков банка), чем при обращении в аккредитованную банком компанию.

3. Важно проверять и анализировать результаты оценки. Компания не может уменьшить дисконт банка, зато она может повлиять на рыночную стоимость объекта, например, предоставить ссылки на аналоги, которые не нашел оценщик. Стоит учесть, что оценочные компании, как правило, применяют сравнительный подход (смотрят среднюю цену аналогичных объектов на рынке), а не затратный. Поэтому дом, в который вложили, например, 25 млн руб., может быть оценен в 10 млн руб.

4. Стоит заранее согласовать с банком максимально возможную рыночную стоимость объекта, чтобы не потерять время и деньги. Например, заемщик считает, что объект стоит 10 млн руб., оценщик подтверждает эту стоимость, а банк на свое усмотрение снижает ее до 5 млн руб. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо еще на стадии переговоров выслать банку правоустанавливающие документы, чтобы его залоговая служба сориентировала по максимальной залоговой стоимости. Это займет один–три дня.

Желательно также заказать в оценочной компании экспресс-оценку, в которой будет указана максимально возможная рыночная стоимость объекта. Ее результаты также стоит отправить на предварительное согласование в залоговую службу банка.

Наличие документов, подтверждающих право собственности на залог. Необходимо удостовериться в том, что все документы на залог в наличии и оформлены надлежащим образом. В противном случае кредитная сделка сорвется.

Для подтверждения права собственности на залог банк запрашивает:

Наталья Костюченко , генеральный директор компании «Риск-Консалт»

Перед обращением в банк за кредитом компании стоит проанализировать свою деловую репутацию. При выявлении неблагоприятных факторов необходимо продумать, можно ли нивелировать их влияние. Если нет – их не стоит скрывать от банка, поскольку если он обнаружит их самостоятельно, то получить кредит вряд ли удастся.

Негативно характеризуют деловую репутацию компании следующие обстоятельства:

Наталья Костюченко , генеральный директор компании «Риск-Консалт»

Планируя кредит под залог недвижимости, оцените финансовое положение компании как заемщика, а также ее залогодателя (если им будет третье лицо) с позиции банка. В Положении ЦБ РФ прописано, при каких обстоятельствах финансовое положение компании оценивается как неудовлетворительное.

Тем не менее каждый банк вводит дополнительные критерии неплатежеспособности заемщика. Например:

1. Высокая долговая нагрузка:

При высокой долговой нагрузке можно увеличить срок кредитования, чтобы сократить ежемесячный платеж.

2. Снижение выручки и (или) оборотов по расчетному счету. Если в деятельности компании присутствует фактор сезонности, стоит представить в банк отчетность за предыдущие три года, из которой видно, что выручка снижается в одни и те же периоды. Тогда этот фактор банк не расценит как негативный. Обязательно подготовьте пояснительное письмо с описанием производственного (торгового) цикла, причины сезонности и т. д. Объяснения в форме «Мы меняем вид деятельности» или «Мы ищем новые рынки сбыта» не годятся.

3. Зависимость деятельности от одного контрагента, на которого приходится более 35 процентов продаж или закупок. Потребуется доказать банку, что это неаффилированная компания и при необходимости заемщику будет легко найти ей замену. Например, можно предоставить оферту от другого покупателя, который готов сотрудничать на тех же условиях (те же объемы и по тем же ценам).

4. Неполная информация о группе компаний, в которую входит заемщик. Банк в любом случае попросит представить отчетность по аффилированным предприятиям. Поэтому при выборе кредитора стоит узнать, обязательно ли по его правилам проводить полный финансовый анализ аффилированных структур или можно ограничиться их годовой отчетностью (подробнее о проверке отчетности предприятий холдинга с позиции банка см. Что проверить в отчетности группы компаний перед ее передачей в банк).

5. Несоответствие оборотов по расчетному счету выручке (превышают ее на 35%). Чтобы нивелировать негативное влияние этого фактора, необходимо будет обосновать разрыв, представив копии договоров, где прописаны большие отсрочки платежа (свыше 90 дней).

6. Признаки фальсификации финансовой отчетности. Если при рассмотрении заявки банк выявил несоответствия первичной учетной информации (оборотно-сальдовые ведомости по счетам 60, 62, 66, 67, 58 и т. д.) бухгалтерской отчетности, предложите сделать официальную корректировку и сдать годовой отчет в ФНС России. Как правило, такое предложение банк устраивает.

Наталья Костюченко , генеральный директор компании «Риск-Консалт»

Сложно получить кредит даже при устойчивом финансовом положении и хорошей деловой репутации компании, если:

Кроме того, банк проанализирует потенциального клиента с точки зрения возможного отсутствия реальной деятельности. Минимальный перечень обстоятельств, которые могут свидетельствовать об этом, составил Центробанк России. При их наличии ссуде присваивается третья категория качества с начислением резерва в размере 50 процентов, что невыгодно ни одному банку.

Наталья Костюченко , генеральный директор компании «Риск-Консалт»

Банк может выдать кредит под залог объекта, который будет построен в будущем (имущественные права потенциального заемщика определяются условиями инвестиционного договора, если есть инвестор).

Требования банка, как правило, такие:

Обращаясь в банк, необходимо указывать подробный перечень (с описанием) передаваемых в залог объектов. Например: «построенное в будущем здание площадью 1100 кв. м, 14 этажей, из монолита, по адресу ___».

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×
Зарегистрируйтесь или войдите на сайт!

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Вам предоставлен неограниченный доступ к «Системе Финансовый директор»

Активируйте доступ прямо сейчас.
Завтра он сгорит!

 
10:11:49


Также, вы сможете прочитать свежий номер журнала Финансовый Директор, архив с 2008 года, скачать книги и формы документов, а также воспользоваться всеми сервисами  для подписчиков.

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.