text
Журнал

Как контролировать оценку залогового имущества

Оценка залогового имущества отличается от оценки активов для других целей. Во-первых, в ней задействованы три заинтересованные стороны – оценщик, заказчик и банк. Во-вторых, «потребителем» услуги по оценке оказывается не заказчик, как обычно, а кредитная организация, выполняющая контролирующие по отношению к оценщику функции. В-третьих, рыночная стоимость имущества определяется с учетом ликвидности его на открытом рынке.

Вопрос:  Вправе ли компания-заемщик самостоятельно выбрать оценщика для оценки залога

Андрей Мануилов , заместитель директора департамента экспертизы, сертификации и оценки Ленинградской торгово-промышленной палаты

Теоретически заемщик может привлечь любого специалиста, соответствующего требованиям закона об оценочной деятельности, для оценки залогового имущества. Однако по факту это не так. Поскольку в банке, активно занимающемся залоговым кредитованием, как правило, есть свой список компаний-оценщиков, прошедших так называемую аккредитацию или каким-то образом связанных с ним. Отчеты этих компаний кредитная организация принимает без проблем для выдачи заемных средств.

Оценщики из этого списка (в зависимости от требований банка) проходят отбор, предполагающий определенный профессиональный ценз и проверку на лояльность.

При этом, как правило, банк устанавливает свои требования к отчету об оценке залогового имущества, поскольку применяемые оценщиками методики довольно запутаны и оторваны от реальности. Кроме обязательного соблюдения федеральных стандартов оценки и закона об оценочной деятельности, банки, к примеру, могут «диктовать» оценщику и размер ставки капитализации, которая существенно изменяет величину конечной стоимости.

Если же заказать оценку компании не из указанного списка, как правило, банк всегда найдет основание для отрицательного заключения на ее отчет, несмотря на соблюдения всех известных требований этой кредитной организации к оценке. При этом в отрицательном заключении на отчет могут указываться формальные признаки несоответствия – например, нарушение нумерации страниц или недостаточная обоснованность отказа от подходов.

Кто и что контролирует в ходе оценки залогового имущества

Процесс оценки залогового имущества распределяется между тремя его участниками, каждый из которых в силу возложенных на него обязанностей отвечает за свой участок работ.

Оценщик. Отслеживает поступление необходимой для оценки информации (документов) от заказчика и обеспечение доступа к объекту для его осмотра. Руководящий состав компании-оценщика контролирует ход работ по подготовке отчета исполнителем. При этом сроки предоставления информации и передачи отчета заказчику отражаются в договоре на оценку.

Заказчик. Обеспечивает контроль передачи информации представителям компании оценщика, а также возможность осмотреть объект оценки. И кроме того, отслеживает передачу отчета об оценке исполнителем компании – заказчику или непосредственно в банк. Качество отчета оценивается либо с помощью привлеченных экспертов, либо сотрудниками компании, имеющими специальные знания или знания в смежных областях.

Банк. Контролирует своевременное поступление отчетов об оценке в распоряжение сотрудника подразделения, отвечающего за их проверку. А кроме того, и непосредственно проверяет отчеты на соответствие их нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, выясняет насколько достоверна приведенная в них информация об объектах оценки, а также сопоставляет стоимость залога в отчете и цены на аналогичные объекты на рынке.

Совет:  прежде чем подписывать договор на оценку залога, уточните, от чего зависят сроки исполнения работ

Андрей Мануилов , заместитель директора департамента экспертизы, сертификации и оценки Ленинградской торгово-промышленной палаты

Подписывая договор с оценщиком, обратите внимание на то, как в нем прописана зависимость между сроками исполнения работ и полнотой представления всех необходимых для оценки документов. В большинстве случаев их перечень – не закрытый, поскольку у любого объекта залога могут быть особенности, которые потребуют документального подтверждения. Например, сметы на ремонтные работы, которые оценщики могли первоначально и не запросить, а в процессе исследования увидеть в них необходимость. В ходе оценки могут возникнуть неожиданные обстоятельства, существенно влияющие на итоговую стоимость, а соответственно, и увеличивающие срок исполнения работ. И если специалисты из-за этого не успевают закончить оценку к дате, указанной в договоре, то, как правило, они ссылаются на недостаток информации для оценки и неполный пакет документов.

Какие контрольные процедуры проводят в ходе оценки залогового имущества

Чтобы избежать потерь из-за недооценки залогового имущества, финансовому директору имеет смысл тщательно контролировать процесс оценки залога и сроки его исполнения (договорные обязательства оценщика).

Для этого следует придерживаться двух основных правил. Первое – отслеживать не исполнение условий договора на оказание оценочных услуг, а непосредственно качество самого процесса оценки. Второе – контролировать непрерывно, поскольку любую проблему проще предотвратить на стадии зарождения, чем устранить по свершившемуся факту.

С момента подачи заявки на оценку финансовый директор должен в постоянном режиме отслеживать все этапы оценочных работ (самостоятельно или поручив сотруднику). Для этого, прежде всего, следует в договор об оценке (в раздел «Обязанности оценщика») внести пункт «по требованию заказчика сообщать о ходе выполнения работ и промежуточных результатах оценки». Тогда финансовому специалисту заказчика будет гораздо легче «держать руку на пульсе» и заранее представлять себе содержание оплаченного им отчета и итоговый результат стоимости залога. Этого можно добиться, если запрашивать промежуточные сведения о ходе работ, контролировать процесс осмотра объекта оценки и проверять исполнителя оценки (оценщика).

Получение промежуточных сведений об оценке залога. Основной момент в процессе оценки – время, когда оценщик сообщает заказчику ориентировочную или точную стоимость объекта. Заблаговременно требовать конечные цифры достаточно сложно, поскольку не в его интересах их заранее сообщать. Однако в ходе работ можно поинтересоваться, какие аналоги оценщик подобрал для сравнения. Поскольку большинство банков негласно или официально требует обязательного применения сравнительного подхода (как наиболее близкого к рынку объекта оценки), оценщик в большинстве случаев его применяет. В зависимости от его ответа можно сделать вывод о стадии выполненной работы и о размере стоимости залога, который получается.

Осмотр или инспектирование объекта. Если залог – объект недвижимости, то нужно проследить, насколько тщательно оценщик проинспектировал объект, сколько сделал фотографий, составлял ли ведомость дефектов и акт осмотра объекта. Законодательство не требует от него этих действий, однако от них зависит полнота отражения количественных и качественных характеристик объекта оценки в отчете. А это, в соответствии с федеральными стандартами оценки, обязательно и представляет собой один из элементов контроля отчета в банке. Например, при использовании методов затратного подхода получена невысокая стоимость здания за счет рассчитанного существенного износа. При этом специалист не составлял ведомость дефектов, подтверждающий указанный износ. В таком случае имеется высокая вероятность оспорить полученную рыночную стоимость залога.

Проверка специалиста-исполнителя оценки. Важнейший объект контроля над процессом оценки – исполнитель работ. В соответствии с законодательством – это специалист, ответственный за достоверность указанных в отчете сведений, в первую очередь итоговой величины рыночной стоимости. При заключении договора следует обратить внимание на то, чтобы исполнитель-оценщик имел не только формальное подтверждение полномочий для работы (диплом, членство в СРО оценщиков, действующий договор о страховании ответственности), но и необходимый опыт и специализацию. В дальнейшем желательно поддерживать контакты именно с ним, поскольку фактически всю «производственную часть» оценочных работ исполняет именно он.

В крупных оценочных компаниях имеется практика «оценочного конвейера», когда отдельными этапами оценочных работ занимаются разные специалисты. Например, очень часто большую часть оценки выполняет персонал, имеющий низкую квалификацию, вплоть до студентов, проходящих производственную практику. Специалист-оценщик, заявленный в договоре, в таких компаниях чаще всего «подключается» к процессу на стадии подписания отчета. Поэтому нелишним будет установить постоянный контакт со специалистом, указанным в договоре, это избавит заказчика от беспредметных прений в случае низкого качества отчета, полученного в результате. Поскольку в итоге согласовывается и принимается отчет, как правило, под давлением ограничений во времени, сторона заказчика вынуждена принимать не всегда оптимальные для себя решения (например, соглашаться на недостаточно высокую стоимость залога без возможности пересчитать ее из-за невозможности продления срока, установленного договором).

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.