text
Журнал

Как построить финансовую модель девелоперского проекта в Excel

Чтобы спланировать потоки девелоперского проекта и оценить эффективность, воспользуйтесь моделью в Excel. Модель построили в соответствии с РСБУ, она предназначена для оценки эффективности инвестиционного проекта – строительства объектов жилой недвижимости. Ее можно использовать для подготовки финансовой части бизнес-плана для привлечения проектного финансирования.

Модель рассчитает чистый дисконтированный доход (NPV) , внутреннюю норму доходности (IRR), срок окупаемости проекта (PBP), дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP) и индекс прибыльности инвестиций (PI). Затем проанализирует чувствительность критериев эффективности проекта (NPV и IRR) к изменению стартовой цены квартиры и паркинга, затрат на строительство, полезной площади.

В модели восемь листов, см. рисунок 1: «Содержание», «Сводные показатели», «Допущения», «ТЭП», «Оценка», «Чувствительность», «График», «Модель». Лист «Модель» включает разделы «Финансовые планы», «План продаж», «План капитальных затрат и коммерческих расходов», «Внешнее финансирование», «Оборотный капитал», «Налоги».

Листы «Допущения», «ТЭП» и «График», а также частично лист «Модель» предназначены для ввода исходных данных по проекту. Результирующие листы – «Оценка», «Чувствительность» и «Сводные показатели». На листе «Модель» результаты только в разделе «Финансовые планы», остальные блоки – вспомогательные . Ячейки с вводными данными на листах выделены желтым цветом. Показатели в остальных ячейках рассчитываются по формулам.

Работу файла проиллюстрируем на примере проекта строительства многоквартирных домов со встроенным подземным паркингом. Помещения на первых этажах могут использоваться как коммерческие. Их доля невелика, поэтому для оценки эффективности проекта допустимо использовать метод дисконтированных денежных потоков. Если бы проект предполагал офисы или склады, нужно было бы применять метод капитализации.

В примере участниками проектного финансирования выступают:

1) банк – финансирует 70 процентов проекта (строка 90 на листе «Модель»);

2) дольщики (инвесторы) – участвуют в софинансировании (строка 72 на листе «Модель»);

3) проектная компания (застройщик) – инициатор и инвестор проекта (строка 92 на листе «Модель»).

Проект реализуется в соответствии с Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» с привлечением средств дольщиков.

Елена Исаева , независимый консультант

В силу части 1 статьи 3 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при выполнении трех условий:

Эти ограничения важны для определения периода поступлений денежных средств дольщиков. Так, положительные денежные потоки проекта не могут появиться ранее указанных сроков.

По сложившейся практике проектного финансирования банки не предоставляют средства на стадии предевелопмента (оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, получения исходно-разрешительной документации, проектирования). Они выдают кредиты начиная с этапа строительно-монтажных работ. При этом в кредитном договоре устанавливают финансовые ковенанты, в частности, отношение суммы кредита к стоимости проекта.

Застройщик имеет право определить финансовый результат только на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию, при этом доходы и расходы начисляются пропорционально вводимым площадям или по мере завершения работ. Это ограничение важно для определения даты начисления налога на прибыль и НДС.

Какая исходная информация потребуется для оценки эффективности девелоперского проекта в Excel

В финансовой модели для исходных данных предназначены листы «Допущения», «ТЭП», «Модель» и «График».

Лист «Допущения». Работа с моделью начинается с листа «Допущения», представленного на рисунке 1. Введите налоговые ставки за период планируемой реализации проекта в детализации по годам – ставки, по которым сформируется бюджет налогов на листе «Модель». Это макроэкономические показатели, которые можно считать внешними, универсальными допущениями.

В примере ставку земельного налога указали на основе Закона Санкт-Петербурга от 23.11.2012 № 617-105 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге». Сам налог рассчитывается по кадастровой стоимости, указанной на листе «ТЭП», так как в примере рассматривается проект строительства жилой недвижимости в этом городе.

Индекса инфляции в модели нет, предусмотрена индексация цен и расходов – прогнозируемый рост укажите на листах «ТЭП» и «Модель».

Листы «ТЭП» и «Модель». На листе «ТЭП», представленном на рисунке 2, введите технико-экономические показатели проекта (внутренние допущения), касающиеся:

Часть показателей по этим аспектам предстоит ввести и на листе «Модель», большинство параметров на нем вычисляется по формулам.

Данные скрытого блока на листе «ТЭП» (столбцы «D»–«H») идентичны показателям в области для ввода данных (столбцы «I»–«M»). Скрытая область предназначена для анализа чувствительности NPV и IRR проекта.

Разработка девелоперского проекта определяется параметрами земельного участка.

Согласно законодательству, застройщик должен быть собственником земельного участка или арендовать его, чтобы иметь право привлекать средства инвесторов. При моделировании проекта необходимо учитывать требования регионального законодательства в области землепользования. Например, ставки арендной платы в зависимости от продолжительности строительства, ставки земельного налога и т. п. 

В примере компания-девелопер планирует приобрести земельный участок в I квартале 2019 года, проект отразили в плане капитальных затрат (CAPEX). Параметры проекта, связанные с землепользованием, – размер участка, его кадастровый номер и кадастровая стоимость (строки 27, 29, 30 листа «ТЭП»), а также стоимость приобретения (строка 46 листа «ТЭП»). Девелопер как собственник земли уплачивает земельный налог – сумма попадает в бюджет налогов на листе «Модель».

Если в вашем проекте вместо собственности долгосрочная аренда участка, включите в модель ставку арендной платы для жилищного строительства, арендную плату, размер инфраструктурного сбора (в процентах) – все с учетом регионального законодательства. Земельный налог платить не придется.

Параметры проекта, касающиеся строительства, – полезная площадь, общая площадь, стартовая цена для объектов жилой и коммерческой недвижимости (см. рисунок 2. Лист «ТЭП»). К коммерческой недвижимости в примере относятся помещения на первых этажах жилых домов, где могут размещаться магазины и офисы. Это помещения без конкретного функционального назначения.

При моделировании могут варьироваться средний размер квартиры, количество квартир, минимальный размер машино-места, количество машино-мест (см. рисунок 2. Лист «ТЭП»). Парковочный индекс, равный отношению количества машино-мест к количеству квартир, рассчитывается по формуле.

При расчете полезной площади необходимо учитывать градостроительные ограничения: плотность застройки, наличие социальной инфраструктуры, строительные нормы и правила (СНиП).

На листе «ТЭП» введите смету капитальных затрат с НДС, состав которых специфичен для каждого проекта. В примере смета укрупненная – только основные виды работ: правоустановление, предевелопмент, строительно-монтажные работы. Если в составе одного вида есть капитальные затраты, которые облагаются и не облагаются НДС, придется их детализовать. Указывайте капитальные затраты в расчете на квадратный метр (столбцы «D» и «I»), при изменении площади их сумма скорректируется автоматически (столбцы «E» и «J»).

В модели расходы на управление проектом входят в состав капитальных. Для них на листе «ТЭП» устанавливается расчетный норматив – процент от суммы капитальных затрат.

Капитальные затраты, указанные на листе «ТЭП», модель распределяет в соответствии с графиком проекта на листе «Модель» (блок «План капитальных затрат»). Если сроки работ сдвинутся, изменятся и моменты перечисления денежных средств, что повлияет на результаты проекта (NPV и IRR).

Чтобы оценить эффективность проекта, нужно спрогнозировать рост цен на квартиры и рост затрат. На листе «ТЭП» приведите их плановое изменение в виде процентов по строкам «Индексация цены между очередями», «Индексация затрат между очередями».

В модели план реализации недвижимости основан на прогнозе темпа продаж – на том, какую долю объектов удастся реализовать в том или ином периоде. Такой подход без учета скидок, рассрочек или других условий оплаты целесообразно использовать при значительном объеме недвижимости. Сведения о темпе продаж нужно внести в раздел «Продажи» на листе «Модель».

На листе «ТЭП» укажите нормативы в процентах от стоимости реализации недвижимости по конкретному проекту для расчета плановых расходов: на рекламу и маркетинг, посреднические услуги по реализации недвижимости (брокеридж) – с учетом доли продаж через брокеров (прогнозный вводный параметр). Эти коммерческие расходы автоматически вычисляются на листе «Модель».

Для финансирования проекта в модели заложены проектный кредит и средства собственника компании. На листе «ТЭП» предстоит указать следующие исходные данные:

На листе «ТЭП» выделены ячейки для ввода банковских ковенантов. Подразумевается, что банк контролирует соблюдение следующих условий:

Если планируется, что собственник предоставит заем на реализацию проекта, на листе «ТЭП» нужно указать его сумму и процентную ставку. Информацию о таком займе нужно также отразить на листе «Модель» в разделе «Внешнее финансирование» (блок «Долг 2»).

На листе «ТЭП» приведите ставку дисконтирования. Подробнее о том, как ее рассчитать, см. Как определить ставку дисконтирования для оценки инвестиционного проекта. Когда будете задавать ставку, учтите статус земельного участка (если он в собственности девелопера, риск проекта ниже) и его местоположение, наличие необходимых согласований и т. д. Чтобы нивелировать субъективность экспертной оценки, в модели предусмотрен анализ зависимости NPV от значения ставки (см. рисунок 5. Лист «Оценка»).

Лист «График». Здесь предстоит указать даты и период проведения работ в детализации по очередям строительства. Благодаря встроенным формулам (расположены в свернутом блоке – строки 3–24) этот график автоматически синхронизируется с листом «Модель».

Если сроки переносятся, все расчеты по поступлениям и выплатам денежных средств автоматически меняются. При корректировке сроков реализации проекта можно оценить, как влияет фактор времени на показатели эффективности на листе «Оценка».

Ключевые моменты согласования графика реализации проекта и финансовой модели:

1) дата получения разрешения на строительство – с этого момента допустимо привлечение средств дольщиков;

2) дата начала строительно-монтажных работ (важно для получения проектного кредита);

3) дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию (важна с точки зрения начисления налогов).

Здесь же на листе «График» автоматически формируется диаграмма Ганта на основе таблицы «Задачи» (см. строки 27–49 на рисунке 3).

Какие бюджеты содержит финансовая модель девелоперского проекта

Лист «Модель» предлагаемого файла в Excel включает финансовые планы, план продаж, бюджет капитальных и коммерческих расходов, плановые данные о внешнем финансировании и оборотном капитале, бюджет налогов.

Большая часть показателей на этом листе рассчитывается автоматически на основе исходных данных.

Сведения представлены в детализации по кварталам. Можно также получить агрегированную форму планов с итогами за каждый год реализации проекта. Для этого нужно нажать на кнопку «+» над столбцом «АН» (см. рисунок 4. Лист «Модель»).

Финансовые планы. Раздел «Финансовые планы» состоит из:

Все формы финансовых планов взаимосвязаны и заполняются автоматически. Исключение составляют показатели по строкам «Поступления денежных вкладов собственников» (в бюджете движения денежных средств, составленном прямым методом), «Акционерный капитал» (в балансе) и «Погашение кредитов» (в бюджете движения денежных средств, составленном прямым методом). Эти показатели при необходимости вводятся вручную.

Раздел содержит специальные строки с формулами, проверяющими равенство остатков денежных средств в балансе, бюджете движения денежных средств, составленном прямым и косвенным методами (во всех ячейках по строкам 99 и 100 листа «Модель» должны быть значения «ОК» и «0»).

Особенности отражения в балансе некоторых статей:

Продажи. В том же блоке представлен план продаж, цены и доходы с НДС. В примере этим налогом облагается только выручка от реализации помещений без конкретного функционального назначения (БКФН). От уплаты НДС освобождена продажа квартир и машино-мест.

В примере план реализации разбит по семи очередям строительства. Необходимо указать прогнозируемый темп продаж в ячейках, выделенных желтым цветом.

Расходы. Лист «Модель» содержит план капитальных (CAPEX) и коммерческих расходов на рекламу и брокеридж.

Капитальные расходы распределяются по периодам строго в соответствии с графиком проекта, связи с листом «График» фиксируют изменения сроков.

В примере рекламные расходы рассчитываются как произведение норматива (в процентах) с листа «ТЭП» и суммы поступлений от продаж. Если в компании составляют рекламный бюджет, на лист «Модель» можно внести эти данные.

Расходы на брокеридж определяются как произведение доли продаж через посредников, норматива, установленного на листе «ТЭП», и суммы поступлений от продаж.

Все расходы указываются с НДС.

Внешнее финансирование. В разделе «Внешнее финансирование» выделено два блока под каждый кредит (заем). Сведения по долгам должны быть представлены в следующей детализации:

Размер и сроки предоставления проектного кредита вычисляются автоматически с учетом ковенанта LTC, который должен быть равен 70 процентам (см. лист «ТЭП»), а также сроков начала строительно-монтажных работ.

Суммы погашения кредита методом подбора определяются так, чтобы достичь целевого значения ковенанта DSCR, который должен быть не менее 1,2. Это особенно важно до предпоследнего квартала погашения кредита – со II по VI квартал 2023 года, в I квартале 2024 года допустимо более низкое значение, поскольку это последний период погашения кредита.

Если у компании есть предоставленный банком график погашения кредита, то суммы и сроки нужно ввести в разделе «Внешнее финансирование» листа «Модель».

Оборотный капитал. Этот блок содержит следующие плановые показатели:

Налоги. Раздел «Бюджет налогов» предусматривает расчет начисленных налогов и налогов к уплате:

Как оценить эффективность девелоперского проекта жилой недвижимости в Excel

На листе «Оценка» предлагаемой модели в Excel рассчитываются NPV и IRR. Причем как для проекта в целом (используется обозначение project), так и только для собственного капитала (обозначение equity). Разница между этими вариантами поможет оценить эффект привлечения заемного финансирования.

Как проанализировать чувствительность показателей эффективности девелоперского проекта

Чтобы установить, насколько показатели эффективности девелоперского проекта NPV и IRR зависимы от изменения различных факторов, в модели оценки проекта предусмотрен лист «Чувствительность», представленный на рисунке 6. Он содержит диаграмму Торнадо, позволяющую визуализировать влияние каждого фактора на результат и оценить риски проекта. Кроме того, на этом листе есть матрицы с оценкой зависимости NPV и IRR от изменения одновременно двух факторов.

Алгоритм анализа чувствительности следующий.

1. Выбрать факторы – стоимость квартир, курс валют, иное – и перечислить их в одноименной таблице, рядом с каждым указать единицу. Последняя означает, что на этом этапе расчетов указаны базовые значения факторов, влияющих на NPV и IRR. В дальнейшем в ходе анализа чувствительности их можно увеличить или уменьшить на 10 и 20 процентов (указать в таблице «Факторы» 0,8, 0,9, 1,1 или 1,2). При необходимости можно пересмотреть перечень факторов, а также степень их изменения.

2. На листе «ТЭП» в скрытом блоке (столбцы «D»–«I») в ячейках с исходными значениями каждого фактора ввести формулу – умножить эти значения на коэффициенты из таблицы «Факторы» листа «Чувствительность». Например, стартовая цена квартиры указана в ячейке Н4 листа «ТЭП». В эту ячейку нужно ввести формулу «50400*Чувствительность!$C$7».

3. Рассчитать значения NPV и IRR при изменении каждого фактора в отдельности. В примере анализируется отклонение факторов плюс-минус 20 процентов. По порядку – сначала увеличивается на 20 процентов значение первого из них – «Стартовая цена квартиры» (в таблице «Факторы» ему присваивается значение 1,2), все остальные показатели остаются неизменными (равными 1). Изменившиеся NPV и IRR из ячеек С20 и С21 вручную копируются в таблицу «Увеличение значений» (строки 36 и 37) – только цифры (Скопировать/Специальная вставка/Значения).

Далее по той же схеме нужно последовательно увеличить на те же 20 процентов остальные факторы и зафиксировать изменения NPV и IRR.

Таблица «Уменьшение значений» заполняется по аналогии, при этом значения факторов уменьшаются на 20 процентов.

4. После оценки влияния каждого фактора с помощью формул автоматически заполняются итоговые таблицы с базовыми и измененными (под влиянием увеличения и уменьшения выбранных показателей) значениями NPV и IRR. На их основе строятся диаграммы.

В примере наибольшее влияние на эффективность проекта оказывают два фактора – стартовая цена квартиры и затраты на строительство (см. таблицы «Увеличение значений» и «Уменьшение значений»). На листе «Чувствительность» можно рассчитать, как изменятся NPV и IRR при одновременном изменении этих двух критериев. Расчеты выполняются с помощью таблицы «Факторы», только на этот раз меняются значения двух показателей одновременно. Результаты нужно зафиксировать в виде значений в корреляционных таблицах (поля (G3:L9) для NPV, поля (G15:L31) – для IRR).

Как представить информацию о проекте потенциальным инвесторам

Готовя информацию для потенциальных инвесторов, стоит все основные показатели и результаты проекта свести на один лист. Для этого в модели предусмотрен лист «Сводные показатели», на котором в сжатом, компактном виде представлены наиболее важные параметры девелоперского проекта, денежные потоки в детализации по годам, показатели эффективности.

Рекомендации по теме

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет меньше минуты!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, войдите на сайт

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Здравствуйте, меня зовут Александр
Давайте знакомиться!

Чтобы я открыл вам доступ, пожалуйста, пройдите короткую регистрацию

Вам будут доступны:

  • - 15 000 рекомендаций по управлению финансами;
  • - 1000 образцов положений и форм отчетов
  • - 300 финансовых Excel-моделей.

После регистрации пришлю Вам подарок
КНИГА "Cash is king. Управление денежными потоками"

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
...и получить подарки!
Зарегистрироваться
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
×

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.