Дом под съем

76
Перспективы. Компании, которые смогут поставить сделки по лизингу недвижимости на поток, получат баснословную прибыль - спрос на такие услуги огромен. Но пока этот лакомый кусок большинству игроков рынка не по зубам.
Лизинг коммерческой недвижимости (жилую взять в лизинг практически нельзя, поскольку невозможно будет доказать, что она используется исключительно для предпринимательских целей) признается экспертами одним из самых перспективных секторов рынка финансовой аренды. По данным опроса журнала «Финанс.» (№ 11, 2006), недвижимость заняла третье место в списке самых перспективных объектов финансовой аренды после авто- и железнодорожного транспорта. Сейчас на долю лизинга недвижимости приходится лишь 1-4% от общего объема всех заключенных контрактов финансовой аренды. Впрочем, как уверяет начальник департамента лизинга оборудования «Глобус-лизинга» Алексей Мятлик, развитие рынка недвижимости в ближайшие 2-3 года приведет к увеличению этой доли до 10-15%.

Пока лизинговые компании (ЛК) рассматривают каждую сделку по сдаче в аренду зданий в индивидуальном порядке. «Те фирмы, которые смогут поставить лизинг недвижимости на поток, заработают огромные деньги», - уверен начальник отдела оценки обеспечения, контроля и реализации предмета залога Московского банка реконструкции и развития Василий Галкин.

Денег нет.

Главным «тормозом» финансовой аренды недвижимости является отсутствие у лизингодателей свободных «длинных» ресурсов, из-за чего они не могут заключать долгосрочные контракты, а ведь только они и интересуют клиентов. В самом деле - обычный срок амортизации недвижимости достаточно длительный - 30-45 лет, а при применении ускоренной амортизации - 10-15 лет. Конечно, можно сдать в лизинг объект, у которого большая часть срока амортизации исчерпана. Однако у таких площадей зачастую слишком «богатая» история, с большим количеством перепродаж, расширений или сноса частей здания. Все это делает оформление сделки крайне сложным и длительным, ведь лизингодателю приходится проверять правильность оформления и юридическую чистоту огромного пакета документов. Как показывает практика, большинство бумаг оформлено с нарушениями - сказываются бурные постперестроечные времена, когда проходила приватизация. Если ЛК не заметит ошибок и не заставит клиента их исправить до момента заключения сделки, ее могут признать недействительной. В принципе клиент может получить в собственность объект, не полностью амортизированный. «Срок лизингового договора, как правило, совпадает со сроком полной амортизации предмета сделки, - рассказывает генеральный директор «Номос-лизинга» Александр Вежновец. - Однако длительность контракта может быть и меньше - при условии выкупа объекта лизинга по окончании договора по остаточной стоимости». Такие сделки ЛК получили возможность заключать с февраля 2002 года (ранее срок договора должен был совпадать или превышать срок амортизации имущества).

Но вариант с выкупом объекта лизинга по окончании сделки устраивает далеко не всех клиентов. Ведь при малом сроке контракта лизинговые платежи могут оказаться слишком большими, как и сумма выкупа, которую потребуется выплатить единовременно. В ряде случаев клиенту просто не осилить таких расходов. Кроме того, после истечения срока контракта лизингополучатель потеряет право на ускоренную амортизацию объекта, а значит, возможность сэкономить на налоге на прибыль.

Ситуация улучшается.

Впрочем, сейчас положение с поиском заемного финансирования для ЛК не столь тяжелое, каким оно было несколько лет назад. Когда банки не давали лизингодателям кредиты на больший срок, чем три года (сегодня - до шести лет). При этом процентные ставки оставляли желать лучшего, поэтому операторам финансовой аренды приходилось взвинчивать цены на собственные услуги. Однако со временем банки накопили необходимый опыт для работы с ЛК и стали им больше доверять.

Теперь кредитные организации охотно сотрудничают с лизингодателями, предоставляя им более дешевые и долгосрочные займы. Как уверяет Василий Галкин, для банка кредитование лизинговых сделок - высокодоходное вложение с низкими рисками. Кроме того, кредитные организации могут привлекать средства для финансирования ЛК под залог имеющихся контрактов. Некоторые лизингодатели уже получили доступ к дешевым и «длинным» западным деньгам, а интерес иностранных инвесторов к российской экономике продолжает расти. Кроме того, уже воплощена схема секьюритизации обязательств по лизинговым платежам, правда не в области недвижимости. Компания «Магистраль Финанс» выпустила и успешно разместила еврооблигации, обеспеченные лизинговыми платежами по заключенным с РЖД контрактам. То есть ЛК пользуются не только банковскими кредитами, но постепенно начали осваивать альтернативные источники финансирования. Основная задача успешных ЛК - финансировать сделки «без запинки» и делать это лучше и быстрее конкурентов. Как советует директор по развитию бизнеса «Европлана» Александр Михайлов, лизингополучателям лучше работать с теми компаниями, которые уже привлекли средства и не делают заимствований под каждую конкретную сделку, а тем более не согласуют контракты со своими кредиторами.

Бюрократический тормоз.

Как уверяет Александр Вежновец, небольшой объем контрактов по лизингу недвижимости на рынке в первую очередь объясняется сложностью оформления сделок и несовершенством законодательной базы. В законодательстве пока нет специальных правил для регистрации договоров финансовой аренды недвижимости. Суть этой проблемы «Ф.» раскрыл юрисконсульт компании «Финстройлизинг» Станислав Алексеев. В федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (гл. 26) отсутствуют специальные указания о необходимости регистрировать договоры финансовой аренды. Однако по Гражданскому кодексу (гл. 43) лизинг является разновидностью договора аренды (долгосрочной), а кодекс обязывает регистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС) все сделки по аренде недвижимости, срок которых превышает один год (недвижимость на меньшие сроки никто в лизинг не берет).

«Государственные органы в различных субъектах РФ трактуют законодательство по-своему и иногда отказывают в регистрации», - сетует Станислав Алексеев. А без прохождения этой процедуры контракт лизинга недвижимости считается недействительным. В первую очередь на регистрации «играют» налоговые органы, которые в последнее время вообще негласно отнесли лизинг к сомнительным схемам и всячески оспаривают налоговые льготы, сопутствующие финансовой аренде. Причем дамоклов меч висит как над ЛК, так и над их клиентами.

Но даже если договор лизинга зарегистрирован, у налоговиков остается еще одна лазейка для оспаривания налоговых преференций. Все дело в порядке исполнения процедуры. Как уже говорилось, договоры лизинга недвижимости должны быть зарегистрированы. А управления ФРС обязаны это делать только после вступления лизингодателя в права собственности на объект, ведь по Гражданскому кодексу (гл. 43) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам, уполномоченным на это законом или собственником. ЛК же пока и не собственник, и не уполномоченное лицо, так как владелец недвижимости на это не пойдет, не получив за площадь денег.

Получается, ФРС соглашается регистрировать договор финансовой аренды недвижимости только после того, как лизинговая компания уже приобрела здание, а контракт купли-продажи подписан и зарегистрирован. Однако проблема в том, что такой порядок (сначала договор купли-продажи, потом контракт лизинга) противоречит закону о лизинге. Ведь в нем закреплено следующее определение: «Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование». Как следует из определения, сначала должен быть заключен договор лизинга, а уже потом - договор купли-продажи здания. Налицо явное противоречие. Как же быть ЛК в этом случае? Если она пойдет на поводу у регистрирующих органов и сначала оформит покупку недвижимости, то даст налоговикам признать последующую сделку ничтожной. Они легко назовут лизинг арендой с правом выкупа и лишат клиента налоговых преференций. Однако ЛК нашли выход из положения. Они добиваются от государственных органов регистрации прав на приобретенную недвижимость и договор лизинга в один и тот же день. Но это не лучший выход из сложившейся ситуации. Как считает Алексей Мятлик, необходимо отменить требование регистрации договоров лизинга. Ведь оба контракта (лизинга и купли-продажи) сопровождаются оформлением большого количества документов, что делает одновременную регистрацию сложной как для лизингодателей, так и для регистрирующих органов. Кроме того, такой подход решает проблему лишь наполовину.

Остается невыясненным, имеют ли право государственные органы принимать заявления на регистрацию договора лизинга от лица, которое на тот момент еще не является собственником недвижимости. Как утверждают в юридической службе «Глобус-лизинга», заявление о регистрации договора финансовой аренды может быть удовлетворено, если одновременно с ним подается заявление о регистрации перехода права собственности на объект лизинга. Претензий со стороны фискалов быть не должно. Пока такой точки зрения придерживаются и арбитражные суды, что обнадеживает участников рынка. Суды обычно признают лизингодателей правыми, а порядок регистрации договора - несущественным. Но судебного акта, который бы объединил арбитражную практику по этому вопросу, до сих пор нет, как нет и закона, устраняющего противоречие. А поэтому ЛК рано расслабляться.

Непосильная ноша

Особый спрос на лизинг недвижимости наблюдается у малых предприятий. Ведь у небольших компаний потребность в производственной площади очень большая, но купить за свои деньги необходимые для работы помещения не под силу, а рассчитывать на банковский кредит не приходится из-за отсутствия адекватного залога. Так что единственный для них вариант получить в собственность недвижимость - это лизинг. Здесь спрос многократно перекрывает предложение, и рынок вполне может стать «клондайком» для лизинговых фирм. Однако этого пока не происходит. Даже несмотря на то, что при работе с малыми предпринимателями сделка по финансовой аренде недвижимости значительно упрощается на всех ее этапах: при учете предмета лизинга, его амортизации, передаче права собственности на объект клиенту. Такой эффект достигается за счет того, что вести учет и документооборот малому предпринимателю намного проще, чем крупному. Однако многие представители малого бизнеса просто не в состоянии потянуть такой контракт, ведь лизинг недвижимости - достаточно сложная и долгосрочная операция. Кроме того, стоимость коммерческой недвижимости, особенно в столичном регионе, настолько высока (в среднем 1 квадратный метр оценивается в $2,5 тыс.), что лизинговые платежи скорее всего окажутся просто непосильной ношей.

Нечего сдавать

Текущее состояние рынка коммерческой недвижимости также не способствует развитию лизинга. Предложение по нежилым помещениям ограничено и значительно превышает спрос. Особенно это касается Москвы и Московской области. Найти устраивающий клиента вариант лизингодателю непросто. Кроме того, коммерческую недвижимость зачастую стараются продать с использованием «серых» схем - владелец на бумаге стремится реализовать площадь по балансовой стоимости, а деньги получить по рыночной цене. При этом разницу он положит себе в карман. Однако лизинговой фирме такой способ категорически не подходит. Ведь, если она пойдет на «серую» сделку, под угрозой окажется весь бизнес.

Прямая выгода

Как уверяют эксперты, в Москве и Петербурге простая аренда коммерческой недвижимости уже сопоставима по стоимости с лизингом. Но по окончании срока действия договора простой аренды клиент ничего не получит, а финансовая позволит ему оформить недвижимость в собственность. Стоимость площадей, сдаваемых в лизинг, достаточно высокая. Так, в «Европлане» минимальные суммы контрактов составляют около $200 тыс., в «Номос-лизинге» средняя стоимость сделок оценивается в $700 тыс. Следовательно, налоговая экономия весьма ощутимая, а рассрочка выплаты НДС избавляет фирму от необходимости выплачивать огромные суммы единовременно.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль