Тупик рынка недвижимости

73
Анализ. Жилая недвижимость в Москве теряет былую инвестиционную привлекательность. По нынешним ценам покупать квартиры способны очень немногие граждане, а значит, остановка роста стоимости жилья, несмотря на недостаток предложения, не за горами.
Стартовав в начале года с отметки в $2320 за квадратный метр, московская недвижимость к началу осени практически приблизилась к рубежу $4 тыс. По данным аналитического центра irn.ru на 4 сентября, общегородской индекс стоимости жилья достиг 3877 $/кв. м. Но продавцы требуют большего: по данным ряда агентств недвижимости, средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке превышает $4200. Такой стремительной динамики не наблюдалось ни в 2004, ни в 2005 годах. Однако не столько сам рост, сколько то, что он происходит в самый разгар реализации национального проекта «Доступное жилье», привел к резким высказываниям как столичных, так и федеральных чиновников, быстро нашедших «стрелочников» в лице строителей.

Приказано падать. В начале августа глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин признал цены на жилье «бешеными и совершенно ничем не оправданными», предложив инвесторам-застройщикам заморозить цену квадратного метра. Советуя такой «рыночный» механизм, он, правда, оговорился - «мы не вправе командовать в этом вопросе и лишь даем рекомендации». Спустя какое-то время руководитель Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев связал ценообразование на рынке жилья с коррупцией: 70-80% земельных участков выделяются без аукциона. Можно было бы предположить: именно за нерадивых чиновников власти и возьмутся. Однако уже через несколько дней Генпрокуратура поручила ФАС проверить исполнение строительными организациями антимонопольного законодательства при определении цены на возводимое жилье на предмет возможного ценового сговора. По данным прокуратуры, «факторами, влияющими на рост цен на недвижимость, являются необоснованно высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов, увеличение стоимости строительных материалов, а также возможный ценовой сговор между строительными компаниями». «Черный август» для строителей завершился еще одним выступлением представителя антимонопольного органа. Начальник управления по контролю в области недвижимости ФАС Михаил Евраев решил «добить» строителей, сообщив: цена квадратного метра жилья в столице должна составлять $1300.

Цены диктует рынок. Участники рынка и аналитики с выводами чиновников не согласны. По их мнению, цены диктует рынок: сегодня высокий платежеспособный спрос и отсутствие адекватного предложения не предполагают иного сценария, чем нынешний. «Непонятно, откуда получилась сумма в $1300. При расчете себестоимости квадратного метра жилья недостаточно просто просуммировать затраты на строительные материалы и заработную плату рабочих. К этим расходам необходимо добавить стоимость покупки или аренды земли, затраты на согласование документов», - считает вице-президент группы «Конти» Вячеслав Тимербулатов. «Стабилизировать рост цен или даже их снизить можно за счет сокращения спроса или увеличения объемов строительства. Если же сейчас уменьшить цену нерыночным способом до $1300 за квадратный метр, то уже завтра эти квартиры окажутся в руках спекулянтов и вновь появятся на рынке по ценам, соответствующим спросу», - предупреждает заместитель директора аналитического консалтингового центра «Миэль-недвижимость» Владислав Луцков.

Большинство опрошенных «Ф.» экспертов уверены: никаких результатов подобный демарш властей не принесет. «Заявления не приведут к падению цен на жилье. Рынок уже выработал иммунитет к таким пассажам», - считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, добавив: застройщики действительно не выставляют все имеющиеся объемы жилья, продавая ровно столько, сколько им нужно. «Фактически на растущем рынке у них сейчас нет необходимости в деньгах. Так, в августе, когда на рынке началось некоторое ограничение спроса, застройщики сняли свои объекты с продаж, то есть искусственно манипулировали спросом», - объясняет Константин Апрелев. Как подтвердили в других компаниях, сегодня на большинстве объектов продажи приостановлены, так как продавцы недвижимости ожидают традиционного осеннего повышения цен.

Конкурс прогнозистов. Если послушать аналитиков, то предугадать развитие событий на рынке жилья совершенно невозможно. Одни говорят о росте до конца 2007 года, другие - о стагнации с осени нынешнего года. В прошлом году абсолютное большинство экспертов ошиблись, предсказывая, что в текущем году рост цен не превысит 20-35%. Год еще не закончился, а рост составил уже более 60%. Поэтому к оценке экспертов стоит подойти со всей осторожностью.

В «Миэль-недвижимости» к концу года ожидают стабилизации рынка с умеренным ростом цен до 2% в месяц. Гендиректор «Фосборн Хоум» Василий Белов менее оптимистичен: «К октябрю-ноябрю стоимость квартир вырастет еще на 15-20%, при этом вводимого жилья больше не ожидается. Хотя в начале года стартует много проектов по застройке, это позволит стабилизировать цены, но снижения не будет». Как заявили в компании «Квартал», уже к концу 2006 года средний показатель стоимости квадратного метра объектов в ряде районов Москвы составит $4800-5000. Самое неожиданное предположение высказал аналитик Геннадий Стерник - он прогнозирует снижение темпов роста до нуля, а весной даже падение до $4000 тыс. за квадратный метр, и лишь в конце 2007 года начнется новый рост. Этому есть вполне логичное объяснение: «Постепенно идет рост предложения, - поясняет Геннадий Стерник. - Застройщики приспособились к новым условиям, активно применяя вексельные схемы, кроме того, многие из них начали строить на собственные деньги, без привлечения дольщиков. Спрос начинает падать, ведь значительная часть потенциальных потребителей не успевают за ростом цен и решили отложить покупку». Свою роль в торможении цен могут сыграть и корпоративные инвесторы, которые до недавнего времени активно покупали квартиры. Сегодня они выжидают, и если рост действительно притормозится, то начнут продавать квартиры и фиксировать прибыль. Как считает директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн, до конца года жилье успеет подорожать еще на 20%. По ее словам, не стоит ожидать и падения в начале 2007 года - лишь с середины следующего года на рынке будет наблюдаться стабилизация. Снижение растущей напряженности возможно только вследствие появления на рынке большого числа новых объектов в конце будущего года. Многое будет зависеть от продавцов. «В сентябре они начнут активно играть на повышение. Поэтому в сентябре- октябре следует ожидать нового роста цен, однако не факт, что рынок примет это предложение в полном объеме. Переход рынка к стадии стабилизации станет более вероятным к концу этого года», - предполагает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

Чуда не ждут. Если без роста предложения добиться снижения стоимости жилья нереально, то, наверное, правы пессимисты, прогнозирующие дальнейший рост цен. «Ожидать значительного увеличения объемов вводимого жилья в ближайший год не стоит, - считает Владислав Луцков. - Это связано и с ограниченностью ресурса стройкомплекса Москвы, максимальные мощности которого оцениваются специалистами на уровне 5 млн «квадратов» в год, и с происходящими изменениями в нормативной базе, регулирующей инвестиционно-строительный процесс». В компании «Квартал» хотя и предрекают рост предложений, но считают, что количество вводимого жилья вряд ли сможет оказать сдерживающее влияние на рост его стоимости, так как спрос будет по-прежнему превышать предложение. Вячеслав Тимербулатов, напротив, ожидает снижения объемов строительства, так как «количество свободных площадок продолжает сокращаться, обременения растут, а объем и сроки получения разрешительной документации не сокращаются».

Не поможет и широко разрекламированный проект «Доступное жилье», который, как и предполагали многие, больше напоминает пиар-кампанию в преддверии президентских выборов. «Среди запланированных мер допущен крен в сторону расширения платежеспособного спроса и не было предусмотрено адекватных мер по увеличению объемов жилищного строительства», - уверяет Владислав Луцков. А по мнению Константина Апрелева, реализация нацпроекта должна принести результаты: «Он предполагает глобальное изменение законодательства, а это единовременно сделать невозможно, но только так можно стимулировать предложение».

Президент и кризис. Существенное влияние на рынок недвижимости могут оказать выборы президента в 2008 году. «Как правило, в предвыборный период уровень продаж может резко снизиться - психологическая «усталость» покупателей после высоких темпов роста и увеличение объема предложения могут привести к снижению темпов роста цен в 2008-2009 годах до 15-25% в год», - считает Екатерина Тейн. Аналитик компании «Финам» Ольга Беленькая предупреждает: хотя о кризисе на рынке московской жилой недвижимости говорить рано, тревожные сигналы проявляются уже сейчас - рынок недвижимости «перегрет» на 30-35%. О чем свидетельствуют снижение ликвидности рынка и массовый отказ заемщиков, чья заявка на ипотеку была одобрена, от приобретения жилья. Во что это выльется - в глобальный или локальный кризис, можно только догадываться. Не исключены и внерыночные методы ограничения роста цен, в том числе за счет «добровольно-принудительного» ограничения рентабельности застройщиков. Если же государство действительно перейдет от словесных угроз к действиям, то любые прогнозы становятся бессмысленными.

Версия «Ф.». Рост цен на рынке жилья в Москве еще может по инерции продолжиться, однако понятно - они уже сейчас неподъемны для абсолютного большинства людей даже с учетом возможностей ипотеки. Покупателями в этих условиях могут быть в основном инвесторы. Когда ожидания доходности снизятся, то есть инвесторы осознают близость пика, предложение жилья увеличится, а это приведет к стабилизации цен. Возможно некоторое падение цен после пика, но вряд ли оно станет глубоким. Долларовые цены на жилье встанут, что при постоянном обесценении американской валюты будет означать снижение реальной стоимости квартир. Таким образом, может быть реализован мягкий сценарий сдутия пузыря на рынке недвижимости. Жесткий сценарий связан с агрессивными действиями власти. Во-первых, это выделение крупных участков под массовое строительство. Во-вторых, борьба с коррупцией в отрасли. В-третьих, мощный PR, который подействует на инвесторов, и они сбросят квартиры. При жестком варианте цены на жилье могут просесть.

ОБЩЕГОРОДСКОЙ ИНДЕКС СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ, $/КВ. М

Месяц 2006 2005 2004
Январь 2320 1806 1501
Февраль 2437 1814 1547
Март 2620 1827 1606
Апрель 2884 1842 1674
Май 3148 1858 1738
Июнь 3359 1882 1789
Июль 3560 1916 1802
Август 3745 1955 1804
Сентябрь - 1992 1806
Октябрь - 2051 1805
Ноябрь - 2135 1803
Декабрь - 2221 1802
Рост за год, $ 1425 415 301

По данным irn.ru

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль