Месяц спокойствия

61
Цены. Июль оправдал надежды аналитиков и несколько успокоил рынок недвижимости. Впервые за последние полгода еженедельное удорожание квартир держалось в рамках 1,5-2%.
По данным аналитического центра АРН, общий рост цены квадратного метра на вторичном рынке жилья составил 4,8%. Квартиры в панельных домах подорожали на 5,3%. В кирпичных домах их стоимость увеличились на 4,5%.

Однако умеренным такое удорожание выглядит только на фоне весны, когда каждый месяц давал новый рекорд роста цен вплоть до 9% в мае. Летом же в сезон отпусков активность покупателей снижается и рост цен замедляется. Но его темпы все равно остаются высокими.

По мнению генерального директора "Дельтариэлти" Кирилла Щепановского, главная причина сложившейся ситуации - спрос на недвижимость сегодня высок как никогда, а доля предложений за последний год заметно снизилась. "Нефть дорожает, свободных денег в российской экономике становится все больше, а недвижимость продолжает оставаться одной из самых привлекательных сфер инвестиций. Кроме того, отлично развивается ипотека, а, стало быть, растет и без того высокий спрос на жилье эконом- и бизнес-класса".

По данным "Миэль-недвижимости", количество квартир вторичного рынка по итогам июля снизилось на 10% и составило 15 219 объектов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель также отстает на 10%. На рынке новостроек к концу второго квартала 2006 года объем предложения составил 320 объектов. Это на 12% меньше, чем в первом квартале, а по сравнению с декабрем 2002-го - снижение на 39%.

Дефицит квартир отчасти объясняется политикой самих девелоперов. "Застройщики выжидают, - уверяет генеральный директор "Золотых ворот" Роман Мурадян. - Если проанализировать структуру предложения, можно отметить - к продаже предлагают в основном не самые ликвидные квартиры: угловые, расположенные на вторых и последних этажах. При этом "филейные части" придерживаются: самые ходовые варианты находятся "в резерве" под неизвестных покупателей".

С другой стороны, ввод нового жилья затрудняют и объективные экономические факторы. Помимо очевидной нехватки свободных площадок строители столкнулись и с кризисом мощностей. "Расходы по подведению коммуникаций теперь полностью переложены на плечи застройщиков", - отмечает Кирилл Щепановский. Сыграл свою роль и злополучный 214-й закон (о долевом участии в строительстве. Подписанные президентом поправки, которых так долго добивались девелоперы, вряд ли смогут мгновенно изменить ситуацию. "Зачастую строительство и оформление документов на новостройки, которые сейчас в продаже, было начато еще до принятия 214-го закона, - рассказывает управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. - С февраля прошлого года строительство на новых площадках практически не ведется". А привлечение инвестиций со стороны частных лиц на начальной стадии проекта по-прежнему запрещается.

Есть и другие факторы, косвенно усугубляющие ситуацию. Например, президентская программа поддержки военнослужащих (так называемая "15+15"). Согласно ей, для военных из пяти центральных регионов России будет дополнительно куплено жилья на сумму 15 млрд рублей в 2006 году и на аналогичную сумму - в следующем. В Москве для этих целей выкупаются целые кварталы в Кожухове и Орехово-Борисове, что не лучшим образом скажется на дефиците дешевых квартир.

В течение всех предыдущих месяцев одно- и двухкомнатное жилье в панельных домах являлось лидером роста. Однако летом появилась другая тенденция. По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, удорожание 3-комнатных и более крупных квартир оказывается даже несколько выше прироста стоимости малогабаритного жилья, а рост цен на современные монолитно-кирпичные дома не уступает удорожанию "панели". По мнению Ирины Жаровой-Райт, "элита" дорожает, так как ее строится недостаточно: "Теперь такие квартиры уж точно стали "эксклюзивными" - их стоимость приблизилась к $20 тыс. за квадратный метр, из-за чего некоторые покупатели отказываются от идеи жить в клубном доме и готовы рассмотреть варианты бизнес-класса".

Предсказывать, как будут развиваться события дальше, аналитики рынка сейчас не берутся. С одной стороны, темпы удорожания квадратных метров постепенно замедляются, и, возможно, в дешевых сегментах жилья цены достигли своего потолка. А значит, дальнейший рост будет умеренным - 2-3% в месяц. С другой стороны, осенью всегда идет традиционное оживление спроса и повышение активности. К тому же набирает обороты ипотечное кредитование. А строители, продолжая поднимать цены, ссылаются на удорожание цемента и арматуры.

Скорее всего неопределенность сохранится до середины сентября. "Именно к этому времени московское правительство должно объявить, какое количество новых площадок под застройку будет выставлено на продажу, - объясняет Роман Мурадян. - Исходя из этого, можно будет предсказать дальнейшее развитие ситуации: насколько все эти квартиры будут востребованы, разрешится ли ситуация с дефицитом".

Но при любом раскладе обвал рынка в ближайшие годы нам не грозит. "Кризисная ситуация теоретически возможна в двух случаях, - рассказывает управляющий партнер компании "Блэквуд" Константин Ковалев. - Во-первых, если ухудшится внешнеэкономическая конъюнктура (то есть упадут цены на нефть) или, во-вторых, если на рынок резко выйдет большой объем предложения. Тогда, если темпы роста цен будут постепенно замедляться, люди, купившие квартиры в инвестиционных целях, станут их продавать в массовом порядке. То же самое сделают и девелоперы, придерживающие наиболее ликвидные квартиры на период ценового роста. Однако, по нашему мнению, и первое, и второе в ближайшей перспективе маловероятно".

Сегодня спрос значительно превышает предложение во всех сегментах рынка жилья в Москве - даже в элитном секторе, где число потенциальных покупателей значительно меньше, чем в массовом сегменте. А значительного увеличения объемов нового предложения в ближайшее время вряд ли можно ожидать: строительство новых объектов по-прежнему отстает от прошлых лет, а оснований для массового выброса "инвестиционных квартир" пока нет. "Рынок так или иначе может подойти к критической точке, когда цена превысит платежеспособный спрос. Но пока этого ждать не приходится, - комментирует заместитель директора аналитического консалтингового центра "Миэль-недвижимости" Владислав Луцков. - Благоприятная макроэкономическая ситуация, избыточная ликвидность в мировой экономике и в России, рекордно высокие мировые цены на энергоносители, рост денежной массы - все эти факторы оказывают колоссальную поддержку платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Более вероятно, что со временем наступит стагнация спроса и впоследствии - стабилизация цен".

Впрочем, задел для роста у нас еще есть. Цены на жилую и коммерческую недвижимость в Москве заметно отстают от стоимости квадратного метра в Европе. "Поэтому уменьшение количества сделок, которое мы наблюдаем в летние месяцы, никак нельзя назвать затишьем перед грозой, - считает Ирина Жарова-Райт. - Больше чем уверена: в сентябре, когда основная часть покупателей вернется в столицу, рынок начнет функционировать в нормальном режиме. Возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону понижения на рынке массовой застройки, что никак не сказывается на рынке дорогого жилья".

ЦИФРЫ ИЮЛЯ*

$4110 - средняя цена квадратного метра
4,8% - средний рост цены
5,3% - средний прирост цены в панельных домах
4,5% - средний рост цены в кирпичных домах
9,0% - максимальный прирост цены: 9-этажные кирпичные дома
3,0% - падение цены: 15- и более этажные монолитные дома
6,5% - максимальный рост: ВАО
3,7% - минимальный рост: ЮАО, CАО
* На вторичном рынке.

ДИНАМИКА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА ВОРИЧНОМ РЫНКЕ В ИЮЛЕ, $

Дома ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Цена данного типа дома Изменение цены в % за месяц Изменение цены в % за 12 месяцев
5-этажные П/Б* 4413 3704 3852 3676 3541 3690 3919 3973 3720 3790 5,5 107,7
9-этажные П/Б 4927 3741 3724 3628 3616 3603 3950 4082 3767 3761 5,2 107,7
12-этажные П/Б 4851 3824 3760 3696 3478 3478 3893 4019 3866 3779 4,6 105,0
14-этажные П/Б 5047 3709 3835 3547 3579 3590 3911 3872 3863 3791 6,6 106,4
16-этажные П/Б 4841 3647 3932 3778 3663 3659 4079 4080 3846 3919 5,0 102,6
17-этажные П/Б 4760 3829 4017 3631 3623 3448 4228 4201 3697 3853 4,9 104,0
22-этажные П/Б 4142 3903 4243 3892 3532 3600 4374 4109 3724 3926 5,7 107,5
5-этажные К/М* 5064 4015 3823 3667 3482 3852 4102 4056 3869 4185 5,5 91,0
6-8-этажные К/М 5606 4490 4231 3848 3569 4013 4957 5345 3944 4965 4,6 76,9
9-этажные К/М 5735 4280 4103 3898 3658 4096 5104 5502 4132 4763 7,0 88,2
10-12-этажные К/М 6365 4640 4314 4366 3746 3757 5327 5327 3931 5317 6,3 86,1
15- и более этаж К/М 4923 2937 3867 3593 3630 3734 3971 4293 4319 3822 -3,0 93,0
Средняя цена по округу 5353 3888 3852 3692 3544 3618 4158 4332 3833
Изменение средней цены в % за месяц 5,5 3,7 5,2 6,5 5,6 3,7 4,9 4,7 6,0
Изменение средней цены в % за 12 месяцев 76,2 93,9 106,2 106,6 111,2 104,3 105,3 89,5 109,6

Источник: АРН

* П/Б - панельно-бетонные дома, К/М - кирпично-монолитные.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль