Плата за близость

87
Тенденция. Подмосковный рынок недвижимости пока представляет собой неплохую альтернативу столичным окраинам. Впрочем, темпы роста цен на областное жилье скоро сгладят эту разницу.
Ускользающий метр. Найти однокомнатную квартиру в Москве дешевле $130 тыс. сегодня уже практически невозможно. Поэтому неудивительно, что в течение последнего года неуклонно и стабильно растет спрос на жилье в Подмосковье, где за $100 тыс. пока еще можно купить и двухкомнатное жилье. Впрочем, цены растут на глазах.

По данным «Миэль-недвижимости», на 83 областных новостройках квартиры продаются по цене свыше $2 тыс. за квадратный метр. В западном, восточном, северо-восточном и юго-восточном направлениях средняя цена превышает $1,8 тыс. за кв. м. В Москве новостройки эконом-класса обходятся минимум в $2,8 тыс. за кв. м.

С начала года рост цен на областные новостройки наблюдался в диапазоне от 8,4 до 27,6%. На вторичном рынке квадратный метр подорожал более чем на 60% - его стоимость превышает $1,8 тыс. за кв. м. В Москве в июне аналогичный показатель составил $3,9 тыс. за кв. м (стр. 65).

«Уровень спроса на недвижимость в области прямо пропорционален сокращению предложения аналогичного жилья в Москве, - утверждает аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета. - Все увеличивающийся разрыв между стоимостью московских квартир и финансовыми возможностями граждан выталкивает их с московского рынка на подмосковный. В будущем этот процесс будет только нарастать как за счет уменьшения объемов ввода дешевого жилья в столице, так и за счет прихода на рынок «ипотечных» покупателей с ограниченными средствами».

Основным фактором, влияющим на предпочтения клиента, в большинстве случаев является близость города к Москве. Поэтому пока неоспоримыми лидерами по популярности являются Реутов, Одинцово, Химки и Мытищи. «Повышенным спросом пользуется Реутов, - утверждает директор отделения «На Ленинском» компании «Миэль-недвижимость» Юлия Гераськина. - Помимо месторасположения - сразу за МКАД добавьте сюда еще и отличную инфраструктуру, транспортную доступность, и все станет понятно».

Впрочем, почти все ближнее Подмосковье не страдает от недостатка покупателей. «Люди, приезжающие из других регионов России или стран СНГ, предпочитают приобретать жилье эконом-класса в новостройках ближайшего Подмосковья, чем довольствоваться столичными "хрущевками"», - поясняет аналитик агентства недвижимости «Сити XXI век» Сергей Лядов. - Причем часть клиентов сегмента эконом-класса выбирает панельное жилье, несмотря на то, что потребительские характеристики монолитных домов значительно лучше. Панельные дома строятся быстрее, и для некоторых покупателей этот фактор играет решающую роль».

По оценкам специалистов, спрос на жилье в Подмосковье (как на первичном, так и на вторичном рынках) превышает предложение на 20-30%. Популярности местных новостроек практически не вредят скандалы с обманутыми дольщиками. «После них потенциальные покупатели разделились на две категории: тех, кто ищет варианты покупки на вторичном рынке, и тех, кто готов вкладывать деньги в строящееся жилье, но только у надежных «брэндовых» компаний, - комментирует Александр Слета. - Учитывая дефицит квартир и крепость «нашего человека», которого никакой кризис не берет, люди продолжают приобретать квартиры в новостройках». По мнению Сергея Лядова, в первую очередь «бесстрашие» обусловлено слишком быстрым ростом цен - у покупателей просто нет времени на долгие размышления. Однако клиенты стали более осторожными и предпочитают обращаться к крупным и проверенным застройщикам.

Наименьшим спросом пользуется жилье на периферии области, особенно в его восточном секторе (Лотошино, Серебряные пруды, Орехово-Зуево). Причина - удаленность от Москвы и невысокое качество жизни в таких городах.

Все с нуля. Сегодня на рынке недвижимости Подмосковья в основном представлены новостройки. Как утверждает Юлия Гераськина, в сегменте вторичного жилья продается не более 7 тыс. объектов, причем в отдельных городах этот рынок практически пустой, как, например, в Балашихе.

А вот темпы ввода нового жилья постоянно растут. По словам первого заместителя председателя правления корпорации «Бест-недвижимость» Андрея Лукина, в Подмосковье наиболее интенсивно застраиваются близлежащие города (до 15 километров от МКАД). Это Мытищи, Одинцово, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха. «Кроме того, налицо тенденции увеличения объемов строительства и в городах так называемого второго эшелона (от 15 до 30 километров от МКАД) - в их числе Пушкин, Ивантеевка, Нахабино, Жуковский, Раменское, Лыткарино и др., - рассказывает Андрей Лукин. - Достаточно активно идет застройка в удаленных городах Подмосковья: Сергиев-Посаде, Воскресенске, Серпухове, Ступине. Это обусловлено наличием платежеспособного спроса - люди работают в градообразующих предприятиях с достаточно высокой оплатой труда. Характерный пример в данном случае - Ступино».

Уловив растущий спрос на подмосковное жилье, застройщики (особенно нижнего ценового сегмента) все чаще заявляют о намерениях построить в области сотни тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Ежегодно в Подмосковье строится уже больше жилья, чем в Москве - за 2005 год было возведено около 5 млн кв. метров (в Москве - 4,6 млн кв. метров). «Учитывая, что тенденции в областном домостроении с некоторым временным лагом повторяют московские, можно предположить, что по своим качественно-количественным параметрам уровень строительства в области сравним со столичным 2002-2003 годов», - считает Александр Слета. Что же касается цен, то, по его мнению, если недвижимость ближайших к столице городов в общем повторяет ценовые тенденции московских спальных районов, то жилье в активно развивающихся крупных и средних городах второго эшелона сильно недооценено.

В самое ближайшее время начнется активная застройка целого ряда городов Московской области. Обрастать новыми микрорайонами будут Реутов, Видное и Одинцово (микрорайон «Отрадное»). Есть определенные планы по поводу совхоза «Московский» на Киевском шоссе. Сегодня строительные работы ведутся в Красногорске (4-й микрорайон, Павшинская пойма), Трехгорке (Трехгорка-2), Котельниках, Мытищах. Объем каждого из уже строящихся объектов составляет не менее 250 тыс. кв. метров, а некоторые из них (Павшинская пойма, Отрадное, Реутов) превышают 400 тыс. кв. метров.

По количеству предложений в строящихся домах лидируют Балашиха, Подольск, Красногорский и Одинцовский районы. «Интересен проект в поселке Дубки (Одинцово) - там возводится целый микрорайон с собственной инфраструктурой: школами, детскими садами, магазинами, ресторанами, спортивными сооружениями, - рассказывает маркетолог «Инком-недвижимости» Ирина Егорова. - Отличная экология, стародачные места, леса, близость водоемов делают это место благоприятным для проживания. Стоимость одного квадратного метра - от $1,4 тыс. за кв. м». Другие риэлторы также отмечают проект застройки Павшинской поймы в Красногорске. «Детально продумана вся инфраструктура, великолепная экология, хорошая транспортная составляющая, к тому же сегодня это одно из самых престижных направлений», - поясняет Юлия Гераськина.

Ценовая мозаика. При всех своих достоинствах города ближнего Подмосковья (в первую очередь, Реутов, Химки, Одинцово, Королев, Красногорск) обладают одним выраженным недостатком: стоимость квартир здесь быстро приближается к московскому уровню. По дороговизне на вторичном рынке лидируют Химки и Реутов, а на первичном - Видное. «Если в феврале мы продавали квартиры в монолитных новостройках 5-го микрорайона «Видное» по цене в среднем $1250 за кв. м, то в июне их стоимость выросла до $2 тыс.», - подтверждает Сергей Лядов. Следующими по дороговизне жилья идут Одинцово и Красногорск.

В этом смысле более привлекательным вариантом для небогатых покупателей выглядят Троицк, Наро-Фоминск, Солнечногороск, Чехов, Дмитров. Жилье здесь значительно дешевле, чем в Москве, Химках, Мытищах, Реутове, к тому же большое количество жителей могут найти достойную работу. Эти территории интересны не только небогатым покупателям, но и инвесторам. В целом же наиболее привлекательными для инвестиций считаются Киевское и Домодедовское направления.

Риэлторы говорят и о высокой инвестиционной привлекательности неблизкой Апрелевки (42 километра от МКАД). «Ее удаленность от столицы компенсируется хорошей транспортной доступностью, - поясняет Юлия Гераськина. А после того, как ведущее туда Киевское шоссе будет расширено до четырех полос, цены на жилье еще вырастут. Пока же в Апрелевке двухкомнатную квартиру можно купить за $73 тыс., трехкомнатную - за $93 тыс.»

Не лучший выбор

Ряд малых городов среднего и дальнего Подмосковья риэлторы отмечают как проблемные и не особенно удобные для жизни из-за удаленности от столицы и слабо развитой инфраструктуры. В основном они расположены не на крупных транспортных магистралях и не обладают какой-либо серьезной промышленной базой. К ним относят Талдом, Лотошино, Рузу, Озеры, Зарайск, Рошаль. Транспортные системы хуже всего развиты в Балашихе и Котельниках. Эти города находятся на тупиковой железнодорожной ветке, поэтому частота движения составов в данном направлении крайне низка. В Троицке с железнодорожным движением дела обстоят гораздо лучше, зато практически полностью отсутствуют иные виды транспортных систем. Из-за загруженности Ярославского шоссе и шоссе Энтузиастов затруднен доступ в Мытищи, Королев, Юбилейный и Пушкино. Проблемы с водо- и теплоснабжением могут возникнуть в Трехгорке. Существующая инфраструктура оказывается слишком маломощной для возводимых здесь жилых объектов.

Метр один, цена разная

По данным «Миэль-недвижимости», наиболее ликвидными жилыми объектами Подмосковья являются однокомнатные квартиры, которые отличаются наиболее высокой стоимостью: свыше $2 тыс. за кв. м. Рост их стоимости с начала года составил в среднем 15%. На втором месте - двухкомнатные квартиры. Они подорожали на 13,5%. Традиционно быстрее всего дорожают квартиры в монолитных домах (16,2%). Следом за ними идут «панель» (14,2%) и «кирпич» (12%). Cамые высокие цены зафиксированы в зонах, граничащих с Москвой: «Запад-1» ($2408 за кв. м), «Восток-1» ($2267 за кв. м), «Север-1» ($2245 за кв. м), «Юг-1» ($1930 за кв. м).

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль