Обманчивый спад

65
Прогнозы. В мае темпы роста стоимости московских квартир в преддверии сезона отпусков немного замедлились. Но это всего лишь временная передышка, а не предпосылка существенной коррекции цен в сторону снижения.
Прогнозы цен аналитиков рынка недвижимости по большей части оправдались. К началу дачного сезона темпы удорожания московских квартир по сравнению с предыдущими месяцами чуть замедлились. «На вторичном рынке после 15 мая цены выросли лишь на 2% против 5% в первой половине месяца, - рассказывает руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. - Количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось. Особенно характерен 10-процентный рост предложения однокомнатных квартир». В мае средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в Москве, по данным аналитического центра «АРН», составила $3708, в апреле было $3419, прирост составил 8,5% (в марте и апреле рост цен был 10 и 11% соответственно).

Эксперты скептически оценивают ситуацию и не торопятся с оптимистичными прогнозами. «Вероятно, это всего лишь сезонные изменения, а не наметившаяся глобальная тенденция к стабилизации. Признаков предела покупательской способности пока не наблюдается», - считает первый заместитель генерального директора компании «Море Плаза» Михаил Михайлов. Ведущий эксперт-аналитик Paul's Yard Владимир Кудрявцев согласен, что говорить о снижении темпов роста пока преждевременно: «Оно, безусловно, будет, но несколько позже - в разгар отпусков, но это вряд ли коснется рынка элитной недвижимости».

По мнению экспертов, за май структура спроса на жилую недвижимость не изменилась. По-прежнему самым востребованным и самым дефицитным остается недорогое жилье маленьких площадей. «Наименьшие сроки продажи имели квартиры, расположенные рядом со станциями метро, однокомнатные квартиры во всех районах города и квартиры в пятиэтажках с перспективой расселения», - отмечает заместитель генерального директора компании «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара. Аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета подтверждает: «Рост цен вынуждает многих обратить внимание на самые дешевые квартиры, в том числе в «хрущевских» пятиэтажках - с начала года рост цен на них составил 47,8%. Медленнее всех дорожали «сталинки» - на 37,5%, современные монолитно-кирпичные дома поднялись в цене на 38,8%».

Мнения экспертов на летнее «поведение» цен расходятся. Так, Александр Слета считает: сезонный спад темпов будет, но очень незначительный - квартиры продолжат дорожать на уровне 6-7% в месяц. «Но допускаю - в этот период на рынок могут выйти «ипотечники», ожидающие сезонной стабилизации цен, которая позволит им проводить сделки в более спокойной обстановке. Эти покупатели ограничены в средствах и не всегда могут добавить к ранее оговоренной стоимости квартиры еще 1,5-2%, на которые она подорожала за неделю, - рассуждает Александр Слета. - Если «ожидающих» сезонной стабилизации будет слишком много, то она может и не произойти».

Дмитрий Попов предсказывает более существенное «охлаждение» рынка: «Летом новостройки будут расти в цене на 0,7-1,5% в месяц, в сегменте типовых новостроек возможна даже кратковременная коррекция, но не более 0,5-0,8% в месяц».

Для снижения стоимости жилья предпосылок нет. «Цены на нефть высокие, доллар продолжает падать, поправки к закону о долевом участии в строительстве перенесены Госдумой на неопределенный срок (из-за чего этот рынок стагнирует. - «Ф.»), количество свободных площадок уменьшается, строительство домов для социальных городских программ растет, - поясняет Михаил Михайлов. «Новых интересных объектов на рынке не появляется, скандалы с обманутыми дольщиками продолжаются», - добавляет Владимир Кудрявцев.

По мнению Александра Слеты, спрос на жилье подстегивает большой миграционный прирост: «В регионах очень много людей, которые рассматривают Москву как вполне традиционное место для продолжения успешной карьеры. Свою лепту в спрос вносят инвестиционные сделки - по разным оценкам, их процент от общего количества сделок составляет от 12 до 30%».

Рост цен в Подмосковье также не обнадеживает. Из-за ажиотажного спроса на жилье в столице многим покупателям оно стало недоступно и они «ушли» в ближнее Подмосковье, изменив там рынок не в лучшую сторону. По словам Дмитрия Попова, в прошлом году в городах ближнего Подмосковья стоимость квадратного метра значительно выросла - от 50 до 150% и приблизилась вплотную к ценам в спальных районах на окраинах Москвы (от $1500/кв. метр). В этом году во многих подмосковных городах цены на новостройки растут даже быстрее, чем в столице, - по 10-20% в месяц. В числе самых дорогих: Реутов, Королев, Долгопрудный, Люберцы, Одинцово, Красногорск. Мытищи занимают средние позиции, на последних местах - Балашиха, Железнодорожный. Однако, как поясняет Дмитрий Попов, «уровень средних цен в большинстве случаев не отображает привлекательность того или иного района, так как во всех городах присутствует различный объем предложения. Так, например, в Реутове по сравнению с городами, расположенными к западу от Москвы (Красногорск, Одинцово), количество новостроек несоизмеримо мало».

ДИНАМИКА ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В МАЕ, $/КВ. М

Тип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЦена данного типа домаИзменение цены, % за месяцИзменение цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б дома4292 3299 3410 3247 3133 3309 3613 3603 3363 3445 10,6 93,3
9-этажные П/Б дома4145 3373 3300 3146 3116 3235 3562 3620 3345 3331 9,6 91,7
12-этажные П/Б дома4269 3393 3394 3425 3108 3141 3560 3630 3456 3403 9,4 89,0
14-этажные П/Б дома4252 3354 3499 3205 3124 3242 3391 3490 3311 3363 9,2 87,6
16-этажные П/Б дома4333 3415 3492 3451 3213 3300 3556 3705 3448 3511 8,7 87,0
17-этажные П/Б дома4338 3368 3570 3287 3151 3239 3842 3785 3254 3477 9,1 88,0
22-этажные П/Б дома4419 2992 3644 3120 3269 3244 3811 3763 3324 3503 9,2 89,3
5-этажные К/М дома4547 3513 3349 3309 3043 3407 3713 3521 3458 3733 7,5 76,1
6-8-этажные К/М дома5107 3859 3763 3617 3255 3468 4556 4656 3578 4517 7,6 66,3
9-этажные К/М дома5230 3895 3837 3403 3208 3574 4471 4551 3486 4215 8,1 74,9
10-12-этажные К/М дома5678 4051 3846 3525 3251 3372 4791 4779 3341 4605 6,1 70,2
15-этажные К/М дома4723 3445 3427 3269 3233 3461 4138 3999 3614 3735 8,5 86,3
Средняя цена по округу4795 3507 3433 3297 3123 3282 3729 3894 3397
Изменение средней цены, % за месяц8,5 8,8 8,8 9,6 10,0 8,1 8,3 7,0 9,2
Изменение средней цены, % за год63,8 78,3 88,6 90,1 91,7 88,9 87,7 76,1 86,4

Сокращения: К/М - кирпично-монолитные дома, П/Б - панельно-блочные дома. Источник: АРНl

Доплата за вид из окна

В мае новостройки в Москве поднялись в цене, по разным данным, от 9,9 до 11,1%. Особенно резко подорожали элитные квартиры, которые весь первый квартал отставали по темпам роста от других категорий жилья. Цены на элитную недвижимость перешагнули психологический барьер в $10 тыс. за квадратный метр и сразу же достигли $12-13 тыс. Если полгода назад покупатель с трудом выкладывал $1-1,5 млн за квартиру, то сейчас легко соглашается на $2 млн. Кроме того, как уверяет Илья Шкабара, предложения на этом рынке сокращаются, а покупатель «элитки» очень требователен к качеству жилья, местоположению и даже виду из окон. В результате разница в цене на квартиру в одном и том же доме - только одна с окнами на проспект, а другая - на Москву-реку может достигать 30%.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль