Немецкая копилка на русский лад

65
Инициатива. К осени этого года в Госдуму планируется внести законопроект о строительно-сберегательных кассах, предлагающих новый способ приобретения жилья. Правда, без поддержки властей механизм вряд ли будет востребован.
Первый раз идею внедрения в России стройсберкасс предложил пять лет назад тогда депутат Госдумы, а ныне председатель Национального совета по оценочной деятельности Иван Грачев. Его инициатива поддержана не была. Весной прошлого года соответствующий законопроект был внесен на рассмотрение депутатом Госдумы Оксаной Дмитриевой, но правительство отправило документ на доработку. Однако спустя некоторое время позиция властей кардинально изменилась, и осенью прошлого года правительство предложило создать рабочую группу по законопроекту о ССК, в которую вошли представители министерств экономики, финансов, регионального развития. Сейчас законопроект имеет уже больше сторонников, чем противников. «Минрегион ратует за принятие документа, - рассказывает о ходе дел Оксана Дмитриева, - один из бывших противников - Центробанк уже не возражает против идеи создания стройсберкасс в виде специализированных банков». В итоге совместной работы был создан новый вариант закона, который планируется внести на рассмотрение Госдумы к осени этого года.

Что немцу хорошо… Прототипом ССК являются европейские баушпаркассы (bausparkasse) - специализированные банки, которые выдают ссуды на покупку жилья. Наибольшее распространение эти институты получили в Германии, где почти две трети жилья приобретается через накопительные системы. Популярен этот способ приобретения жилья также в Австрии, Венгрии, Чехии, Словакии. Чтобы получить кредит, вкладчик баушпаркассы должен накопить половину или треть стоимости жилья на депозите с пониженной ставкой. От обычных ипотечных банков баушпаркассу отличает более низкая ставка по ссуде (ведь средства привлекаются под невысокие ставки) и государственное субсидирование. Причем финансовая поддержка оказывается не кредитору, а вкладчику: это ежегодный бонус в виде доплаты к доходу по вкладу, которая перечисляется на накопительный счет участника. Размер бонуса зависит от различных социально-экономических факторов и составляет от 3,5% в Австрии до 30% в Румынии.

Российский вариант ССК ничем принципиальным от немецкого аналога не отличается. Разница только в системе контроля. Так, в Германии баушпаркассы контролирует Министерство финансов, а в России предусматривается надзор со стороны Центробанка. Однако на практике расхождения могут оказаться более существенными. «В немецкой системе есть несколько ключевых особенностей, которые делают баушпаркассы безопасными для участников, обеспечивая при этом достаточную доходность вложений, - поясняет начальник отдела корпоративного и финансового законодательства Минэкономразвития Анна Меньшикова, - однако предложение ввести аналогичные принципы в российское законодательство встречает жесткий отпор со стороны регулирующих органов и бюджетных ведомств».

Основные принципы германской модели - создание ССК в виде специализированных банков с жестким контролем со стороны регулирующих органов и выплаты бонусов вкладчикам за счет бюджета. Если вопрос о статусе ССК в качестве специализированного банка, по словам Оксаны Дмитриевой, почти решен, то вопрос о государственной поддержке до сих пор висит в воздухе. Теоретически помощь государства разработчикам предполагается, но до сих пор не ясно, в какой форме она будет и в каком объеме. «Мы обсуждаем, должно ли это быть оговорено в законе о ССК¤либо в отдельном законе о господдержке ипотечного кредитования, - рассказывает Оксана Дмитриева. - Разумеется, помогать будут не ССК, а их вкладчикам».

Разработчики закона придерживаются мнения, что нужно сначала принять закон, а потом уже «пробивать» к нему дотации, хотя очевидно, что без них нововведение фактически лишается смысла. Один из главных принципов, на которых основывается привлекательность ССК для потребителя, - низкий процент по займу. Как рассказала Оксана Дмитриева, скорее всего размер ставки не будет оговариваться в самом законе. Там будет указана только возможная маржа банка - предположительно она составит 1-2%. При этом ССК смогут заниматься только кредитованием - и ничем больше. «При отсутствии бюджетного субсидирования стоимость кредита ССК будет сопоставимой с предложениями обычных коммерческих банков», - считает Анна Меньшикова. В самом деле если ССК будет принимать деньги на депозиты под 9% в рублях, то выдавать их будет под 10-11%, но такие условия скоро станут обычными для рынка. Уже сейчас по программе АИЖК можно получить ссуды под 12%. Снизить проценты по кредиту можно за счет уменьшения ставок привлечения средств, но тогда накопления «съест» инфляция, к тому же вкладчик не будет успевать за ростом цен на недвижимость. «В этом главная проблема, и сделать здесь ничего невозможно, - считает Оксана Дмитриева. - Пока вы накапливаете взнос, растет стоимость жилья».

То, что обычное - без государственных дотаций - накопление не будет особо востребованным, подтверждает и опыт тех финансовых институтов, которые ввели накопительные вклады. Накопив на них определенную сумму, клиент мог рассчитывать на кредит с пониженной ставкой. «Такой депозит уже более двух лет предлагает Европейский трастовый банк, но особым спросом он не пользуется, - утверждает директор Школы ипотечного брокера Алексей Теребков. - И уже точно наличие такого вклада не будет определяющим при выборе ипотечной программы». Данную точку зрения разделяет и руководитель строительного департамента «Вегас-лекса» Юрий Борисенко. По его словам, «клиенты не понесут деньги на 5-10 лет без права их изъятия ни в одно частное учреждение - ни в российское, ни в зарубежное, так как слишком высоки политические и экономические риски».

Старые грабли. Впрочем, есть еще способы, за счет которых ССК могли бы стать достаточно интересной альтернативой банковской ипотеке. Например, если бы ставка по депозитам в стройсберкассах менялась в зависимости от стоимости квадратных метров. «Реальный способ сделать это - разрешить ССК заниматься инвестированием, но регламентировать порядок размещения средств и направление инвестиций, - рассуждает Юрий Борисенко. - Естественно, одной из основных сфер вложения должна стать недвижимость как наиболее адекватный актив».

Еще один важный вопрос, от которого зависит выгодность накоплений, - насколько долгими и жестко регламентированными будут сроки накопления. По словам Оксаны Дмитриевой, сроки и нормативы деятельности ССК оговариваются либо инструкциями ЦБ, либо уставами самих стройсберкасс. Во втором случае есть шанс, что для потребителя не будет жестких временных рамок периода накопления - получить кредит можно, скажем, через несколько месяцев. В этом случае, особенно если угадать с сезоном (весной-летом цены на жилье обычно растут медленнее), вкладчик оказывается в выигрыше по сравнению с обычным ипотечным заемщиком.

Если же, как и в случае c ЖНК, минимальное время накопления будет установлено жестко - не менее двух лет, тогда ССК окажутся в таком же затруднительном положении, как и кооперативы. Да, гарантий у их вкладчиков будет больше, но приобрести квартиру это не поможет. В течение 2005 года цены на жилье в Москве выросли в среднем на 25%. На 2006 год прогнозируется минимум 30-процентный рост. И нет никаких предпосылок, что в ближайшие годы рынок ждет стагнация.

Спасти от удорожания недвижимости могло бы разрешение ССК после срока накопления выдавать вкладчику кредит большего объема, чем это оговаривалось изначально, но пока в законопроекте такой возможности нет. Нет и ответа на вопрос - как вкладчик, не имеющий отношения к рынку недвижимости, может заранее предугадать, какие средства ему в будущем понадобятся на желаемую квартиру?

Практически все участники рынка недвижимости сходятся на том, что появление жилищно-накопительных институтов необходимо для российского рынка. Одной ипотеки мало. «Перспективы работы ССК в России очень хорошие, так как они совмещают в себе преимущества ипотеки (надежность) и накопительных схем (более дешевые деньги), - считает Алексей Теребков. - Кроме того, весьма ощутимым плюсом является отсутствие обязательного страхования, которое минимум на 1% увеличивает расходы заемщика. ССК заставят улучшаться конкурирующие схемы приобретения жилья в рассрочку - ипотека и ЖНК».

Оценивая перспективы ССК в России, Юрий Борисенко полагает: «При появлении специализированных банков деньги из многих страховых и пенсионных фондов перетекут в ССК». По словам Анны Меньшиковой, система ССК особенно эффективно действует в странах со сравнительно слабым развитием рынка ценных бумаг - там, где возможности рефинансирования банковской ипотеки через финансовый рынок ограничены. Россию к этим странам можно причислить. Но главная проблема рынка жилья заключается не столько в появлении новых форм кредитования или новых кредитных организаций, сколько в стабилизации рынка. Без которого, копи - не копи, купить ничего не получится.

i

СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ КАССЫ (ССК) - специализированные банки, которые привлекают средства вкладчиков и выдают им кредиты на покупку жилья. При заключении договора оговариваются срок накопления и размер выплатной суммы (накопленные средства плюс кредит), которую клиент получает по завершении партнерства.

«Власти выгодно оказывать поддержку»

ИВАН ГРАЧЕВ, председатель Национального совета по оценочной деятельности:
- Исходя из опыта зарубежных ССК, помощь со стороны государства должна оказываться непосредственно человеку, который вносит деньги на улучшение своих жилищных условий. Власти выгодно оказывать такую поддержку - с появлением новых способов приобретения жилья растет строительство, развиваются сопутствующие отрасли. По сравнению с жилищно-накопительными кооперативами (ЖНК) стройсберкасса - более надежная система. Она контролируется, работает по особым нормативам. По сравнению с ипотекой ССК тоже имеют свои плюсы. Ипотечные банки дают кредит, если у заемщика есть первоначальный взнос, к тому же необходимо доказывать свою платежеспособность. В ССК можно копить деньги под низкие проценты и получить ссуду также под низкую ставку.

«Государство должно сказать: не бойтесь вкладывать»

АЛЕКСАНДР КОГАН, депутат Государственной думы:
- Институт ССК может быть востребован только в том случае, если будет предусмотрена его господдержка. Это главное отличие нового проекта закона от его первой версии. Кроме финансовой помощи вкладчикам рассматриваются различные варианты схем, которые бы гарантировали: человек точно получит либо деньги с начисленными процентами, либо жилплощадь. Есть, например, предложения создавать страховые фонды внутри сберегательных касс или привлекать страховые компании. Государство должно законом о ССК сказать: не бойтесь вкладывать, ваши средства застрахованы.

«Государственное премирование необходимо»

СЕРГЕЙ ЖУРАВЛЕВ, советник гендиректора «БТА Ипотека Россия»:
- Надо сформировать систему эффективных жилищных накоплений (СЭЖН), институтами которой могут выступать самые разнообразные организации - банки, ССК, ЖНК, потребительские кооперативы, фонды недвижимости. Также необходимо государственное премирование накоплений, чтобы компенсировать разницу между доходностью конкретного института СЭЖН и средним по стране удорожанием жилья. Накопительно-ипотечные системы могут представлять собой и комбинацию разных организаций. Важно реализовать связку: «накопления - инвестиции в строительство - государственные (корпоративные) премии на накопления - ипотечные кредиты или займы». Такой механизм способен сконцентрировать огромные инвестиционные ресурсы на строительство жилья.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль