Офисы легчают

92
Перспективы. Московский рынок коммерческой недвижимости постепенно приближается к западным стандартам: качество объектов растет, а их доходность уменьшается. Особенно это касается бизнес-центров.
По западной мерке. Современный московский рынок коммерческой недвижимости уже нельзя считать лишь подобием западного, как было несколько лет назад. И хотя по количеству офисов, магазинов и гостиниц мы еще недотягиваем до европейских столиц, за качество построек девелоперам краснеть уже не приходится. «Общий уровень предлагаемых сегодня объектов приближается к западным аналогам, - утверждает генеральный директор агентства «Новое качество» Вячеслав Лимонов. - Все новые идеи находят свое развитие в России. Можно сказать, что у нас нет, например, небоскребов. Но они уже возводятся: деловой центр «Москва-Сити» - первый проект такого уровня в Европе. Нет океанариума? Но он уже запроектирован и будет строиться на Поклонной горе инвестиционно-промышленной группой "Евразия"». По словам вице-президента «Ригруп» Дмитрия Котляренко, последняя выставка MIPIM в Каннах показала, что больше всего средств в архитектурные разработки сегодня вкладывают Москва и Дубай. Согласно исследованию Pricewaterhouseсoopers и Urban Land Institute, в 2005 году Москва заняла второе место в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости.

Потенциал роста у московского рынка коммерческой недвижимости еще достаточно большой, так как спрос преобладает над предложением почти во всех сегментах. Особенно остро ощущается нехватка высококачественных объектов. «В офисном сегменте - это офисы класса А, в торговом - магазины с продуманной концепцией, в сегменте складских помещений - логистические комплексы, соответствующие международным стандартам», - поясняет руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

Золотая середина. Московский сегмент офисной недвижимости быстрее всего приближается к западным стандартам как по качеству, так и по объему рынка. На начало 2006 года общий объем офисных площадей класса А и В составил в Москве около 6, 5 млн кв. метров. К строительству в период с 2006 по 2013 год включительно заявлено еще около 18,3 млн кв. метров. Уже в текущем году планируется ввести в действие около 1,1 млн кв. метров офисных площадей. «Эти факты позволяют говорить о постепенном сокращении дефицита на качественные бизнес-центры», - говорит Ольга Кисарина. Показатель приближающейся насыщенности рынка офисов - арендные ставки: их рост постепенно стабилизируется. Так, в 2004 году стоимость аренды на площади класса А увеличилась на 6%, в 2005-м - всего на 4,5%.

«Уже сейчас наблюдается дефицит только офисов небольшой площади, - считает управляющий директор компании «Конкордия - эссет менеджмент» Андрей Прокофьев. - Наибольшим спросом пользуются высококачественные площади объемом до 200 кв. метров, а предлагаются сегодня в основном большие помещения - от 400-500 кв. метров».

По мере приближения к западным стандартам удлиняются и сроки, за которые инвестор может вернуть свои вложения. «Окупаемость офисных центров Москвы составляет 6-8 лет и медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет), - говорит директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар Консалтинг» Алексей Чижов. - В Петербурге этот показатель также имеет тенденцию к росту, хотя на сегодняшний день офисные центры «отбиваются» за 4-6 лет». А соответственно уменьшается и доходность объекта для инвестора. Сегодня, по данным Алексея Чижова, наиболее высокую прибыль (до 20%) приносят инвесторам офисные здания в российских регионах, где рынок коммерческой недвижимости еще не сформирован. В Петербурге уровень доходности уже меньше - 17%. В Москве - 14%. Но это очень неплохо по сравнению с Европой, где средняя доходность от инвестиций в офисы всего 7%.

Правда, если не покупать уже готовое здание с арендаторами, а строить новый объект, тогда доходы будут существенно больше - 20-25%. Однако, как отмечает Андрей Прокофьев, приобретая уже опробованный бизнес-центр, инвестор несет меньше рисков, так как «этот объект уже какое-то время функционировал на рынке и все его достоинства и недостатки видны».

Наибольшей доходностью из всех категорий офисных зданий, по мнению Алексея Чижова, сейчас обладает класс В. Как он поясняет, в классе А прибыли высокие, однако очень высок и объем инвестиций, поэтому итоговая доходность невысока. В классе С ситуация обратная - низкие вложения при низком объеме прибыли, а класс В дает сбалансированное соотношение инвестиций и доходов.

Одна из главных сложностей в строительстве офисных площадей - поиск подходящих земельных участков. Если большой торговый центр можно построить и на окраине, за МКАД, то офисное здание класса А на задворки не вынесешь. Таким образом, инвестиционная покупка офисов становится сегодня уделом консервативных инвесторов. Получить максимальную прибыль можно только путем строительства удачно спроектированного бизнес-центра среднего класса с небольшими (до 200 метров) помещениями.

Доход плюс доход. Несмотря на активное строительство магазинов, спрос на них пока не уменьшается. «Предложение качественных торговых площадей растет примерно на 500 тыс. кв. метров в год, а в 2005 году было введено в эксплуатацию 670 тыс. кв. метров, - считает Андрей Прокофьев. - Несмотря на это, дефицит таких объектов по-прежнему сохраняется. Это объясняется интенсивным развитием розничной торговли. Наибольшую потребность в магазинах испытывает восточная часть города». Впрочем, по утверждению генерального директора компании «Дельтареалти» Кирилла Щепановского, на центральных улицах спрос на магазины также очень высок: объем свободных площадей не превышает 2-3%.

По мнению профессионалов, торговая недвижимость сегодня является наиболее доходным направлением для инвестиций на московском рынке. Покупка готового здания приносит прибыль, равную примерно 13-14% годовых, а девелоперские проекты - 17-22% в зависимости от типа магазина.

Торговые центры быстрее всего возвращают инвестору вложения: средний срок их окупаемости - 5 лет. Риски при инвестировании в такие проекты есть, но они не так велики, как в других секторах рынка. Как правило, неудачи связаны с непродуманной концепцией или несоответствием заявленного класса объекта и его местоположения. Но и в этом случае есть ряд приемов, позволяющих исправить ситуацию и повысить доходность объекта, - реконцепция (смена имиджа магазина), оптимизация управления. «С помощью аудита системы управления и эксплуатации можно оптимизировать соотношение расходов и доходов здания, - рассказывает Алексей Чижов. - На одном из объектов «Бекара» нам удалось путем перераспределения затрат уменьшить коммунальные расходы собственника на 20%». Ощутимым плюсом торгового объекта является его симбиоз с развлекательным центром. «Согласно общемировым тенденциям, у нас также будут строиться многофункциональные комплексы, сочетающие в себе помещения разного назначения, - говорит Вячеслав Лимонов. - Так, на Западе обязательной составляющей любого торгового центра является развлекательная зона. Подобная синергия дает хороший эффект, повышая доходность проекта. А вот самостоятельные развлекательные и спортивные объекты, такие как аквапарки, имеют достаточно длительный период окупаемости - около 10 лет, поэтому даже развлекательную зону многофункционального центра обычно сдают в аренду, поскольку самостоятельное управление невыгодно».

Дмитрий Котляренко добавляет: «Бурное развитие такого строительства на коммерческой основе маловероятно вне традиционных курортных зон. Успех того или иного направления девелопмента связан с состоянием экономики. А массовое посещение таких центров подразумевает достаточный уровень обеспеченности населения».

Инвестиции будущего. Наибольший неудовлетворенный спрос эксперты отмечают в секторе качественной складской недвижимости. «Спрос на хранилища постоянно растет, - утверждает Андрей Прокофьев. - Это обусловлено улучшением общей экономической ситуации, следствием чего явилось развитие существующих компаний и появление новых». Общий объем неудовлетворенного спроса на складские помещения класса А и В оценивается специалистами примерно в 700 тыс. - 1 млн кв. метров. В компании Praedium говорят о том, что все новые качественные комплексы поглощаются еще на этапе строительства за 3-6 месяцев до сдачи в эксплуатацию.

По словам экспертов, инвестиционная активность на рынке складских помещений в последний год заметно возросла. Началось строительство нескольких крупных проектов. В 2006 году на рынок планируется вывести около 900 тыс. кв. метров. «Однако объем запланированных к вводу качественных площадей не удовлетворяет даже накопившийся спрос», - считает Ольга Кисарина. Достоинством инвестиций в складской сектор является почти полное отсутствие территориальных ограничений: такие объекты в любом случае располагаются за городской чертой.

Основные риски, как и в других категориях коммерческой недвижимости, связаны с недостаточно продуманной концепцией. «Непосредственно для складов это могут быть риски, связанные с местоположением или технологией обработки грузов, - говорит Алексей Чихов. - Например, комплекс может быть удачно расположен, но технология обработки грузов, применяемая на нем, не будет соответствовать реалиям рынка и т. п. Грузопоток может быть неправильно спрогнозирован и технологии останутся невостребованными».

В целом уровень рисков в складском секторе не больше чем в торговой недвижимости. Вполне сопоставима и доходность: 13-14% приносят спекулятивные сделки, 17-20% - девелоперские проекты.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗАПЛАНИРОВАННАЯ К ВВОДУ В 2006 ГОДУ

Название МесторасположениеКлассПлощадь, тыс. кв. м
ОФИСЫ
Неглинная плазаул. НеглиннаяА75,0
Бизнес-парк «Аврора» (2-я очередь) ул. СадовническаяА50,0
Ducat Place IIIул. ГашекаА32,8
Бородиноул. РусаковскаяА31,6
Центр современной архитектурыул. 2-я БрестскаяА30,0
Конкордул. ШаболовкаА28,6
Ростэкпр-т Завода «Серп и Молот»А21,6
Волнапр-т Академика СахароваА18,7
Central City Tower (2-я очередь) Овчинниковская наб. А14,0
Сокол ЦентрЛенинградский пр-тА6,4
Северная башняКраснопресненская наб. А73,8
Сокол-бриджул. КуусиненаА50,0
Эрмитаж Плаза (здание 2, 3) ул. КраснопролетарскаяА26,4
Пушкинский домСтрастной б-рА18,4
Аквамарин (2-й этап) Озерковская наб. А16,8
Покровские воротаул. ПокровкаА14,8
Pollars (здание А, Б, В) ул. ДербеневскаяВ60,0
МАГАЗИНЫ
НазваниеМесторасположениеПлощадь, тыс. кв. м
ТРЦ на РязанкеРязанский пр-т140,0
Щукам. «Щукинская»98,8
Глобал Сити (2-я очередь) ул. Кировоградская43,0
Мытищи-ПлазаМытищи, Шараповский пр-д26,6
Час пикМКАД, 87-й км25,0
ЦУМ (2-я очередь) ул. Петровка25,0
Мега «Белая дача»Люберецкий р-н, мкр-н Белая дача240,0
ЕвропейскийКиевская пл. 180,0
ТЦ на Ореховом бульвареОреховый б-р100,0
АэробусВаршавское шоссе35,4
Галерея «Москворечье»ул. Москворечье30,0
ЦУМ (2-я очередь) ул. Петровка25,0
ТряпкаЛенинградское шоссе20,0
Формат 22 (2-я очередь) Мытищи, Олимпийский пр-т17,0
СКЛАДЫ
Ленинградский терминал (1-2-я очередь) Ленинградское шоссе, 13-й км161,8
Томилино (3-я очередь) Рязанское, Новорязанское шоссе, 6-й км 120,0
East Parkул. Суздальская, вл. 469,4
Логистический парк «Пушкино» (1-я очередь) Ярославское шоссе, 15 км от МКАД180,0
Логистический комплекс «Белый парк» (1-я фаза) Каширское шоссе, 30 км от МКАД145,0
NorthPoint Distribution ParkАлтуфьевское шоссе, 700 м от МКАД 80,0
Белая дача в Котельниках (4-я очередь) Новорязанское шоссе, 2 км от МКАД55,0
Крекшино (2-я очередь) Киевское шоссе, 20 км от МКАД 30,0

Источники: Praedium и «Конкордия-эссет менеджмент»

ДОХОДНОСТЬ И ОКУПАЕМОСТЬ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ

Тип недвижимости Доходность при покупке готового здания, % годовыхДоходность при девелоперских проектах,% годовыхСрок окупаемости, лет
Офисные здания10-1514-255-8
Торговые и торгово-развлекательные центры13-2017-225-7
Складские помещения18-2012-305-6

Источники: «Конкордия-эссет менеджмент», «Новое качество», «Дельтареалти», «Бекар Консалтинг»

СРЕДНЯЯ ЦЕНА КВАРТИР ПО МОСКВЕ, $/КВ. М

Тип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОСредняя цена данного типа домаИзменение средней цены, % за месяцИзменение средней цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б дома*316028202847264326312764296129622885281312,563,2
9-этажные П/Б дома34992797277426852533272528752924277027731062,4
12-этажные П/Б дома346326652814277825492655292729922939280010,158,4
14-этажные П/Б дома38562816284127082585269828682906274528069,960,4
16-этажные П/Б дома36882911290728232650278429783050295029359,959,4
17-этажные П/Б дома390428093009278025502690311031722584286810,859,3
22-этажные П/Б дома313027853001268924202503328531592624288111,156,5
5-этажные К/М/С дома**38142978282227752547291331793010279131729,454,0
6-8-этажные К/М/С дома43933350313530722733310138594052293138876,244,9
9-этажные К/М/С дома433331693072284527393067378838263027355710,251,2
10-12-этажные К/М/С дома48363126318430372849293139264373319639655,745,8
15-этажные К/М/С дома404630032796270026752785353735013172318911,164,9
Средняя цена по округу411529352866275425662763312833102823
Изменение средней цены, % за месяц7,28,79,310,810,410,412,38,811,7
Изменение средней цены, % за 12 месяцев42,152,861,361,360,362,763,150,558,7

* Панельно-блочные дома. ** Кирпично-монолитные дома. Источник: ARN.ru

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль