Хрущевка в Кузьминках (коттедж в Черногории. - «Ф.»)

131
Перспективы. Многие зарубежные рынки недвижимости сегодня более доступны по ценам, чем рынок Москвы, но чаще всего они и менее доходны. Однако покупка жилья за границей не лишена инвестиционного смысла.
Комфорт плюс надежность. Наиболее интересную недвижимость с точки зрения инвестиций, по общему признанию экспертов, сегодня нужно искать в Москве. Ни одна европейская столица пока не может похвастать такими темпами роста цен на жилье. Тем не менее есть несколько серьезных преимуществ, которые дает инвестору рынок зарубежной недвижимости по сравнению с отечественным.

Одна из основных причин для покупки жилья за рубежом - это «диверсификация» инвестиций. То есть чаще всего у покупателей «зарубежки» уже есть квартира или дом на родине, но они следуют мудрому принципу «не складывать все яйца в одну корзину». «Конечно, купив квартиру в Москве на этапе строительства, уже через полгода можно «заработать» до 30-40%. Но не стоит забывать, что порой стройка длится годами, суды тянутся бесконечно и очень не скоро человек получает свою недвижимость в собственность», - приводит доводы руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-недвижимость» Юлия Титова.

Другой частый мотив покупателей зарубежной недвижимости - создание своего «плацдарма» в Европе. «Приобретение недвижимости за границей, с одной стороны, позволяет нерезиденту свободно перемещаться по территории Европы, где очень развита транспортная инфраструктура, - говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон. - Это особенно удобно бизнесменам, часто совершающим деловые поездки за границу. С другой стороны, наличие собственного жилья в Европе положительно влияет на имидж его владельца при рассмотрении властями вопроса о предоставлении вида на жительство».

Еще один фактор - это финансовый порог вхождения на рынок. Как ни странно, но покупка квартиры за рубежом может обойтись намного дешевле, чем покупка жилья в Москве. «По цене однокомнатной квартиры в Кузьминках можно купить 100-метровые апартаменты с отделкой и видом на море и в 300 метрах от него в Турции. Или небольшой дом в Черногории с ее неописуемой красотой и 56 метрами прозрачности моря», - приводит пример управляющий директор агентства зарубежной недвижимости EstateService Геннадий Тузов.

С точки зрения инвестиционного интереса можно выделить две основные группы зарубежной недвижимости: первая - наиболее доходная, вторая - та, которая демонстрирует меньший прирост в цене, но зато гарантирует долгосрочную надежность вложений.

Восточные всходы. Наиболее интересным регионом для инвестиций в этом году практически все эксперты называют Восточную Европу, а именно - Болгарию, Хорватию, Черногорию, Чехию. Цены на недвижимость здесь пока достаточно низкие: можно найти предложение от 500 евро за квадратный метр. При этом рынки развиваются очень динамично. За пальму первенства по инвестиционной привлекательности соперничают Чехия и Болгария. В Болгарии средняя стоимость квадратного метра в новостройках примерно 850 евро, а цены в 2005 году выросли почти как в Москве - на 20-25%. С другой стороны, по мнению Геннадия Тузова, рост цен в Болгарии скоро замедлится, «так как до вступления в Евросоюз осталось совсем недолго, и недвижимость дорожает в основном из-за развития системы ипотечного кредитования».

В Чехии жилье уже сейчас растет в цене не очень быстро (до 20% в год), но зато рынок здесь более устоявшийся и стоимость квадратного метра начинается от 1000 евро. «Среди стран Центральной и Восточной Европы Чехия занимает первое место по инвестиционной привлекательности, поскольку предлагает лучшее сочетание потенциального экономического роста и политической стабильности, - поясняет Юлия Титова. - К такому выводу пришла международная консалтинговая фирма Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB). На втором и третьем местах - Венгрия и Польша, далее следуют Словакия и Эстония. Россия только шестая». Хотя надо заметить, что многие эксперты не разделяют этого мнения, считая, что «время Чехии» минуло год назад.

Достаточно привлекательными для инвестиционной покупки остаются также Хорватия и Черногория. Правда, здесь выше риски, особенно при сделках с землей. «В Хорватии сейчас идет пересмотр всего земельного законодательства и изменение целевого назначения земли, - рассказывает управляющий партнер компании Overseas Realty Ltd Ольга Егорова. - То есть у купленного участка может измениться кадастровое назначение. С другой стороны, если найти территорию, которая точно не попадает под какие-то государственные претензии, можно совершить очень выгодную сделку, потому что спрос на эту землю очень высокий».

Минусом восточно-европейских рынков недвижимости профессионалы называют юридические сложности, связанные с особенностями законодательства. Так, в Чехии по закону иностранец как физическое лицо не может купить никакую недвижимость. Как правило, проблема решается так: покупатель создает «фирму», назначает себя ее директором и покупает объект. В Болгарии для иностранных покупателей нет ограничений на покупку квартир или домов, но запрещено приобретать землю под зданием и участок, прилегающий к нему. Правовой выход, безусловно, есть: любой гражданин, прибывший из-за рубежа, имеет право заключить договор найма земельного надела на длительный срок. Иными словами, достаточно сегодня оформить долгосрочную аренду на участок под домом и вокруг него, чтобы после 2007 года, когда Болгария войдет в ЕС, стать полноправным собственником земельного надела. Или можно пойти опять-таки путем создания в стране небольшого бизнеса. Например, по сдаче купленного дома с землей в аренду - самому себе. Но такие хлопоты не всем по вкусу. Кроме того, в Восточной Европе для иностранца достаточно сложно, а, по мнению Ольги Егоровой, зачастую и невыгодно оформлять ипотечный кредит.

Другой перспективный рынок, по признанию профессионалов, - Турция. Средняя стоимость квадратного метра здесь колеблется от 1000 до 2000 евро. А рост цен, по словам Геннадия Тузова, хотя и сдерживается небывалой строительной активностью, достигает весьма приличного уровня - около 30-40% в год. Тем более с января этого года в стране упростилась процедура покупки недвижимости иностранцами.

Вечная мода. Если инвестор делает ставку на надежность вложений, то для него больший интерес представляют рынки таких стран, как Великобритания, Франция, Италия, Испания, Кипр и др. Недвижимость здесь в отличие от молодых рынков Восточной Европы имеет более низкие показатели доходности, зато риски практически сведены «к нулю». Кроме того, «покупка квартиры в Париже может быть интересна тем, что там спрос на аренду жилья превышает предложение», утверждает Елена Нортон.

Во всех этих странах ценовая планка достаточно высокая: от 2000 евро до 5000 евро за квадратный метр. «Хотя в каждой из этих стран есть районы, где цены пониже, - рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. - Например, в итальянской области Калабрия, имеющей чудесные пляжи и чистейшую экологию, еще можно купить квартиру по цене 1200 евро за метр». В некоторых городах Кипра также есть варианты квартиры от $2000 за «квадрат».

Кстати, в Испании и на Кипре у покупателя есть возможность воспользоваться дешевой ипотекой. Оформить ипотечный кредит для русского покупателя там не только не сложнее, но порой гораздо проще, чем на родине. «Именно возможность использования дешевых заемных средств существенно повышает итоговую доходность от инвестиционных вложений в этих странах и делает ее сопоставимой с московской», - считает глава московского представительства международного агентства недвижимости Monville Immobilier Сергей Козлов.

Кредиты на Кипре оформляются под залог приобретаемой недвижимости, и, как правило, проблем с их выдачей не возникает. «Для граждан России и СНГ предусмотрена упрощенная процедура кредитования с минимальным перечнем предоставляемых документов. Это связано с тем, что Россия является для Кипра вторым по важности инвестором и кипрские банки пошли на существенные уступки, так как столкнулись с тем, что россиян зачастую отталкивала необходимость предоставления полного списка документов о доходах и имуществе, - говорит глава представительства кипрской строительной компании Lemestia Developers Ltd Елена Козлова. - При этом инвестор может рассчитывать на кредитование в размере до 70% от стоимости недвижимости сроком до 15 лет и под 4,5-5% годовых».

В Испании, по утверждению Ольги Егоровой, банки гораздо либеральнее, чем в России, оценивают платежеспособность заемщика. «Сама недвижимость, под которую берется кредит, благодаря своей высокой ликвидности уже является достаточной гарантией для испанского банка», - поясняет она.

Но либеральное отношение к русским клиентам не везде. Так, ипотека во Франции хотя и манит низкой процентной ставкой (3-3,5%), но воспользоваться ею иностранец может только в том случае, если он уже владеет какой-то недвижимостью на территории Европы. Примерно такие же условия предъявляют банки Австрии и Швейцарии. Кроме того, «чтобы не связываться с необязательными россиянами, многие европейские банки, например итальянские, уже принципиально не выдают ипотечных кредитов россиянам», говорит Алексей Пешков.

По темпам роста из всех этих стран выделяется Испания, где недвижимость, по данным Overseas Realty Ltd, уже который год дорожает в среднем на 16%, и Кипр, где в наиболее престижных курортных зонах (например, в Лимассоле) темп роста цен, по оценке Lemestia Developers Ltd, может составлять 15-20% в год. В целом европейские рынки городской недвижимости, все кроме Москвы, уже устоявшиеся и показывают стабильный рост на 5-10% в год.

Без границ. Инвестиционные перспективы покупки недвижимости на зарубежных рынках зависят не только от географического месторасположения дома или квартиры, но и от их категории.

Так, например, лондонский рынок недвижимости находится в состоянии стагнации, и его оживления пока не предвидится. Это не относится к элитному жилью, цены на которое продолжают расти, и признаков прекращения роста не наблюдается. «Продолжается большой приток иностранного капитала, и положение английской экономики достаточно стабильное, - поясняет директор по работе с клиентами британской консалтинговой компании Property Vision Гульнара Лонг. - Цены на элитную недвижимость на протяжении последних 5 лет устойчиво росли на 5-10% в год. В прошлом году они поднялись примерно на 10% и в этом году мы ожидаем не меньший рост».

Стабильным ростом цен отличается и курортная недвижимость всех стран, имеющих выход к Средиземному морю, - Испании, Италии, Кипра, Турции, Болгарии, Объединенных Арабских Эмиратов и т. п. «Особенность этого рынка заключается в том, что он не зависит напрямую ни от экономико-политической ситуации в стране местоположения курорта, ни от экономики стран, представители которых предпочитают покупать недвижимость в данном регионе, - считают в международном риэлторском агентстве Monville Immobilier. - Это связано с тем, что, во-первых, рынок курортной недвижимости формируется не только местными покупателями, но и иностранными инвесторами. Во-вторых, спрос на курортную недвижимость будет существовать всегда, и если в связи с какими-либо внутренними факторами граждане одной страны уйдут с определенного курорта, их место достаточно быстро займут граждане другой страны. То есть произойдет перераспределение рынка, но при этом общая ситуация останется относительно стабильной».

По мнению Алексея Пешкова, покупка курортной недвижимости в Средиземноморье выгоднее приобретения жилья на Черноморском побережье. «Политическая ситуация такова, что даже тот маленький российский черноморский бережок от Сочи до Анапы длиною всего в 250 км, который можно было бы превратить в российскую Коста-дель-Соль (испанский Берег Солнца), вряд ли удастся сделать полноценной зоной отдыха, - говорит он. - Потому что в ближайшие 20 лет надо куда-то вывести и разместить российский черноморский военно-морской флот и реконструировать Новороссийский порт для перелива нефти. То есть у этих 250 км берега придется «оттяпать» еще 50 км под военно-промышленные зоны и, конечно, как водится, испортить экологию еще в окрестности 50 км».

Не все то золото, что за рубежом. Покупка недвижимости за рубежом, если она совершается через солидную компанию, знающую специфику местного рынка, не более рискованна, чем в России. Тем не менее есть ряд «подводных камней», на которые может наткнуться неопытный покупатель. Большая часть возможных рисков связана с тем, как в законодательстве этой страны прописаны права иностранного инвестора и какова схема регистрации сделок с недвижимостью. «Так, например, очень опасно приобретать недвижимость на Северном (или турецком) Кипре, поскольку эта зона является официально непризнанной, - предупреждает Елена Козлова. - Подчас здесь совершаются сделки с недвижимостью, принадлежащей греко-киприотам, которые впоследствии могут предъявить свои права на нее. Таким образом, через какое-то время инвестор вполне может очутиться в роли недобросовестного приобретателя и лишиться и денег, и недвижимости».

Елена Нортон поясняет, что для своей безопасности покупателю «важно понимать, кто несет ответственность за правильное оформление сделки и т. д. В большинстве стран - это государственный нотариус или регистратор».

При ипотечной схеме покупки также могут возникнуть непредвиденные сложности. Во многих странах ипотечный кредит дается только под залог конкретной недвижимости. Таким образом, инвестор сначала должен внести стартовый взнос за объект, а затем уже подавать документы на кредит. При отказе в выдаче кредита покупатель может оказаться в ситуации, когда он не в состоянии выполнить свои обязательства перед продавцом. «Чтобы избежать этого, рекомендуется заранее прописывать в контракте купли-продажи, что в случае отказа в выдаче кредита продавец возвращает покупателю первоначальный взнос», - предупреждают в Monville Immobilier.

А вот что касается наиболее распространенного на российском рынке недвижимости риска - обыкновенного мошенничества, в Европе он, по мнению специалистов, намного ниже. «Дело в том, что развитые страны имеют более развитое законодательство и соответственно более законопослушных граждан, которые будут вам продавать свою недвижимость», - говорит Алексей Пешков.

Как правило, риска быть обманутым легко избежать, проявив элементарную осторожность и не рассчитывая купить «по дешевке» виллу, предлагаемую шофером такси, подбросившим вас до отеля.

Высокие темпы роста цен в Восточной Европе относятся отнюдь не ко всем категориям недвижимости. Если в России сейчас опережающими темпами дорожает именно самое дешевое и некачественное жилье, то в Восточной Европе наоборот. Панельные дома, построенные в советский период, отличаются медленным удорожанием и очень низкой ликвидностью. «Их возраст достигает 15-20 лет, состояние соответственно. Перспектив для дальнейшего роста цены - минимум, - предупреждают в компании «Бест-недвижимость». - Купив квартиру в панельном доме, построенном в 80-е годы, можно рассчитывать только на возврат вложенных денег в случае перепродажи, да и то не всегда. По опыту, такие квартиры покупаются по указке маклеров, пользующихся неопытностью иностранных клиентов». Другое дело - старый дореволюционный фонд: даже если он требует реконструкции, покупка квартиры в нем может быть очень интересной. По оценкам специалистов, себестоимость ремонтных работ значительно ниже рыночной цены исторических объектов с евроремонтом, оснащенных внутренней инфраструктурой.

ЦЕНЫ НА ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, евро

50 тыс. -Студия или апартаменты с одной спальней в Болгарии, Черногории, Чехии; апартаменты с одной или двумя спальнями в Турции; локал (небольшое помещение коммерческого назначения, например под офис или парикмахерскую) в Болгарии, Черногории, Турции
100 тыс. -Апартаменты с одной спальней в Испании, на Кипре, в Хорватии; апартаменты с двумя спальнями в Болгарии, Черногории; таунхаус в Турции, Чехии (не Прага, не Карловы Вары)
200 тыс. -Таунхаус в Испании, на Кипре; вилла в Турции, дом в Болгарии, Черногории, Хорватии; локал, небольшой магазин или бар в Испании, на Кипре; ресторан в Болгарии, Черногории, Хорватии, Чехии
300 тыс. -Небольшая вилла в Испании, на Кипре, вилла класса люкс в Турции; вилла или мини-отель в Болгарии, Черногории; магазин, бар или небольшой ресторан в Испании, на Кипре; ресторан в Болгарии, Черногории, Хорватии, Чехии
0,5-1 млн-Вилла в Испании, на Кипре, в Италии, Хорватии, Черногории; семейный отель в Болгарии, Черногории, Чехии, Хорватии, Турции, ресторан на Кипре, в Испании, Италии, Франции; инвестиционный проект по строительству небольшого комплекса апартаментов в Болгарии, Черногории, Хорватии
1-5 млн-Шикарный особняк в Испании, на Кипре, в Италии, Франции; небольшой семейный отель в Испании, на Кипре, средний действующий или крупный отель под реконструкцию в Черногории, Болгарии, Хорватии, полноценный 3-4-звездочный отель в Турции, Чехии, инвестиционный проект по строительству жилого или гостиничного комплекса в Болгарии, Черногории, Хорватии, Турции, Испании, на Кипре или по реконструкции старинного здания в эксклюзивном месте под отель или жилые апартаменты класса люкс в Черногории, Хорватии, Чехии, Испании, Италии
От 10 млн-Действующий гостиничный бизнес в Испании, на Кипре, в Италии, Чехии, Турции, Болгарии, Черногории, Хорватии; крупные инвестиционные проекты

Источник: компания «Бест-недвижимость»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль