Риск-контроль

124
Практика. Девелопер «Открытые инвестиции» одним из первых в России купил полис D&O - страхования ответственности руководителя. О системе работы с рисками «Ф.» рассказывает заместитель генерального директора по финансам Денис Давидко.
«Наш бизнес зависит от цен на земельные участки и объекты недвижимости, а также от уровня ставок аренды, которые подвержены сезонным и циклическим колебаниям. Для минимизации рыночных рисков, а также для оптимизации соотношения доходность/риск мы диверсифицируем бизнес по различным сегментам рынка недвижимости, стараясь обеспечить оптимальный баланс инвестиционного портфеля. Первый сегмент - это офисные здания класса А. В эту сферу «Открытые инвестиции» инвестируют до 40% своего капитала. Второй сегмент - девелопмент жилых объектов в Московском регионе, в основном развитие коттеджных поселков. Кроме того, мы не концентрируемся исключительно на Москве и Московской области и диверсифицируем бизнес по регионам. Так, «Открытые инвестиции» рассматривают проекты по приобретению земельных участков в наиболее динамично развивающихся регионах России: Самаре, Сочи, Твери и Красноярском крае. Также для минимизации рыночного риска мы стараемся использовать договоры, фиксирующие условия получения доходов и несения расходов на длительный срок.

Строить по правилам. В российской правовой практике зачастую возникают вопросы по поводу применимости к деятельности компании инструкций, постановлений, решений и писем, выпущенных различными регулирующими органами. Кроме того, существует возможность потерь, вызванных недостаточной юридической защитой интересов компании, ее активов и прав интеллектуальной собственности. Все это выделено нами в одну группу - правовые риски. Для их минимизации мы проводим предварительную юридическую экспертизу всех этапов реализации проектов, а также стремимся закладывать механизмы управления правовыми рисками в заключаемые контракты. Кроме того, мы регулярно отслеживаем и учитываем в своей деятельности изменения нормативных требований.

Отрасль, в которой работают «Открытые инвестиции», отличается специфическими девелоперскими рисками. Они связаны с возможностью получения убытков в результате:

- роста стоимости проектирования и строительства;
- низкого качества работ;
- срыва сроков завершения работ и поставок строительных материалов, оборудования, инженерных систем;
- низкого качества материалов и роста их себестоимости;
- неисполнения существенных обязательств подрядчиками;
- несвоевременного получения лицензий, разрешений, согласований или иных документов от органов государственной власти;
- снижения поступлений за счет аренды или иных доходов, а также роста расходов к моменту ввода строящегося объекта в эксплуатацию.

Мы стремимся к тому, чтобы объекты недвижимости были построены в определенный срок, удовлетворяли высоким стандартам качества, а сумма расходов не превысила запланированный уровень. Для соблюдения этих требований «Открытые инвестиции» используют целый набор мероприятий. Например, мы не строим самостоятельно, а проводим тендеры, на которых привлекаем генеральных подрядчиков и проектировочные компании с хорошей историей и опытом работы. Многие из перечисленных рисков они берут на себя. При этом мы понимаем, что, несмотря на безупречную репутацию подрядчиков, всегда нужна внутренняя экспертиза. Поэтому в группе «Открытые инвестиции» создана специализированная структура «ИР-девелопмент», отвечающая за технический надзор и управление строительством.

Риск взаймы. Для минимизации ценовых рисков мы стараемся максимально зафиксировать цены в договорах и ограничиваем причины, по которым они могут вырасти. «Открытые инвестиции» прописывают понятные формулы на случай изменения стоимости услуг, которые начинают действовать только при наступлении объективных причин, а не просто по воле контрагента. Кроме того, размер нашего аванса обычно не превышает 10% от суммы контракта. При этом мы используем механизм банковских гарантий по возврату аванса, а также страховой депозит, за счет которого в течение года после завершения строительства контрагент обязан исправить все выявленные дефекты.

Отдельно стоит выделить кредитные риски, когда наши контрагенты (подрядчики, субподрядчики, продавцы земельных участков) после получения денег могут не выполнить свои обязательства перед «Открытыми инвестициями». Мы стремимся эффективно управлять уровнем своего кредитного риска за счет определения максимальной суммы задолженности в отношении одного контрагента/клиента или группы клиентов. До заключения крупных сделок компания проводит предварительный анализ, включающий проверку финансового состояния и кредитоспособности контрагента, его опыт, профессиональную компетенцию и репутацию. Кроме того, мы стремимся использовать дополнительные инструменты снижения кредитного риска, включая гарантийные депозиты, банковские гарантии, привлечение профессиональных консультантов, обеспечивающих контроль качества и технический надзор.

Процентные и валютные риски возникают из-за того, что компания активно использует заемное финансирование. Первые связаны с вероятностью изменения процентных ставок, что ведет к увеличению стоимости привлекаемых кредитно-финансовых ресурсов. Мы защищаемся от повышения процентных расходов, используя фиксированную ставку. Так как кредиты привлечены в долларах США, нам приходится контролировать еще и валютные риски. Здесь мы стараемся не спекулировать и поддерживать пассивы, соответствующие активам по валюте и срокам. То есть если мы привлекли пятилетний кредит в долларах, то стремимся фиксировать в этой валюте цены на недвижимость, строительство и ставки аренды.

Риск ликвидности заключается в вероятности того, что компания не сможет оплатить все обязательства при наступлении срока их погашения. Для минимизации такой вероятности мы разработали систему планирования денежных потоков. Также этот риск контролируется посредством анализа по срокам погашения. Текущей ликвидностью управляет департамент казначейства.

Страховка для директора. К операционным рискам мы относим сложности, которые могут возникнуть из-за несовершенства системы управления внутри компании. Для минимизации операционных рисков «Открытые инвестиции» на уровне организационной структуры выстроили процедуры принятия решений, например в части формирования систем контроля за движением денежных средств и разработки процедур подготовки периодической отчетности. В рамках компании созданы инвестиционный комитет и бюджетная комиссия. Первый отвечает за принятие решений по инвестициям, утверждает инвестиционные бюджеты и ежеквартально контролирует развитие проектов. Бюджетная комиссия контролирует составление и исполнение бюджетов капиталовложений и операционных расходов «Открытых инвестиций», зависимых компаний и отдельных проектов.

На всех стадиях реализации проект находится под контролем по нескольким направлениям. В рамках финансового контроля отслеживается правильность ведения бухгалтерского, налогового учетов и учета по МСФО. Подразделение бюджетного контроля проверяет правильность ценообразования (стоимость стройматериалов, услуг). Юридическая служба компании контролирует правильность оформления документов, юридическую чистоту всех заключаемых договоров. Кроме того, мы привлекаем независимых советников. Например, в проекте «Сахаров бизнес плаза» компания Savant International контролирует количество использованных материалов, качество, ценообразование, соответствие бюджету и графику строительства. Ежедневно специалисты Savant присутствуют на стройке и работают в тесном контакте с нашими подразделениями по финансовому и бюджетному контролю.

Помимо упомянутых методов риск-менеджмента в «Открытых инвестициях» применяются инструменты, предлагаемые сегодня страховыми компаниями. Например, мы страхуем строительные риски, риски ответственности и утраты имущества. При этом по аналогии с выбором подрядчиков страховые компании привлекаются нами на основании тендеров, в которых участвует несколько компаний. Также «Открытые инвестиции» в августе 2005 года застраховали ответственность девяти членов совета директоров и генерального директора компании».

i

ОАО «ОТКРЫТЫЕ ИНВЕСТИЦИИ» было создано осенью 2002 года холдингом «Интеррос» для консолидации активов и операций, связанных с недвижимостью. В ноябре 2004 года компания провела IPO на бирже РТС. Общая сумма привлеченных средств составила $68,8 млн. В ноябре 2005 года «Открытые инвестиции» разместили кредитные ноты (CLN) на $150 млн по ставке 9,125%. Компания уже реализовала проекты офисного центра класса А им. Мейерхольда и гостиницы Novotel Moscow Centre. Кроме того, «Открытые инвестиции» занимаются девелопментом загородного жилья. Компания развивает коттеджные поселки «Павлово» и «Пестово».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль