ЖКХ на выбор

94
Жилье. До 1 марта 2006 года все собственники квартир должны решить, кто будет управлять их домом - ТСЖ, управляющая компания или сами жители. Однако ни один из вариантов не гарантирует повышения качества при экономии средств.
Коллективизм или обособленность? По сути, общее собрание собственников дома должно принять не одно, а два решения. Первое - будут ли они создавать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Второе - как в случае своего появления ТСЖ будет управлять домом: самостоятельно либо с помощью профессиональной управляющей компании.

ТСЖ образуется общим собранием жителей, которые обладают более 50% помещений в доме по метражу. Путем голосования избирается правление и председатель, на чьи плечи ложится вся текущая работа по управлению домом. Основные финансовые и организационные вопросы должны решаться на регулярных общих собраниях, которые считаются верховным органом управления.

По закону ТСЖ может само взять на себя функции «управдома»: создать свой штат слесарей, электриков, дворников, назначить им зарплату, следить за выполнением работ, собирать платежи и т. п. В этом случае председатель фактически становится руководителем управляющей организации, обслуживающей свой собственный дом.

«Товарищество может оптимизировать расходы по управлению домом за счет, например, совмещения рабочих специальностей обслуживающего персонала, перехода на упрощенную систему налогообложения, ресурсосбережения, уменьшая водо- и теплопотребление и соответственно их оплату. Важно использовать потенциал жителей дома, - уверена руководитель центра информационного обеспечения и содействия реформе в ЖКХ Москвы Ирина Шрамко, - поэтому, прежде чем заключать договор с различными организациями, стоит провести, условно говоря, «инвентаризацию кадров». Возможно, среди ваших соседей есть и профессиональные строители, и опытные менеджеры».

Преимущество этого варианта для жителей заключается в том, что они сами определяют, какие затраты на содержание дома хотели бы нести, какой уровень услуг им необходим, и на что в первую очередь тратить собранные деньги - на озеленение территории или на зарплату консьержке. Главное, чтобы соблюдались правила и нормы эксплуатации дома.

Еще один плюс - то, что в ТСЖ «власть» и «народ» находятся по одну сторону баррикады. «Председатель и правление ТСЖ живут в том же самом доме, многие жильцы знают их лично, - поясняет президент фонда «Коммунальная культура жизни» Андрей Щавелев. - Поэтому обо всех проблемах им немедленно сообщают, а затем по разным каналам будут требовать их исправления. Да и подход к решению проблем в ТСЖ гораздо менее формальный. То есть жители спрашивают у председателя не по нормативам выполненной работы, а по тому, что «в подъезде грязно», «в квартире холодно» и т. д. Соответственно и обслуживание получается менее формальным, больше внимания уделяется реальным запросам людей».

ТСЖ упрощает для жителей и проблему управления общей собственностью - подвалами, чердаками и прилегающими к зданию территориями. Пустующие помещения могут стать источником постоянного дохода, например при сдаче их в аренду.

Недостатки ТСЖ являются продолжением его достоинств. Товарищество хорошо работает только в том случае, если в доме найдется «боевой актив» - люди, готовые много трудиться, в том числе на общественных началах. Но в своей основной массе собственники проявляют инертность даже в отношении объединения. Так, по данным начальника управления по надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаила Евраева, со способом управления своим домом сегодня определились только около 3% населения России.

Как правило, пока при создании ТСЖ квартплата в доме повышается. Хотя бы за счет того, что на жителей ложатся дополнительные расходы в виде зарплаты председателю, правлению, а иногда и бухгалтеру, который будет вести финансовую отчетность товарищества. «При создании ТСЖ жителям придется решать довольно много проблем организационного и финансового плана, - предупреждает Михаил Евраев, - сразу встает вопрос о налоговой отчетности, поскольку на товарищество ложатся те же обязательства, что и на любое юридическое лицо. Например, если ТСЖ нанимает на работу людей, оно обязано платить подоходный и единый социальный налог».

Другой существенный минус состоит в том, что ТСЖ живут по правилам «круговой поруки». То есть с поставщиками коммунальных услуг рассчитываются от имени всего товарищества и ответственность за неплатежи несут коллективную.

Сложности у членов ТСЖ могут возникнуть и в тех домах, где живут люди разных социальных категорий. Бывает довольно сложно найти компромисс между их запросами: если одни готовы платить больше за повышенный комфорт, то для других это обременительная роскошь. В этом случае меньшинству придется подчиниться решению, которое примет большая часть собственников. «Оптимального решения этой проблемы пока не найдено, - говорит Ирина Шрамко, - но есть разные способы. В Европе, например, часто люди просто разъезжаются по разным подъездам. То есть они меняют квартиры, но живут в этом же доме. Если в одном подъезде складывается однородная социальная среда, они могут себе обеспечить тот уровень комфорта, который им требуется. В принципе у нас сейчас тоже появляются подобные прецеденты. Главное, что должны быть обеспечены необходимые жилищные и коммунальные услуги».

Альтернативой ТСЖ является самостоятельное управление. Оно может быть предпочтительно в малоквартирных домах. При отсутствии товарищества каждый собственник заключает индивидуальный контракт со всеми поставщиками услуг, а значит, несет ответственность только за себя.

Однако это, пожалуй, единственное преимущество «обособленной жизни». «Такое самоуправление означает, что по малейшему поводу люди должны собираться все вместе и путем голосования решать, например, в какой цвет красить балконы, - говорит генеральный директор Института экономики ЖКХ Игорь Бычковский. - С трудом представляю, чтобы это было осуществимо». Правда, при желании жители могут избрать «домком», который будет представлять их интересы. «Это один из наиболее оптимальных вариантов, - считает Михаил Евраев, - при этом не нужно открывать свой счет в банке, нет никаких финансовых обязательств. Домком просто выступает от имени жителей и этим упрощает взаимодействие с управляющей компанией».

Частное решение. Новый Жилищный кодекс ликвидирует систему, при которой один ЖЭК мог управлять целым районом. Теперь каждый собственник подписывает индивидуальный контракт с управляющей компанией, не важно - частной или муниципальной. В этом договоре должен быть приведен перечень работ и обязательств, которые УК берет на себя. Ежегодно она обязана отчитываться в проведении работ и смете расходов перед собранием собственников. Если компания не выполнила условия договора, жители могут добиваться возмещения через суд. Однако если собственники жилья подпишут с управляющей компанией договор на невыгодных для себя условиях, но он будет заключен юридически верно, добиться компенсации не удастся. «Никто не сможет исправить оплошности собственников, - поясняет Андрей Щавелев. - Государство, а также различные государственные инспекции ничем не помогут. Им разрешено лишь контролировать правильность ведения бухгалтерии и уплаты налогов управляющей компании, соблюдение в ее работе строительных, пожарных, санитарных и других обязательных норм».

Не будучи профессионалом, достаточно сложно оценить, ущемляет ли договор интересы собственников. В качестве ориентира можно пользоваться только общими рекомендациями экспертов. По их мнению, первый признак мошенничества - бросающаяся в глаза дешевизна. «Тех, кто предлагает слишком дешевые услуги относительно средних предложений, стоит сразу отбросить, - считает Игорь Бычковский. - Сегодня, например, затраты на капитальный ремонт и так занижены, что ведет к ветшанию жилья. Поэтому, если вам предлагают еще меньшую сумму, - это явно не профессиональный подход».

Стоимость работ по техническому обслуживанию и содержанию жилого дома не может быть ниже той, которая рассчитывается по ставкам, рекомендуемым правительством Москвы в соответствии с утвержденными нормативами. Она зависит от серии дома, этажности, площади прилегающей территории, сложности установленного инженерного оборудования. В Москве ставки технического обслуживания колеблются в пределах 5-15 рублей за квадратный метр площади. Однако в элитных домах они могут быть намного выше - вплоть до $5-6 за метр. «Платежи жителей формируются из того перечня услуг, которые они получают, - говорит вице-президент управляющей компании «Аква-холдинг» Андрей Тетерин. - В основном это стандартный набор коммунальных услуг: содержание и ремонт общего имущества жилого дома, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, отопление, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, радиотрансляция. Если жители конкретного дома пожелают пользоваться услугами охраны либо захотят, чтобы за зелеными насаждениями на прилегающей территории ухаживал садовник, то мы можем включить в расчет стоимости технического обслуживания эти дополнительные работы. Соответственно стоимость обслуживания данного дома возрастет». Официально установленных пределов для этих тарифов пока не существует.

С другой стороны, качество услуги не всегда напрямую зависит от цены. «Задача профессиональной управляющей компании не в том, чтобы повысить уровень обслуживания за счет дополнительных платежей жителей, а в том, чтобы создать такую систему, при которой доходы от управления домом позволят улучшить его содержание, - говорит Ирина Шрамко, - чтобы этого достичь, существует множество методов. Например, управляющая компания может проводить меры по энергосбережению, установить приборы учета, чтобы платить поставщикам по факту потребления. Для жителей в этом случае нет никакого ущерба: они платят те же деньги, что и раньше, а расходы дома в разы уменьшаются. Или, например, можно сократить количество дворников в штате и купить вместо этого техническую установку для уборки довора, которая заменит 4-5 дворников. Зарплата рядового дворника сейчас - более 6 тыс. рублей. Установка может окупиться за один-два года».

Если у жителей появились сомнения в том, что предложенный компанией контракт для них выгоден, они могут воспользоваться образцом типового договора. Существует несколько его вариантов, разработанных муниципалитетами, общественными организациями, консалтинговыми фирмами. Отдельные экземпляры доступны и в интернете. Посоветоваться по поводу формы договора и тарифов можно и в различных общественных организациях, занимающихся поддержкой и консультацией собственников жилья. Например, НП «Управдом», «Союз», «ТСЖ-Центр» и др. Впрочем, по мнению Ирины Шрамко, не обязательно обращаться к посторонним организациям. «Прежде чем подписывать любой договор, стоит обратить внимание на своих соседей. Вполне возможно, что в вашем доме живут либо профессиональные юристы, либо руководители компаний, где есть свои штатные юристы. Они помогут вам трезво оценить условия договора», - считает она.

Также, чтобы не ошибиться с выбором управляющей компании, эксперты советуют собрать о ней максимальную информацию. «Нужно прежде всего изучить опыт ее работы, посмотреть бизнес-план компании, - советует Андрей Щавелев, - попросить назвать дома, которые она обслуживает. Не полениться, пойти и посмотреть эти дома, побеседовать с жильцами и домовым активом».

Статус-кво. Жилищный кодекс предполагает, что управляющие компании для «промолчавших» домов будут выбираться путем открытого конкурса по процедуре, которую должны разработать федеральные власти. В Москве организация конкурсов доверена департаменту жилищной политики. За право управлять домами будут соревноваться как частные компании, так и муниципальные, организованные на базе бывших ЖЭКов.

Если победителем конкурса станет муниципальная УК, то на первый взгляд закон обязывает ее действовать по тем же правилам, что и частного «управдома». ДЭЗ или ЖЭК должен будет заключить с каждым многоквартирным домом отдельный договор и каждый год отчитываться перед собранием жителей о выполнении плана работ и понесенных расходах.

По мнению экспертов, если основная масса жилого фонда после 1 марта останется под опекой ДЭЗов, вряд ли стоит ожидать повышения качества и рентабельности в сфере ЖКХ. «Принципиального отличия между ДЭЗом и УК нет - так же, как его вроде бы нет между работой муниципального автобусного парка и частной компанией маршрутных такси, - говорит независимый эксперт, не пожелавший афишировать имя. - Но пассажиры хорошо знают, что «государственные» автобусы и частные маршрутки работают по-разному. А специалисты по городскому хозяйству добавят вам, что муниципальные автобусные парки, как правило, невыгодны и дотационны, а фирмы маршрутных такси при тех же ценах на билеты будут приносить прибыль. Это связано с тем, что муниципальные автобусные парки имеют неэффективный менеджмент, неэффективные активы, их руководство не заинтересовано в прибыльности предприятий». С тем, что ДЭЗы скорее всего не смогут дать услуги более высокого качества, чем сегодня, соглашается и Андрей Щавелев.

Проблему эксперты видят в том, что у старых коммунальных служб до сих пор отсутствует конкурентное мышление. «ЖЭКи намертво прикреплены к определенным домам, и это их развращает, - считает Игорь Бычковский. - Ликвидация жесткой закрепленности за объектами и появление конкуренции - это то, что должно способствовать снижению цен и повышению качества». Впрочем, по мнению Ирины Шрамко, дело не только в ЖЭКах, но и в самих жителях, в среде которых до сих пор не сформировалась «культура собственников». «Государство оставит управлять домами те структуры, которые по крайней мере хорошо знают эту сферу, - говорит она. - Но лишь до тех пор, пока собственники не созреют до самостоятельного решения. Должна измениться психология самих жителей. Нам необходимо прийти к пониманию, что собственность - это не только право, но и ответственность». В любом случае никто из специалистов не ожидает, что после 1 марта 2006 года в ЖКХ произойдут кардинальные изменения. Жителям многоквартирных домов придется опытным путем искать тот вариант управления домом, при котором качество будет следствием грамотного менеджмента, а не повышения квартплаты.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль