«Лоцманы» для акул ипотеки

58
Бизнес. Участвуя в ипотечной сделке, заемщик приносит доход не только банкам. Рядом с ипотекой развиваются новые направления бизнеса. Сливки снимают предприниматели, оказывающиеся в первых рядах.
По данным Банка России, на 1 июля 2005 года общий объем выданных ипотечных кредитов составил более 26 млрд рублей, увеличившись только за январь- июнь на 47%. Это позволяет предположить, что к концу декабря прошлогодние показатели будут превышены вдвое. Многие эксперты предполагают, что к 2010 году объем достигнет $20 млрд.

Но ипотека не только способ приобретения жилья. Это бизнес, в котором участвуют тысячи компаний. Кто и как делает деньги на ипотеке?

Новые посредники. Ипотечные кредиты в России, по подсчетам ЦБ, предоставляют более 200 организаций, только в Москве предлагается свыше ста программ. Как и везде, где есть проблема выбора, на рынок выходят посредники.

В России первые ипотечные брокеры появились около года назад: независимые («Нова», «Кредитстар» и др.), банковские («Ником» и РИА), риэлторские («Миэль-недвижимость», «Бест-недвижимость», «Лаурел»).

По данным Школы ипотечного брокера, сегодня на российском рынке уже работает около 300 таких посредников. Для сравнения: в США, по данным IBC Group, их около 360 тыс. и более половины всех ипотечных кредитов выдается там с участием брокеров. По сведениям компании «МИАН - агентство недвижимости», сегодня в России уже только 60% заемщиков приходят в банки самостоятельно, около 30% - через риэлторов и около 10% - с помощью брокеров. Не в последнюю очередь такие успехи связаны с тем, что банки охотно идут навстречу посредникам.

«Мы аккредитуем риэлторские агентства, которые обучались у нас и провели ряд сделок без нареканий, - рассказывает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Сейчас подписали с ними соглашения о сотрудничестве. Они предусматривают информационную поддержку, обучение новым ипотечным программам и другие взаимные выгоды». «Через риэлторов и ипотечных брокеров проходит много клиентов, - поясняет руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН - агентство недвижимости» Сергей Махоткин. - Привлечение их не требует от банков существенных рекламных затрат».

Экономией на рекламе выгоды не исчерпываются: посредники, проводя предварительный отсев, поставляют в банки заемщиков «повышенного качества». Один из основных продуктов, который они предлагают клиентам, - уверенность в получении кредита. Но это не единственная услуга и, по сути, не главная. Брокеры оформляют необходимые документы и подбирают наиболее доступную для клиента ипотечную программу.

Расходы заемщика по оформлению кредита могут составлять $1-2 тыс. - иногда посредник помогает сэкономить до половины этой суммы. Но прежде всего это выигрыш на оптимальной процентной ставке и сроках займа - на ежемесячном платеже можно выгадать $50-100, что в перспективе сохраняет очень заметные суммы.

Поначалу за полное сопровождение сделки брокеры брали 2% от стоимости квартиры. Позже цена понизилась до 1%. В последнее время все чаще используется фиксированная ставка. Например, брокерские услуги «МИАН - агентства недвижимости» стоят $500, а в корпорации «Бест-недвижимость» используют смешанный вариант: при размере кредита до $50 тыс. ставка составляет 15 тыс. рублей, более $50 тыс. - 6 тыс. рублей плюс 0,7% от суммы кредита. Особняком стоят ипотечные брокеры, работающие с клиентом через интернет. Для заемщиков их услуги обходятся бесплатно. Доход агентства состоит из взносов банков за размещение своих предложений. Так работает, например, компания «Кредитстар». «У многих банков уже сложилось современное отношение к брокерам. Например, Русский ипотечный банк работает только через них или риэлторов, - рассказывает Сергей Махоткин. - Самостоятельно с клиентами работают еще многие, но общая тенденция - за ипотечными брокерами».

По данным Министерства регионального развития, за 2004 год в России было выдано 46 тыс. ипотечных кредитов. Очевидно, что в 2005-м их будет не меньше. Исходя из комиссии брокеров в $500, потенциальный рынок брокерских услуг составляет не менее $23 млн в год. Однако, опираясь на оценку экспертов в том, что брокеры приводят в банки только 10% клиентов, можно предположить, что за 2005 год реальный оборот составит скорее всего не более $2 млн. Объем рынка, не охваченного услугами ипотечных брокеров, позволяет предположить, что в ближайшее время здесь начнут действовать десятки новых компаний. Главные конкуренты самостоятельных ипотечных брокеров - риэлторские агентства, предоставляющие аналогичные услуги. Они уже обладают и офисами, и рекламным ресурсом.

Доходы с оборота. В первой половине 90-х существенная, если не большая часть сделок на рынке жилой недвижимости совершалась без каких-либо посредников. Сейчас почти каждая продажа оставляет около 5% в руках риэлторов. Вознаграждение может заметно варьироваться от 2 до 8%, но большинство риэлторов сходятся на том, что 4% - это минимум за обычную квартиру.

Риэлторы внимательно следят за всеми тенденциями рынка - не зря среди первых ипотечных брокеров оказались и соответствующие подразделения агентств недвижимости. Например, сегодня, по данным компаний, «МИАН - агентство недвижимости» в этом направлении сотрудничает уже с 11 банками, «Бест-недвижимость» - с 20, «Миэль-недвижимость» работает с четырьмя десятками банков.

Как бы ни оформлялся ипотечный кредит - самостоятельно, через брокера или через агентство недвижимости, - покупка квартиры чаще всего совершается с помощью риэлтора. Тем более что ее поиск для ипотеки сложнее обычного. Во-первых, покупателя поджимает время - после положительного решения о выдаче кредита квартиру необходимо подыскать в определенный срок - обычно три месяца. Во-вторых, жилье должно отвечать требованиям банка и страховой компании, которые сами его проверяют. В-третьих, не каждый продавец согласен готовить дополнительные документы и ждать, пока пройдет эта проверка.

По данным ЦБ, за первую половину 2005 года было выдано ипотечных кредитов более чем на 8 млрд рублей. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, средний размер первоначального взноса в московских банках во втором квартале 2005 года составил 24,7%. Это значит, что объем сделок на рынке недвижимости с привлечением ипотечных кредитов по итогам года может составить более 22 млрд рублей. Исходя из среднего размера вознаграждения, на обслуживании этих сделок риэлторы могли заработать $30-40 млн. И еще несколько миллионов - на оказании услуг ипотечного брокериджа.

У страха глаза в полтора процента. Один из важнейших участников ипотечной сделки, не самый афишируемый, зато закрепленный законодательно, - страховые компании. По закону «Об ипотеке» заемщикам необходимо страховать залоговое имущество, в данном случае квартиру. Однако банки требуют учесть и другие риски.

«Поступления от ипотечного пакета, который включает страхование жизни, имущества и титула, занимают в нашей компании около 0,5% от общих страховых сборов, - комментирует ситуацию начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков «Росно» Виталий Ус. - Я не думаю, что у других крупных страховщиков - а большая часть рынка принадлежит именно таким - эта доля существенно отличается от нашей».

Банк работает с одним или несколькими страховщиками. Те в свою очередь стараются брать охватом. «Мы отслеживаем около 80 ипотечных программ, - рассказывает Виталий Ус. - Примерно полтора десятка из них представляют для нас интерес, и мы, за небольшим исключением, либо уже сотрудничаем по ним, либо готовим соглашения».

Заемщику страхование обходится в среднем в 1,5% от общей суммы кредита. Некоторые компании увеличивают страховую сумму на 10% или считают оценочную стоимость квартиры. Так как учитываются разные по своей природе риски, то под страхованием ипотеки подразумевают обычно комплексную услугу: 0,8% - жизнь и трудоспособность заемщика, 0,4% - риск утраты права собственности (титул), 0,3% - имущество. Индивидуальный тариф может изменяться на основании предстраховой экспертизы. Договор ежегодно пересматривается, так как меняется размер задолженности.

Стоимость ипотечного пакета складывается из суммы тарифов по отдельным рискам. Некоторые эксперты считают, что высокие требования, которые предъявляются к ипотечному заемщику, существенно снижают комплексный риск. Однако вести речь об их обоснованности, по мнению большинства страховщиков, пока рано. «Мы оцениваем рынок ипотечного страхования по итогам 2005 года в $10 млн. Это небольшие объемы, даже для одной компании, - рассказывает начальник аналитического отдела «Ингосстраха» Илья Богданов. - В 2006 году сумма может составить $28 млн, но это тоже немного».

Действительно сборы по ОСАГО, по информации Российского союза автостраховщиков (РСА), только у трех наиболее крупных компаний (холдинг «Росгосстрах», «РЕСО-Гарантия», «Ингосстрах») за первые девять месяцев 2005 года составили более $600 млн. Поэтому ожидать борьбы за ипотечный сегмент и существенного снижения страховых тарифов не стоит. Высокими ставками недовольны не только эксперты, но и потребители. В результате, например, Банк Москвы уже отказался от обязательного титульного страхования.

«Да, по титульному страхованию условия постепенно меняются, потому что снижаются риски. Например, уменьшились сроки исковой давности по признанию сделки ничтожной, - оценивает ситуацию Виталий Ус. - Но в любом случае в первые 2-3 года после завершения сделки стопроцентной гарантии ее юридической чистоты дать нельзя. Тем более что при рассмотрении заявок на ипотечный кредит счет времени часто идет на часы и проверить все юридические нюансы бывает невозможно. Так что в ближайшем будущем говорить об отказе от титульного страхования как о тенденции не стоит».

Сегодня в рамках Национальной гильдии страховщиков готовятся общие правила страхования ипотеки, единый пакет рекомендаций для всего рынка, который позволит унифицировать подход и, возможно, снизить тарифы.

Говорить о выделении ипотечного страхования в самостоятельный бизнес вряд ли возможно - ни российские тенденции, ни опыт развитых стран не предполагают такого пути развития. Доля же ипотечного пакета в страховых платежах будет увеличиваться, так как рост страховой отрасли ожидается на уровне не выше 30% в год, а страхуемых объемов ипотеки - 70-100%.

Фундамент на будущее. Пока банки в России справляются с привлечением длинных денег для ипотечных кредитов. Страны с развитой экономикой главный источник средств для ипотеки находят в ценных бумагах. В 2004 году в мире было выпущено облигаций и сертификатов с ипотечным покрытием на сумму более $200 млрд. В Германии 36% фондового рынка принадлежит таким бумагам. В России они вряд ли займут столь же большую долю.

С момента принятия закона об ипотечных ценных бумагах в 2003 году из-за его серьезных недоработок рынок оставался замороженным. В ноябре в Госдуму внесены пять долгожданных подзаконных актов, регулирующих обращение ИЦБ. По сведениям комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам, поправки могут быть приняты еще до нового года. По оптимистичному сценарию, уже с февраля 2006 года могут начать активно действовать ипотечные агентства и в обращение поступят ипотечные облигации.

А вот для ипотечных сертификатов участия, на которые тоже возлагались большие надежды по рефинансированию строительства и ипотеки, светлое будущее наступит не так скоро. Работе с ними препятствуют противоречия, заложенные в самом законе - подзаконными актами тут не поможешь. Так как в отличие от облигаций с их фиксированной доходностью сертификаты позволяют непосредственно участвовать в прибыли эмитента, рынок ИЦБ может недосчитаться инвесторов, заинтересованных в прямом влиянии на ипотечные компании. Ипотечные ценные бумаги на устоявшихся рынках США и Европы считаются вторыми по надежности после государственных. Когда ИЦБ станут настолько же надежны в России, сказать трудно, но доходность, например, сертификатов участия могла бы составить 9-12% - средняя ставка по ипотечным кредитам (13-16%) минус расходы управляющего и его вознаграждение (4%).

Кроме нормативной базы быстрому развитию рынка ИЦБ препятствуют требования рынка к минимальным объемам их выпуска. По мнению экспертов, размещение активов с ипотечным обеспечением менее чем $10 млн заведомо убыточно за счет расходов на управление. Для активного роста этого сегмента рынка необходимо, чтобы появились компании, готовые аккумулировать и продавать пулы закладных на несколько миллиардов рублей.

Кто на новенького. В США количество участников ипотечной сделки может достигать десятка. России до такого изобилия далеко, хотя она и ориентируется на американскую модель ипотеки. Однако рынок движется по проверенному пути.

Например, банки обязательно уточняют заявленную заемщиком стоимость недвижимости. Чаще всего это означает ее проверку специализированной оценочной компанией, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Такая независимая оценка стоит $100-120. В случае когда речь идет о новостройке или коттедже, может потребоваться услуга строительного аудита - $300.

Чем чаще появляются нестандартные объекты недвижимости, тем больше востребованы услуги оценки и консалтинга. По мере упрощения и унификации отчетов, за которые ратуют многие оценщики, их вес при расчете кредитных рисков по ипотеке будет только возрастать.

Консалтинг востребован и самими заемщиками. При ипотеке юридические вопросы, учитывая долгосрочность договоров, еще актуальнее, чем при обычной покупке: на кого из семьи оформить собственность, как оптимизировать налогообложение и т. д.

На рынке ипотечных услуг может повыситься спрос и на коллекторские услуги, то есть на востребование просроченных задолженностей заемщиков. Некоторые банки уже оценивают актуальность такого сотрудничества. По словам председателя совета директоров компании «Современные финансовые решения» Сергея Савчука, просрочка по потребительским кредитам сегодня достигает 15%, по автомобильным - 10%, по ипотечным - ниже 1%. Однако в перспективе ситуация может ухудшиться, так как возрастающая конкуренция заставит банки снизить требования к потенциальным заемщикам.

Большие деньги. По данным ЦБ, в общем объеме задолженности по кредитам, предоставленным частным лицам, доля ипотечных приближается к 4%. Это в среднем, а у каждого отдельного банка заинтересованность в ипотеке, а значит, и ее доля существенно отличаются.

Есть специализированные банки, такие как Городской ипотечный банк, «Дельтакредит» и Московское ипотечное агентство, которые создавались непосредственно для предоставления ипотечных займов. Сейчас Национальный резервный банк готовится преобразовать принадлежащую ему Национальную ипотечную компанию в самостоятельный ипотечный банк. Возможно, реорганизация ипотеки в отдельный бизнес станет новой тенденцией для банковской отрасли.

«Стоит разделять ипотечный и потребительский кредит, даже если последний использован для покупки квартиры, - объясняет Игорь Жигунов. - Первый дается под залог приобретаемого жилья, а во втором надежность обеспечивается поручителями или вообще достаточно справки о зарплате». Уровень обеспечения сразу сказывается на ставке по кредитам: по ипотечным - это обычно 11-13% в валюте и 14-16% в рублях, по потребительским - 12-18% в валюте и 15-25% в рублях.

Стратегические приоритеты вряд ли являются главным фактором, который сказывается при выборе банками профильного направления. Скорее играет роль доступ к долгосрочному ресурсному обеспечению, которое позволит с выгодой для себя кредитовать клиентов на срок в 10-15 лет. Поэтому говорить о прибыльности ипотеки в отрыве от каждого отдельного случая затруднительно.

В ближайшее время банкам придется уделить внимание ипотечному кредитованию новостроек - у большинства его доля не превышает 5% от всего объема ипотечных сделок. Еще одно перспективное направление - кредиты на покупку загородной недвижимости. Если год назад на рынке были заключены единичные сделки по кредитованию приобретения коттеджей, то сейчас некоторые банки, например Промсвязьбанк и Международный московский банк, уже предлагают одинаковые условия по кредитам на дома и на квартиры.

Заемщики все чаще обращают внимание на рефинансирование кредитов. Поэтому банкам, чтобы не потерять клиентов, придется готовить новые ипотечные программы с гибкими ставками, следующими за среднерыночным уровнем. Например, в ноябре банк «Дельтакредит» запустил ипотечную программу с плавающей процентной ставкой, привязанной к российскому межбанковскому индикатору - индексу Moscow Prime Rate. Некоторые ипотечные брокеры предлагают ведение переговоров с банком о снижении процентов по уже заключенным ипотечным договорам.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль