Мало и дорого

71
Обзор. С приближением холодов цены, как и ожидалось, поползли вверх. Раньше аналитики считали это временным явлением, теперь же большинство склоняется к мысли, что дело не только в сезонном факторе.
В сентябре на рынке московской жилой недвижимости не произошло сколько-нибудь значимых событий, которые могли бы оказать влияние на динамику цен. Пожалуй, все, что происходило, внесло свою лепту в развитие ситуации. Сразу несколько банков снизили ставки ипотечных кредитов. И ожидать, что при возросшем интересе покупателей цены на жилье останутся на прежнем уровне, не стоило. Так и не были приняты поправки в закон о долевом участии в строительстве, которые смягчили бы положение застройщиков и стимулировали бы их к продажам строящегося жилья. Логическим следствием стало снижение предложения в новостройках. По словам заместителя генерального директора компании «Русский дом недвижимости» Юрия Хлестакова, в связи с принятием долевого закона вывод на рынок новых объектов для многих игроков стал затруднительным, а это привело если не к дефициту «первичного» жилья, то по крайней мере к заметному сокращению ассортимента.

Ценовые поползновения. По данным аналитиков irn.ru, в сентябре общегородской индекс стоимости жилья вырос чуть менее чем на 2% (среднее значение индекса стоимости в сентябре составило $1992 за квадратный метр по сравнению с $1954 за метр в августе). При этом в малогабаритных квартирах в пятиэтажках и в обычных панельных домах 9-14 этажей цены увеличились на 2,4% ($1732-1778 за метр), в современных панельных домах - на 2,6% ($1926 за метр), в сталинских и типовых кирпичных - на 1,7% ($2357 за метр). Эти данные совпадают с прогнозами экспертов из столичных риэлторских компаний, ожидавших роста в пределах 1-3%. Единственным исключением можно считать слова Юрия Хлестакова, который отметил в сентябре рост цен на 5-10%.

Камнем преткновения в дискуссиях аналитиков остается сезонный фактор. Генеральный директор компании «Арт-билдинг» Андрей Анохин называет безосновательными и поспешными выводы части экспертов об отсутствии его серьезного влияния на цены: «Рост объема предложения многокомнатных квартир в наиболее дорогом ЦАО, хотя и с увеличением срока экспозиции, связан с традиционным выездом на отдых за границу состоятельных слоев населения, ориентированных на бизнес и высший сегмент». Параллельно в сегменте эконом-класса обозначился дефицит однокомнатных малогабаритных квартир современных типовых серий (П44, И55, П46). Именно перераспределение долей в пользу более дорогих квартир и привело в сентябре, по словам Андрея Анохина, к неожиданно высокому росту средней цены метра. Аналитики irn.ru убеждены в обратном: со сменой периода летних отпусков на сезон деловой активности жилье не стало дорожать быстрее. Темпы его по-прежнему варьируются в пределах полпроцента в неделю, или 2% в месяц.

Новостройки. По словам генерального директора АН «Дом» Ольги Петровицкой, в сентябре значительно вырос порог покупки «хоть какого-нибудь» жилья: комнату теперь практически невозможно приобрести дешевле $25 тыс., а малогабаритную однокомнатную квартиру - дешевле $60-65 тыс. Это как раз тот порог, ниже которого цены не опускаются, а такие объекты не подвержены конъюнктурным колебаниям, например привязке к району, этажу или площади. «Привлечение средств дольщиков теперь затруднено, - говорит Ольга Петровицкая, - однако покупатели стремятся использовать любую возможность приобрести квартиру в новостройке, которая всегда дешевле вторичного жилья».

Квартиры в новостройках действительно пользуются большей популярностью. «Мы констатируем заметное увеличение числа сделок - в сентябре примерно на 70% больше, чем в августе. Однако если в дальнейшем на новостройки сохранится такой же спрос, а предложение будет только сокращаться, потребление неизбежно сместится в сторону вторичного рынка», - говорит Юрий Хлестаков.

Ценовая вилка в строящихся домах составляет $800-2000. Наиболее ликвидными в домах бизнес-класса, по словам директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, являются двухкомнатные квартиры площадью 65-75 кв. метров и трехкомнатные квартиры площадью 90-110 кв. метров.

Жилищный second-hand. По словам Юрия Хлестакова, на вторичном рынке даже в период так называемого летнего затишья никакого спада покупательской активности не наблюдалось. Количество сделок держится примерно на прежнем уровне. Андрей Анохин отмечает при этом резкое снижение объема предложения в июле - на 14%, которое подстегнуло рост цен на вторичном рынке в июле на 1,9%, а в августе - уже на 2,7%, в то время как объем предложения в августе остался на уровне июля. На 9% уменьшилось количество выставленных на продажу однокомнатных квартир, вместе с тем предложение двух- и трехкомнатных увеличилось (на 2 и 3% соответственно). Одновременно снижался объем предложения в наиболее «доступных» по цене округах: ЮВАО, ВАО и рос в ЦАО и ЗАО. Средняя цена в августе в ЮВАО составляла $1716, в ЮАО - $1821. Наибольший прирост цены аналитики arn.ru зафиксировали в ЮЗАО - в августе стоимость метра достигла $2103, увеличившись по сравнению с июлем на 3,9%. Лидируют по цене ЦАО - средняя цена $3120 и ЗАО - $2336.

По данным arn.ru, на 28 сентября был зафиксирован самый большой с начала года недельный прирост цены предложения на вторичном рынке - 1,68% (до $2312 за метр в целом по столице). Тенденция касается как панельных ($2001 за метр), так и монолитно-кирпичных домов ($2648 за метр).

Цены и деньги. Рекордное повышение цен на нефть на мировых рынках, по мнению экспертов, обязательно отразится на рынке недвижимости. «Стопроцентно прогнозировать повышение или снижение стоимости квадратного метра нельзя, она напрямую связана с ценами на нефть, - считает Ольга Петровицкая. - Сейчас, когда они резко подскочили, не исключено, что себестоимость строительства возрастет и ценовая планка поднимется». Ольга Петровицкая убеждена, что дешевого жилья в столице уже не будет: «Москва - европейский город по всем параметрам, и закономерно, что цены находятся на этом уровне. Даже если они будут падать, то ненадолго».

Андрей Анохин из «Арт-билдинга» отмечает при этом, что цены на рынке недвижимости близки к потолку платежеспособного спроса: «Потребность в жилье по-прежнему катастрофически отстает от предложения, но сформированная стоимость заставляет экономить даже покупателей жилья в ценовом сегменте $4-6 тыс. за квадратный метр. За год средняя площадь квартир, интересующая покупателя, сократилась со 160 до 145 кв. метров, при этом не менее 30% покупателей при покупке квартиры тем или иным способом использовали заемные финансовые ресурсы».

Тем не менее вложения в недвижимость по-прежнему остаются надежным активом: «Инвестировать можно в любой объект, но наиболее перспективна в этом плане элитная недвижимость, - полагает Андрей Анохин. - Чем эксклюзивнее объект, тем большую доходность он может обеспечить, поскольку штучный товар по определению пользуется повышенным спросом». Соглашается с ним и Ольга Петровицкая, однако, по ее словам, ждать даже временного снижения цен обычным покупателям не стоит - хорошо отслеживать тенденции роста-падения цен и «играть» на них, как на фондовом рынке, могут только опытные игроки.

СТОИМОСТЬ КВАРТИР ПО ОКРУГАМ И ТИПАМ ДОМОВ В АВГУСТЕ 2005 Г.

Тип домаСАО ЗАО ЮЗАО ЦАО ЮАО СВАО ЮВАО ВАО СЗАО Средняя цена по Москве, $/кв. мИзменение цены в % за месяц Изменение цены в % за 12 месяцев
9-этажные К 22862962263434342008211817771916195826012,815,2
17-этажные П19032164214528351743195017561905178519613,812,9
16-этажные П 18402125201228191829194117491963191919983,312,1
5-этажные К 19952043210128472044185916671829193522221,411,0
5-этажные П 18581980193826501818186016821694181418853,310,9
22-этажные П19512160220826141736214116811774182619804,610,8
14-этажные П19631965178926431751187717411755190418701,810,6
12-этажные П18852000193225511713188316861874189218922,610,0
15-этажные К 19072112199734271684181718051751192920774,99,7
9-этажные П 18591994191826851742179716841689187318371,59,5
6-8-этажные К24603082278233522147223818662088192328792,69,1
10-12-этажные К2382349624833493212522401768209816872852-0,26,4
Средняя цена по округу 204823362103312018211905171618231873
Изменение средней цены в % за месяц 2,12,23,92,72,82,02,32,02,4
Изменение средней цены в % за 12 месяцев 12,111,911,510,810,210,19,39,17,3

К - в кирпичном (монолитном) доме, П - в панельном (блочном) доме. Источник: arn.ru

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль