ПМЖ для капитала

73
Инвестиции. Бум частных инвестиций в московскую недвижимость давно закончен, плавный рост цен возобновился лишь с февраля. В то же время на некоторых западных рынках разогрев только начинается.
Новые направления. Особое внимание стоит уделить недвижимости в странах, планирующих в ближайшие годы войти в Евросоюз: в Словакии, Болгарии, Черногории, Хорватии. Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров считает, что по этой причине рынок в них начинает постепенно нагреваться, а цены готовятся «к прыжку».

Недвижимость в этих странах, считают аналитики Penny Lane Realty, привлекает своей относительно низкой стоимостью по сравнению с другими европейскими государствами. Цены в Болгарии сейчас сопоставимы с российскими, но через два года можно ожидать их значительного увеличения, как это случилось на Кипре, где цены после вступления страны в ЕС выросли в 2,5 раза. Стоимость метра на черноморском побережье Болгарии, которое практически полностью превратилось в курортную зону, - 800-1500 евро, а привлекательности добавляет развитая инфраструктура и сдача объектов «под ключ». Только за первое полугодие 2005 года цены на недвижимость там выросли на 30-40%. Большинство объектов раскупается еще на стадии строительства и перепродается сразу после его окончания (через 1-1,5 года).

В большинстве стран, стоящих на пороге вступления в ЕС, власти относятся к иностранным инвесторам довольно либерально. Как долго продолжится такая ситуация, предсказать трудно. В начале и середине девяностых годов россияне активно скупали недвижимость в Чехии. «Такой интерес подогревался властями, - рассказывает Георгий Дзагуров, - которые рассматривали крупные сделки с объектами недвижимости как инвестирование в экономику страны. Сейчас чешские власти ограничили права иностранных частных покупателей-инвесторов, a принятый несколько лет назад закон разрешает иностранному подданному покупать недвижимость только если он занимается коммерческой деятельностью на территории страны».

Настоящий восточный, точнее налоговый, рай ждет инвесторов-иностранцев, в том числе и россиян в ОАЭ. Отсутствие налогов, в том числе - ежегодного на недвижимость, делает страну привлекательной и для частных инвесторов, и для компаний. Дубай, претендуя на то, чтобы стать мировым финансовым и туристическим центром, переживает настоящий строительный бум. По словам руководителя отдела маркетинга компании «Дом-недвижимость» Галины Гараевой, иностранцам разрешили приобретать недвижимость в этом городе только в 2002 году - с правом свободного владения новыми объектами: «Сразу резко возросло количество инвестиционных покупок на начальном этапе строительства. При этом разница между ценой застройщика и той, которую платит конечный покупатель, очень существенна - около 35-40%. Такие эксклюзивные проекты, как виллы на острове Пальма Джумейра, за полтора года подорожали на 150-200%». Строительный бум, по оценкам экспертов, будет продолжаться еще два-три года, к его окончанию цена за метр может увеличиться с $3-4 тыс. до $10 тыс., а дальнейшие изменения будут связаны уже с появлением рынков аренды и управления недвижимостью.

По словам консультанта по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светланы Скотниковой, в Европе очень мало дорогих инвестиционных проектов: «Основной спрос приходится на США - Майами, где рост цен составляет 25-30% в год. При этом благодаря строгому американскому законодательству инвестор может быть уверен в 100-процентной юридической чистоте проекта». Крупные фирмы или гостиничные цепочки класса люкс, имеющие собственные управляющие компании, инвестируют в строительство многоэтажных (40-55 этажей) элитных отелей-кондо. Соинвестор - частное лицо может приобретать в них апартаменты как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Правда, часть арендных доходов (больше половины) придется отдать застройщику-инвестору.

Случаи инвестиций в экзотические направления, например ЮАР или острова, единичны. Исключение, пожалуй, составляет Таиланд, ставший направлением life style, а наличие собственности там - своего рода отражение финансового статуса потенциальных инвесторов. «Большинство новых объектов в Таиланде не рассчитано на местных жителей, - поясняет директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. - Средняя стоимость вилл там колеблется в районе $700 тыс., а это недоступная цена для населения этой страны».

Вечная классика. Вложения в недвижимость западных европейских стран, по мнению специалистов, являются наиболее распространенным способом сохранения и приумножения капитала. Лидируют среди них Великобритания, Франция, Италия, Испания. «Предметом желания» многих инвесторов и частных покупателей остается недвижимость в Швейцарии и Австрии, но приобрести там ее частному лицу практически невозможно из-за множества бюрократических препон. Все перечисленные страны, по словам Екатерины Тейн, открыты для состоятельных клиентов с минимальным первоначальным инвестиционным капиталом в $300-350 тыс.: «В 2004 году на рынке элитной недвижимости Лондона (объекты стоимостью свыше 1 млн фунтов стерлингов) доля россиян составила 2% от всего объема заключенных сделок, а в сегменте суперэлиты (свыше 5 млн фунтов) - 17%. 30% от всех покупателей на первичном рынке составляют инвесторы».

За последние пять лет цены в Лондоне выросли на 25-40%, на следующий год прогнозируется рост на 5-8%. Средняя стоимость апартаментов в престижных районах (Belgravia, Mayfair, Knightsbridge, Chelsea) находится в диапазоне 9-12 тыс. фунтов за метр. Значительно ниже цены в пригородах Лондона - Оксфорде, Кембридже, Уимблдоне - от 3 тыс. фунтов.

«Во Франции давним и несомненным лидером в предпочтениях россиян остается Лазурный берег», - говорит Светлана Скотникова. Самая дорогая недвижимость - в Сан-Тропэ, Кап д'Антибе, в Каннах и отдельных кварталах Ниццы (апартаменты от 6,5 тыс. евро за метр и виллы от 5 тыс. в Ницце и от 10-15 тыс. в Сан-Тропэ, Кап д'Антибе и Каннах). Ежегодный прирост цен там до сих пор составлял 10-15%.

В Италии за последние пять лет цены на недвижимость на Сардинии (Коста Смеральда) выросли в среднем на 45%. Однако в последнее время, как отмечают специалисты, рост практически прекратился.

Рангом ниже. Тем, кому финансовые возможности не позволяют приобрести недвижимость в Европе, остаются страны в бассейнах Средиземного и Черного морей. Вилла в Турции, Испании и на Кипре, по выражению Екатерины Тейн, вполне может составить «конкуренцию даче». А инвесторов в этих странах привлекают высокие арендные ставки и отличные возможности передачи объектов в доверительное управление, при котором гарантируется стабильный доход (от 10% годовых по всей Турции до 17% в Барселоне).

По данным компании Knight Frank, более 1,5 млн объектов недвижимости в Испании находится в руках иностранцев. В 2000-2005 годах ежегодный прирост цен составлял здесь в среднем 15-20%. Стоимость объектов различается в зависимости от региона: на Коста Брава квартиры стоят от 4-8 тыс. евро за метр, виллы - от 5-9 тыс., в Марбелье квартиры - от 4-7 тыс., виллы - от 4 тыс., на Коста Бланка квартиры - от 4,5 тыс. и виллы - от 2 тыс.

Оценки перспектив инвестиций в испанскую недвижимость различаются. Специалисты отмечают уменьшающийся спрос на нее в связи с ужесточением законодательства. По словам Светланы Скотниковой, преимущество рынка Испании - в его стабильности, однако годовой доход там - не более 5%. Аналитики Knight Frank прогнозируют увеличение цен в Андалузии, Валенсии и Барселоне на 30% до 2008 года, а от сдачи в аренду можно ожидать дополнительного дохода в размере 6% годовых.

Большинство специалистов сходятся во мнении, что Испания, Турция и Болгария - относительно новые и перспективные направления для вложений в коммерческую недвижимость, прежде всего в частные отели, рестораны и другие предприятия сферы услуг. Однако, по мнению Галины Гараевой, в целом пока сложно говорить о массовых инвестициях в этот сегмент.

ИНОСТРАННЫЕ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

СтранаПлюсыМинусыГоспошлина и нотариальные сборы при покупкеЕжегодный налог
БолгарияЛиберальное законодательство. Право на долговременное пребывание в стране либо ПМЖ. Относительная дешевизнаНеразвитый рынок, отсутствие дорогих элитных объектов. Продажа земли иностранцам запрещена4,00%0,10%
ВеликобританияСтатусное место для бизнес-элиты. Инвестиции с расчетом на детей. Стабильный рынок с доходом 7% годовыхОтсутствие права на получение гражданства либо оформления ПМЖVAT - 7,8%; госпошлина за регистрацию - Ј500; нотариальные услуги - 0,5% 1,5 - 4%
ГерманияСтабильный доход на уровне 8% годовых, низкий порог инвестиций - от 5 тыс. евроРынок не развивается3,50%1,50%
Италия№ 3 среди элитных направленийВысокий порог инвестиций - от 2 млн евро2,5% + регистрационный налог 10%1,00%
ИспанияСтабильная политическая и экономическая система. Право на годовую возобновляемую шенгенскую визу. Годовое содержание дома - около 1% Ужесточение законодательства в плане приобретения собственности иностранцами1,9-3,3% + VAT 7-16%0,30%
ОАЭРезидентская виза для всей семьи; право полной собственности; безопасность и стабильность Непривычные климатические условия2,00%Нет
ТаиландРазвитая инфраструктура. Общепризнанный курорт как для элиты, так и для среднего класса. Различный порог первоначальных инвестиций - от $200 тыс. до 1,5 млнЗначительная удаленность от России3-8% Незначителен
ФранцияКачество, престижЗначительное влияние государства на рынок. Контроль за банковскими перечислениями6-7%До 40% от возможной ставки найма (определяет муниципалитет)
ХорватияОтсутствие необходимости получения визы. Необыкновенная экологияСтрогая система лицензирования; высокая себестоимость строительства; возможности законодательных реформ10,00%Нет

Источник: «Ф.»

КОММЕНТАРИИ

ГАЛИНА ГАРАЕВА, руководитель отдела маркетинга компании «Дом-недвижимость»:

- Для инвестора удобно, что финансирование приобретаемой недвижимости в Дубае распределено на весь период строительства. Рассрочка может применяться не только на первичном рынке, но и на вторичном - для частных лиц. Местные банки предоставляют кредиты на покупку недвижимости под 8% годовых, а для подтверждения платежеспособности заемщика достаточно формальной выписки из банковского счета за последние шесть месяцев.

ЛАРИСА ХОРЕВА, директор департамента продаж компании Avenue Property:

- Российские инвесторы не слишком охотно пользуются зарубежными ипотечными кредитами. Если же и прибегают к такому варианту, то делают это чаще из-за нежелания выводить из бизнеса средства, которые приносят им значительный доход в России. При этом выбор в пользу коммерческой или жилой недвижимости зависит от поставленной цели. Предпочтение вилле или апартаментам отдают покупатели, для которых один из основных мотивов - это простой вывод капитала из России (высокорисковой зоны) с целью сохранения денежных средств. Те, кто рассчитывает на быстрый возврат по инвестициям, наоборот, склоняются в пользу коммерческой недвижимости, например мини-отеля или ресторана.

ГЕОРГИЙ ДЗАГУРОВ, генеральный директор Penny Lane Realty:

- Когда россияне мыслят о покупке острова, ими владеет ложное представление об иностранной бюрократии, которая позволит вытворять там все, что душе угодно. В реальности же получение разного рода разрешений за рубежом крайне затруднительно и может растянуться на 6-8 лет. Так, на самом дорогом полуострове Европы - Кап Ферра при реализации проекта застройки или реставрации может уйти не менее года только на получение согласия от соседей. Гораздо выгоднее, на мой взгляд, вложить деньги в Черногорию с 294 километрами береговой линии или Юрмалу с тремя квадратными километрами «элиты», которые дадут вполне ощутимый прирост капиталовложений.

МЛАДЕН ФАЛКОНИ, директор представительства по туризму Республики Хорватия в Москве:

- Одной из причин повышения цен на недвижимость в Хорватии стал приток иностранных инвесторов, хотя цены, например, в Дубровнике уже сейчас находятся на уровне общеевропейских - 3 тыс. евро за метр. При этом страна, без преувеличения, является одной из самых доброжелательных в отношении как туристов, так и коммерческих партнеров. Местное правительство использует различные программы поощрения инвесторов, особенно тех, кто создает дополнительные рабочие места. Для них максимально снижаются налоговые ставки в первые 3-5 лет после вхождения на рынок.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль