Дорогая парковка для денег

117
Инвестиции. Нехватка парковочных мест повлекла за собой значительное удорожание гаражей. Вкладывая деньги в гаражи по нынешним ценам, вы можете не дождаться высокой прибыли.
Согласно новому закону «О размещении автотранспортных средств на территории города Москвы», который вступит в силу в 2007 году, размещение их вне стоянок будет запрещено. С нововведением связано заметное оживление: все внимание направлено на целевую программу «Народный гараж», но большая часть по-прежнему строится по инвестиционным контрактам, и практически ничего не делается в рамках муниципального строительства. В то же время обеспеченность машиноместами по Москве составляет в среднем 38%, а «лидерами» являются ЦАО - 25%, Восточный и Юго-Восточный округа - 35%.

Каждой семье - по машиноместу. Гаражное строительство редко является самостоятельным видом строительства. Либо это часть инфраструктуры здания, либо обременение, наложенное на застройщика городскими властями, вследствие чего реализация откладывается на последний момент. Так, в Кожухово - районе массовой застройки - строительство парковок намечено лишь на 2006 год, а выделенные площадки значительно удалены (до 20-30 минут пешком) от жилых комплексов. В ЦАО приоритет отдается инвестиционному строительству. «Застройщики прекрасно понимают необходимость парковок, но из-за нехватки земли, а также из-за желания максимально сэкономить на строительстве все дома эконом-класса строятся абсолютно без гаражей в отличие от домов бизнес-класса, а также новостроек в хороших периферийных районах - Строгино, Крылатское, Покровское-Стрешнево, проспект Вернадского. Поэтому и перспективы этого сегмента связаны с вводом новых объектов, которые в обязательном порядке подразумевают наличие паркингов», - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.

Что, где и как строить, в итоге решают власти. При этом парковок, оптимально сочетающих условия и цену, немного. Либо хорошо и дорого (как в центре), либо дешево, но, например, далеко от жилого дома. Заместитель генерального директора компании «Инкомспецстрой» Владимир Брикса ключевым фактором при выборе инвестиционного проекта считает месторасположение: «Если предполагается строительство гаража на 500 мест на отшибе, то можно сомневаться в будущей рентабельности. Места в таком гараже почти наверняка будут продаваться с трудом, в результате их будут сдавать в аренду, а это невыгодно инвестору». Наиболее адекватна пожеланиям индивидуальных инвесторов программа «Народный гараж», предусматривающая строительство небольших гаражей на придомовой территории за счет собственных средств. Схема «Народного гаража» напоминает ГСК, однако жители, создав простое товарищество (число участников которого должно превышать 50% от количества заявленных машиномест), избавлены от бумажной волокиты - функцию заказчика и разработчика проекта берет на себя ГУП «Управление гаражного хозяйства». По словам главного специалиста пресс-службы префектуры ЦАО Михаила Берковича, до стадии строительства пока еще ничего не дошло: «Было отобрано более сотни заявок, а по девяти адресам готовится предпроектная документация, за чем последует определение конкретного места и ориентировочной себестоимости из расчета стоимости аналогичных объектов».

Хотя темпы роста и объемы несопоставимы с коммерческим строительством, власти опасаются, что избежать посторонних инвесторов не удастся. Особенно актуален этот вопрос в ЦАО, где свободных площадок ни под какое, в том числе гаражное, строительство практически не осталось, а перспективы получить прибыль значительно выше, чем в других округах. «Достаточно рассмотреть конкретный пример, - рассказывает Михаил Беркович, - если строительство начато, а кто-то из жителей не внес оплату, ГУП продаст площадь по рыночным ценам, так же как и все излишки от заявленных жителями машиномест. Продать смогут и сами жители, являясь его собственниками». Участие в программе практически не несет никаких рисков, хотя стоимость бокса или места на стоянке может также увеличиться в процессе строительства. «Индивидуальному инвестору, безусловно, выгоднее участвовать в строительстве гаража-стоянки по программе «Народный гараж», так как ему гарантировано получение машиноместа по строительной себестоимости. Уже принято решение о внесении в Регламент реализации программы изменений и уточнений, которые полностью исключат любые злоупотребления в части возможностей сторонних инвесторов каким-либо образом участвовать в программе», - говорит первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Константин Королевский.

Гаражные прения. Из всех возможных вариантов - открытые стоянки, многоэтажные крытые паркинги и подземные гаражи двух типов - под домом (в новостройках и в центре, где нет свободных земель) и на придомовой территории наибольшим спросом пользуются подземные гаражи двух видов: при жилых комплексах и в офисных центрах. По мнению специалистов, вложения в офисные парковки - достаточно рентабельное дело, прибыль которого составляет около 30% в год. Строительство «неофисных» подземных гаражей в центре обходится дороже, чем аналогичных на периферии, из-за нехватки земли и технических сложностей, а цена гаража или машиноместа может достигать $50 тыс. «Наиболее выгодно вложение в подземный паркинг при жилом комплексе - стоимость там от начала строительства до заселения дома увеличивается в среднем в два раза. Однако инвестор редко продает машиноместа отдельно от квартир - ведь их привлекательность связана напрямую», - уверен Владимир Брикса из «Инкомспецстроя». Боксы в подземных гаражах, несмотря на высокую (от $20 тыс. в пределах Садового кольца и $8-16 тыс. в других округах) стоимость, раскупаются еще на стадии строительства дома.

Капитальные гаражи, а также «механизированные» гаражи-стоянки обойдутся дешевле, но для их строительства изыскиваются резервные возможности, а значит, они будут уступать коммерческим по многим параметрам - прежде всего по расположению. Срок окупаемости перехватывающих объектов также значительно больше - 8-10 лет, что в два раза превышает срок окупаемости стоянок в бизнес-центрах. Тем не менее, по словам Константина Королевского, инвестиции в строительство такого вида паркингов наиболее перспективны: «Мы готовы предложить инвестору экономический механизм, при котором он получит пусть не моментальную, но гарантированную прибыль, а город - необходимую инфраструктуру, благодаря которой будет решаться транспортная проблема». Поскольку программа находится в стадии реализации, сложно судить, оправдают ли себя вложения, например, в подэстакадный паркинг на границе МКАД, даже на льготных условиях. В коммерческом строительстве снижения цен не предвидится, а сопоставимая с квартирой стоимость гаража при меньшей окупаемости заставляет задуматься о целесообразности вложения в него финансовых средств.

Президент Некоммерческого партнерства Содействия развитию инвестиционных программ «Перспектива» Алексей Тырченков считает, что инвестиции в гаражное строительство нерентабельны: «Достаточно посмотреть на цифры - если вложения в коммерческую недвижимость на стадии строительства составляют $3000 за квадратный метр, приносящих потом $600-800 в год, то гаражное строительство перспективно только на стадии начальных продаж». По словам Алексея Тырченкова, именно из-за нерентабельности и возникают различные государственные проекты, в том числе «Народный гараж», с помощью которых власти пытаются привлечь инвесторов.

Как вложить средства. Стоит ли вкладывать в «средней стоимости» гараж в надежде на получение прибыли - вопрос личных предпочтений. Необходимо учитывать, что многих потенциальных покупателей и сейчас отпугивает слишком завышенная цена - даже неотапливаемый бокс стоит не менее $5 тыс. «Инвестиции в гаражное строительство напрямую связаны с финансовой схемой строительства объекта. Если это элитный дом, то и приобретение гаража происходит, как правило, на финальной стадии строительства в момент покупки квартиры. В других классах жилья строительство гаража может быть проинвестировано покупателем на ранней стадии строительства. В офисных зданиях в случае покупки площади, как правило, покупают и парковочное место, но с точки зрения рентабельности покупка офиса более оправданна, чем парковочного места», - считает Михаил Гец из Blackwood.

Среди вариантов оплаты лидирует внесение полной суммы на начальном этапе строительства. Развивается также и ипотечное гаражное строительство, кредит на который можно получить сроком до 15 лет под 11-17% годовых в валюте. Например, группа компаний ПИК предлагает вариант приобретения места в подземных паркингах частично за счет собственных средств, а частично за счет банковского кредита. Длительность погашения зависит от выбранной программы кредитования, а ставки сопоставимы с арендными платежами. Минус этого варианта в том, что банки (например, Сбербанк России и Банк жилищного финансирования) в основном привязаны к конкретным застройщикам, а покупатель соответственно ограничен определенным гаражом. Среди других вариантов фигурирует и рассрочка платежа - первый взнос может составлять 30-50%, а остаток рассчитывается до сдачи дома ГК. При этом в некоторых компаниях при рассрочке платеж не увеличивается.

СТОИМОСТЬ МАШИНОМЕСТА В РАЗЛИЧНЫХ ТИПАХ ГАРАЖЕЙ

Тип гаражаСтоимость, $ тыс. Аренда, $/мес.
Многоэтажный гараж манежного типа2-5100-300
Утепленная гаражная коробка на стоянке10200-400
Подземный гараж8-27250-300
Подземный гараж в офисном центре17-80250-500

Источник: «Ф.»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль