В цене не только метры

74
Обзор. Предпочтения покупателей на вторичном рынке стали более четкими, и, если вы решили продать квартиру, не забудьте накинуть несколько процентов за окна во двор или новый лифт.
С приближением осени продавцы заметно оживились: традиционно сезонный всплеск цен позволяет рассчитывать на значительно более выгодные условия. Радуются они и по другому поводу - в прошлом году после полуторагодичного роста цен и повышенного покупательского спроса рынок недвижимости надолго погрузился в тишину. Объем сделок сократился и в таком состоянии оставался вплоть до апреля. «В 2004 году на горизонте замаячил банковский кризис, и покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на понижение цен. Продавцы же оказались на редкость упрямы и терпеливы. В итоге цены практически не понизились, а покупатели, устав ждать, вынуждены были согласиться на существующие условия», - комментирует ситуацию генеральный директор «Агентства недвижимости для друзей» Валентин Новиков.

В июле цены на большинство квартир выросли на 1,5-2%, и, по некоторым прогнозам, в ближайшие полгода рост продолжится примерно такими же темпами. Способствует этому и резкое снижение количества предложений: с 40-43 тыс. в начале года до 30 тыс. в июле. Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Покупатель» Владимир Бекетов считает, что трудно судить о первопричинах такого явления: «Повлиять на рост мог как летний сезон с его заметным сокращением активных продавцов, так и завершение годичной стагнации на рынке вторичной недвижимости и начало очередного периода активного роста цен».

Несмотря на то что в цене поднимаются все районы, определенная тенденция все же наблюдается. Наименее подорожавшие, а соответственно не пользующиеся особым спросом - это окрестности метро «Петровско-Разумовская», Новокосино, Измайлово. Быстрый рост цен наблюдается в Западном округе - Северо-Запад и Юго-Запад (в том числе на сталинские дома) - квартиры в этих районах уходят за неделю. Спокойная ситуация в Северо-Восточном округе, Алтуфьево, Отрадном, на Рязанском проспекте - квартиры здесь, по словам специалистов, продаются без ажиотажа. Особняком стоит ЦАО, традиционно пользующийся спросом, но подверженный «индивидуальным» скачкам, - некоторые квартиры не продаются здесь очень долго, в то время как другие уходят моментально. Активный интерес проявляется и к району Южное Бутово, а также к городам ближнего Подмосковья - Химкам, Мытищам, Сходне, Красногорску, Реутову, Балашихе. Люди активно меняют город - на город (например, Мытищи на Химки или Красногорск на Реутов), а также Москву на Подмосковье, замечает Валентин Новиков.

В целом покупательский спрос ориентируется в пользу хороших квартир, способных обеспечить владельцу комфортную жизнь. В понятие «хорошая» входит близость к метро, большая - от 8 метров - кухня, окна во двор. Наличие даже одного из этих параметров, по мнению начальника отдела агентства недвижимости «Держава» Владимира Кудрина, способно увеличить стоимость квартиры на 10-15%. «Не исключена и обратная ситуация, - говорит Владимир Кудрин. - Были случаи, когда потенциальные покупатели разворачивались и уходили, даже не посмотрев квартиру, но едва завидев грязный подъезд. Состояние подъезда свидетельствует о контингенте, с которым придется жить, а покупатели предпочитают доплатить, но избавить себя от последующих проблем». Поэтому главный совет, который риэлторы дают продавцам, - внимательно оценить район проживания: в плохом районе ни в коем случае не стоит делать евроремонт в надежде окупить его - такие квартиры висят в базе и впоследствии снимаются с продажи.

Высокую ликвидность отдельных квартир Владимир Бекетов считает одной из самых ярких особенностей рынка вторичной недвижимости: «В последние месяцы мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда за особо ликвидные квартиры авансы вносятся не глядя, а продавцы устраивают так называемый аукцион между желающими приобрести их». Под такими квартирами подразумеваются прежде всего «чистые» с юридической точки зрения квартиры. В этой категории лидируют однокомнатные квартиры - в них чаще всего проживает один владелец, и вероятность, что такая квартира окажется без обременений, значительна. Спрос на них остается по-прежнему высоким, а время экспозиции снизилось с 2-3 месяцев до 2-3 недель. Охотятся покупатели и за «свободными» квартирами, то есть квартирами, реализуемыми не в рамках альтернативных сделок (продажа одной - купля другой), а просто выставленными на продажу. По словам начальника отдела вторичного жилья компании «Горжилсервис» Александра Фиротина, таких квартир осталось немного: «Если раньше свободные квартиры составляли около 10% от всего выставленного на продажу фонда, то теперь их количество не превышает максимум 5%».

Различия по сегментам менее заметны. Самым высоким спросом пользуются квартиры в новых домах с хорошей планировкой и квартиры с качественным ремонтом. Валентин Новиков считает это одним из отличительных факторов последних лет: «Покупатели стали разборчивы в отличие от периода 1998-2001 годов, когда продавались в основном самые дешевые квартиры, а на их состояние люди не обращали внимания». Практически не пользуются спросом малогабаритные квартиры, к примеру двухкомнатные площадью не более 42 кв. метров. Не вызывают интереса и квартиры в 5-9-этажных домах по сравнению с 12-14-17-этажными панельными или монолитными домами, особенно расположенными не более чем в 10 минутах от метро.

Характерная особенность вторичного рынка - использование ипотечных схем. Причем привлечение кредита активно используется как при покупке новой квартиры большей площади, так и при обмене. Несмотря на то что более 40% всех сделок на вторичном рынке совершается с использованием ипотечных схем, по мнению Владимира Бекетова, подбирать квартиры под ипотечные сделки становится сложнее, так как процедура оформления более трудо- и времяемкая для продавца.

Рынок вторичного жилья дает больший простор выбора - трехкомнатную квартиру вполне можно обменять на две однокомнатные, а даже при удачном подборе на «однушку» и двухкомнатную квартиру. Основным же критерием ликвидности, так же как и искушением покупателя, остается возможность быстро и без проблем въехать в подходящее жилье.

СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ

Воздержитесь от дорогого ремонта, если квартира находится в плохом районе.

Перед приходом покупателей уберите из квартиры лишние вещи.

Если квартира не продается, не обижайтесь, а попробуйте немного снизить цену.l

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль