Схемотехника от застройщика

65
Новостройки. Сегодня, вкладывая деньги в строительство жилья, можно легко запутаться в существующих вариантах оформления сделок. Так что обычному покупателю потребуется буквально стать юристом.
Какие бы законы ни принимались, вложение денег на стадии строительства по-прежнему остается болезненным вопросом. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, низкая цена и возможность выбора этажа и площади будущей квартиры - единственные преимущества покупки на ранней стадии строительства: "По большей части это сплошные риски: дом могут строить дольше, чем предусмотрено в договоре, площадь и форма квартиры, как правило, изменяются к моменту завершения строительства, вносятся корректировки в проект". 214-й закон, призванный защитить от всего этого, специалисты в расчет не принимают: отчасти из-за его недоработки, отчасти из-за короткого отрезка времени, прошедшего со дня принятия. Остается ориентироваться на уже имеющиеся формы договоров, в некоторых случаях - приспособленных к новым реалиям.

С квартирами в домах, уже построенных и зарегистрированных в собственность компании-застройщика, все понятно: они продаются по обычной схеме вторичного жилья - договору купли-продажи. Со строящимися домами ситуация двоякая. Руководитель отдела новостроек агентства "Бест-недвижимость" Дмитрий Симонов прокомментировать ситуацию отказался: "Все слишком неясно, конкретные случаи продажи квартир в домах, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля, то есть подпадающих под действие закона о долевом строительстве, неизвестны". "Бест-недвижимость" - не единственное агентство, работающее сегодня только с "предзаконными" объектами. Многие риэлторские компании приостановили сделки с сомнительными домами до выяснения ситуации.

Из всех практикующихся видов договоров (инвестирования, переуступки прав, долевого участия в строительстве, предварительного договора) дискуссии концентрируются на двух последних. Ситуация напоминает качание на доске - с одной стороны покупатель, ощутивший преимущества 214-го закона, с другой - застройщик с приемлемым для него предварительным договором. "С частным лицом сегодня может заключаться только договор долевого участия в строительстве. Хотя существует и другой вариант - предварительный договор: фактически оформляется контракт о намерениях продать квартиру, которая после завершения строительства и получения всех документов продается по обычной схеме купли-продажи", - говорит ведущий юрист отдела новостроек корпорации "Бест-недвижимость" Лейла Аль-Авади. По закону принимать задаток за квартиру на основании предварительного договора запрещено. Однако в данном случае продавцы включают в него пункт об обеспечении условий договора и требуют оплаты (в зависимости от индивидуальных условий - полной или частичной) под видом возможной "неустойки".

Привлечение средств дольщиков осуществляется и через связку предварительного договора и контракта, по которому непосредственно эти самые средства привлекаются. Один из таких договоров - купли-продажи векселя. "Принять денежные средства на основании предварительного договора нельзя, и оплата, как правило, производится векселями", - говорит заместитель юридического департамента корпорации "Инком-недвижимость" Ольга Анциферова. На всю стоимость квартиры или ее часть покупатель приобретает у застройщика векселя, а после оформления права собственности инвестора и заключения договора о купле-продаже передает их застройщику по акту приема-передачи векселей - в зачет стоимости квартиры.

Вексель в отличие от Договора об участии в долевом строительстве не содержит никаких подробностей относительно будущего жилья: в обязанность вескеледателя входит только принять их обратно, а не обеспечить квартирой. В данном случае чем выше репутация компании, тем меньше риск. В то время как застройщики не хотят обнаруживать свой опыт (по словам не пожелавшего назвать себя представителя крупной риэлторской компании, векселями оперируют практически все), мнения остальных игроков рынка также расходятся: часть признает за вексельными схемами большое будущее, часть видит конкуренцию для них со стороны сделок с использованием страховых полисов: "Мы не использовали векселя в своей практике, - говорит директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергей Лушкин, - и думаю, их применение не будет масштабным. Покупатель сегодня разбирается в нюансах рынка недвижимости и вряд ли усмотрит для себя выгоду в довольно рискованных вексельных отношениях".

Вместо вексельного покупателю могут предложить агентский договор с единовременной оплатой или рассрочкой платежа ("Гламосстрой"), а также наиболее популярные среди застройщиков договоры инвестирования и/или уступки прав ("Капитал Груп", "Квартал"), но это снова касается новостроек, не подпадающих под 214-й закон.

Должен ли покупатель соглашаться на конкретную схему, зависит исключительно от него. Если компания обладает репутацией на рынке, строит много и по крайней мере делает попытки сдать объeкт в срок, то, может быть, стоит быть более снисходительным к вариантам, не забывая, однако, о правилах "безопасности".

ВАРИАНТЫ ДОГОВОРОВ ПО НОВОСТРОЙКАМ

Компания Тип договора
ДИПС Предварительный купли-продажи
"Капитал Груп" Инвестирования, Уступки прав, Купли-продажи
"Главмосстрой" Предварительный купли-продажи + агентский договор
"Квартал" Об инвестировании строительства
"Петербургстрой Skanska" Соинвестирования, Переуступки прав
"Бест-недвижимость" Соинвестирования, Долевого участия в строительстве, Уступки прав
"Миэль-недвижимость" -Инвестирования, Уступки прав, О совместной деятельности, Предварительный купли-продажи
"Русский дом недвижимости" Уступки прав, Инвестирования
"Инком-недвижимость" Инвестирования, Уступки прав

Источник: "Ф."

КОММЕНТАРИИ

ОЛЬГА АНЦИФЕРОВА, заместитель юридического департамента корпорации "Инком-недвижимость":

- Существующие в законе о долевом участии недоработки привели к тому, что сегодня он фактически не работает. Вексельная схема является наиболее часто встречающимся вариантом продажи первичного жилья по тем объектам, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона о долевом участии. При ее использовании покупателю следует обращать внимание на то, вексель какой организации ему предлагают приобрести, время его предъявления к платежу и соответствие законодательству.

ЛЕОНИД КУДЕЛЬКИН, юрисконсульт компании "Проектсервис Холдинг":

- Риски на первичном рынке недвижимости существенного изменения не претерпели. Но есть и положительные моменты, связанные с принятием нового закона: все договоры подлежат обязательной государственной регистрации, соответственно возможность "двойных продаж" исключена. А в случае спора инвестору проще доказать обоснованность и размер своих финансовых требований к застройщику.

ВИТАЛИЙ ВОТОЛЕВСКИЙ, генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska":

- О надежности застройщика свидетельствуют проект и его репутация. Одним из первых "настораживающих" знаков являются заведомо низкие цены. Жилье по $750 за квадратный метр, даже если это самое дешевое панельное здание, - ниже себестоимости, и я бы остерегся заключать сделку с такой компанией. Желание приобрести жилье дешевле понятно, но должен быть разумный баланс между ценой, качеством и надежностью.

КОНСТАНТИН КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood:

- Использование различных "серых" схем неизбежно, так как существующий закон имеет сильный перекос в сторону защиты прав покупателя. Поэтому застройщики будут предлагать схемы продаж квартир, менее ущемляющие их права, и соответственно найдутся покупатели, готовые приобретать квартиры на таких условиях, особенно если объект и его месторасположение того стоит. Покупатель сам должен решить, стоит ли идти на условия застройщика, если они не соответствуют новому закону.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль