Григорий Куликов: "Риэлторский бизнес-это профессиональный консалтинг"

98
Интервью. Председатель совета директоров компании "Миэль-недвижимость" Григорий Куликов рассказал "Ф.", как ему удалось превратить небольшую риэлторскую фирму в крупного инвестора на рынке строительства жилья.
- Григорий Львович, в 1993 году вы резко поменяли сферу деятельности и сделали ставку на недвижимость. Почему?

- Перепрофилирование компании в недвижимость-моя инициатива, предпринятая по совету младшей сестры, которая тогда пробовала свои силы на рынке аренды жилья. Коммерческой деятельностью я начал заниматься еще в 1988 году и в начале 90-х вел несколько проектов: наша компания разрабатывала и обслуживала системы управления станками, занималась издательским бизнесом, какое-то время я даже возглавлял московское представительство американской компании, специализировавшейся на международной телефонной связи. Смена деятельности стала осознанным и своевременным шагом: дело в том, что высокоточное машиностроение в России на тот момент по очевидным причинам перестало быть перспективным, а в сфере международной связи наши американские партнеры выбрали путь, который, на мой взгляд, привел бы бизнес в тупик. Мы расстались, однако нужно было куда-то двигаться, переходить к более интересному, перспективному делу. В конце 1992 года мы решили, что это будет недвижимость. В то время деятельность большинства риэлторских фирм заключалась, по сути, в торговле информацией. Однако те, кто сделал на это ставку, на рынке долго не задержались. Уже в1993 году мы понимали, что настоящий риэлторский бизнес, ориентированный на перспективу,-это профессиональный консалтинг, а не посредничество.

Мы не ставили перед собой цель получить легкие деньги, моментально извлечь сверхприбыли даже в благоприятный период формирования и бурного роста рынка, а занялись повышением качества предоставляемых услуг. Это принесло свои плоды. Уже через год работы на рынке недвижимости оборот "Миэль" составил около $1 млн. А в 2004-м он превысил $1,4 млрд. Если в квадратных метрах-это 975 тыс.

- Когда и как компания "Миэль" превратилась в "Миэль-недвижимость"?

- Сначала мы занимались в основном арендой и коммерческой недвижимостью. Затем организовали первый в Москве отдел эксклюзивной продажи квартир, в дальнейшем выросший в управление вторичного рынка. В 1996 году в нашей структуре появилось управление новостроек, мы также вышли на рынок загородной недвижимости и реализовали свой первый девелоперский проект. А когда в 1998-м мы объединились с фирмой "Ле-Ру", была создана "Миэль-недвижимость", в состав которой также вошли риэлторские фирмы "Тандем-С" и "Юридическая помощь", начал работу собственный учебный центр по подготовке специалистов рынка недвижимости.

Сегодня компания, по сути, является холдингом, который действует на различных рынках, в том числе и на региональных, под несколькими торговыми марками. В 1999 году на рынке загородной недвижимости появилась наша новая торговая марка-агентство элитной недвижимости "Усадьба". С 2001 года работает кооператив "Квартиры", а в январе 2004 года был создан специализированный центр ипотечных программ "Миэль".

- То есть спрос на ипотечные продукты со стороны клиентов, на ваш взгляд, уже достоин выделения этого направления в отдельную структуру?

- Благодаря открытию центра сегодня в компании ежемесячно заключается около 50 ипотечных сделок. В 2004 году общий объем кредитов, которые клиенты ЦИП "Миэль" получили в банках при непосредственном участии нашей компании, составил $40 млн. А общая стоимость квартир, приобретенных с помощью ипотечных кредитов, приблизилась к $60 млн. Еще в 2003 году эти цифры составляли $10 млн и $18 млн соответственно.

- Насколько динамичным будет развитие ипотеки в России в ближайшие годы?

- Ипотеку несколько притормаживает ряд факторов. Например, ставка рефинансирования ЦБ: она сегодня высока, а от ее уровня зависит размер налогов "на проценты по кредиту". Законы из принятого недавно "жилищного пакета" в целом, безусловно, носят весьма прогрессивный характер. Но, к сожалению, некоторые из них либо противоречат здравому смыслу, либо делают регулирование рынка чрезмерным. Это тормозит в том числе и развитие ипотеки, которая, по моему мнению, может стать локомотивом для рынка недвижимости.

Другой сдерживающий фактор-психологический. Российские люди по своему менталитету сегодня не готовы жить в долг и не совсем понимают, что это такое-ипотека. Многие к такой схеме относятся с опаской, но в то же время продолжают ждать и надеяться на чудо в лице государства, которое должно подарить им "бесплатный сыр" в виде дополнительных площадей и метров. Этот парадокс сегодня и приводит к недостаточному развитию ипотеки.

- В какие объекты вы инвестируете средства?

- В строительство крупных объектов в Москве и Подмосковье, с каждым годом наращивая объемы вложений. Так, в 2002 году стоимость инвестиционных контрактов, заключенных компанией на рынке новостроек, составила $30 млн, в 2003-м-уже $160 млн (с учетом сегмента загородного жилья-$340 млн). Общая стоимость инвестконтрактов за прошлый год удвоилась и достигла $680 млн.

В 2003 году "Миэль" стала генеральным риэлтором и соинвестором одного из крупнейших в столице строительных объектов-фешенебельного района "Гранд-Паркъ" с площадью освоения 32 гектара. Это долгосрочный проект, в котором будет реализовано в общей сложности 400 тыс. кв. метров жилья, а также нежилые помещения. Мы выступаем здесь и как генеральный риэлтор, и как соинвестор вместе с компаниями "Интеко" и "МФС-6", которые являются застройщиками всего объекта. Объем наших инвестиций в проект уже составил около $150 млн, часть из которых была выделена компании в рамках кредитной линии Сбербанка. Стоит отметить, что Сбербанк впервые выдал кредиты такого объема именно инвестиционно-риэлторской компании, а не компании-застройщику.

Один из последних инвестиционных проектов-жилой комплекс "Приват-Сквер", где компания инвестировала в строительство 12 тыс. кв. метров жилья бизнес-класса.

Если говорить о загородной недвижимости, то мы действуем на этом рынке как девелоперская компания в двух его сегментах. Одно направление-это таун-хаусы бизнес-класса для постоянного проживания в ближайшем Подмосковье. Сегодня на стадии строительства и реализации находится поселок "Барвиха Club", среди завершенных проектов-"Барвиха-2", "Ромашково". Второе направление-недвижимость класса deluxe. Сейчас мы выводим на рынок новый проект-поселок M.o.n. a. - k.o.v.o. на берегу Икшинского водохранилища. Совокупный объем инвестиций в этот проект составит более $60 млн.

- Можно разделить направления вашей деятельности на более и менее рисковые?

- Разумеется, более рисковыми в условиях нестабильного рынка, подверженного различным колебаниям, являются инвестиции. Однако у нас существует четкая стратегия деятельности, за счет которой мы минимизируем наши риски, связанные с крупными вложениями. Скажем, в секторе загородной недвижимости мы являемся компанией полного девелоперского цикла и сами контролируем ситуацию на всех ее этапах, управляем рисками. Если говорить об инвестициях в многоквартирные дома в Москве, то это в первую очередь тщательный выбор стратегических партнеров: принцип, который способен придать компании в условиях рыночной непредсказуемости солидный запас прочности и существенно минимизировать риски-"лидер ставит на лидера". Вступая в партнерские отношения в коммерческих проектах, наша компания стремится выбирать партнеров, являющихся лидерами в своих сферах деятельности. Причем это процесс обоюдный, потому что кто-то также выбирает и нас как своего стратегического партнера - в качестве инвестора, соинвестора или риэлтора.

- А региональное развитие компания финансирует из собственных средств или и здесь существует схема выбора надежных партнеров?

- Сегодня у нас есть три региональных представительства, которые работают на принципах франчайзинга,-в Омске, Барнауле и Тюмени. В целом их опыт положительный-наши партнеры занимают лидирующие позиции на местных рынках. Однако в основном мы расширяемся за счет создания дочерних структур-наши отделения открыты в Петербурге, Обнинске, Серпухове, недавно открылись офисы в Туле и Мытищах.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль