Что такое бизнес-класс

138
Стандарты. От количества параметров жилья, которыми оперируют игроки рынка недвижимости, может закружиться голова. Что конкретно вы должны знать и за что платить?
Попытки определить стандарты жилья бизнес-класса предпринимались неоднократно. Пожалуй, это единственная категория, границы которой столь размыты и неопределенны, а существующие классификации в большей степени отражают маркетинговые решения отдельно взятой компании. Трудности объясняются как отсутствием единого портрета потребителя, так и относительной новизной данного сегмента недвижимости.

С целью определения оптимального соотношения параметров жилья бизнес-класса и его стоимости «Ф.» провел собственное исследование, основанное на сборе первичных данных по Московскому региону в категории городской недвижимости. В опросе приняли участие специалисты 38 компаний, представляющих основные сегменты рынка: риэлторы, девелоперы, банки, инвестиционные, консталтинговые и управляющие компании. Основным методом исследования был избран опрос при помощи анкеты с вопросами открытого типа. Респондентам было предложено назвать показатели жилья бизнес-класса (с учетом абсолютности или относительности), которые являются основополагающими факторами ценообразования.

Качество. «С уверенностью можно говорить только о таких параметрах, как качество строительства, категория дома и архитектурный облик (индивидуальный проект), остальные критерии относительные», - считает Андрей Титюник, директор департамента недвижимости корпорации «Миракс Групп». Действительно, высокому качеству материалов и отделки дома, а также современному инженерному оснащению придают первостепенное значение 84% опрошенных. Обусловлено это несколькими факторами: значительной саморегуляцией рынка, а также инвестиционной привлекательностью жилых комплексов бизнес-класса. «В домах бизнес-класса достигнуто оптимальное соотношение цена/качество, а с ростом требований клиентов происходит смещение приоритетов в сторону повышения именно качественных характеристик строящихся объектов», - комментирует ситуацию заместитель гендиректора «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич.

Именно этот параметр является ключевым для отличия объекта бизнес-класса от эконом-класса и элитного от бизнес-класса. «Качество» в свою очередь включает некий набор внутренних и внешних характеристик, из которых главными остаются инженерная начинка дома, собственная эксплуатирующая организация, инфраструктура района и наличие паркинга или парковки. Архитектурный облик назвали в качестве абсолютного критерия лишь 10% респондентов. По словам Максима Ардеева, управляющего компании Zeta Realty, «несмотря на большое количество привлекательных и высококачественных объектов бизнес-класса, которые по ряду параметров можно сравнить с элитным жильем, они менее индивидуальны - с каждым днем становятся все более массовым продуктом». Все, однако, согласны с тем, что дом должен быть построен по индивидуальному проекту и иметь привлекательный современный облик.

География. Более половины опрошенных называют в качестве обязательного критерия местоположение. По округам ситуация выглядит следующим образом: подавляющее большинство респондентов придерживаются мнения, что объекты бизнес-класса располагаются в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах, 18% добавляют ЦАО, 15% считают, что местом расположения может быть любой экологически благоприятный округ или СВАО. Хотя, по мнению некоторых участников опроса, Восточный округ не относится к престижным районам Москвы и, следовательно, не является популярным у той категории потребителей, на которую рассчитано жилье бизнес-класса. Директор компании «Акрус» Петр Шандобрин считает, что сложности классификации вызваны как раз неопределенным и «разношерстным» портретом потребителя. И в частности, именно поэтому ограничивать категорию только новостройками, по его словам, не совсем правомерно: «К этому сегменту относятся и квартиры в сталинских домах, обладающие всеми важными характеристиками - расположением в престижных районах, например на Ленинском проспекте, кубатурой, надежностью и кирпичной постройкой».

Из более чем 50 существующих на рынке критериев директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский выделяет 4 основных, отличающих бизнес-класс от эконом-класса: местоположение в ЦАО или ЗАО, обязательное наличие парковки, качественная отделка, не более 80 квартир в доме. И если первые три параметра не вызывают сомнений, то количество квартир вопрос спорный.

Бизнес-размер. Участники опроса не подвергают сомнению факт, что дом бизнес-класса должен быть многоквартирным. Относительно количества квартир мнения разделились - 17% ограничивают его цифрой 100 сверху, еще 17% - цифрой 300 снизу. Остальные респонденты высказались в пользу диапазона 100-300 квартир.

По мнению вице-президента банка «Московский капитал» Алексея Коекина, необходимыми параметрами, значительно влияющими на цену жилья, являются видовые характеристики, а также качество строительства и метраж квартиры. Именно на примере метража прорисовываются две любопытные тенденции жилья бизнес-класса. Все большей популярностью пользуются таунхаусы, площадь квартир в которых почти вдвое больше (200 кв. метров), чем в городских новостройках, при меньшей стоимости 1 кв. метра. В то же время в комплексах бизнес-класса появляются квартиры с относительно небольшой площадью - менее общепринятых 60 метров. Директор по маркетинговым и PR-стратегиям «Бест-недвижимости» Наталья Денисова отмечает: «Постепенно преодолевается предубеждение, что в домах верхней ценовой категории не должно быть небольших по площади квартир - расширение круга потенциальных покупателей такого жилья подталкивает девелоперов к дифференциации предложения».

Цена. Однако при всех равных условиях в ценообразовании доминирующим остается местоположение. Наибольший разброс цен наблюдается в ЦАО - от $2 до $10 тыс. за 1 кв. метр, ЗАО - в среднем $2,5 тыс., СЗАО - $2 тыс., ЮЗАО - $1,9 тыс. По мнению большинства участников опроса, стоимость жилья бизнес-класса не должна превышать $3-3,5 тыс. Исключение составляет ЦАО, многие объекты в котором за счет своей близости к традиционно элитному округу либо характеристик находятся на границе между жильем бизнес-класса и элитным. Наталья Денисова из «Бест-недвижимости» уверена, что верхняя ценовая граница - $4 тыс.: «Грамотный девелопмент с использованием современных маркетинговых и строительных технологий вполне дает возможность удержать верхнюю планку на этом уровне». Жилье бизнес-класса по своей сути не может быть очень дорогим, если оно рассчитано на наиболее многочисленную категорию покупателей - средний и частично топ-менеджмент.

В результате проведенного опроса «Ф.» сформулировал консенсус-портрет жилья бизнес-класса. Это должен быть многоэтажный монолитно-кирпичный дом, выполненный по индивидуальному проекту с применением высококачественных отделочных материалов, имеющий современную инженерную начинку. Располагаться он должен в Западном и пограничных округах или в ЦАО. Квартир в доме должно быть от 100 до 300, а площадь однушки не должна быть меньше 50 кв. метров. Наличие развитой инфраструктуры желательно, но не обязательно. Главное - возле дома должен быть паркинг.

В целом объекты бизнес-класса являются отражением определенной социальной тенденции - роста платежеспособности населения и стабильности позиции потребителя - управленческого звена. Это очень качественный и современный продукт, который тем не менее не должен претендовать на эксклюзивность и элитарность.

КОММЕНТАРИИ

МИХАИЛ ФАСТОВЕЦ, руководитель управления маркетинга компании «Новый мир»:

- Квартиры бизнес-класса приобретают люди, у которых сложились индивидуальные представления о своем будущем доме. Это отражается на особенностях строительства, например все наши дома без внутренних перегородок. Еще одно отличие этого сегмента - хорошие лифты, достаточное их количество и безотказная работа в целом.

ОЛЕГ КОЛЬПИКОВ, заместитель начальника отдела специальных проектов Банка проектного финансирования:

- Главное не то, как называется объeкт, а на какую группу клиентов или покупателей направлено его создание, так как для заказчика-инвестора основной целью является не только принадлежность его объекта к определенному классу, а скорее всего максимизация прибыли. Как правило, потребители бизнес-класса имеют высокий стабильный доход, им тесно в типовых квартирах, не устраивают окружение, инфраструктура, они готовы платить за высокое качество, но не будут переплачивать - они умеют считать деньги. Для них строят дома с использованием новых технологий, на эту роль более всего подходит многоэтажный монолит по индивидуальному проекту.

ВИКТОР КОЗЛОВ, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт»:

- Существенный показатель цены - технология, и это не пустой звук, а наличие конкретных вещей - центрального кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, автономного тепло- и водоснабжения, биметаллических радиаторов с персональной регуляцией температуры, встроенных на подводе к дому фильтров воды. В качественных объектах бизнес-класса и элиты используется одно и то же оборудование, хотя в последнем случае - более дорогих марок.

СЕРГЕЙ ЛУШКИН, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

- Те, кто может позволить себе жилье стоимостью $2 тыс. за 1 кв. метр и выше, в большей степени склонны ориентироваться на этажность дома. С учетом исторически сложившейся ментальности население столицы предпочитает жить не слишком высоко от земли. В то же время дефицит земельных участков и закономерное желание строителей увеличить свои прибыли заставляет строить Москву вверх. Компромиссом, обеспечивающим психологический комфорт москвичам и рентабельность застройщикам, я думаю, является среднеэтажная застройка - не более 10-12 этажей.

АЛЕКСЕЙ ХАЙКОВ, партнер компании Eaton Way:

- Нередко встречаются дома бизнес-класса, которые не попадают в сегмент элитных по местоположению, количеству квартир или инфраструктуре, как, например, «Новая Остоженка» или «Коперник», но качество строительства и внутренней отделки позволяют отнести их к элитным объектам. Критерии постоянно дополняются, например, для объектов бизнес-класса появился такой параметр, как панорамные виды с последних этажей. Рассматривать характеристики объекта необходимо в совокупности.

КОНСЕНСУС-КРИТЕРИИ ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА

Критерий Разброс мнений Консенсус-оценка
География ЗАО - 29% ЮЗАО - 23% ЦАО - 18% СЗАО - 10% Западный и пограничные округа, центр
Архитектура Индивид. проект – 33% Эффектная архитектура – 25% Современ. стиль – 21% Строгая архитектура – 17% Индивидуальный проект, визуально привлекательная архитектура
Соц. однородность Обязательна - 21% Не обязательна - 29% Формируется по критерию платежеспособности
Кол-во квартир в доме До 100 - 17% 100-300 - 66% Более 300 -17% 100-300
Минимальная площадь квартиры, кв. м 60-33% 50-20% 80-13% 30, 40, 65 - по 7% 50-60
Технологии Монолитно-кирпичный дом, отделка высокого качества, современная инженерная начинка
Инфраструктура Желательно развитая, обязательно наличие паркинга

Источник: «Ф.»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль