Закон удорожания метра

78
Обзор. В марте средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве преодолела очередной психологический барьер в $2 тыс. В апреле, по прогнозам застройщиков, ожидается еще более активный рост.
По данным портала arn. ru, в марте среднестатистический квадратный метр московского жилья подорожал на 1% - до $2016. Больше всего - на 1,35% - выросли цены предложения в панельных домах на вторичном рынке. А дома бизнес-класса подешевели на 6,5%.

При этом, как отмечает аналитик портала Андрей Бекетов, несмотря на зафиксированный в марте рост средней стоимости жилья, говорить о явном переломе ситуации в пользу однозначного роста пока рано. Хотя застройщики пророчат в ближайшее время буквально взлет цен на новостройки - вплоть до 20% из-за вступления в силу нового закона о долевом строительстве.

1:0 в пользу покупателя. Как уже писал "Ф." (см. № 13), этот документ в корне изменил расклад сил на первичном рынке - если раньше застройщики диктовали свои условия покупателям строящегося жилья, лишая их каких бы то ни было прав, то теперь все с точностью до наоборот. Даже сами авторы закона отмечают некий перекос в пользу потребителя. В результате совместными усилиями законодателей и застройщиков был подготовлен пакет поправок. Согласно им, например, строителям разрешено не публиковать проектную декларацию, если они не собираются рекламировать строящийся объект. Также им дается право в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком, если тот не внес вовремя деньги по договору участия в строительстве. По действующим нормам закона это можно сделать только в судебном порядке. Однако в Думе было решено отложить рассмотрение пакета поправок на более поздний срок, и пока закон действует в первоначальном виде.

Весенний рост. Ряд положений закона позволяет застройщикам говорить о будущем существенном подорожании квартир на первичном рынке. Компании лишают самого дешевого источника финансирования - денег частных инвесторов. По новому закону, привлекать средства дольщиков можно лишь после того, как компания оформляет право собственности или аренды на участок земли и получает разрешение на строительство.

По мнению замдиректора управления новостроек компании "Миэль-недвижимость" Оксаны Каарма, все эти процедуры приведут к затягиванию сроков строительства, а значит, к росту цен. По ее прогнозам, вполне возможно подорожание квартир в строящихся домах на 15-20%. Ведь разработку проекта и его согласование застройщикам придется вести на собственные средства, что может себе позволить далеко не каждая компания, или на заемные, что будет обходиться дороже - сейчас банки предлагают кредиты в среднем от 15% годовых.

При этом закон предусматривает, что банк-кредитор разделяет с застройщиком все его риски, что может привести к росту ставок по кредитам или к отказу банков работать с застройщиками.

Однако заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Дмитриенко считает, что, несмотря на некоторые неудобные для банков нормы закона, отказываться от кредитования строителей никто не станет. И роста ставок по кредитам он также не прогнозирует. С этим мнением согласен и вице-президент банка "Московский капитал" Алексей Коекин. Он подтверждает, что процесс финансирования строительства действительно становится менее прогнозируемым. Но говорить об однозначном росте ставок по кредитам и существенном удорожании стоимости жилья преждевременно. "Я считаю, что этого не произойдет по двум причинам. Во-первых, строители будут искать альтернативные источники финансирования, которыми, могут стать ПИФы, а во-вторых, приход на рынок иностранных банков с дешевыми кредитными ресурсами в перспективе приведет к снижению ставок", - говорит эксперт.

Сокращение предложения. В Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) "Ф." сообщили, что с 1 апреля их объекты уже подорожали на $20-50 за "квадрат", но это плановое повышение. Что касается влияния закона о долевом строительстве на цены, то предпосылки для этого, как считают в ДИПСе, есть. Например, можно прогнозировать, что будет меняться соотношение между компаниями на рынке недвижимости: те, у кого есть "длинные" финансовые ресурсы и кто может себе позволить не привлекать деньги дольщиков, окажутся в более выгодном положении. "В результате вполне вероятно сокращение объемов предложения, что неминуемо повлечет рост цен", - поясняют в департаменте.

В СУ-155 также уверены, что рост цен на новостройки неминуем. И одной из причин называют сокращение предложения после ухода с рынка мелких компаний, не справившихся с новыми реалиями. Но, по словам коммерческого директора СУ-155 Дмитрия Некрасова, вопрос об уходе части застройщиков со строительного рынка был предопределен. "Практика давно показала, что для будущего жильца ставить на "фирму одного дома" - дело чрезвычайно рискованное, - отмечает он. - Новый закон о долевом строительстве, надо признать, все же ставит определенные преграды ненадежным застройщикам".

Скажется на стоимости новостройки и налог на добавленную стоимость, которым теперь должна облагаться покупка (раньше дольщики выступали в качестве соинвесторов, а не потребителей, поэтому НДС на стоимость "квадрата" не начислялся). Платить эти 18% НДС, естественно, придется покупателю, говорят строители. Однако, как пояснил "Ф." эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев, налогом облагается добавленная стоимость, то есть сумма свыше себестоимости строительства. В будущем планируется внести поправки в Налоговый кодекс об отмене НДС в отношении строящегося жилья.

Не так страшен закон. О существенном росте цен говорят только сами заинтересованные участники рынка - застройщики и риэлторы и, по словам аналитика Андрея Бекетова, это явная попытка спекулировать на чувствах покупателей. Так, например, "Миэль-недвижимость" сообщает, что в марте спрос на новостройки вырос на 30%. "Связано это скорее всего с ожиданием вступления в силу закона о долевом строительстве с 1 апреля", - считают в компании.

Однако есть и другие объяснения: после продолжительной стагнации и резкого падения спроса сегодняшний рост, если он действительно есть, - это лишь возвращение рынка к его нормальному докризисному состоянию.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также считает разговоры о резком росте цен преждевременными - ведь с момента вступления в силу закона прошло лишь несколько дней. В последние восемь месяцев в Москве спрос на недвижимость был не слишком высоким, в том числе и на новостройки: если раньше квартиры раскупались буквально на стадии котлована, то теперь вполне реально найти жилье в уже построенном доме. А значит, покупатели не готовы платить за "квадраты" даже по их нынешней цене, и вряд ли подорожание новостроек на 15-20% вызовет ажиотаж. "Рынок есть рынок, и он зависит не только от желаний строителей, но еще и от настроения покупателей", - отмечает Константин Апрелев. Строителям придется идти на компромиссы, и времени для того, чтобы подготовиться к этому, у них было достаточно.

Эксперт не исключает также, что этого срока застройщикам хватило для того, чтобы разработать пути обхода неудобного закона. Однако крупные и уважаемые компании скорее всего будут работать в рамках нового законодательства. И у покупателя появится выбор - экономия или надежность.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль