Дома из ценных бумаг

66
Перспективы. На новый год операторам ипотечного рынка подарили целый пакет законов с прицелом на то, что система рефинансирования жилищных кредитов заработает в полной мере. Однако пока банкиры не спешат воспользоваться «подарками».
Надежность растет. Самый долгожданный «подарок» - решение проблемы с обращением взыскания на жилье неплатежеспособного заемщика. Если раньше, согласно Гражданскому процессуальному кодексу (ГПК), нельзя было отсудить у гражданина квартиру, являющуюся «единственным пригодным для постоянного проживания помещением», то теперь для обремененного ипотекой жилья сделано исключение из этого правила. Радикальное снижение правового риска при выдаче ипотечного кредита делает этот актив еще более надежным и, следовательно, привлекательным для банков.

Впрочем, и раньше такие кредиты никак нельзя было назвать мертвым грузом. Хотя некоторый скепсис в словах банкиров проскальзывает до сих пор. «В связи с недостаточной практикой кредитования говорить о надежности таких ссуд крайне сложно, тем не менее 80% предоставленных нашим банком кредитов находятся в составе однородных ссуд, всем кредитам присвоена первая категория качества (минимальный риск. - «Ф.»)», - комментирует директор департамента кредитования и инвестиций Импэксбанка Александр Крупкин. При этом он оговаривается, что его банк, выдавший к середине января ипотечных кредитов почти на $2,4 млн, пока не сталкивался с просрочками платежей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Олега Дмитриенко, подавляющее большинство заемщиков по ипотеке в его кредитной организации относятся к высшей категории надежности. Средний резерв, формируемый по ссудам, составляет менее 6% от текущего портфеля, достигающего сегодня $7,5 млн. В банке «Дельтакредит», чей портфель оценивается в $115 млн, просрочка составляет менее 1% от его объема. Финансовый директор «Дельтакредита» Сергей Озеров, говоря о надежности ипотечных заемщиков, принимает во внимание их ментальность: «Кредит на приобретение собственного жилья - это то обязательство, которое человек будет стараться исполнить, чего бы это ему ни стоило. Он может отказаться от машины, от туристических поездок, посещения ресторанов и тому подобного, лишь бы не расстаться со своим жильем».

Откуда деньги. Но какими бы надежными ипотечные кредиты ни были (или казались), банки, реализующие собственные программы, пока не спешат выводить на рынок обеспеченные ими финансовые инструменты - прежде всего ипотечные облигации. Сейчас вообще трудно говорить о какой-то универсальной системе рефинансирования ипотеки, если не принимать во внимание механизм, построенный на госгарантиях, который использует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Банки решают проблему привлечения средств в индивидуальном порядке.

«Ресурсной базой предоставляемых нашим банком кредитов являются текущие пассивы, иными словами, никаких дополнительных инструментов по рефинансированию данной категории кредитов мы не используем», - лаконично замечает Александр Крупкин. Схожие ответы дают и специалисты некоторых других кредитных организаций. Более определенно высказывается начальник управления по работе с физлицами Райффайзенбанка Александр Колошенко: «Ресурсная база у нас достаточно диверсифицированная - это как собственные, так и привлеченные средства, в том числе депозитная база. Кроме того, в мае 2003 года банк получил кредит сроком на 10 лет на развитие ипотечной программы от Международной финансовой корпорации (IFC, подразделение Всемирного банка)». В работе другого крупного оператора на этом рынке - «Дельтакредита» зарубежные средства играют доминирующую роль. Долгосрочные кредитные линии (сроком от 5 до 17 лет) ему удалось привлечь от IFC, ЕБРР, ряда других международных финансовых институтов.

Впрочем, на рынке появились и специализированные механизмы рефинансирования ипотечных программ. Так, например, Городской ипотечный банк (ГИБ), выдавший с марта прошлого года кредитов на сумму $45 млн, формирует закладные в пулы, а затем продает их на межбанковском рынке. «Банк, предоставляя ссуды, выпускает по ним закладные, представляющие собой ценные бумаги, - поясняет председатель правления ГИБ Николай Шитов. - После этого путем объединения нескольких закладных с одинаковыми процентными ставками, условиями по рискам, с примерно одинаковыми сроками в пул создается некий актив, который генерирует определенную прибыль на вложенные средства. Инвестор, покупающий этот актив, получает долгосрочный и надежный источник прибыли, при этом у него нет необходимости общаться с заемщиками - физическими лицами и напоминать им о своевременной уплате взносов - эти вопросы берем на себя мы». Такую схему ГИБ реализовал, в частности с Райффайзенбанком.

В ожидании бумаг. Николай Шитов считает этот механизм первым шагом на пути к секьюритизации ипотеки. До недавнего времени, по мнению многих его коллег, выпуск облигаций с ипотечным покрытием был в принципе невозможен из-за досадных пробелов в законодательстве. Но теперь «правила игры» меняются в лучшую для банков и инвесторов сторону. Принятый недавно так называемый жилищный пакет законов кроме уже упомянутых поправок в ГПК, предусматривает и дополнительные гарантии для добросовестных приобретателей жилья, защищая тем самым предмет залога от возможных юридических притязаний. Не менее значимы и изменения, внесенные в законы о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций и об ипотечных ценных бумагах (ИЦБ). Теперь ипотечное покрытие исключается из конкурсной массы при банкротстве банка, за счет него должны удовлетворяться только требования владельцев ИЦБ.

И все же от банкиров сегодня приходится слышать подчас диаметрально противоположные ответы на вопрос об их планах по выпуску ипотечных облигаций. Одни дают разной степени категоричности отрицательный ответ, другие, как, например, Николай Шитов, уже готовы поделиться некоторыми деталями своих проектов: «Мы попробуем реализовать пилотный проект по выпуску ИЦБ на небольшую сумму в течение этого года, чтобы понять, насколько это возможно сделать в условиях сегодняшней нормативно-правовой базы. Если пилотный выпуск удастся, в следующем году можно ожидать уже реальные транши». Руководитель отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев о планах высказывается более осторожно: «В будущем, при изменении позиции Центробанка в отношении обязательных нормативов для кредитных организаций - операторов ипотечного рынка, мы, возможно, попробуем сформировать пул, который сможем предложить инвесторам в рамках выпуска ипотечных облигаций. Ведь ипотечное покрытие стало более надежным и инвесторов найти будет проще. Соответственно мы сможем более четко выстраивать свою политику на этом рынке исходя из предположения, что у нас есть возможность привлечь средства по интересной для нас ставке».

Не завтра, но послезавтра. Как отмечает Сергей Озеров из «Дельтакредита», теоретически подавать документы на регистрацию эмиссии ИЦБ банки могли бы уже завтра, однако для нормального развития рынка нужны некие стандарты их выпуска и обращения. «Инвесторы заинтересованы в том, чтобы ипотечные бумаги одного банка «играли» по тем же правилам, что и у любого другого, это должен быть единый инструмент», - отмечает специалист. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), как ожидается, подготовит необходимые для этого документы в первой половине текущего года. ФСФР предполагает выпустить свыше десяти нормативных актов: в их число входят стандарты эмиссий ИЦБ, порядок раскрытия информации о ценных бумагах, порядок учета ипотечного покрытия, ведения реестра владельцев ИЦБ, требования к участникам данного рынка и др. (см. «Ф.» № 2).

Центральный банк, со своей стороны, нормативную базу для эмитентов ипотечных облигаций сформировал еще в прошлом году. И нельзя сказать, что они облегчили доступ на рынок заимствований операторам ипотеки. «Нормативы ЦБ ограничивают выход на этот рынок как раз крупным банкам, которые объективно не могут их выполнить. Менее крупные, специализированные на ипотеке банки, я думаю, имеют больше шансов удовлетворить им», - комментирует Иван Лебедев, надеясь, что в дальнейшем позиция ЦБ смягчится. Сергей Озеров также полагает, что нормативы могли бы быть менее жесткими: «Я думаю, некоторые из них будут пересматриваться - это вопрос времени. Например, достаточность капитала (Н1). Для обычных банков этот показатель установлен на уровне 10%, для банков, выпускающих ИЦБ, - 14%. И это не совсем понятно: если на Западе ипотечный бизнес считается самым надежным и к ипотечным активам устанавливаются самые низкие коэффициенты риска, то почему же Банк России играет в обратную сторону?»

Есть и другие объективные факторы, сдерживающие развитие рынка ИЦБ. Так, в частности, большинство из нынешних операторов ипотеки начали этот бизнес совсем недавно и размеры их кредитных портфелей довольно скромны. В то же время заниматься секьюритизацией портфеля, по мнению экспертов, имеет смысл при сравнительно больших его объемах, иначе выйдет себе дороже. В такой ситуации банки теоретически могут формировать своего рода «коллективные» пулы закладных, передавая их в обеспечение выпуска ИЦБ в какой-то один банк или ипотечному агенту. Но здесь на пути вновь встает недостаточная проработка нормативной базы.

По мнению большинства опрошенных «Ф.» специалистов, формирование рынка ИЦБ - это вопрос среднесрочной перспективы. Пока же среди банкиров нет единой точки зрения на потенциальных приобретателей таких активов. По мнению Ивана Лебедева, в нынешней ситуации ИЦБ ориентированы либо на российских институциональных инвесторов, готовых вкладывать в длинные ресурсы (в их числе, например, Пенсионный фонд, страховые компании), либо на западные капиталы. «Я думаю, что российские банки будут не готовы выкупать ИЦБ по все той же причине - отсутствие длинных пассивов», - отмечает он. Николай Шитов в свою очередь «целевую аудиторию» видит шире и включает в нее банки: «Ипотечные бумаги - длинный, но очень качественный актив. И сегодня к нему проявляют интерес не только банки, но и страховые компании, паевые фонды. Для всех важна диверсификация, причем как по финансовым инструментам, так и по срокам, например это очень актуальный вопрос для страховщиков». Говоря о качестве и надежности ипотечных облигаций (на российском рынке о них, разумеется, можно говорить лишь в будущем времени), Николай Шитов приводит в пример американскую практику. В США доходность ипотечных ценных бумаг чуть выше, чем государственных облигаций, поскольку считается, что по уровню риска они примерно одинаковы. В этом смысле ИЦБ отличается от госбумаг лишь наличием риска досрочного исполнения эмитентом своих обязательств, чем и обуславливается некая дополнительная премия для инвесторов.

Оптимистично настроенные банкиры полагают, что по мере совершенствования системы рефинансирования, в том числе за счет формирования рынка ИЦБ, можно будет пересматривать сроки ипотечного кредитования в сторону увеличения и процентные ставки - в сторону снижения. Но все это станет реальностью только при условии макроэкономической стабильности и снижении страновых рисков.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль