Геннадий Стерник: «Микрокризис - это очистительная гроза, после которой дышится легче»

149
Интервью. Директор аналитического центра компании «Миэль-недвижимость» Геннадий Стерник полагает, что рынок недвижимости оживет не раньше, чем наладятся взаимоотношения бизнеса и власти.
- Геннадий Моисеевич, в одном из последних своих аналитических исследований вы отмечаете, что ряд крупных застройщиков, вышедших на рынок заимствований, сегодня не может рассчитаться с кредиторами и подрядчиками. «Ряд» - это сколько?

- Тех, о которых мне известно, можно пересчитать по пальцам одной руки. Финансовые трудности испытывают многие. Но за редким исключением они в силах справиться с этими проблемами. Рынок начинает оживать, а каждая проданная квартира - это очередной приток средств. И все же отдельным компаниям это уже не поможет. И это нормально. Любой микрокризис на рынке - это очистительная гроза, после которой дышится легче. Вспомните, как после кризиса 1998 года расцвела наша промышленность, в том числе и строительство, и застройщики.

- Если один-два крупных девелопера не смогут выполнить взятых на себя обязательств, не последует ли цепная реакция?

- Думаю, нет. Все пройдет локально. Цепная реакция случается, когда в одной связке работает много банков и застройщиков. Но эта опасность миновала еще летом. Конечно, частные инвесторы проблемных застройщиков будут поднимать шум и обращаться в суды, в результате выявятся и чисто жульнические компании. Они, может, и не собирались жульничать, но обстоятельства заставили. Такую ситуацию за 14-летнюю историю рынка недвижимости мы наблюдали уже неоднократно. В силу того, что я слежу за ним с 1993 года, для меня эта ситуация неожиданной не выглядит.

- В конце ноября на ММВБ наблюдались активные продажи долговых обязательств некоторых крупных девелоперов. В отдельных случаях доходность облигаций превышала 45% годовых. Насколько это тревожный звонок?

- Очень хорошей доходностью при размещении облигаций в России сегодня считается 6-8% годовых, приличной - 12-14%, невероятно плохой - 20%. 45% - это от отчаяния, только привлечение новых средств поможет справиться со старыми долгами.

- С 9 октября курс доллара к рублю упал более чем на 4%. При этом, как утверждают аналитики, долларовые цены на жилье остаются стабильными с июня. Можно ли из этого сделать вывод, что реально жилье в ноябре начало дешеветь?

- Да, активы в виде недвижимости в реальном выражении в ноябре подешевели на 4%. С июня по октябрь стабильны были и курс доллара, и номинальные валютные цены на жилье, и инфляция была низкой. Поэтому в реальном выражении жилье практически не дешевело и не дорожало. Однако в ноябре курс доллара снизился, соответственно упала в цене и реальная стоимость жилья. Но это единицы процентов, и никаких панических выводов из этого делать нельзя.

Сейчас, когда у населения на руках доллары «горят», их надо срочно куда-нибудь пристроить. В рынок недвижимости они пока не идут, но пойдут, я думаю, месяца через три-четыре. В 2003-м из доллара «побежали» в жилье, потому что номинальные валютные цены росли. Сейчас не растут, и это сдерживает поток покупателей.

- В последнее время много говорится о проблеме долгостроя. Действительно ли эта проблема существует?

- Продажи снизились, сократился поток инвестиционных денег в жилую недвижимость, увеличились сроки строительства. Соответственно на рынке выросла и доля квартир, которые продаются не на начальных стадиях, а в домах высокой степени готовности. По мере роста дома в высоту цена квадратного метра в нем растет. Поэтому фиксируемый сегодня некоторый рост цен на новостройки происходит за счет сдвига предложения в сторону квартир на более поздних стадиях строительства, а значит - более дорогих. То есть это не рыночный рост, а конъюнктурное повышение средних цен на объектах конкретных застройщиков.

Тенденция к удлинению сроков строительства стала заметна еще во втором-третьем квартале нынешнего года. Но говорить о конкретных темпах этого процесса можно будет только после подведения годовых итогов.

- Насколько сегодня реальная цена сделки на вторичном рынке отличается от цены предложения?

- Если на фоне роста рынка эта разница минимальна и составляет в среднем 1-1,5%, то в условиях стагнации она увеличивается до 3-7%. Правда, наши аналитики подсчитали данные за ноябрь и получили 0,5%. Но я пока не поверил и потребовал пересчета. Иначе этот индикатор сигнализирует о том, что цены на рынке уже пошли в рост.

- Когда на рынке недвижимости вновь начнется рост цен? Что должно послужить причиной?

- Главная причина охлаждения рынка - отток капитала из России, который начал отражаться на рынке недвижимости еще с марта. Оптимизм инвесторов вернется тогда, когда стабилизируются и наладятся отношения бизнеса и власти. А доверие первого к политике второй пока лишь снижается. Ведь смотрите: после повышения рейтинга России агентством Fitch фондовый рынок обвалился - то есть не очень-то инвесторы клюнули на эту оценку.

Небольшую надежду на то, что ситуация скоро может начать меняться в лучшую сторону, дал Алексей Кудрин (министр финансов. - «Ф.»). Он спрогнозировал, что в четвертом квартале будет отмечен чистый приток капитала, в то время как с начала года мы наблюдали его отток. Это, конечно, вдохновляет. Если капитал вновь пойдет в Россию с определенным временным лагом новые объемы денег попадут и на рынок недвижимости.

И все же ситуация остается сложной и неоднозначной. Ведь, например, активно дешевеющий доллар снижает конкурентоспособность российских товаропроизводителей и тормозит рост экономики. И какой набор факторов - положительных или отрицательных - в итоге окажется более весомым, сегодня сказать очень трудно.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль