Новая старая квартира: памятка покупателю

189
Недвижимость. Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои достоинства и недостатки. С одной стороны, покупатель получает готовое жилье, а с другой - рискует стать жертвой мошенников.
Квартира относится к тому типу покупок, которые даже весьма обеспеченные люди совершают нечасто. Поэтому прежде чем решиться на сделку, будущий новосел должен многое обдумать.

Плюс-минус. Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то среди безусловных плюсов можно отметить тот факт, что квартира уже готова. Это значит, что в ней скорее всего потребуется косметический ремонт - если, конечно, вы не задумали грандиозную перепланировку. В отличие от новостройки, там не придется самостоятельно настилать полы, проводить электропроводку. То есть приведение квартиры в порядок обойдется дешевле, а сам процесс пройдет быстрее, и уже через месяц-другой вы сможете отпраздновать новоселье. Второй плюс - вы сможете заранее разузнать, с кем придется делить двор, подъезд и лестничную клетку. Слишком шумные, неаккуратные соседи - это всегда неприятно. Люди разных социальных кругов также могут вызывать друг у друга раздражение.

Главным минусом покупки жилья на вторичном рынке могут стать юридические проблемы - например, внезапно обнаружившиеся настоящие владельцы квартиры, родственники тех, кто продал жилье, или незаконно выписанные малолетние дети бывших хозяев. Правда, избежать этой проблемы можно - внимательно изучить все документы, то есть убедиться в так называемой юридической чистоте квартиры. В теории, если вы обладаете знаниями в области жилищного права, а также желанием и терпением, чтобы изучить множество бумаг, рассказывающих об истории квартиры, то можете провести расследование самостоятельно. Но для большинства покупателей более приемлемым будет обратиться к профессионалу.

Цена надежности. Услуги риэлторских агентств недешевы - они могут обойтись в 3-10% от стоимости приобретаемого жилья. Можно, правда, обратиться к так называемым независимым или вольным риэлторам, работающим самостоятельно. Они берут за свои услуги фиксированную сумму - около $1,5-2,5 тыс. Однако в этом случае единственной гарантией профессионализма нанятого вами агента будут его "честное слово" и рекомендации людей, которые посоветовали вам к нему обратиться. Предъявлять претензии к агентству всегда проще. Тем более если компания крупная и беспокоящаяся о своем имидже.

Можно и вовсе отправиться в самостоятельное плавание. Правда, в этом случае стоит приготовиться к ряду трудностей. Во-первых, придется самостоятельно искать варианты квартир при помощи объявлений и баз данных в интернете, созваниваться и договариваться с продавцами о встречах, вести переговоры, возможно, торговаться, снижая цену. При отсутствии соответствующего опыта и достаточного количества свободного времени вы можете затянуть процесс поисков больше, чем на месяц. Самостоятельно проверить правоустанавливающие и прочие необходимые документы, составить договор купли-продажи, а также оформить сделку тяжело. К тому же в случае последующих проблем претензии можно будет предъявлять только к себе.

Впрочем, экономные граждане могут воспользоваться и компромиссным вариантом - заключить договор с агентством недвижимости не на полное обслуживание, а лишь на сопровождение сделки. В этом случае поиском жилья вы будете заниматься самостоятельно, а проверкой документов и оформлением - риэлтор. Риэлторы просят за эти услуги обычно 1-3% от стоимости жилья или фиксированную сумму в $1,5-2 тыс.

Возвращаться - неплохая примета. При выборе района, а также конкретной улицы важно учесть несколько моментов: экологию, инфраструктуру, транспорт, удобные выезды на основные городские магистрали. Что касается непосредственно дома, то важно также наличие парковки, домофона в подъезде. Прежде чем вносить залог за понравившуюся квартиру, желательно побывать в доме еще раз, чтобы без лишней суеты оценить все. Возможно, задать вопросы будущим соседям. Иначе после заключения сделки может выясниться, что милая и уютная квартира находится в доме, где практически никогда не работает лифт, двор по вечерам не освещается ни одним фонарем, а по ночам там собираются подростки со всего района с пивом и гитарами.

Так, например, менеджер одной из московских компаний Виктория едва не купила квартиру в буквальном смысле в разваливающемся доме в подмосковной Балашихе. "Когда мы приехали смотреть квартиру с риэлтором, - рассказала она "Ф.", - мне сразу понравился зеленый чистенький дворик, достаточно чистый подъезд, уютная квартира, которая требовала лишь небольшого косметического ремонта. Правда, я обратила внимание на какой-то странный забор слева от подъезда и лифт не работал. Но о таких мелочах обычно не особо задумываешься. Тем более что цена, объявленная хозяйкой квартиры, была невысока, что меня очень радовало. Поэтому я, не раздумывая, оставила в залог $3 тыс. и приготовилась к скорому новоселью". Однако позже Виктория решила сходить посмотреть на будущее жилище еще раз. Лифт снова оказался сломан, и проходившая мимо чета пенсионеров пояснила, что он вообще редко работает. Узнав, что девушка собирается покупать квартиру в этом доме, пожилые люди сочувственно покивали головами и повели ее на "экскурсию". За тем самым забором во дворе, как выяснилось, скрывалась еще одна часть дома. Жильцов давно выселили, так как через фасад прошла огромная трещина, а подъезд отгородили забором. От покупки квартиры Виктория в итоге отказалась, но залог у хозяйки забрала с трудом.

Станьте бюрократом. Как уверяют сотрудники агентств недвижимости, опрошенные "Ф.", проверить юридическую чистоту квартиры неспециалисту практически невозможно. Но если вы все же решитесь действовать самостоятельно, то нужно учесть несколько моментов. "Начинать проверку следует с получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - поясняют в компании "Пересвет-инвест". - В случае если квартира находится в залоге, под арестом или имеются иные обременения, информация о них будет содержаться в выписке. Информация из реестра также позволит подтвердить полномочия собственника, указанного в свидетельстве о праве собственности на квартиру".

Кроме того, нужно попросить владельца предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире сейчас и был зарегистрирован ранее, а также по какой причине и куда они были выписаны. Если владельцев несколько, то нужно согласие на продажу от всех. "Если в квартире кроме собственников зарегистрированы члены их семей, то жилье считается обремененным правами третьих лиц, то есть они имеют законное право жить в ней независимо от смены владельца, - отмечают в компании "Мик-риэлт". - Во избежание этого потребуйте, чтобы все зарегистрированные там граждане явились в нотариальную контору в момент оформления сделки и подписали обязательство освободить квартиру и выписаться из нее до определенного срока. Также обратите внимание, не были ли выписаны из квартиры какие-либо лица в связи с прохождением службы в армии или нахождением в местах лишения свободы". При условии, что в квартире прописаны несовершеннолетние, для оформления сделки нужно согласие органов опеки. Желательно проверить и чистоту предыдущих сделок по продаже квартиры. Если в прошлом квартиры не все чисто, то в будущем у вас могут возникнуть проблемы с прежними владельцами. Также можно для надежности проверить и правильность приватизации жилья.

Как рассказал "Ф." юрист адвокатского бюро DIA Law International Иван Уржумов, проверка правоустанавливающих документов крайне важна. В законодательстве есть такое понятие, как "добросовестный приобретатель", то есть тот, кто купил "нечистую" квартиру, не зная о ее проблемах. Человек, который даже не предпринял попыток выяснить что-либо об истинных владельцах жилья, вряд ли будет признан добросовестным покупателем. И в этом случае отстоять свое право на квартиру будет невозможно. "Признание же человека, купившего недвижимость у неправомочного продавца, добросовестным приобретателем может быть весьма полезным для защиты его прав на это имущество", - пояснил он.

Также, по словам юриста, оформлять договор купли-продажи лучше всего у нотариуса. По закону эта процедура не является обязательной, однако так надежнее. Ведь нотариус не только удостоверяет подписи сторон под договором, но и гарантирует дееспособность участников сделки, а также ее законность. Кроме того, при наличии нотариально заверенной сделки покупателю будет проще зарегистрировать ее - ему не потребуется представлять заявление продавца о перерегистрации права собственности.

Примерные сроки покупки квартиры

Операция Время
Выполнения
Заключение договора с агентством недвижимости 1 день
Поиск подходящего варианта, получение дополнительной информации, просмотр квартир 1-30 дней
Обсуждение условий сделки, внесение задатка 1 день
Проверка правоустанавливающих документов 7 дней
Подготовка покупателем документов, необходимых для продажи 2-60 дней
Оформление сделки купли-продажи До 30 дней
В том числе:
Закладка средств в банковскую ячейку 1 день
Заключение договора купли-продажи 1 день
Регистрация договора 7-14 дней
Подписание акта приема-передачи и получение продавцом денег из ячейки 1 день
Вся сделка От 30 дней

По данным компаний

Финансовые затраты

Вид пошлины или сбора Размер
Справка БТИ 150-250 рублей
Оформление сделки купли-продажи у нотариуса До 1,5% от суммы сделки, но не менее 1 тыс. рублей
Государственная регистрация сделки До 300 рублей
Налог на имущество 0,1-2% в зависимости от стоимости
Услуги риэлтора До 10%
Аренда банковской ячейки До 3 тыс. рублей
По данным компаний

КОММЕНТАРИИ

Игорь Богомолов, начальник отделения "Маяковское" агентства недвижимости "Пересвет-инвест":

- Юридическая чистота квартиры - понятие многогранное. При покупке жилья важна комплексная безопасность начиная от наличия освещения в подъезде и заканчивая законностью сделки. В законодательном плане внимание следует обращать на соответствие данных, указанных в документах на квартиру, паспортным данным продавца, на информацию, когда и по каким основаниям была приобретена квартира в собственность, какие лица проживали там ранее, куда и по каким основаниям выписаны. В основном все риски, связанные с мошенничеством, возникают по двум причинам: недостаточная информированность и доверчивость людей.

Ирина Перцова, руководитель отдела вторичного жилья компании "Мик-риэлт":

- В договоре купли-продажи часто указывается цена по справке БТИ, которая значительно ниже рыночной. В случае возникновения каких-либо споров по договору купли-продажи, эта цена будет определяющей. И если договор придется расторгнуть по решению суда, покупатель получит только сумму, указанную в договоре, при условии, что нет документов, подтверждающих выплату реальной суммы за жилье. Поэтому желательно попросить продавца написать расписку о получении реальной суммы. Можно также подписать обязательство о том, что в случае расторжения сделки продавец вернет реальную сумму, как, например, материальную компенсацию морального ущерба. Или подписать договор о намерениях и задатках, в котором будет оговорена реальная цена.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль