Цены на жилье упали вверх

120
Недвижимость. Стоимость квадратного метра в столице рухнула на фоне собственного роста, происходящего в условиях стабилизации рынка. Однако осенью ситуация изменится: цены начнут расти, продолжая снижаться.
Рынок столичной недвижимости настолько информационно непрозрачен, что в один и тот же момент времени может и расти, и падать, и стагнировать. Так, например, недавно руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко предупредил, что "надутый московский пузырь" может лопнуть и цены на жилье пойдут вниз. Однако пока пузыристый квадратный метр продолжал дорожать, готовясь обвалиться, цена на него уже успела рухнуть. Об этом неожиданном событии, не замеченном ведущими аналитиками рынка, сообщил бывший зампред Госстроя, а ныне председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев. По его словам, банковский кризис стал причиной того, что жилье в Москве с начала лета уже подешевело на 10-15%. У начальника же столичного стройкомплекса Владимира Ресина новости о пузырях и рухнувших ценах вызывают лишь недоумение: "Как профессионал, с сожалением могу сказать, что они (цены на жилье. - "Ф.") будут расти". А все разговоры об удешевлении жилья, на его взгляд, чистой воды политика.

С точки зрения хладнокровных независимых экспертов, стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы в течение лета ни падала, ни взлетала - она оставалась примерно на одном уровне. На одни категории квартир в отдельных районах столицы она немного поднималась, на другие - опускалась. Так, к примеру, по информации аналитического портала arn.ru, в июле немного подешевела 9- и 17-этажная "панель", а также 15-этажный "кирпич". Из числа административных округов снижением средних цен отличились ВАО, ЮАО и СЗАО. Эксперты "Индексов рынка недвижимости" также констатируют "почти полную остановку рынка на достигнутом ценовом уровне". Что же касается новостроек, то, например, по данным arn.ru, они не только не "подешевели с начала лета на 10-15%", но и очень даже выросли - на 5% за один только июль.

Так что картина совершенно ясная: рынок столичной недвижимости являет собой уникальное вещество, которое может находиться в твердом (стагнация), жидком (отток покупателей) и газообразном ("пузырь") состоянии одновременно. Однако на фоне этого сумбура различимы вполне очевидные цифры и факты, по которым можно попытаться измерить реальную температуру рынка.

Покупатели тянут резину. Одним из главных таких факторов является соотношение спроса и предложения. По словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, начиная с мая на рынке сохраняется стабильно высокое предложение. Соответственно существенно увеличились и сроки экспозиции квартир. В этом отношении, по словам Сергея Елисеева, нынешнее лето особенное. Традиционно это период низкого предложения при крайне высоком спросе. В этом же году все наоборот. "Начиная с мая основная масса квартир ищет своего покупателя в течение 2-3 недель", - говорит Сергей Елисеев.

Генеральный директор компании Vesco Realty Вячеслав Ширяев отмечает переизбыток предложения по особо крупным объектам в сегменте "бизнес-класса". В целом, по его мнению, спрос падает: "Очевидно, что рынок перегрет после почти четырехлетнего роста. К тому же заметное влияние на спрос оказали заявления правительства о формировании рынка доступного жилья. Судя по всему, многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию". С середины июня в Vesco Realty также отмечают увеличение сроков экспозиции квартир - примерно в полтора-два раза. При этом спрос, как полагают в компании, снизился лишь на 20-30%: "Но клиенты становятся разборчивее и терпеливее. Они почувствовали замедление темпов роста рынка и не спешат расставаться с деньгами - выжидают, что будет дальше". Однако ситуация эта, по мнению Вячеслава Ширяева, не касается элитного сегмента, где спрос не ослабевает, а хорошие объекты в дефиците.

По оценкам Penny Lane Realty, за последние полтора-два месяца объем предложения жилья вырос примерно на 10-12%: преимущественно за счет вторичного рынка. По словам директора департамента элитной недвижимости компании Александра Зиминского, это связано с волной сообщений в СМИ о приостановлении роста цен на жилье: "Некоторые люди, полагая, что цены достигли своего пика, выставляют квартиры на продажу". В свою очередь спрос, по оценкам Penny Lane Realty, "чуть заметно снизился в последний месяц" по сезонным причинам. "Однако он продолжает значительно превышать уровень предложения", - отмечает Александр Зиминский. По его словам, уже первые дни августа демонстрируют возобновление активности на рынке и снижение роли "отпускного сезона".

Дисконт из первых рук. Изменилась по сравнению с весной и ситуация на рынке новостроек. Хотя в целом, по мнению экспертов arn.ru, цены на "первичке" поднялись в июле на 5%, в частных случаях все совсем наоборот. Так, по словам Вячеслава Ширяева из Vesco Realty, некоторые застройщики - партнеры компании в приватных разговорах намекают, что на особо "застоявшиеся" объекты клиенту можно предложить скидку от 5 до 15%.

В компании "Миэль-недвижимость" также отмечают лишь локальное снижение цен на отдельные новостройки: "В июне-июле ряд компаний предоставляли скидки на отдельные квартиры в новостройках, что, возможно, и стало поводом для разговоров о снижении цен на жилье. Однако эти скидки носят сезонный характер и срок их действия ограничен. В денежном исчислении они составляют от $30 до $100 с квадратного метра и не оказывают влияния на общую картину рынка". Вот и в "ДОН-Строе" свои летние спецпредложения называют традиционными.

"Мифические инвесторы". В последнее время на рынке активно обсуждалась тема инвестиционных покупок. Ожидалось, что в условиях стагнации рынка инвесторы могут одновременно выставить на продажу большие объемы жилья и уронить цены. Однако пока массового сброса ими квартир не наблюдается. По данным arn.ru, в июне и июле объем предложения жилья на вторичном рынке находился на уровне апреля. По словам Сергея Елисеева из "Инком-недвижимости", доля чистых продаж летом сохранилась на обычном уровне - около 25% от общего числа сделок: "Если бы прирост предложения произошел за счет инвесторов, эта доля бы увеличилась". Однако можно смело утверждать, что за счет этих самых инвесторов если и не увеличилось предложение, то спрос снизился точно. "Многие потенциальные покупатели разуверились в инвестиционной привлекательности квартир, - говорит Вячеслав Ширяев из Vesco Realty. - И если раньше, наблюдая 40-процентное увеличение цены в год, многие не думая приобретали жилье, то сейчас, когда цены перестали расти, их покупательская активность спала".

Жилье дешевеет с "котлована". Когда темпы роста стоимости строящегося жилья превышали проценты по кредитам и займам, квартиры было выгодно придерживать, а строить при этом на заемные средства. В результате "котлован", который традиционно был значительно дешевле готового жилья, начал дорожать. Теперь, когда темпы роста цен снизились до минимума, а в ряде случаев ушли в минус, строить в долг становится невыгодно. Да и занять по большому счету уже негде. А если и есть где, то дорого. Так, в Москоммерцбанке, например, кредитные ставки для девелоперов увеличились за последние два месяца на 1-2 процентных пункта. По словам управляющего директора банка Алексея Годованца, в связи с общей нервозностью на рынке и со снижением конкуренции среди банков, "многие средние и мелкие банки лимиты на строителей позакрывали или значительно сократили. Поэтому в расчете на один банк предложений стало больше. Этой ситуацией мы пользуемся и держим ставки на повышенном уровне".

За последние год-полтора дисконт, который строители давали за "котлован" по отношению к готовому жилью, значительно снизился. "Возможно, в складывающейся ситуации он вновь вырастет, - предполагает Алексей Годованец. - Люди переоценят свои риски и будут согласны платить меньшую цену за более раннюю стадию. Нормальный размер дисконта при нынешних рисках - 20-30%".

КОММЕНТАРИИ

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость":

- Спрос остается достаточно высоким, основную массу предложения на рынке создали "альтернативщики". Но это такие замечательные люди, которые, получив аванс за одну свою квартиру, перестают быть источниками предложения и заявляют спрос, как правило, на две квартиры. Это значит, что в ближайшие недели мы увидим рост спроса. А вот предложение уже не растет - летний массовый выброс квартир свой ресурс уже исчерпал. В этой ситуации можно ожидать лишь дальнейшего роста цен.

Завышенные же цены "первички" просто корректируются к рыночным ценам. "Первичка" в обычных условиях должна быть на 25-30% дешевле "вторички". Сегодня же разрыв практически отсутствует.

Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка:

- В перспективе от трех месяцев до года рост цен обязательно возобновится. Если учесть, что в прошлом году доллар обесценился к рублю процентов на 10, а инфляция составила 12-15%, реальный рост цен на жилье составил не 35%, а 15-20%. В то же время основные стройматериалы подорожали гораздо более значительно, по некоторым позициям - вдвое.

Спрос остается сильным, пока экономика растет. При этом предложение на московском рынке остается недостаточным, новых районов массовой застройки не прибавилось. В худшем случае можно ожидать краткосрочной коррекции цен на 5-15% с последующим резким их ростом процентов на 30 в следующем году.

Михаил Любимцев, председатель правления инвестиционного Промэнергобанка:

- Падение цен на рынке жилой недвижимости - закономерный факт. Предел роста этого рынка при текущих условиях (доходы населения, потребительские настроения, состояние жилого фонда, темпы нового строительства) достигнут.

Возобновление роста цен на жилую недвижимость уже осенью этого года пока под большим вопросом. Слишком долго наша экономика развивалась без серьезных потрясений. Слишком много за это время образовалось "черных" дыр в экономике, подобно пылесосу собирающих деньги, но ничего взамен не производящих.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:

- Рост цен на рынке элитного жилья уже возобновился. Здесь никаких специальных акций не проводится, а "скидки" имеют место скорее в виде торга между покупателем и продавцом. Однако предмет этого торга чаще всего незначителен по отношению к цене квартиры и имеет скорее психологическое значение - $20-50 тыс. при цене квартиры $2-3 млн.

Что касается заявления Владимира Пономарева, то приведенные им цифры мы считаем значительно завышенными. Возможно, по отдельным, не самым удачным проектам в сфере типового жилья такое снижение цен и могло произойти. Однако не стоит рассматривать эти показатели как тенденцию, применимую к рынку в целом.

Евгений Редькин, руководитель Центра PR-технологий "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- В целом ситуацию, сложившуюся на рынке, нельзя назвать тенденцией. Уже с середины августа прогнозируются продолжение увеличения спроса на жилье и рост стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке. Более того, по данным аналитиков нашей компании, на вторичном рынке жилья активность покупателей начала возрастать уже во второй половине июля. Мы ожидаем, что к концу этого года средняя цена квадратного метра преодолеет "психологический" рубеж в $2000.

Дмитрий Корягин, заместитель начальника отдела маркетинга Русского банкирского дома:

- Рынок недвижимости был разогрет сверх меры, и это касалось всех его составляющих: строительства жилья, офисов и ипотечных проектов. Безусловно, напряженность на рынке межбанковских кредитов летом 2004 года и отток свободных финансовых ресурсов спровоцировали некоторое падение цен и дали основание некоторым экспертам говорить о стагнации рынка. Однако, если макрофакторы (цены на сырье и политическая стабильность) будут благоприятными, рынок вступит в новую фазу развития. Дополнительным стимулом тому станет принятие пакета законов о рынке жилья. Все это будет сопровождаться умеренным ростом цен на объекты недвижимости и падением процентных ставок по всем видам кредитов как коммерческих для девелоперов - до 10-15%, так и ипотечных для граждан - до 7-10%.l

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль