Семь лет на квартиру

95
Конъюнктура. Сохранение высоких темпов роста цен на столичную недвижимость всерьез озаботило правительственных чиновников. Ведь им предстоит сформировать в короткие сроки рынок доступного жилья.
Перегретая столичная недвижимость продолжает кипеть на огне платежеспособного спроса. За первый квартал года средняя стоимость квадрата в новостройках, по данным портала arn.ru, выросла на 15%, квартиры на вторичном рынке подорожали на 10%, жилье бизнес-класса - на 9%. В марте большинство участников рынка отметили средний прирост цен на уровне 3-5%, хотя в этом месяце некоторые крупные компании подняли цены на свои объекты на 10-20%. Многие аналитики отмечают притормаживание сектора элитного жилья и увеличение спроса на ближнее Подмосковье. В целом же оптимизм не исчезает - квартиры по-прежнему находят покупателей в сжатые сроки.

С увеличением по окончании зимы темпов роста цен некоторые эксперты повысили целевые уровни рынка на период до конца года. К примеру, подводя итоги марта, специалисты агентства "Индексы рынка недвижимости" предположили, что 2004 год закончится ростом не на 20-25%, как предполагалось раньше, а более чем на 30%. Интересно, что тенденция продолжает развиваться, несмотря на утрату такого стимула, как снижение курса доллара. Вот уже более двух месяцев он стоит на месте, так что о "бегстве от доллара" говорить уже не приходится. Но рынку жилья все равно. Аргументы для объяснения роста аналитики всегда найдут. Один из любимых - рост доходов населения и как следствие - платежеспособного спроса.

Действительно, по данным Мосгоркомстата, среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения растут значительно быстрее, чем цены на жилье. Так, в 2002 году этот показатель увеличился на 24,5%, а в 2003 - на 48,3% почти до 21 тыс. рублей. С такими доходами на покупку однокомнатной квартиры стоимостью $60 тыс. (при условии стабильности ее цены) надо копить семь лет. Несложные расчеты показывают, что при дальнейшем росте доходов на 50%, а цен на жилье - на 25% (прогноз многих аналитиков на нынешний год) стоимость квартиры снижается с семи годовых зарплат до менее чем шести. То есть теоретически платежеспособный спрос действительно растет. Но на деле - лишь со стороны состоятельных граждан. Большинство же населения уже не надеется когда-либо решить свои жилищные проблемы.

Озабоченное проблемой доступности жилья правительство готовит целый ряд мер по борьбе с перегревом рынка. В том числе повышение налоговой нагрузки на владельцев недвижимости, отказ от социальной ипотеки, которая не дает развиваться ипотеке рыночной, налоговое стимулирование строителей и риэлторов, ужесточение контроля над крупными сделками. Однако сложно предположить, возымеют ли эти меры должное действие. Ведь, к примеру, то же развитие рыночной ипотеки приведет лишь к дополнительному росту спроса.

КОММЕНТАРИИ

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Март ничем принципиально не отличался от февраля. В среднем рост цен составил 3-5%. Хорошо растет стоимость жилья бизнес-класса. Панель дорожает медленнее - на 2-3% в месяц. Отстающий рост отмечается на отдельные квартиры больших площадей, но в этом ничего особенного нет, ведь такие квартиры в любом случае найдут своего покупателя. Темпы продаж остались на том же уровне, что и в феврале. Время экспозиции квартир не изменилось.

В Подмосковье спрос на квартиры такой же, как и в Москве. В первую очередь востребованы города первого пояса: Реутов, Одинцово, Видное, Красногорск, Химки. Повысился спрос и на квартиры во втором поясе: в городах Железнодорожный, Троицк, Подольск, ведь цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже практически те же, что и на окраинах Москвы. По нашим прогнозам, ситуация на рынке новостроек на ближайший квартал существенно не изменится.

Алексей Самсонов, начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти":

- Цены на наши объекты в марте выросли на 3-5%. Структура спроса остается стабильной, основные потребительские группы - предприниматели, менеджеры отечественных и западных компаний, люди со средним и высоким доходом. Продажи идут плановыми темпами. ЖК "Эдельвейс" реализован полностью, идет продажа квартир в ЖК "Континенталь", хотя его строительство только начинается, и в элитном комплексе "Покровский берег". На мой взгляд, до конца года рост цен продолжится и составит в итоге около 25%. Снижение или, правильнее, стабилизация начнется уже в 2005 году, если говорить о жилье бизнес- и эконом-классов. Цены на элитное жилье уже сейчас растут незначительно, еще в 2003 году они достигли максимальных значений: $8-10 тыс.

Что касается высказываний чиновников по поводу налогов на недвижимость, то в случае их увеличения можно ожидать некоторого снижения объемов инвестиционных приобретений. Ведь возрастут издержки. А вот от социальной ипотеки правительство вряд ли откажется. Ее механизм позволяет малообеспеченным слоям рассчитывать на решение квартирного вопроса, и полный отказ от нее невозможен. Хотя и ее реализация сложна и больше лежит в плоскости социальных программ.

Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город":

- Темпы роста цен на жилье сохраняются в среднем на уровне 3,5-4% в месяц. Быстрее дорожало недорогое жилье - до $1800 за метр. Там, в силу небольших цифр, прибавка $2-3 тыс. к цене квартиры уже составляет много процентов. А потребитель напуган, этих прибавок не замечает. В дорогом сегменте, где и цены, и площади квартир совсем другие, 2-3% - это в абсолютном выражении довольно много.

Недорогие объекты стоимостью до $150 тыс. по-прежнему продаются очень быстро - за одну-две недели с момента выхода первой рекламы. Дорогие, естественно, дольше - начиная от полутора месяцев, но бывает и полтора года.

Растет спрос на ближнее Подмосковье. Цены на квартиры в самых отдаленных районах Москвы уже $1100-1200 за квадратный метр, а в Подмосковье, даже ближнем, долларов на 300 меньше. И все больше людей приносят в жертву московскую регистрацию. Востребованы все города ближнего пояса. Их преимуществом является удобство проезда до Москвы.

На ближайший же квартал я прогнозирую безусловное снижение спроса на дорогое жилье. Этот рынок перегрет. $4000 за квадратный метр - это далеко не для каждого. Спрос снизится, но это вряд ли приведет к снижению цен.

Ирина Котова, аналитик корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

- Спрос на жилье, несмотря на текущие высокие цены, сохраняется. В сегменте двухкомнатных квартир 42% продалось менее чем за две недели, 23% - менее чем за месяц. Срок экспозиции трехкомнатных квартир у 22% объектов не превысил полутора месяцев, 44% было продано менее чем за месяц. Рекорды же продолжают ставить "однушки": менее чем за месяц продано 72% выставленных квартир. При этом 51% - менее чем за две недели.

Если говорить о средних сроках экспозиции в марте, то в связи с ростом предложения они увеличились с 35 до 39 дней. В дальнейшем предположительно сроки будут сокращаться, исключение составит май, первая половина которого будет у москвичей "выходной".

Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка:

- О перегреве рынка вряд ли можно говорить. С учетом снижения покупательной способности доллара в прошлом году реальный рост цен на жилье составил в среднем лишь около 15-20%. Крах на рынке жилья, предрекаемый некоторыми аналитиками, может произойти только в том случае, если резко упадет платежеспособный спрос и одновременно значительно вырастет предложение. Предпосылок для резкого снижения доходов населения сегодня нет. Кроме того, второй год бурно развивается ипотека, которая подстегивает платежеспособный спрос. Рост объемов кредитования населения и его доходов в перспективе способен даже компенсировать прекращение действия такого фактора, как "бегство от доллара", курс которого в последние месяцы стабилизировался.

На мой взгляд, в худшем случае ближе к концу года цены стабилизируются или снизятся не более чем на 10%. Это самый негативный сценарий. Он может реализоваться, например, в случае значительного снижения цен на нефть или в силу других серьезных причин. Но падение спроса при этом будет локальным. Оно может вызвать проблемы с реализацией жилья на этапе строительства, в связи с чем строители могут снизить цены на свои объекты. И все же, по моим оценкам, в 2004 году жилье подорожает в среднем на 15-20%. В сравнении с западноевропейскими столицами, у московского рынка еще имеется потенциал роста. По статусу Москву сегодня уже корректно сравнивать именно с такими городами, как Лондон или Париж.

Доля инвестиционных квартир на рынке, как мы полагаем, составляет около 10-15%. Но их массовый сброс невозможен. Как правило, инвестиционные квартиры приобретаются на нулевом цикле. А ликвидность инвестиционных контрактов очень низкая по сравнению с ликвидностью готовой и оформленной в собственность квартиры. Поэтому они вряд ли представляют угрозу для рынка.

Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг":

- В марте рост цен на наши объекты в среднем составил 10%. Темпы продаж по сравнению с прошлым годом сохранились. После традиционно спокойного января февраль и март характеризовались высоким потребительским спросом. Он был отмечен во всех сегментах рынка. Наш прогноз на этот год - цены будут продолжать расти. И это обусловлено тремя факторами: дефицитом хорошего жилья, несоответствием спроса и предложения на рынке и увеличением себестоимости строительства.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал":

- В домах ОАО "Квартал" за три месяца 2004 года цены на квартиры выросли в среднем на 8%. По нашим прогнозам, до конца года рост сохранится. В среднем в 2004 году он составит 25%. Причины: большой спрос на квартиры, рост уровня доходов населения, который генерируется высокими ценами на энергоносители. Значительных колебаний на нефтяном рынке, например, большинством аналитиков в ближайшее время не прогнозируется.

По сравнению с прочими финансовыми инструментами вложения в недвижимость обладают рядом преимуществ. Прежде всего они дают владельцу возможность для маневра в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Квартиру можно продать, сдать в аренду или жить в ней самому. Это обстоятельство всегда будет существенно влиять на спрос. Цены высокие, нередко соотношение цена-качество неадекватно. Но тем не менее о перегреве рынка при наличии высокого спроса говорить не могу.

Пресс-служба компании "ДОН-Строй":

- Компания в марте подняла цены на свои объекты в среднем на 20%. Это было в первую очередь реакцией на процессы, происходящие на мировых финансовых рынках. В частности, на изменение курса доллара к евро. Ведь "ДОН-Строй" строит свои дома, используя строительные и отделочные материалы, инженерное оборудование и комплектующие, произведенные в странах Евросоюза. На фоне массовой критики в адрес новостроек после трагедии в "Трансвааль-парке" покупатели стали еще больше внимания уделять аспектам качества и безопасности приобретаемого жилья.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль