Жилье из первых рук: как не оставить деньги в котловане

82
Новостройки. Первичный рынок жилья имеет массу преимуществ перед вторичным с точки зрения инвестиций личного капитала и решения квартирного вопроса. Но обладает и специфическими рисками.
Аналитики и участники рынка не устают повторять, что именно первичный рынок недвижимости позволяет выбрать жилье, соответствующее индивидуальным предпочтениям покупателя, а также максимально эффективно инвестировать капитал в квадратные метры. Особенно привлекательны объекты, находящиеся на начальной стадии строительства. Ведь в этом случае и цена ниже (по мере роста дома в высоту она может увеличиться на несколько десятков процентов), и выбор имеется. Спрос на новостройки в 2003 году вдвое превысил показатели предыдущих лет. Это привело к тому, что уже в начале года на стадии "котлована" раскупалось около 80% жилья, а к моменту сдачи дома Госкомиссии в нем оставались лишь единичные и самые непривлекательные квартиры.

Избалованный и разбогатевший потребитель все больше внимания уделяет не только простору жилища, но и инфраструктуре, прилегающей к дому. Поэтому особенной популярностью сегодня пользуются жилые комплексы с самыми романтичными названиями - "Северная Звезда", "Алые Паруса", "Лазурный блюз", "Аэлита", "Синяя птица" и т. п. Но дело, конечно, не в названиях. Главное - это замкнутая территория с особым микроклиматом, своего рода городок в городе. В такой "темнице", где есть, например, аквапарк, фитнес-центр, салон красоты, детская комната, всевозможные бильярды и боулинги, клиники, а также парк с фонтанами и кусты с розами, быть заключенным - мечта. Правда, квадрат здесь стоит никак не меньше $2000.

Подмосковье на дрожжах. Сегодня столица предлагает на выбор более сотни новостроек, находящихся на стадии котлована или монтажа первых этажей. По данным интернет-сайта monolit. org, около 23% из них находится в ценовом диапазоне до $1000 за квадратный метр, 44% - $1000-2000, 20% - $2000-3000 и 12% - дороже $3000 за квадратный метр. Цены высоки. Между тем в городах ближайшего Подмосковья вовсю разворачивается строительство домов не менее высокого уровня комфортности, чем в столице. В том числе и полноценных жилых комплексов. Аналитики рынка практически единодушно отмечают, что в Подмосковье темпы роста цен на жилье выше, чем в "перекупленной" столице. И эта тенденция будет развиваться.

По словам директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталии Тихоновской, наибольший спрос сейчас сосредоточен в таких городах, как Реутов, Одинцово, Видное и Красногорск. Также привлекательными являются Железнодорожный и Троицк. Эти города не относятся к ближнему Подмосковью, но добраться до Москвы из них можно за 20-25 минут. Особенно популярны здесь недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в панельных домах.

По данным корпорации "Инком-Недвижимость", Троицк стал лидером по темпам роста средней стоимости квадратного метра в новостройках среди городов ближайшего Подмосковья за период с июля 2003 года по февраль 2004 года. Жилье за это время подорожало там более чем в полтора раза. Спокойнее других пока чувствует себя рынок в городе Сходня, где квадратный метр вырос за указанный период лишь на 9%.

Несмотря на все негативные прогнозы и даже опасения чиновников насчет "перегретости" рынка столичной недвижимости, спрос на новостройки остается высоким. В этих условиях товар уходит как горячие пирожки, а покупатель не особо интересуется его качеством. Ведь во времена бума работает правило "не нравится - не ешь". Продавцы жилья не видят особой необходимости уделять пристальное внимание юридической чистоте заключаемых с клиентами договоров. Зачем? Все равно купят. Ситуация изменится, когда иссякнет спрос и продавцы начнут бегать за покупателями. А пока все происходит наоборот, именно покупателю стоит позаботиться о сохранности капитала, вкладываемого в новостройку.

А вы, собственно, кто? Для того чтобы свести к минимуму риски инвестиций в "котлован", специалисты рекомендуют тщательно подойти к вопросам надежности застройщика или продавца и грамотности составления договора. А чтобы оценить надежность проекта, в первую очередь нужно разобраться, кто является генеральным инвестором, заказчиком и генподрядчиком строительства. Если есть такая возможность, то каждого из них хорошо бы проверить на наличие безупречной истории. В риэлторских компаниях, например, могут сообщить, не находится ли компания в "черном списке". Если все в порядке, то следующий вопрос - а имеет ли продавец право предлагать вам жилье в данной новостройке, есть ли у него соответствующее соглашение с собственником жилья.

Удостоверившись в легитимности полномочий ваших будущих партнеров, не постесняйтесь попросить документы, подтверждающие право компании вести строительство на данной территории. В число документов, которые на последнем этапе будет проверять орган госрегистрации, входят решение местной администрации о предоставлении в пользование земельного участка, договор аренды земли, купли-продажи или уступки права аренды, планы земельных участков, акты о правах на участок и т. п.

Умение читать. После того как стало ясно, что продавец и все участники процесса чисты и легитимны, можно приступать к чтению текста договора. В большинстве случаев заключается так называемый инвестиционный контракт или договор о привлечении средств в строительство, по которому вы выступаете в качестве соинвестора. Соинвестор - это человек, который вкладывает деньги в строительство вместе с инвестором. После полной оплаты стоимости квартиры он получает право на ключи от нее, а после приема дома Госкомиссией - на оформление жилья в собственность.

Путь от момента заключения договора до момента получения документа собственника длинный. И фактическое расстояние от "А" до "Я" всей вашей инвестиционной эпопеи тем неопределеннее, чем на более ранней стадии строительства вы вошли в проект. Вполне вероятно, что сроки завершения проекта, обещанные вам устно, в итоге не совпадут с фактическими. Ведь дом нужно не только построить, но еще и провести сверку затрат участников инвестиционного контракта, сдать дом Госкомиссии, обмерить усилиями сотрудников БТИ. На каждом из этих этапов у застройщика могут возникнуть самые разные неприятные неожиданности, грозящие отодвинуть ваше новоселье на неопределенный срок. И если даже дом построен за полтора года, еще год или больше может уйти на оформление всех необходимых документов на него в госорганах. Поэтому положения договора о сроках строительства и передачи соинвестору жилья являются одними из самых важных.

Срочно и точно. Профессионалы рынка советуют осторожно относиться даже к таким положениям договора, в которых, несмотря на указание сроков окончания строительства и передачи квартиры покупателю, не оговорены санкции за их нарушение. Ведь в тех случаях, если строительство дома остановлено по причине отсутствия необходимых средств у застройщика, нехватки стройматериалов или по каким-либо другим причинам, не связанным с непреодолимыми трудностями, продавец просто обязан возместить покупателю причиненный ему ущерб. Многие продавцы, рассчитывая на слабохарактерность покупателя, могут заведомо встраивать в тексты договора обтекаемые формулировки или "забывать" отражать те или иные нюансы. Однако это еще не значит, что, если им попался дотошный клиент, они его проигнорируют. Практика показывает, что продавцы жилья имеют навыки внесения поправок в тексты договоров.

Следующий риск, который можно минимизировать "дотошному клиенту", - это риск купить не ту квартиру или стать одним из нескольких покупателей одной и той же жилплощади. Профессионалы советуют максимально подробно в договоре отразить все параметры и отличительные особенности квартиры: строительный адрес, номер корпуса, секции, этаж, расположение квартиры на этаже, ее условный номер, общую и жилую площадь, количество комнат. Обязательно попросите подколоть к договору план вашего этажа, на котором ваша квартира будет заштрихована. Такая щепетильность лишней не будет, если вы не хотите быть обвиненными в будущем в незаконном вселении на чужую жилплощадь, предварительно сделав ремонт соседу. Также попросите продавца сделать в договоре запись о том, что он гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, и указать штрафные санкции на случай нарушения этого пункта.

Цена вопроса. Одной из "обтекаемых формулировок" договора инвестирования может оказаться указание стоимости квадратного метра вашей квартиры. Обратите внимание, чтобы при ее указании не использовались слова типа "ориентировочная". А еще лучше, если будет указано, что цена окончательная и изменению не подлежит.

Многие компании сегодня предлагают клиентам всевозможные варианты рассрочек платежей по контракту. Как правило, если речь идет об одном-трех месяцах, рассрочку могут дать и беспроцентную при условии единовременного внесения части суммы (обычно 50%). Остальное могут позволить растянуть вплоть до окончания строительства, но за это придется доплатить. Одни компании начисляют по 5% на остаток задолженности ежеквартально, другие - по 2% каждые два месяца и т. д. После того как вы выберете удобную для вас схему расчетов, будет вычислен остаток и увеличен на соответствующее количество процентов. Общая сумма будет поделена на площадь вашей квартиры, и полученная цифра с указанием окончательных сроков выплат уже будет занесена в договор. Однако окончательная стоимость жилья будет определена только после обмера и корректировки его площади усилиями БТИ. Так что в договоре должен присутствовать соответствующий пункт.

Нюансов, возникающих при заключении договора инвестирования, может возникнуть множество. К примеру, нужно быть готовым, что значительную часть ваших средств, которые вы откладывали на ремонт, придется отдать продавцу. Ведь после обмера БТИ фактическая площадь квартиры может увеличиться, плюс добавятся квадраты от неучтенных в договоре балконов, да еще и за коммунальное обслуживание на несколько месяцев вперед придется заплатить. Бывает и так, что продавец "настоятельно советует" застраховать всевозможные риски в дружественной ему компании или придумывает другие виды "откатов". Консультацию по поводу построения отношений с застройщиком лучше получить заранее у профессионала. Ну а если средства позволяют, можно доверить все эти сложные процедуры риэлтору, имеющему хорошую репутацию.

Валерий Тутыхин, партнер юридической фирмы "Джон Тайнер и партнеры":

- При покупке жилья в новостройках очень важно обращать внимание на юридическое оформление отношений с застройщиком. Долгие годы изоляции московского строительного сообщества от независимых проверок и от критики СМИ выработали в нем нигилистический подход к правам потребителей, включая покупателей элитных квартир. "Не хотите покупать - другой купит", - так обычно заканчивается диалог с потребителем на юридические темы. Но ситуация стала меняться. Наметившийся застой рынка с возможным последующим падением цен заставляет строителей и риэлторов все-таки начинать уважать законные интересы своей клиентуры. В приведенной ниже таблице указаны типичные юридические недостатки сделок по покупке квартир и то, чем вам может грозить невнимательное к ним отношение.

На что обращать внимание Чем это грозит

Вы пришли по рекламе известной риэлторскойСлучайностей не бывает: если рекламу ведет одна
или строительной корпорации. Но с ней лифирма, а вам предлагают заключить договор
самой вам предложат заключить договор?с другой - делайте вывод о том, что хозяева боятся
Или это будет специально созданная фирма,за свои активы. А вдруг вы подадите в суд за срыв
не владеющая, естественно, никакимисроков, недоделки, другие нарушения? Отвечать будет
активами известной группы? только та фирма, с которой вы подпишете договор.
 
Владеет ли фирма, с которой вы должныТипичный случай: деньги собирает одна фирма,
подписать договор, активами хотя бы тогоа строит совсем другая. Это "судебная мина" чистой
проекта, на который вы вносите деньги?воды: в случае претензий вы будете долго
Или она создана только для сбора денег, и упорно судиться с фирмой-пустышкой.
а с фирмой, на которую оформлен землеотвод,
разрешения и прочие активы, у нее лишь
договорные отношения?
  
Какой вид договора вам предлагают подписать?Риэлторы надеются, что на любой договор, кроме
Договор подряда на строительство или договорподрядного, не распространяется защита прав
"долевого участия в строительстве", "простогопотребителя и вы не сможете защитить свои права
товарищества", "соинвестирования", "уступкив суде. Спорное суждение: Верховный суд считает
прав по инвестированию", "о привлечении"долевые" договоры притворными сделками.
финансовых средств", "о совместном участииСтроители также несут риски: если налоговая
в строительстве"?переквалифицирует эти договоры в подрядные,
 им доначислят НДС со всех собранных денег. Поэтому
 это очень опасная форма, хотя и пока очень
 распространенная.
 
Вам предлагают часть цены квартиры заплатитьЗабудьте об ипотеке: страховой платеж не будет
в виде страхового взноса?считаться частью цены квартиры при получени
 кредита. Также затруднен возврат всей цены квартиры,
 если вы захотите расторгнуть договор со строителями.
 Но ваши контрагенты тоже рискуют: по суду
 "страховые" деньги можно в любое время вернуть
 обратно, так как страхование в данном случае -
 притворная сделка, к тому же навязанная.
 
Вам дают подписать другие странные договорыЛюбые подобные договоры уменьшают цену
и говорят, что "так надо"? Например, договорквартиры - как для целей ипотечного кредита,
об оказании услуги по поиску квартиры, хотятак и в случае судебного разбирательства. Чтобы
вы ее уже выбрали, или договор на покупку их расторгнуть, придется идти в суд.
векселя, или агентский договор? 
 

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль