Квадраты без посредников

149
Недвижимость. Инвестируя средства в жилье, можно хорошо сэкономить на услугах посредников. Однако при этом необходимо здраво оценить возникающие риски.
Расходный бизнес. Продолжающийся рост цен на жилье, а также растущая доступность кредитных и финансовых ресурсов привели к тому, что за прошедшие несколько лет на рынке сложился целый пласт частных инвесторов, вкладывающих собственные средства в жилую недвижимость. При этом они сталкиваются с характерными для рынка рисками и затратами. Издержки этого бизнеса очень велики, поэтому у многих возникает желание сэкономить в процессе совершения сделок, отказавшись от услуг посредников.

Основная причина, заставляющая частного инвестора продавать жилье самостоятельно, - расценки на услуги посредников, составляющие иногда до 10% от стоимости жилья. Учитывая, что "частнику" помимо этого придется также уплатить 13-процентный налог на доходы (при условии, что он владеет продаваемой недвижимостью менее пяти лет и ее стоимость превышает 1 млн рублей), то идея сэкономить на посредниках становится очень заманчивой. Даже несмотря на непрекращающийся рост цен на жилье. Те же идеи посещают и умы покупателей, которые несут основное бремя издержек в процессе реализации сделки. С минимальными издержками и рисками жилье можно приобрести на первичном рынке.

Новостройки. Вкладывая средства в недвижимость на первичном рынке, инвестор рискует менее всего. Если застройщик обладает надежной репутацией, не первый год работает на московском рынке и реализацией недвижимости занимается уполномоченное им серьезное агентство или собственное подразделение, то риск в данном случае минимален. Такие квартиры, как правило, юридически "чистые", в них никто не прописан, и они полностью готовы к продаже. И застройщик, и уполномоченное агентство, заинтересованное в собственной репутации, вряд ли станет проводить "черные" сделки. Однако инвестору необходимо обратить внимание на текст договора, в котором должны быть четко оговорены условия передачи недвижимости, сроки сдачи дома (если он еще строится), а также все возможные форс-мажорные обстоятельства. Как правило, его расходы при покупке новостройки могут ограничиваться так называемым взносом за оформление, который может составлять до 3-5% от стоимости жилья.

Покупая новостройку у застройщика, самостоятельно реализующего собственное жилье, инвестор по желанию может обратиться и к риэлторам, например, за консультацией по оформлению договора.

Ипотека. Покупка недвижимости посредством ипотечного кредитования - процедура более сложная, нежели обычный договор купли-продажи. В этом случае в услуги риэлтора будут входить: консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск нужной квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и другие. Стоимость услуг здесь тоже колеблется от 4 до 10%. Но в случае ипотеки количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно усложняется. Банки очень часто предпочитают работать именно с риэлторами, считая их работу гарантом чистоты оформления сделки. Ведь они не менее самого инвестора заинтересованы в стопроцентной надежности сделки.

Вторичный рынок. Работа на этом рынке сопряжена с заведомо большими юридическими рисками. В отличие от новостроек вторичное жилье может иметь долгую и запутанную историю владения и наследования, разобраться в которой под силу только профессионалу.

Заключение договора о покупке или продаже квартиры с агентством недвижимости - это самый легкий, но вместе с тем и самый затратный способ вложения средств в жилье или "фиксирования" полученной прибыли. В рамках этого договора агентство берет на себя все заботы по сделке - начиная от поиска покупателя на вашу квартиру или жилья по вашим запросам, проведения просмотров и оформления всех документов и до процесса передачи квартиры новому владельцу. Поэтому риски, а также затраты времени и усилий минимальны.

Одним из плюсов работы продавца с агентством является то, что профессиональный риэлтор почти всегда способен продать жилье дороже, чем его владелец. Он имеет в этом прямую заинтересованность, поскольку его вознаграждение зависит от конечной цены квартиры. Кроме того, он заведомо (если это профессионал) имеет больший опыт в продажах, чем непосредственный владелец, и лучше представляет себе ситуацию на рынке. Еще один плюс - избежание риска продавца оказаться один на один с миром криминала, "черными" маклерами, к общению с которыми риэлтор, как правило, более готов.

Чем бывает плох риэлтор. Однако помимо очевидного плюса в уменьшении хлопот по рекламе, звонкам и просмотрам в работе с риэлтором есть и существенные минусы. Первый из них - стоимость услуг. Стандартная комиссия, которую берут столичные агентства, составляет 3-10% от стоимости квартиры в зависимости от их аппетитов, а также от цены и степени "проблемности" вашей квартиры. Нетрудно заметить, что при стоимости жилья $50 тыс. сумма комиссионных составит от $1,5 тыс. до $ 5 тыс. Если же инвестор предполагает провести альтернативную схему, например, продажу одной квартиры с одновременной покупкой другой, то сумма комиссионных может достигнуть тех же 3-10%, но уже от стоимости двух квартир. Так, в случае одновременной продажи одной квартиры стоимостью $50 тыс. и последующей покупки другой за $60 тыс. размер комиссионных может составить от $3,3тыс. до $11 тыс. Однако это не является практикой всех агентств. Часто берутся комиссионные только от стоимости продаваемой квартиры.

Также инвестор может столкнуться с требованием внесения аванса или залога, который потребуют в некоторых агентствах от обратившегося к ним покупателя (для продавцов условия более комфортные). Его сумма может достигать $1,5 тыс. В этом случае существует риск, что если покупателя не устроит ни одна из квартир, предложенных агентством, или он откажется с ним работать по каким-либо причинам, то внесенный аванс возвращен не будет.

Владелец жилья тоже может столкнуться с рисками. Один из них - это система "штрафных" санкций, существующая в некоторых столичных агентствах. Если при каких-то условиях собственник в последний момент откажется продавать свою жилплощадь, агентство может потребовать от него возмещения указанной в договоре комиссии - 3-10% от стоимости его квартиры (ситуация может дойти до возбуждения уголовного дела). Поэтому, прежде чем начинать работать, стоит досконально обсудить и указать в договоре все условия сотрудничества.

Еще один из рисков, с которыми может столкнуться продавец, - попасть "не на того" риэлтора. Особенно если у него в собственности не самая "простая" квартира, требующая больших хлопот по оформлению документов (например, если на эту квартиру есть наследники, в ней прописаны дети и пр.) Многие агентства (как правило, самые крупные), предпочитающие работать на потоке, могут просто не взяться за подобный вариант. Иной случай - когда риэлтор не слишком активно будет бороться за максимально высокую цену продаваемой квартиры.

Также существует риск фактической ошибки посредника. Случается, что квалификация риэлторов из маленьких компаний зачастую выше, нежели у "монстров" рынка. Причина - высокая текучка персонала, которая в маленьких агентствах заметно ниже. Во избежание этого следует оговорить варианты обратных санкций (для агентства), а также рассмотреть вариант о страховании сделки на всю стоимость жилья.

Посредник по минимуму. Весьма распространена ситуация, когда владелец жилья заключает договор с покупателем, интересы которого представляет агентство. В этом случае именно оно может выступить юридическим гарантом сделки как для покупателя, так и для продавца, помогая оформлять все документы и являясь посредником в процессе передачи денег. Продавцу бывает достаточно лишь удачно подать объявление о продаже квартиры и дождаться звонка от агентства, имеющего покупателя. И ему уже практически ничего не надо делать и ни за что не надо платить. Однако это актуально только если владелец доверяет репутации агентства.

Иной, менее затратный вариант сотрудничества с риэлторами - это заключение так называемого договора сопровождения. В этом случае агентство не занимается поиском покупателя на квартиру, организацией просмотров и сбором справок. Общаться с потенциальными покупателями будет сам владелец квартиры или его уполномоченные лица. Агентство подключается на этапе оформления сделки. Стоимость подобной услуги может составлять от 1 до 3% от стоимости квартиры (или же оговоренную фиксированную сумму, обычно - около $1,5-2 тыс.). За эти деньги риэлторы помогут вам оформить все необходимые документы и выступят посредником в процессе передачи денег. Однако стоит обратить внимание на правильное оформление договора с агентством, упомянув его ответственность в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств.

Альтернативная экономия. Один из самых дешевых вариантов - это сотрудничество с независимым риэлтором. Стоимость его услуг в большинстве случаев существенно ниже, чем расценки агентства. Но все риски инвестор при этом несет сам, так как никаких юридических гарантий получить он не сможет.

И, безусловно, самый экономичный в денежном выражении способ покупки или продажи жилья - самостоятельное проведение всех операций и оформление всех документов. Однако это наиболее затратный с точки зрения времени и усилий подход, требующий высокой юридической квалификации инвестора. Процедуры и затраты, с которыми предстоит столкнуться собственнику или покупателю на всех этапах покупки или продажи жилья, приведены в таблице.

Существует и иной способ экономии. В ситуации, когда продавец и покупатель нашли друг друга, не пользуясь услугами агентств недвижимости, и успешно договорились о цене, оформить сделку они могут в государственной компании "Мосжилрегистрация". Стоимость ее услуг по сбору и оформлению необходимого пакета документов (справок из БТИ, жилищных организаций и пр.), включая составление простого, не нотариального договора, составит менее $400. Однако инвестор должен иметь в виду, что подобная услуга принципиально отличается от договора сопровождения, который он может заключить с агентством недвижимости. Функции "Мосжилрегистрации" исключительно технические и консультационные, и ее представители не будут присутствовать с вами при обсуждении всех моментов заключаемого договора. Также в их функции не входит оформление договора о задатке и соглашения с банком на аренду депозитной ячейки. Поэтому данный вариант для инвестора психологически более рискован, нежели договор сопровождения, когда риэлтор присутствует с ним на всех этапах, кроме просмотров и торга с покупателем.

Одним из способов снизить риски при работе без посредников также можно считать прохождение курсов в учебных центрах ведущих агентств недвижимости. Стоимость такого обучения может достигать $500, но для профессиональных инвесторов эти расходы могут оказаться совсем не лишними.

Основные этапы покупки новостройки

1. Внесение аванса, под который квартира снимается с продажи, а ее стоимость фиксируется.

2. -Подписание договора инвестирования (долевого участия в строительстве и т. п.) и оплата по этому договору согласно графику финансирования.

3. -Взаиморасчеты с застройщиком по обмерам БТИ (если это оговорено в договоре) и подписание акта к договору инвестирования (долевого участия и т. п.).

4. Сбор пакета документов для оформления квартиры в собственность.

Покупатель вправе заниматься оформлением самостоятельно либо подписать отдельный договор на услуги по оформлению квартиры с застройщиком или инвестором. Стоимость этой услуги колеблется в Москве от 1,5 до 2,5% от стоимости квартиры, в Подмосковье - от 1000 рублей до 1,5% от стоимости квартиры.

По данным компании "Инком-Недвижимость"

Работа с посредником

Посредник

Тип договора

Издержки

Плюсы

Минусы

Агентство недвижимости

Договор о покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке

3-10% от ст-сти жилья

Минимальные затраты времени и усилий, юридические (иногда и финансовые) гарантии, максимальная (минимальная) цена

Высокая стоимость услуг, риск потери залога и штрафов, риск компенсации комиссионных (для продавца)

Агентство недвижимости

Договор сопровождения

1-3% от ст-сти жилья или от $1500-2000, реклама (от 600 рублей), расходы на мобильную связь

Экономия на издержках, участие риэлтора в сделке и оформлении документов

Требует времени, усилий и расходов на поиск покупателя и организацию просмотров, сбор документов, есть риск продешевить

Независимый риэлтор

На оказание услуг

По договоренности

Низкая ст-сть услуг

Никакой юридической гарантии

Мосжилрегистрация

Подготовка документов к регистрации по системе «Одно окно»

До $400

Низкая ст-сть услуг

Необходимость самостоятельно проводить поиск покупателей, просмотры жилья и пр.

Посредник не выступает в качестве представителя инвестора.

Источник: «Финанс.», данные компаний

Работа без посредников

Этап

Издержки

Риски

Оценка

Траффик интернета, покупка газет и журналов

Недо- или переоценка

Реклама

От 600 рублей (продавец)

В случае завышения цены реклама может оказаться неэффективной.

Переговоры, показы, торговля

Занимает от недели до месяца, расходы на мобильную связь, потребность в свободном времени

Высокие трудозатраты, психологические и криминальные риски

Сбор документов

До 1000 рублей, может занимать 1-10 дней, в случае сложностей с правами собственности – значительно больше (продавец)

В случае сбора не всех или не тех документов, а также при их «просрочке» есть риск возврата внесенного задатка в двойном размере

Заключение договора о предоплате с покупателем

Задаток в сумме $1000-3000 (покупатель)

Риск невозврата задатка вследствие неправильного заключения договора или по иным причинам

Закладка денег в банковскую ячейку

Аренда ячейки - $30-100 в месяц

Риск неправильного оформления условий доступа к ячейке. Покупателю необходимо получить от продавца расписку в передаче денег. Иначе возможно опротестование сделки. Существует риск не уложиться в указанные сроки передачи денег, которые оговорены в договоре.

Заключение договора купли-продажи

При нотариальном заверении – 1-1,5% от ст-сти квартиры, указанной в договоре (обычно – покупатель)

Риск неправильного оформления договора

Госрегистрация договора

600-5000 рублей в зависимости от срочности, занимает от 1 недели до 1 месяца

Риск нерегистрации в случае неполноты или нелегитимности представленных документов, как следствие – риск потери времени, контрагента, санкций и т. п.

Составление акта о передаче недвижимости.

Если не составить акт, существует риск судебных тяжб по возможным коммунальным проблемам.

Источник: «Финанс.», данные компаний

-Новый дом "Дон-Строя" в Сокольниках

КОММЕНТАРИИ

Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- При приобретении квартиры в строящемся доме особое внимание следует уделить описанию предмета договора - вашей будущей квартиры. В этой части документа должны быть максимально подробно обозначены общая и жилая площадь, количество комнат, расположение на этаже. На практике случаи, когда люди по ошибке въезжают в чужую квартиру и делают ремонт соседу, не так уж и редки. Подобные ситуации осложняются еще и тем, что предъявлять претензии в данном случае некому, а вам могут вменить незаконное вселение.

Несоответствие в номере секции или этажа может свидетельствовать о том, что в действительности вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую хотели. Или, что еще хуже, покупаете одну и ту же квартиру одновременно с еще несколькими горе-"инвесторами". На практике договор, как правило, оформляется с приложением - поэтажным планом с выделенной на нем приобретаемой квартирой. Продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на нее. Размер ответственности должен составлять 10-30% от стоимости квартиры.

Еще один важный пункт договора - подтверждение реальных сроков строительства и получения квартиры в собственность. Штрафные санкции в этом случае составляют 5-10% от стоимости квартиры. Также от продавца стоит потребовать полный пакет документов, необходимых для оформления квартиры в вашу собственность. Альтернативный вариант - поручить оформление профессионалу (например, риэлторской компании).

В договоре должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. При указании площади квартиры в документе должно фигурировать положение о соответствующих взаиморасчетах, позволяющих оплачивать ее стоимость только за фактически получаемые по окончании строительства квадратные метры. Данные необходимо подтвердить заключением Бюро технической инвентаризации.

Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний "Конти":

- В случае приобретения квартиры от застройщика покупатель получает более гибкую схему оплаты: возможны рассрочка платежа до окончания строительства, скидки в зависимости от условия платежа, процента предоплаты, объекта приобретения, количества приобретаемых квартир и т. д. Риэлтор, как правило, ограничен договором, нормой прибыли, зарабатывает на оформлении документов. Кроме того, застройщик может влиять на процесс строительства, осуществлять перепланировку, может взять на себя оформление документов в качестве дополнительной бесплатной услуги.

Основная гарантия при инвестировании в недвижимость - репутация компании. Как правило, соинвесторы (компания-застройщик и физическое или юридическое лицо, заключившее инвестиционный договор) становятся партнерами, разделяющими возможные риски инвестирования. В договоре могут быть прописаны пункты относительно невыполнения сроков, пеней и пр. В "Конти" случаев претензий со стороны покупателей и соинвесторов не возникало.

Наталья Пензина, заместитель директора департамента новостроек корпорации "Инком-Недвижимость":

- Преимущество покупки квартир от застройщика может быть только одно - это скидка от стоимости квартиры на процент вознаграждения риэлторской компании, так как условия реализации (цена, рассрочка платежа, условия оплаты), как правило, одинаковые и у застройщика, и у риэлтора. Существенный недостаток покупки квартиры от застройщика - это ограниченный выбор потенциальных квартир. Он предлагает только свои объекты, а у риэлторской компании, которая сотрудничает со многими застройщиками и зачастую сама по ряду объектов является инвестором, выбор значительно больше. Зачетные схемы, как правило, тоже не проходят, так как застройщики работают только с новостройками и для дальнейшей реализации квартир на вторичном рынке у них нет необходимых ресурсов и профессиональных кадров.

Гарантии соблюдения интересов клиента застройщиком, как правило, ограничиваются фиксированием стоимости квартиры. Хотя на рынке известны компании, которые после окончания строительства дома повышают цены. Поэтому при подписании договора инвестирования надо обязательно обращать внимание на то, что цена фиксируется и доплата возможна только после проведения обмера БТИ. Необходимо также обращать внимание, прописан ли в договоре срок сдачи дома и какие штрафные санкции несет застройщик в случае невыполнения этих сроков.

Елена Соболева, руководитель отдела агентства "Кутузовский проспект":

- Профессионал всегда выставит вашу квартиру в рекламу по максимально реальной цене. Причем реклама будет массированной. При этом агентство укажет свои контактные телефоны, и вас никто не будет беспокоить постоянными звонками. Показ квартиры будет производиться в присутствии маклера в удобное для продавца время. Кроме того, если покупатель приходит с риэлтором, а вы продаете квартиру самостоятельно, то можете подвергнуться ценовому прессингу.

Частному лицу, как правило, вносится задаток. И если у вас вдруг изменились жизненные планы или вы к обозначенному сроку не успели собрать необходимые справки, то задаток придется вернуть в двойном размере. Агентства принимают предоплату в виде аванса, и при вышеперечисленных обстоятельствах вы не теряете никаких денег.

Сбор документов, необходимых и достаточных для договора купли-продажи, также лучше доверить профессионалу. Он лучше знает, какие справки нужны, где их выдают, каков график работы этих учреждений. В процессе совершения сделки риэлтор сумеет грамотно прописать в договоре условия доступа к банковской ячейке. Если дополнительные условия будут составлены неверно, продавец может, продав квартиру, остаться без денег. Профессионал возьмет на себя и всю работу по регистрации договора. Стоит помнить, что, если в сделке участвуют не две, а более сторон ("альтернатива"), риски и сложность вопроса увеличиваются в несколько раз.

Алексей Рекут, руководитель отдела маркетинга ОАО "Квартал":

- Поскольку риэлтор берет на себя достаточно ограниченные функции подбора варианта и помощи в оформлении документов, то в нашем сегменте (новостройки высокого и элитного класса) купить квартиру без помощи посредника довольно просто. Жилья высокого класса строится сравнительно немного, а солидных компаний с историей, которые возводят такое жилье, еще меньше. Поэтому для потенциального покупателя не составляет труда объехать все московские фирмы, строящие "элитку", и подобрать соответствующий вариант. В отличие от посредников менеджеры отдела продаж застройщика прекрасно знают свои квартиры и условия их продажи. Они могут проконсультировать покупателя по широкому кругу вопросов: от способов рассрочки до возможностей переблокировки и перепланировки квартиры. Помощь в оформлении сделок в нашем случае также не требуется, так как все хлопоты ложатся на плечи специалистов клиентского отдела компании-застройщика.

Если говорить о каких-либо гарантиях, то, как правило, риэлторские компании идут на всевозможные юридические уловки, стремясь своим клиентам их не предоставлять. Например, после подбора квартиры и ее приобретения договор между риэлтором и клиентом не закрывается актом, а расторгается, что лишает последнего возможности в будущем предъявить претензии. Все это делает услуги риэлтора совершенно бесполезными.

Кроме того, ни один риэлтор никогда не продаст квартиру по цене ниже, чем у застройщика. И любого рода "сенсационные предложения" не более чем рекламный трюк с целью привлечь потенциальных покупателей и "раскрутить" их в итоге на более дорогостоящий вариант.

Компания "ДОН-Строй":

- Приобретая квартиру непосредственно от застройщика, покупатель получает очевидные преимущества. Во-первых, при покупке квартиры на начальном этапе строительства выбор расположения, площади, конфигурации будущего жилья практически не ограничен. Во-вторых, в офисах продаж компании клиент сразу получает юридическую консультацию и может выбрать наиболее удобную схему оплаты. При покупке квартиры в строящихся жилых комплексах "ДОН-Строя" предусмотрена максимальная рассрочка с фиксированными ценами продолжительностью до сдачи объекта в эксплуатацию.

К тому же, приобретая квартиру на начальных этапах строительства, вы существенно выигрываете в цене: с начала реализации объекта до сдачи его в эксплуатацию в последние несколько лет стоимость квадратного метра возрастает в среднем на 25-50%. Это один из определяющих факторов перспективности покупки недвижимости "напрямую". К примеру, в Доме в Сокольниках, строительство которого началось в сентябре прошлого года, уже продано 50% квартир. В жилых комплексах, где строительство близится к завершению, выбор квартир уже ограничен: в "Триумф-Паласе" их осталось около 5%, в квартале "Воробьевы горы" на Мосфильмовской - 15%. Десятилетний опыт компании "ДОН-Строй" позволяет говорить о стабильном повышении спроса на квартиры от застройщика.

Документы, необходимые при продаже квартиры

1. -Правоустанавливающие документы (договор передачи, свидетельство о регистрации прав собственности, справка ЖСК о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство, договор инвестирования и т. п.).

2. В БТИ: поэтажный план, экспликация, оценочная стоимость квартиры.

3. Паспортный стол: выписка из домовой книги.

4. -Бухгалтерия РЭУ: копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по квартплате.

5. Нотариус: согласие супруга на отчуждение или приобретение квартиры.

6. Органы опеки и попечительства: разрешение (если в сделке участвуют несовершеннолетние дети).

7. Налоговая инспекция: справка, если квартира получена в дар или по наследству.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль