Рынок недвижимости - 2004: стабилизация через обвал

131
Конъюнктура. Уходящий год для столичного рынка недвижимости был жарким и безоблачным - цены побили все рекорды. В наступающем году аналитики не исключают "переменной облачности" и даже "штормовой погоды".
Пожалуй, главным событием уходящего года на рынке столичного жилья стал новый исторический рекорд средней стоимости квадратного метра. В сентябре она превысила уровень марта 1995 года ($1360) и к концу 2003 года вышла за пределы $1500. Основными на то причинами аналитики называют перелом ситуации на валютном рынке, высокие цены на нефть, рост личных состояний обеспеченных граждан, предвыборную кампанию и некоторые другие. Вклад каждого из этих факторов в суммарный рост цен на жилье оценил директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость", главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

Нефть, доллар, выборы, ВВП. Максимальное влияние на ценовую динамику столичного рынка недвижимости (вклад - более 50%), на взгляд Геннадия Стерника, оказал нефтяной фактор. Стабильно высокие цены на нефть обеспечили серьезный рост благосостояния определенных слоев населения и заметно повысили платежеспособный спрос на рынке столичного жилья. После их очередного повышения в мае-июне нынешнего года с лагом в два месяца (в июле-августе) резко увеличились и темпы роста цен на жилье, что отмечали практически все аналитики. Вторым по "мощности" фактором эксперт называет падение курса доллара. С начала года главная расчетная валюта рынка недвижимости подешевела по отношению к рублю почти на 8%. Население начало спасать свои долларовые сбережения и переводить их по возможности в квадратные метры как в наиболее надежный актив. По оценке Геннадия Стерника, этот процесс ежемесячно добавлял к общему приросту цен на жилье примерно по 0,5-1 процентному пункту. Итоговый вклад валютного фактора в ценовую динамику составил около 25%.

Заметным, на взгляд эксперта, оказалось и влияние на рынок средств, потраченных в процессе проведения избирательной кампании. На обеспечение выборов в Госдуму было собрано до $1 млрд, чуть меньше понадобится на президентскую кампанию. По мнению Геннадия Стерника, если только половина этих средств в итоге попадет на рынок недвижимости, платежеспособный спрос вырастет на 15-25%. За время избирательной кампании этот фактор обеспечил не менее 15% от общего прироста цен на жилье. Еще 10% пришлось на экономический рост и приток инвестиций в страну.

Панельный дефицит. Лидерами столичного спроса в уходящем году риэлторы и строители назвали типовые "однушки" и прочие объекты наиболее дешевого сегмента жилья. Руководитель аналитического центра компании "Домострой" Дмитрий Попов объясняет эту ситуацию завершением в начале года массовой застройки и продажи в первую очередь таких районов, как Марьинский парк и Южное Бутово. Как следствие снижение объема предложения дешевого жилья усилило давление спроса на дешевые квартиры вторичного рынка. Цены в этом сегменте выросли очень быстро, и нереализованный спрос начал смещаться в более дешевое ближайшее Подмосковье. В результате число желающих купить квартиру в подмосковной новостройке за последние два года выросло в несколько раз. Идя навстречу спросу, строители начали возводить в области жилые комплексы, в том числе элитные и бизнес-класса, где стоимость квадратного метра достигает $2-4 тыс. Их преимущество перед Москвой - наличие собственной благоустроенной территории в несколько гектаров плюс хорошая экология.

Покупатель определился и полюбил Арбат. Минувший год можно назвать переломным в части потребительских предпочтений. Участники рынка единодушно отмечают, что клиент стал более требовательным и разборчивым. А его взгляды на отдельные стандарты качества изменились кардинально. Так, к примеру, по словам генерального директора корпорации "Конти" Владимира Демуры, московская общественность восприняла идею высотного домостроения и жизни "на высоте". А еще недавно были велики опасения, что покупатель не захочет жить в высотках по разным причинам: непривычно, большая плотность населения и т. д. В качестве одной из основных тенденций текущего года Владимир Демура считает утверждение комплексного подхода в освоении строительных площадок. Кроме того, покупатели определилось со своими архитектурными предпочтениями: "Теперь понятие современного дома подразумевает и развитую инфраструктуру, и индивидуальный характер проектных и архитектурных решений".

В секторе элитного жилья также обозначились некоторые новые тенденции. Так, к примеру, район Арбата во втором полугодии по уровню престижности переместился с четвертого на второе место (после Остоженки). По оценке аналитика компании "Домострой Престиж" Анны Подолянской, здесь был зафиксирован максимальный прирост цен в секторе - 45% (с 15 ноября 2002 года по 15 ноября 2003 года).

Год новостроек и спекулянтов. В целом в 2003 году аналитики отмечают значительное повышение оборотов на рынке новостроек. По оценке специалистов компании "Миэль-Недвижимость", они оказались вдвое выше обычного и распределились по всем секторам. В среднем, по оценке "Миэля", цены на первичном рынке за год выросли примерно на 30%. При этом в компании отмечают тот факт, что доля продаж монолитно-кирпичного жилья в Москве и области впервые превысила долю продаж "панели", большую часть которой город стал забирать под переселение очередников.

Настоящим открытием года стало формирование совершенно нового класса покупателей жилья - спекулянтов. При том, что квадратный метр является традиционно наиболее надежным инвестиционным активом, в последние два года он зарекомендовал себя еще и как крайне высокодоходный финансовый инструмент. Доходность инвестиций в отдельные объекты достигала 70% годовых в валюте и выше. По словам генерального директора концерна "Крост" Алексея Добашина, квартиры стали использоваться как финансовый инструмент сроком на 3-6 месяцев: "Есть документальные подтверждения". Директор управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталия Тихоновская считает, что средний срок инвестиций сегодня больше - 6-12 месяцев, а инвесторы приобретают по две - шесть квартир.

По оценкам некоторых компаний, доля инвестиционных покупок на рынке новостроек в нынешнем году превысила 50%. Доходность такие вложения средств дают весьма приличную. По оценке компании "Домострой", в среднем в уходящем году типовая "панель" подорожала на 20-40%, монолит бизнес-класса - на 15-40%, элитное жилье - на 15-70%.

Локомотив локомотивов. Но самым важным достижением 2003 года, которое в будущем способно будет во многом определять ситуацию на рынке жилья, стало значительное ускорение процесса развития ипотеки. Риэлторы и строители практически единодушно считают, что она уже в будущем году станет локомотивом локомотивов. По данным Центробанка, сегодня ипотечные кредиты населению в России выдают уже около 150 банков. Рост конкуренции приводит к снижению ставок и удлинению сроков кредитов. По словам заместителя гендиректора компании "ПИК" Даромира Обуханича, в 2003 году объем ипотечных продаж новостроек вырос примерно на 50%. Начальник службы маркетинга компании "Пересвет-Инвест" Андрей Блажко по этому поводу даже заявил: "Мы опасаемся, что в следующем году банки могут спровоцировать очень резкий рост цен на недвижимость, если начнут выдавать "дешевые" и "длинные" ипотечные кредиты". В качестве иллюстрации он привел пример Испании. В нынешнем году банки этой страны вышли на рынок с такими кредитами, в результате чего стагнация рынка сменилась резким ростом цен - почти на 17% за полгода. "Сложно представить последствия таких событий на нашем рынке, который сегодня далек от насыщения", - резюмировал Андрей Блажко.

Подмосковье - шлягер будущего года. Однако если в оценке итогов года мнения риэлторов, строителей и аналитиков практически совпадают, то их прогнозы на ближайшее будущее весьма неоднозначны. Естественно, что большинству из них хочется верить в лучшее. Так, например, директор корпорации "Конти" Владимир Демура заявил, что "цены будут расти однозначно". Его основной мотив - дальнейший рост себестоимости строительства при одновременном нежелании строителей сокращать маржу. В "Домострое" полагают, что при отсутствии кризисных ситуаций и их ожидании предложение на столичном рынке не скоро полностью поглотит платежеспособный спрос. Дополнительными факторами поддержки рынка станут развитие ипотеки и миграция населения в столицу из регионов. При этом наиболее интенсивно будут дорожать отдельные элитные проекты, "однушки" и "двушки" в Москве площадью менее 50 квадратных метров, квартиры небольших и средних площадей (35-70 квадратных метров) в Красногорске, Химках, Одинцове, Мытищах, Балашихе, Железнодорожном, Щербинке, Подольске, Троицке, Люберцах. Меньшими темпами будут дорожать многокомнатные квартиры в домах эконом-класса, старых панельных и кирпичных домах с низкими потребительскими характеристиками, неудачные проекты бизнес- и элит-классов, квартиры больших площадей в Подмосковье.

Председатель совета директоров компании "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов полагает, что панельное и элитное жилье в Москве в 2004 году сильно дорожать не будет. А вот активизация спроса на жилье бизнес-класса приведет к тому, что квадратный метр в монолитно-кирпичных домах через год подорожает до $3 тыс. Наиболее стремительно, по его мнению, в следующем году будут расти цены на квартиры в Подмосковье, куда сместится спрос.

Буревестники. Но абсолютным оптимизмом исполнены далеко не все участники рынка. Так, например, директор по маркетингу Московской строительной компании Максим Калмыков прогнозирует, что февраль-март 2004 года станет точкой, когда доходность инвестирования в недвижимость бизнес- и эконом-классов станет сопоставимой с банковской ставкой и начнет терять инвестиционную привлекательность. В качестве первых симптомов надвигающегося недуга он отмечает следующие факторы. Во-первых, в 2003 году впервые за последние пять лет темпы роста арендных ставок отстали от темпов удорожания квадратного метра, что привело к росту срока окупаемости квартиры, купленной для сдачи в аренду, в три-четыре раза. Во-вторых, банковские структуры сократили объемы инвестиций в недвижимость. Кроме того, увеличение в будущем году квот по добыче нефти картелем ОПЕК, безусловно, понизит цены на сырье и как следствие сократит доходы российской нефтяной отрасли, обеспечивающей до 30% платежного спроса московского рынка недвижимости.

В итоге в будущем году может реализоваться один из нескольких сценариев. По первому снижение платежеспособного спроса за счет ухода с рынка "нефтяников" приведет к необходимости плавного понижения стоимости квадратного метра в новостройках, как это было в Риге. При грамотной политике девелоперские компании не будут нести убытки, так как за последние три года себестоимость строительства выросла на 12-15%, а цены на жилье - на 120%. Поэтому можно будет говорить не о падении рынка, а об откате цен на 15-25%. В качестве оптимистичного сценария можно говорить о дальнейшем повышении цен еще на 5-7% и их стабилизации. Этот вариант начнет работать в случае обеспеченного платежеспособного спроса, источником которого будут растущие объемы ипотечного кредитования и (или) стабильные цены на нефть. Пессимистичный сценарий представляет собой резкий откат рынка на 10-20%. Причина того - отсутствие платежеспособного спроса населения, уход с рынка оптовых покупателей недвижимости и крупных инвесторов - банков. Следствием этого будет остановка продаж недвижимости сроком на 3-6 месяцев и дальнейшее падение цен до $500-600 за квадратный метр. Наиболее вероятным в Московской строительной компании считают плавное снижение цен на 20-25%.

Геннадий Стерник считает, что с учетом прогноза снижения цен на нефть в 2004 году, темпов прироста ВВП и доходов населения, инфляции можно ожидать незначительного увеличения платежеспособного спроса на рынке столичного жилья. В то же время предложение на первичном рынке, как ожидается, возрастет на 20-25%. Поэтому к лету 2004 года можно ожидать постепенной стабилизации рынка, а в ближайшие два-три года - ежегодного "инфляционного" роста на 5-10%. Вероятность такого сценария эксперт оценивает в 70-80%. Однако вместе с тем он не исключает и более негативного сценария, когда при отсутствии мощных стимулирующих факторов переход к стабилизации пройдет через стадию обвала цен на 20-25%.

Средняя стоимость 1 кв. м в Москве, $

Кол-во комнатЯнварь 2003 г. Декабрь 2003 г.
Панельная новостройка
19601250
29001170
38501080
Квартира бизнес-класса
1950-13501300-1750
2950-15501300-1950
3900-16001100-2000
4900-15001100-1700

Источник: "Миэль-Недвижимость"

Лидер

Триумф московского Сокола

В конце уходящего года компания "ДОН-Строй" приступила к финальному этапу строительства жилого комплекса "Триумф-Палас" на Соколе: на крыше центрального корпуса устанавливается венчающий новую высотку шпиль. После установки его завершающей части общая высота здания составит 264,1 метра, и "Триумф-Палас" станет самым высоким жилым зданием в России. Этот рекорд будет зафиксирован Российским комитетом регистрации рекордов планеты.

Состоящий из восьми секций, шпиль частично собирался на Ходынском поле, частично монтировался на высоте 217,6 метра от земли. Первый и второй ярусы собирались на вершине центрального корпуса высотки с помощью башенного крана. Верхние секции были доставлены вертолетами с Ходынского поля на "Триумф-Палас", где поочередно происходил монтаж всех ярусов шпиля. В уникальной операции высотного монтажа участвовали два вертолета: Ми-8-МТВ-1 (грузоподъемностью 5 тонн) и Ми-10-К (грузоподъемностью 8,5 тонны).

Важным элементом конструкции шпиля является динамический гаситель колебаний, предназначенный для защиты от ветровых нагрузок на большой высоте. Он состоит из четырех частей общей массой около 8 тонн. Ноу-хау "Триумф-Паласа" - уникальная защита всего комплекса и его окрестностей от ударов молнии. Впервые в градостроительной практике Москвы помимо обычных молниеотводов используется активная молниеприемная головка.

Венчающий шпиль высотки шар провоцирует прием молнии и отводит ее от здания, от людей на террасах и даже от окружающей территории. Одновременно он служит декоративным украшением шпиля.

КОММЕНТАРИИ

Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг":

- С уверенностью можно сказать, что итогами уходящего года мы довольны. Это связано и со стабильной ситуацией на рынке недвижимости, и с успешными делами "Капитал Груп". Все, что мы запланировали на 2003 год, успешно реализовано, а благоприятная ситуация на рынке позволяет с уверенностью смотреть в будущее.

Для нас год был интересным и успешным потому, что мы запустили много новых проектов: первые российские небоскребы "Город столиц", клубный дом класса "люкс" "Панорама", комплексы "Тихвинская усадьба", "Тверской". Мы успешно завершили жилые комплексы "Поселок художников" и "Тимирязевский". В этом году был успешно реализован жилой комплекс "Созвездие Капитал - 2" на улице Шаболовка, мы впервые столкнулись на практике с тем, что весь проект был продан еще на начальной стадии строительства.

Новой тенденцией стало заметное увеличение числа инвесторов. Число покупателей, которые рассматривают покупку квартиры как вложение средств, выросло в три-четыре раза. Спрос на "правильный метр" сегодня превышает спрос на евро или доллар. Наконец, рынок почувствовал, что 40% годовых - реальность.

По сравнению с прошлым годом в десять раз увеличилось количество покупателей, которые пользуются ипотекой. Мы это связываем с тем, что на рынке банковских услуг появились новые выгодные условия и возможности по ипотечным кредитам.

Александр Лапицкий, генеральный директор компании "Форест Гейт":

- Спрос на квартиры в Москве по-прежнему продолжает расти. За минувший год рынок вырос в среднем на 20-25%. Примерно на столько же увеличилась стоимость квадратного метра в обыкновенном типовом доме, к примеру, проекта П44-Т. Это объясняется тем, что в основном такие квартиры покупают не москвичи, а приезжие, жители других регионов России.

Что касается элитного жилья, то спрос на него также остается высоким. Причем темпы увеличения его стоимости соответствуют рыночным показателям - 20-25% в год. Большой популярностью у состоятельных жителей столицы стали пользоваться клубные дома. В отличие от большинства строящихся высоток, которые, по мнению клиентов, напоминают огромные муравейники, в клубных домах минимальное количество квартир и соответственно меньше соседей и связанных с ними проблем. В январе 2003 года наша компания начала продавать квартиры в одном из таких домов. На сегодняшний день остались свободными всего несколько квартир, что является очень хорошим показателем. И это при том, что наш клубный дом расположен вне Садового кольца, в Юго-Западном округе Москвы. Большинство же подобных объектов расположено и строится в центре (на улицах Остоженка, Старый Арбат, в Замоскворечье). Поэтому, если появится хороший участок земли в этом районе, наша компания обязательно начнет строительство нового клубного дома. В то же время мы не исключаем и других вариантов - пример дома на Юго-Западе показал, что спрос на элитные квартиры есть.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость":

- Главное, чем характеризуется 2003 год, - постоянный рост цен во всех сегментах рынка недвижимости. Если в январе средняя цена квадратного метра составляла $1042, то в ноябре - $1390. 33% роста в год - значительный показатель для любого рынка. Именно этим мы обязаны появлению версий о том, что рост цен обеспечивается инвестиционными пожеланиями покупателей.

Однако для вторичного рынка это не так. Здесь 90% сделок - это так называемая альтернатива. То есть одна квартира продается, а другая покупается. В этом случае человек фактически производит обмен с доплатой. Иными словами, решает свои жилищные проблемы, а не вкладывает свободные денежные средства. Скрытый спрос на улучшение жилищных условий очень высок, а его скрытость обусловлена отсутствием достаточных средств на покупку квартиры у большинства москвичей даже через альтернативную покупку.

Анализ сроков экспонирования квартир на рынке в августе-ноябре 2003 года позволяет утверждать, что реальный (подтвержденный имеющимися в наличии деньгами) спрос на жилье далеко не исчерпан. Так, с августа предложение на рынке увеличилось практически на 30%, однако сроки экспозиции квартир не выросли. Все это приводит нас к выводу о том, что если ситуация в экономике кардинально не изменится с благополучной на неблагоприятную, то ожидать снижения цен не придется. Планируемое развитие системы ипотечного кредитования только подстегнет спрос на жилье, а значит, цены и дальше будут расти.

Компания "ДОН-Строй":

- В следующем году цены на городское жилье сохранят тенденцию к росту, особенно в секторе элитной недвижимости. Это зависит в первую очередь от постоянно растущего спроса и требований покупателей к качеству приобретаемого жилья. Сейчас покупателя интересует не только удобная, комфортная квартира. Большое значение для него имеет и индивидуальная архитектура дома, и благоустроенная охраняемая территория, и широко развитая инфраструктура, и инженерная "начинка" дома. По-прежнему важна экологичность района, удобство транспортных коммуникаций. Эти требования растут год от года, и в секторе элитного жилья предложение не всегда соответствует новым запросам покупателей.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль