Банки попались в торговые сети

200
Инвестиции. Российские банки стали вкладывать средства в строительство крупных торговых центров. По мнению экспертов, их интерес к этому виду бизнеса будет только увеличиваться, несмотря на достаточно высокие риски.
Бум инвестиций в отечественный рынок торговой недвижимости начался пять-шесть лет назад. Первыми обратили внимание на этот сектор западные торговые сети и российские частные инвесторы, в том числе и крупные холдинговые компании. Последние два года к подобного рода инвестициям стали проявлять интерес и отечественные банки.

Лакомый кусок. По словам директора департамента проектного финансирования банка "Глобэкс" Дмитрия Чибисова, в первую очередь интерес банков к новому виду бизнеса был вызван снижением уровня доходности по другим направлениям банковской деятельности. Заместитель директора консалтинговой компании "Висма-Опт" Антон Виричев приводит следующие цифры: в 2002 году доходность вложений в торговую недвижимость составляла 17-20% годовых в валюте, в этом году она снизилась до 15-18%. "Вместе с тем известны случаи с доходностью 30% в валюте и выше - все зависит от типа вложений (реконструкция или новое строительство) и состояния инфраструктуры", - говорит Антон Виричев. В то же время среднерыночные ставки по кредитам для юрлиц в валюте составляют 10-14%.

Кроме того, инвестиции в строительство торговых центров (ТЦ) становятся более привлекательными на фоне снижения прибыли от вложений в иную коммерческую недвижимость. "Сегодня доходность инвестиций в жилую и офисную недвижимость снижается, тогда как дефицит торговых площадей, отвечающих международным стандартам, уже явился причиной бурного развития рынка торговых помещений", - говорит председатель правления банка "Гарант-Инвест" Алексей Панфилов. По его мнению, вложения в этот сектор являются одним из самых высокодоходных и высоколиквидных видов инвестиций. Согласно исследованиям инвестиционной компании "Оргменеджмент", доходность инвестиционных проектов в сфере торговой недвижимости в Москве остается значительно выше даже чем в столицах стран Восточной и Центральной Европы.

О высокодоходности инвестирования в строительство ТЦ говорят расчеты специалистов банка "Глобэкс", который с 2001 года выступает генеральным инвестором строительства одного из крупнейших торгово-деловых центров Москвы под названием "Новинский бульвар". Комплекс расположится на Кудринской площади, торговые помещения займут в нем три уровня из запланированных одиннадцати (более 10 тыс. квадратных метров) - многие из них уже отданы в аренду различным торговым и ресторанным сетям. Объем вложений "Глобэкса" в реализацию проекта составил более $100 млн, а планируемая прибыль за первый год эксплуатации здания (объект будет сдан в конце 2003 года) должна составить $20 млн. Согласно прогнозам специалистов банка, ожидаемые доходы за пять лет работы центра могут превысить $127,2 млн.

Главное - участие. Инвестируя в недвижимость, банки, как правило, входят в состав акционеров создающегося объекта. Таким образом, инвестор приобретает в собственность часть будущего здания, разделяя определенные риски при его строительстве, но рассчитывая на высокие дивиденды после сдачи помещений в аренду. Для инвестиционных банков подобные вложения служат также источником дополнительных косвенных доходов и инструментом активного привлечения новых клиентов. Ведь практически все арендаторы торговых площадей становятся клиентами банка-инвестора.

Как правило, сроки окупаемости данных проектов находятся в пределах пяти лет, зато преимуществом такого рода инвестиций является последующая стабильность дохода. "Финансируя этот сектор рынка, банки ориентируются не столько на краткосрочные тенденции вроде повышения стоимости арендных ставок, сколько на прогнозы окупаемости проектов, что в свою очередь связано с благоприятной конъюнктурой розничного рынка Москвы", - утверждает начальник управления проектного финансирования банка "Зенит" Сергей Шамин. По его мнению, развитию торговых центров в немалой степени способствует политика московской администрации, которая ратует за цивилизованную торговлю: в Москве за последние несколько лет закрылось несколько оптовых рынков, и на месте многих из них появились магазины и торговые центры.

Банк "Глобэкс" как раз реализует проекты совместно с правительством Москвы. Помимо "Новинского бульвара" банк участвует в создании торгового комплекса "Каширское шоссе, 63", где является собственником прав на реализацию проекта. Торговый центр будет расположен на площади 40 тыс. квадратных метров, объем инвестиций составит около $40 млн, сам комплекс планируется сдать в IV квартале 2005 года.

Полный контроль. Некоторые банки, инвестируя средства в ТЦ, участвуют еще и в девелопменте. Через свои дочерние структуры они осуществляют полный цикл развития проектов, начиная от покупки земельного участка и заканчивая сдачей объекта. Кроме того, по окончании строительства банки, как правило, принимают участие в управлении ТЦ. Так, например, поступает банк "Гарант-Инвест", у которого доля вложений в торговые площади составляет 70% от всего объема инвестиций в недвижимость. Реализация собственных проектов банка ведется через стопроцентную "дочку" - компанию "Гарант-Инвест-Недвижимость", которая является и девелопером, и управляющей компанией в одном лице. В таком режиме осуществляется управление уже сданным в этом году торговым комплексом "Галерея "Аэропорт"" на Ленинградском проспекте. Общая сумма инвестиций банка в этот центр общей площадью12 тыс. квадратных метров составила $12 млн.

Сейчас "Гарант-Инвест" приступает к строительству еще пяти крупных торговых центров в Москве, общая торговая площадь которых превысит 53 тыс. квадратных метров. Банк уже выкупил права на земельные участки под строительство. Объем инвестиций в проекты составит $55 млн, однако в "Гарант-Инвесте" не отрицают возможность привлечения соинвесторов. Как отметили в банке, срок окупаемости средств составит от двух до пяти лет. Кроме того, банк выиграл тендер правительства Москвы и приступил к созданию сети фирменных продовольственных точек под названием "Мой магазин". Для реализации этих проектов основаны другие дочерние структуры - "Гарант-Трейд" и "Гарант-Трейд М".

Нелегкая участь. Однако, несмотря на всю привлекательность инвестиций в торговую недвижимость, пока круг участников этого рынка очень ограничен. По словам Антона Виричева из ООО "Висма-Опт", банки, которые реально вложились в ТЦ (как инвесторы, акционеры и заказчики строительства), можно пересчитать по пальцам. "Мы провели переговоры с большинством банков первой двадцатки, все они говорят о том, что этот бизнес им интересен только с точки зрения кредитования и кассового обслуживания ритейлеров, - говорит Антон Виричев, - однако почти никто из них, за исключением Сбербанка и пары-тройки банков, имеющих свои проекты в области недвижимости, не владеет опытом и методикой оценки проектов по развитию торговых сетей". Именно поэтому, по мнению аналитика, финансовые институты крайне осторожно подходят к инвестициям в торговлю.

По мнению же самих банкиров, их осторожность объясняется другими причинами - высокой рискованностью такого рода вложений. "Реализация этих проектов связана с комплексом проблем, характерных для российского бизнеса в целом, в том числе с длительностью сроков согласования разрешительной документации и оформления имущественных прав, отсутствием необходимого опыта у персонала и прочее", - поясняет заместитель департамента кредитования и инвестиций Импэксбанка Коба Гурцкая. А по мнению Дмитрия Чибисова из банка "Глобэкс", основными рисками проектов в области коммерческой недвижимости традиционно считаются риски увеличения сроков строительства и инвестиционных затрат. Кроме того, существуют проблемы с применением на практике действующих законодательных актов, в частности Земельного кодекса. Например, в Москве власти придерживаются политики недопущения передачи земельных участков в собственность, ограничиваясь заключением договора долгосрочной аренды земли на срок до 49 лет. Подобная ситуация сложилась и в регионах, где известны лишь единичные случаи продажи земельных участков.

Светлое будущее. И все же аналитики уверены в том, что объем вложений банков в торговые центры будет увеличиваться, а риск такого рода инвестиций снизится до минимума. По мнению директора консалтинговой компании "Стайлз энд Рябокобылко" Наталии Орешиной, рынок высококлассных торговых площадей еще далек от перенасыщения (по этому показателю Москва отстает от европейских столиц в девять раз), и в ближайшее время он будет развиваться. "Рынок становится все более профессиональным, а проекты - все более интересными, поэтому банки расширят свое участие в капиталах торговых центров", - считает Наталия Орешина. Рентабельность же этого участия будет зависеть от многих факторов: грамотно разработанной концепции проекта, выгодного расположения ТЦ, удачной арендной политики, профессионально управляющей команды и т. д. Так что у инвесторов всегда будет шанс выжить и получать доходы - даже при возрастающей конкуренции на рынке.

Антон Виричев из ООО "Висма-Опт" считает, что существует два возможных пути увеличения доли банков на этом рынке. Один из них - западный, при котором из общей массы будут постепенно выделяться банки, специализирующиеся именно на вложениях в торговую недвижимость (такие как "Гарант-Инвест"), или же при финансовых институтах будут организованы фонды, которые начнут активно вкладывать банковские деньги в торговлю. Второй путь - хаотичное развитие кредитного рынка, при котором "отлученные" от ключевых клиентов (ТЭК) российские банки будут вынуждены искать приложение средств в других секторах и обратят внимание на вложения в торговую недвижимость.

Кредит - безопаснее. Пока банкиры все же предпочитают не участвовать в капитале будущих ТЦ, а предоставлять кредиты для реализации этих проектов. Причина - относительно низкий уровень рисков такого рода вложений. Кроме того, по словам Кобы Гурцкая из Импэксбанка, создаваемые объекты торговой недвижимости, особенно в Москве, воспринимаются банками как относительно надежный и ликвидный предмет обеспечения по кредитным сделкам. С учетом масштабности таких проектов их финансирование осуществляет несколько кредиторов, в обязательном порядке инвестируются собственные средства девелопера. При необходимости к финансированию привлекаются другие соинвесторы - как правило, ими являются известные московские сетевые торговые компании.

Сам Импэксбанк финансирует развитие розничной сети супермаркетов Spar в Москве и регионах (общий объем инвестиций - $150 млн) и создание сети торговых центров в крупных городах России ($330 млн). Как сообщили в банке, пока оба проекта находятся в стадии развития, однако некоторые объекты уже запущены. Прибыль, получаемая от их эксплуатации, вместе с кредитными ресурсами банка и средствами инвесторов направляется на финансирование расходов по созданию новых торговых центров.

Финансирование торговых центров и сетей является одним из приоритетных направлений деятельности и для банка "Зенит", вложения которого в торговую недвижимость составляют $100 млн, или 70% от всего объема инвестиций в недвижимость. Одним из таких проектов банка является финансирование развития сети супермаркетов Spar. Инвестиционные кредиты в $22 млн в свое время были предоставлены Сбербанком компании Crocus International для финансирования торгового центра "Крокус Сити" (общая стоимость проекта - $40 млн) и в $10 млн для другого проекта Crocus - "Твой Дом". Еще один игрок на рынке - Московский кредитный банк (МКБ) - за последний год выдал кредитов примерно на $30 млн. Наиболее крупными заемщиками банка стали сети продуктовых супермаркетов "Столица" и Spar. Банк "УралСиб" наиболее масшабные проекты реализует в Санкт-Петербурге. Среди них: открытие кредитной линии ЗАО "Адамант" на $9 млн для строительства торгово-развлекательного комплекса "Меркурий" и кредитной линии ЗАО "РИК" (группа "Евросиб") на $3 млн для строительства автоцентра "Евросиб-Лахта". Кроме того, банком открыта кредитная линия ООО "Омни" для строительства сети гипермаркетов "Лента", торговых комплексов "Альянс" и магазинов сети "Парнас".

Как растут торговые сети

По данным Московской международной бизнес-ассоциации (ММБА), строительство 1 квадратного метра торговых площадей сегодня обходится не менее чем в $800, а отдельный торговый центр будет стоить $30-40 млн. В прошлом году только в Москве в эксплуатацию было введено 15 торговых центров различного типа, объем торговых площадей по сравнению с 2001 годом увеличился в 1,5 раза до 1,4 млн квадратных метров. По расчетам специалистов, до конца 2003 года будет сдано еще около 900 квадратных метров площадей. В общей сложности, согласно генеральной схеме размещения столичных торговых объектов, утвержденной столичным правительством, с 2003 по 2005 год в Москве под застройку магазинов новых форматов планируется отдать 5 млн квадратных метров. По данным ИК "ОФГ", в ближайшие три года капитальные вложения только по Москве в создание современных торговых площадей составят $3,5 млрд, или более $1 млрд в год.l

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль