Жилищная коллективизация

69
ЖСК. Накопить на квартиру сегодня практически невозможно даже россиянам, имеющим относительный достаток. С 2001 года вслед за ростом цен на нефть темпы удорожания квадратного метра резко увеличились.
В столице за 2000 год жилье подорожало примерно на 3%, за 2001-й - на 28%, за 2002-й - на 18%. А с начала нынешнего года рост составил уже около 15%. В таких условиях откладывать деньги на квартиру становится занятием практически бессмысленным. Ведь только для того, чтобы не отставать от рынка, отложенные деньги должны расти в валюте не менее чем на 20-30% в год. А чтобы момент покупки жилья хоть как-то приближался, эти темпы должны быть еще выше. К сожалению, ни один банк сегодня не предлагает столь высоких процентов не только по валютным, но и по рублевым вкладам.

Выходом из сложившейся ситуации могли бы послужить фиксирование текущей цены квадратного метра и длительная рассрочка долговых выплат. Такую возможность дает ипотека. Однако условия, на которых российские банки сегодня выдают кредиты, по карману далеко не всем. Даже самые либеральные 10% годовых через 10 лет приведут к росту валютной стоимости приобретенной по ипотеке квартиры как минимум на 70%. Плюс жесткие требования большинства банков к легальным источникам доходов заемщика, а еще страховка, нотариус и т. п.

Альтернативой ипотеке в России является накопительная система. Реализована она в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (ЖК и ЖСК), которые стали появляться в различных регионах с конца 90-х годов. Механизм функционирования этих систем выглядит довольно просто. Человек вступает в члены кооператива, уплачивая некий вступительный взнос, и начинает накапливать средства на квартиру, отчисляя их с определенной периодичностью в общий котел. Многие ЖСК также требуют разового внесения первого паевого взноса, размер которого колеблется в самом широком диапазоне, но обычно не превышает 10% от стоимости квартиры. При этом финансовым достатком нового члена кооператива никто не интересуется, то есть вступить в ЖСК может практически каждый желающий. Размер вступительного взноса обычно составляет 2,5-6% от ориентировочной стоимости выбранной квартиры. Уплачивается он, как правило, равномерно - одновременно с паевыми взносами до тех пор, пока накопленная сумма не будет равняться половине стоимости жилья.

Достигнув этого порога накоплений, "кооператор" становится в очередь на получение квартиры, которая покупается для него на средства из общего котла. При этом очередник сам выбирает себе жилье на свободном рынке. Спустя некоторое время ему вручают ключи и договор на безвозмездное пользование жилплощадью. С этого момента стоимость приобретенной недвижимости фиксируется, а новосел начинает расчеты по субсидии с одновременной уплатой членских взносов, размер которых колеблется в диапазоне 0,1-3,5% годовых. Собственником квартиры пока остается кооператив. Проживая на новых квадратных метрах, "кооператор" выплачивает оставшиеся 50% от зафиксированной стоимости жилья в течение нескольких лет (или месяцев, если ему так нравится). Как только проведен последний платеж по возврату субсидии, ему выдается соответствующая справка. С этим документом теперь уже собственник своего жилья идет в регистрирующий орган и оформляет подтверждающий его новый статус документ. В итоге за 10-12 лет членства в кооперативе общее удорожание приобретенной квартиры составляет всего 15-25%. За то же время на рынке цены могут вырасти более существенно, хотя могут и снизиться. Ведь на то он и рынок.

Скрытая устойчивость. Как утверждают представители различных ЖСК, такие накопительные системы абсолютно сбалансированы, замкнуты и самодостаточны. То есть для поддержания их финансовой устойчивости не требуется ни подпитки извне, ни постоянного притока новых клиентов. Председатель крупнейшего российского кооператива - ЖСК "Строим вместе" Александр Дворяшин привел несколько доводов в пользу финансовой устойчивости накопительной системы. Один из них - льготный налоговый режим. "Система ЖСК очень экономична. Кооператив, например, по закону вообще не платит налогов - ни на имущество, ни на рекламу, ни единый соцналог. Поэтому фискальная составляющая в стоимости наших услуг отсутствует", - заявил он журналу "Финанс.". Кроме того, по словам Александра Дворяшина, кооперативу не нужны резервные фонды для покрытия рисков по финансовым операциям: "Все деньги системы находятся только в жилье, приобретение которого - операция безрисковая, ведь недвижимость никуда не денется". Поэтому у ЖСК нет и дополнительных издержек на формирование таких фондов. Другими словами, объединение граждан в кооператив - это их добровольное решение дать друг другу в долг. Такая организация, как декларируется, не ставит перед собой цель извлечение прибыли. Она некоммерческая, поэтому и государство не обременяет эту конструкцию никакими фискальными или иными финансовыми обязательствами. Кроме того, по словам Александра Дворяшина, все деньги, поступающие от членов кооператива в виде различных взносов, моментально инвестируются в недвижимость и растут вместе с повышением цен на жилье. Как утверждают в ЖСК "Строим вместе", на балансе кооператива в любой момент времени находится лишь минимально необходимое количество наличных денежных средств.

Но даже несмотря на это, устойчивость конструкции такого ЖСК "широкого пользования" абсолютно очевидной не кажется. Допустим, я пришел в кооператив сегодня, а мой сосед - два года спустя. Мы оба имеем виды на абсолютно равные по стоимости квартиры, готовы два года накапливать по 50% и затем два года выплачивать долг. По прошествии первых двух лет, накопив $30 тыс., я получаю квартиру по цене $60 тыс. За оставшиеся два года я вношу в кооператив в общей сложности еще $30 тыс. Цены на квартиры при этом успевают вырасти, например, на 30%. Тут подходит очередь моего соседа. Он уже скопил свои 50%, правда, они уже составили не $30 тысяч, а $39 тыс. По правилам кооператив обязан ему ссудить еще $39 тыс. При этом от меня в общий котел за это время поступило лишь $30 тыс. Появляется дыра в размере $9 тыс., которая закрывается, как можно предположить, за счет средств вновь пришедших членов кооператива. Как декларируют многие кооперативы, они не зарабатывают прибыль, а лишь перераспределяют взносы между членами ЖСК. А раз нет прибыли, то сложно представить, откуда возьмутся $9 тыс. на покрытие дефицита.

Кооперативный дефицит. Как видно, устойчивость такой системы в условиях растущего рынка недвижимости может быть обеспечена лишь притоком "свежих" денег, по крайней мере, если кооператив действительно функционирует так, как декларирует его руководство, - без извлечения какой-либо прибыли. Тем не менее в ЖСК "Строим вместе" настаивают, что система абсолютно устойчива и финансово сбалансирована. Можно предположить, что частично описанный в приведенном выше примере финансовый дефицит покрывается за счет заблаговременной покупки жилья. Например, очереднику может быть предложена квартира, купленная не сегодня, а, скажем, два года назад и свободно "висящая" на балансе. И на ее покупку в свое время ушло не $60 тыс. (как в примере), а фактически $45 тыс. Либо она может быть продана за $60 тыс., а на эти деньги покупается жилье, которое интересует клиента. Однако в этих случаях получается, что кооператив все же получил прибыль в размере $15 тыс.

Кроме того, кооператив в чистом виде накопительным является не всегда. В том же ЖСК "Строим вместе" по одной из программ клиент вносит сразу 50% от стоимости квартиры и получает заем под 14% годовых в валюте. Это тоже отчасти может служить "подкормкой" для кооператива. В конце концов цены на жилье не всегда растут - бывают и периоды спада. А если цены падают, то ценность фиксированных членских взносов со временем растет. О том, какие способы покрытия дефицита в системе реально используются, в ЖСК, естественно, ничего не говорят. Да и дефицита как такового не признают. При этом, по словам Александра Дворяшина, максимальным риском для вступающего в кооператив может служить лишь риск увеличения сроков получения квартиры, но никак не финансовый коллапс конструкции. Вот и руководство ульяновского ЖСК "Строй и живи" на прошлой неделе заявило, что разработало и защитило математическую модель, обеспечивающую балансировку накопительной системы без привлечения внешней финансовой поддержки.

Следовательно, предположить, что накопительная система действительно может быть устойчивой и сбалансированной, можно. Но лишь предположить. Руководство компании "Строим вместе", как наверняка и любого другого кооператива, не стремится раскрывать всех секретов функционирования этого механизма. Простым он выглядит лишь на первый взгляд. По поводу же интереса журнала "Финанс." к нюансам "балансировки" финансовых потоков в ЖСК Александр Дворяшин ответил следующее: "Многие ваши знакомые наверняка ездят на "Мерседесах". Но мало кто из них пытается разобраться в его механизмах". С одной стороны, он прав - раскрывать ноу-хау правление кооператива не должно стремиться. С другой - скудность информации о деталях работы столь сложной конструкции и способах балансировки финансовых потоков внутри нее вряд ли придется по душе людям, трепетно относящимся к собственным сбережениям. Ведь они предпочитают четко понимать, куда деваются их деньги и как они работают.

Путь к отступлению свободен. Есть в ЖСК и еще один риск, не афишируемый руководством. Кооператив по закону имеет полное право привлекать кредиты и отвечать перед кредиторами своим имуществом. Такое право дает возможность нечистоплотному руководству в любой момент присвоить все кооперативное имущество. Для этого может быть создана специальная компания или банк, который выдаст ЖСК кредит на интересующую его руководство сумму. Потом кредит не возвращается, и имущество отходит за долги этому самому карманному банку или компании. Жилье, в котором проживают члены кооператива, и то, что куплено на взносы и еще только ждет очередника, является собственностью ЖСК. Те, кто оплатил 50% и продолжает рассчитываться с кооперативом по долгам, не имеют прав собственника на жилье до момента окончания расчетов. Поэтому квартиры у них при желании мошенники могут просто отобрать. По словам зампреда правления ЖСК "Строим вместе" Алексея Швалева, по уставу кооператива кредиты могут привлекаться строго в интересах его членов. Правда, кем и как гарантируется эта строгость, вопрос открытый.

Ожидание и терпение. Независимые эксперты рынка недвижимости неоднозначно относятся к надежности действующих сегодня в стране накопительных систем открытого типа. Так, например, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник считает, что такие системы очень напоминают пирамиды при условии, что деньги внутри них не зарабатываются, а только перераспределяются. "ЖСК устойчив тогда, когда, например, на привлеченные средства с нуля построен дом, а половина квартир впоследствии продана на свободном рынке и получена прибыль", - считает эксперт. В кооперативе "Строим вместе" между тем строящиеся квартиры покупаются на уровне не ниже 70% готовности. Поэтому говорить о существенном выигрыше от роста этого вклада по мере роста дома в высоту не приходится. В свою очередь вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев полагает, что если подобная накопительная система и являет собой пирамиду, то только с точки зрения времени, но не финансовой устойчивости. "Схема достаточно прозрачна, понятна и надежна. Другое дело, что потребители - участники кооперативов могут вводиться в заблуждение обещаниями о сроках предоставления жилья. Если приток новых участников сократится, то сроки предоставления квартир очередникам, безусловно, вырастут. Это пирамида во времени. Вы можете прождать вместо обещанных трех лет все десять и жилья в итоге не получить". Кстати, соблюдение сроков предоставления квартир участникам, внесшим 50% от стоимости квартиры, уже становится проблемой. Так, например, по словам консультанта жилищного кооператива "Квартиры", созданного при компании "Миэль-недвижимость", Георгия Кузьмина, сегодня в квартиры вселяются те участники, кто стоит в очереди еще с октября прошлого года. Между тем еще год назад сроки ожидания составляли лишь четыре месяца.

Как правило, ЖК и ЖСК взимают лишь мизерные членские взносы и не имеют финансовой подпитки. По крайней мере, так декларируется. Однако на рынке есть и другие примеры. В частности, ЖК "Совин" собирает относительно высокие членские взносы - от 6 до 12% годовых. Этот кооператив входит в группу "Совин", в числе которых и строительная компания. Как сообщили журналу "Финанс." в кооперативе, часть доходов от строительного бизнеса планируется направлять на поддержку ЖК, обеспечивая тем самым сохранение приемлемых сроков ожидания очереди и устойчивости накопительной системы. При этом в "Совине" советуют осторожно относиться к компаниям, предлагающим слишком льготные условия членства и не имеющим внешней финансовой подпитки.

Сегодня по всей стране работает большое количество самых различных ЖСК. Конструкция многих из них подобна конструкции кооператива "Строим вместе". Условия, на которых они предлагают членство и приобретение жилья, выгодно отличаются от условий ипотечных банков. Между тем судить об их надежности и долговечности пока очень сложно. Не исключено, что в будущем именно ЖСК открытого типа станут основным способом приобретения жилья для многих россиян. Подобные системы давно уже работают в разных странах. Их деятельность, с одной стороны, жестко регулируется, а с другой - стимулируется властями. В России же правовое поле для таких конструкций только формируется, а опыта работы в сегодняшних экономических условиях практически нет. Самым "старым" кооперативам в стране не более трех лет от роду, в то время как их программы рассчитаны на 7, 12 лет и более. Вместе с тем некоторые организации, такие как ЖСК "Строим вместе", работают практически под патронажем государственных органов. Деятельность этого кооператива, со слов руководства, одобрена научно-техническим советом Госстроя, мэром Москвы, она контролируется Счетной палатой, экономико-математическая модель ЖСК находится под наблюдением Института экономики РАН. Так что "за" и "против" вступления в кооператив предостаточно. Не исключено, что тому, кто рискнет сегодня связаться с подобной структурой, завтра будут завидовать соседи. Однако при этом никто сегодня не дает гарантии, что те же соседи не будут ему сочувствовать.

Условия членства в московских жилищных кооперативах

КооперативМин. первый паевой взнос Порог накоплений, % от стоимости жилья Вступит. взнос при вступленииЧленский до подбора квартиры, % от ссуды или стоим. квартиры Рассрочка, взнос после покупки квартиры, % от ссуды в годЛет
ЖСК "Строим вместе"От $30030-65$50-2003-1001,5-3,5До 12
ЖСК "Свой дом"От $50050-55 5% от стоимости жилья 3До 12
ЖК "Совин"1-10% от стоимости жилья 50-55 4-6% от стоимости жилья 3До 15
ЖСК взаимопомощи "Наше будущее"  35-50 2,5-5% от стоимости жилья 1-3,5До 20
ЖК "Квартиры"10% от стоимости жилья 50 5% от стоимости жилья 0,1-3До 5

По информации ЖК и ЖСК

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль