Ипотечный социализм

123
Квартиры в кредит. Сегодня в России существует множество различных схем приобретения жилья в долг. Но купить квартиру в кредит, при этом подвергая себя минимальному риску, дано не всем.

После того как доллар в России утратил статус самой надежной и методично растущей валюты, население стало искать ему достойную замену. Единственной равноценной альтернативой представлялась недвижимость. Люди могли хранить свои накопления в валюте с целью их защиты от финансовых потрясений или откладывать таким способом на квартиру. Но к концу прошлого года стало очевидно, что доллар уже не помогает даже справиться с инфляцией. А с февраля 2003-го он начал приносить прямые убытки. Те, у кого валютных сбережений хватало на покупку квартиры, а то и не одной, оперативно трансформировали свои капиталы из долларов в квадратные метры. Остальные столкнулись с большой проблемой: цены на жилье растут быстрее, чем вклады на банковских депозитах, а на покупку квартиры денег не хватает. Сбережения тают на глазах, а мечта о собственной крыше над головой с каждым днем становится все более призрачной.

В более развитых странах эта проблема решается с помощью различных кредитных, накопительных программ и прочих механизмов рассрочки платежей. При этом условия, на которых населению там предлагается купить жилье в долг, являются достаточно приемлемыми для большинства граждан. К примеру, по информации Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), в Финляндии наиболее распространен механизм ипотечного кредитования. Конкуренция между финскими ипотечными банками привела к тому, что кредиты там сегодня выдаются на 70% от стоимости квартиры под 3-3,5% годовых без необходимости приобретения заемщиком дорогих страховых пакетов. Столь выгодные условия сделали этот продукт действительно массовым: в год ипотечных кредитов выдается на общую сумму более 5 млрд евро. Кроме того, в стране работают и различные альтернативные программы. Можно, например, приобрести жилье на ранней стадии строительства и получить право собственности после оплаты лишь 15-30% от его стоимости. Остальное оформляется в виде долгосрочного займа под 2,5-3% годовых. Есть и варианты долгосрочной аренды (на 7 лет) с последующим выкупом квартиры в рассрочку. Займы и кредиты в Финляндии предоставляются на срок до 30 лет, что делает регулярные долговые отчисления граждан не столь ощутимыми для семейного бюджета.

2% для стрелочника. К сожалению, о массовости кредитных и накопительных услуг в России говорить не приходится. Из 40 тыс. квартир, предоставленных населению по ипотечным схемам, львиная доля приходится на так называемую социальную ипотеку, работающую на заемщиков определенной социальной категории. При бюджетной поддержке эти кредиты выдаются на 5-20 лет под 5-10% годовых в рублях и дешевле. Однако доступ к ним в основном имеют лишь очередники, проживающие в стесненных условиях, или льготники различных категорий. Так, в Подольске ипотечные кредиты выдаются семьям, существующим в условиях ниже социальной нормы жилья, под 7% годовых на 15 лет, а бюджетникам - под 5% годовых на 20 лет. При этом собственные средства заемщика могут составлять лишь 10% от стоимости квартиры. В Оренбургской области местному населению на приобретение новой квартиры или дострой индивидуального дома выдается до 500 тыс. рублей под 7-12% годовых на срок до 20 лет. В Башкортостане очередникам по оплате нового жилья из фонда жилищного строительства предоставляется рассрочка до 25 лет. В зависимости от категории они обязаны единовременно оплатить 15-30% от стоимости квартиры. Белгородский фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций субсидирует за свой счет определенным категориям льготников половину стоимости нового жилья, обязывает вносить единовременно 25%, а на выплату остальных 25% дает рассрочку до 7 лет под ставку рефинансирования ЦБ.

Кроме того, на приемлемых условиях сегодня могут приобрести жилье в рассрочку некоторые отраслевики. Так, к примеру, по программе отраслевого фонда Минатома свои жилищные условия улучшили более 2000 семей, получив рассрочку по оплате жилья на 7-15 лет под 5-7% годовых в рублях. В первую очередь кредиты выдавались молодым специалистам, работникам критических профессий, ветеранам, очередникам и т. д. Еще более либеральные условия созданы в МПС. Там очередникам и молодым специалистам предоставляются кредиты на 85% от стоимости квартиры сроком на 15 лет всего под 1-2% годовых в рублях. Тем, кто не зарегистрирован в очереди на жилье, кредиты выдаются под 10% годовых, но тоже в рублях.

Дорого сразу или дешево, но с риском. Всем остальным, кто не является ни льготником, ни очередником, ни нуждающимся, да еще и мечтает о московской квартире, сегодня приходится выбирать: либо копить на жилье, пытаясь угнаться за ростом цен на недвижимость, либо взять на себя тяжелое долговое бремя коммерческого ипотечного кредита. Ипотечных банков, обслуживающих московский рынок, сегодня, пожалуй, не меньше, чем в Финляндии. Однако пока говорить о жесткой конкуренции между ними не приходится. Ставки по кредитам банки снижают очень неохотно. Сегодня для покупки квартиры с помощью этих институтов рынка можно рассчитывать в среднем на кредит в размере 70-80% от стоимости жилья на 10-20 лет под 10-18% годовых в валюте или 15-19% годовых в рублях. При этом большинству банков необходимо документально доказать свою платежеспособность и убедить их в том, что ежемесячные платежи по погашению задолженности не превысят 30-50% совокупного семейного дохода заемщика. Естественно, что желающих так надолго записаться в должники и отказывать себе 20 лет в маленьких радостях жизни найдется сегодня немного. Для остальных придуманы накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов.

Главное отличие накопительной системы от кредитной - это отсрочка права собственности на жилье. Если вы берете кредит в банке, то сразу становитесь законным владельцем квартиры, после чего закладываете ее кредитору. В кооперативе же вы станете собственником лишь после того, как полностью рассчитаетесь по всем своим долгам. Иными словами, несколько лет вы проживете в чужой квартире, на которую не будете иметь практически никаких прав. В этом состоит один из основных рисков участия в кооперативе. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов - как правило, они не превышают 1-3% годовых в валюте. Вот и выбирайте что лучше - получить собственность сразу и обречь семейный бюджет на долгосрочный и внушительный секвестр или выгадать на процентах, подвергнувшись кооперативным рискам.

Свободная касса. Есть и еще один механизм покупки жилья в рассрочку, представляющий собой нечто среднее между банковским ипотечным кредитом и жилищным кооперативом. Это строительно-сберегательные кассы, или ССК. Они совмещают в себе и накопительную часть, и кредитную. В отличие от банковской ипотеки в ССК есть возможность накапливать средства на покупку жилья. В отличие же от жилищных кооперативов на накопительные взносы вкладчику начисляются проценты, а право собственности на квартиру он получает после оплаты лишь части ее стоимости, как в банке. ССК по своей сути и являются банком, правда, в классическом виде привлекаемые ими во вклады средства населения носят целевой характер: они направляются на строительство жилья.

Пожалуй, крупнейшей компанией, работающей в стране, в том числе на принципах ССК, является корпорация "Социальная инициатива". Свою накопительную программу она реализует через кредитный потребительский кооператив, который именует банком. Проект "Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса" в столице реализуют Европейский трастовый банк и ДСК-1. С 1998 года в Западном АО столицы в рамках городской программы реконструкции жилого фонда работает акционерное общество "Строительная сберегательная касса". Пайщик этой ССК может рассчитывать только на те квартиры, строительство которых инвестирует АО. За период возведения дома он должен накопить 50% от ее стоимости, после чего жилье оформляется пайщику в собственность и остается в залоге ССК. На оставшуюся сумму оформляется кредит на три года под 5-8% годовых в валюте. Как правило, ССК работают в форме кредитного потребительского кооператива. Они платят проценты вкладчикам, а также несут расходы на создание резервного и страхового фондов. При этом они зарабатывают на процентах по займам пайщиков, банковским депозитам, а также по операциям на финансовых рынках и имеют доходы от предпринимательской деятельности.

Законодательная диета. К сожалению, жилищные кооперативы, ССК и даже ипотечные банки в России работают в условиях законодательного дефицита. Принципы и стандарты их деятельности не формализованы на федеральном уровне, а разрозненные нормы действующего законодательства зачастую противоречивы и совершенно недостаточны для того, чтобы учитывать все нюансы и особенности работы этих структур. До сих пор еще не приняты законы "Об ипотечных ценных бумагах", "О стройсберкассах", "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, участвующих в финансировании жилищного строительства". Не решен окончательно вопрос с обращением взыскания на заложенные по ипотеке квартиры и дома, не получили законодательного подкрепления кредитные бюро. ССК, ЖК и ЖСК вынуждены подбирать для себя форму существования из числа тех, что прописаны в кодексе: акционерное общество, потребительский или кредитный потребительский кооператив и т. д. Однако это не позволяет сегодня в полной мере учесть все юридические нюансы взаимоотношений этих структур со своими клиентами. Также до сих пор четко не определена роль государства по контролю и надзору за их работой, стимулированию развития этого вида услуг и защите населения от возможных рисков. Поэтому участие во всех этих организациях остается сегодня занятием крайне рискованным.

Условия участия в московских стройсберкассах

ССКПорог накоплений, % от стоимости жилья Период накопленийДоход по накоплениям, % годовых Стоимость кредита, % годовыхСрок кредита
"Социальная инициатива" 302 или 9 лет13,5 в валюте, 24 в рублях17-19 в рублях6-10 лет
1 ДССК50От 1 годаДо 10 в валюте, до 18 в рублях14 в валютеДо 5 лет
ССК50До окончания строительства 5-8 в валютеДо 3 лет
Общественный кредитный союз   От 12 в рублях и валюте 10 в рублях и валюте До 10 лет

По данным интернет-сайтов ССК

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль