"Иракская премия" за московскую квартиру

72
Вопреки ожиданиям многих аналитиков "перегретый" рынок столичной недвижимости пока не собирается остывать. Более того, в начале года интерес к недвижимости вырос.
Эксперты считают, что главными причинами возобновления спроса на столичное жилье являются продолжающийся рост цен на нефть и стабилизация курса доллара к рублю. Однако, по их мнению, это явление временное и стагнации рынку столичной недвижимости не избежать - она лишь переносится на время, необходимое для стабилизации валютного рынка и остывания рынка нефтяного.

Спрос, которого не ждали

Активный рост цен на жилье в Москве продолжается вот уже третий год (см. графики). И если в 2001 году его можно было назвать ажиотажным (недвижимость подорожала в среднем на 30-35%), то в 2002-м темпы несколько снизились, хотя в отдельных районах и остались сравнительно высокими. Так, по итогам года новые квартиры в популярных с недавних пор районах Братеево и Куркино подорожали на 25-50%, в Южном Бутове - на 25-40%, в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО - на 25-30%, а на севере столицы - до 35%. В среднем цена квадратного метра в новостройках выросла за прошлый год на 15%. Очередная волна повышения спроса зародилась в минувшем августе, и уже к концу года столичное жилье так подорожало, что риэлторы и аналитики заговорили о достижении баланса спроса и предложения на рынке и начинающейся стабилизации цен. По словам президента РАН "САВА" Константина Апрелева, в ноябре-декабре уже наблюдалось значительное снижение интереса к недвижимости, особенно к инвестиционным проектам, то есть вложениям в строительство жилья.

Однако в начале наступившего года этот интерес неожиданно вернулся. Некоторые аналитики даже назвали его ажиотажным, увязав с изменением курса доллара и высокими ценами на нефть. Именно последний фактор многие эксперты считают основополагающим для рынка недвижимости. По мнению директора по стратегическому планированию Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадия Стерника, на стадии стабилизации цен на жилье на рынок недвижимости начинают оказывать более заметное влияние внешние факторы, одним из которых являются цены на нефть. По его оценкам, до 30% платежеспособного спроса на жилье обеспечивается за счет притока капитала из нефтегазодобывающих регионов. При этом временной лаг между ростом цен на нефть и подорожанием недвижимости составляет около двух месяцев. Это время необходимо на перевод экспортной выручки в Россию и ее дальнейшее перенаправление на рынок жилья.

Нефтяной флюгер

По мнению Геннадия Стерника, статистическая связь между динамикой цен на нефть и жилье достаточно велика. Он уверен, что именно рост нефтяных котировок не только не позволил ценам на квартиры в Москве обвалиться, но и привел к возобновлению их роста. По наблюдениям эксперта, при стоимости барреля нефти ниже $18 цены на недвижимость практически стагнировали, в диапазоне $20-21 росли более чем на 1% в месяц, а при нефтяных ценах на уровне $27-28 за баррель московская недвижимость дорожала со скоростью более 2% в месяц. С ним соглашается и начальник отдела маркетинга компании МГСН Максим Чумаков. Он считает конъюнктуру мировых цен на нефть главным опережающим индикатором рынка недвижимости, предопределяющим поведение цен на жилье за один-три месяца и практически безошибочно работающим вот уже лет семь.

Действительно, в течение последних двух лет на фоне высоких цен на нефть статистика констатирует рост благосостояния населения, особенно 10% наиболее обеспеченных граждан. Соответственно более активно стали решаться и жилищные проблемы россиян, особенно проживающих в столице. Свидетельством тому общая растущая тенденция 2001-2002 годов московского рынка недвижимости. Но вот говорить о прямой и непосредственной зависимости колебаний цен на квартиры и нефтяных котировок все же сложно. Так, например, с ноября 2001 года по ноябрь 2002 года мировые цены на нефть снизились почти вдвое, в то же время средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве с января 2001 года по январь 2002 года (с поправкой на тот самый 2-месячный временной лаг) на вторичном рынке поднялась почти на 30%. С середины октября до середины ноября прошлого года нефть резко подешевела на 17%, а недвижимость в Москве с лагом в два месяца за аналогичный период продемонстрировала 1,9-процентный рост. Так что до начала прошлого года связь между ними была скорее обратной, чем прямой. А вот в течение 2002 года общее направление цен на нефть и жилье совпадало, хотя в отдельные месяцы кривые явно расходились.

Квадратные метры вместо зеленых купюр

Еще один фактор, с которым аналитики связывают неожиданный рост спроса на столичное жилье в начале 2003 года, - падение курса доллара к рублю. По мнению Константина Апрелева, в условиях снижения курса доллара население начало от него потихонечку избавляться, переводя капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. "В начале 2003 года именно по этой причине спрос на квадратные метры оказался выше, чем прогнозировался", - уверен эксперт. Вспышка интереса населения к покупке жилья в январе говорит о том, что на рынке появились ранее не прогнозировавшиеся дополнительные денежные средства. При этом спрос носит преимущественно инвестиционный характер. То есть он вызван не потребностью в решении своих текущих жилищных проблем, а намерением удачно инвестировать средства, в том числе и вырученные от продажи долларов. А рост инвестиционного спроса, вызванный удешевлением доллара, по мнению руководителя аналитического отдела компании "Домострой" Дмитрия Попова, в первую очередь затронет первичный рынок. "Так было и в 1998 году, только теперь при снижении курса доллара к рублю долларовая цена на жилье будет адекватно расти", - считает аналитик. Действительно, судя по статистике, темпы роста валютных цен на жилье начинали возрастать, когда рост доллара замедлялся, и наоборот.

Между поведением доллара и ценами на нефть с недавних пор установилась самая тесная связь. Как объявил Центробанк, он больше не намерен искусственно сдерживать падение доллара в периоды, когда из-за высоких нефтяных цен значительно возрастает приток валютной выручки в страну и давит на рынок "рубль/доллар". Поэтому можно предположить, что американская валюта перестанет падать не раньше, чем стабилизируется ситуация на нефтяном рынке. А последнее невозможно до тех пор, пока существует угроза военного вторжения США в Ирак. Послевоенное поведение доллара на мировом рынке и цен на энергоносители во многом будет зависеть от сроков и последствий военной операции. Поэтому спрогнозировать сегодня динамику нефтяной и валютной конъюнктуры даже на ближайший год не возьмется ни один эксперт. Но многие аналитики рынка недвижимости уверены, что дешевеющий доллар - явление для России временное. "Если бы этот фактор не сработал, сегодня бы наблюдалось продолжение стабилизации цен на недвижимость, начавшееся в ноябре-декабре, - считает Константин Апрелев. - Как только соотношение евро, рубля и доллара стабилизируется, спрос на жилье вновь понизится". К концу года он ожидает сохранения цен на столичное жилье на сегодняшнем уровне плюс-минус 7%: "Плюс 7% - это потенциальная инфляция доллара, а минус 7% - это вариант на случай резкого обвала цен на нефть после войны в Ираке". Максим Чумаков вообще не принимает всерьез сегодняшние валютные передряги: "Мы это все проходили - и премьеров у нас снимали, и башни рушились".

Аналитики растерялись

Сложившаяся ситуация на мировом и отечественном рынках оказалась настолько неопределенной, что аналитики либо не рискуют давать прогнозов вообще, либо рисуют совершенно разные перспективы. Если Константин Апрелев допускает снижение цен на жилье, то Геннадий Стерник полагает, что в наступившем году они продолжат рост. При этом Агентство экспертиз инвестиционных проектов впервые с 1995 года отказалось от расчетного прогноза и сформулировало лишь экспертное предсказание. Согласно этому предсказанию, при реализации оптимистического варианта правительственного прогноза нефтяных цен ($21,5 за баррель) среднемесячный прирост цен на жилье в Москве составит 1,2%, а годовой - 14-15%. По пессимистическому варианту ($18,5 за баррель) - 0,8% и 10-11% соответственно. К этим цифрам Геннадий Стерник добавляет фактор выборов и предсказывает итоговый годовой рост квадратного метра столичной недвижимости на 12-16%. По мнению Максима Чумакова, текущие нефтяные котировки находятся на своих пиковых уровнях, значит, пиковыми можно считать и цены на жилье. Однако аналитик не исключает, что, несмотря на это, в случае войны в Ираке нефть может подорожать и до $80 за баррель со всеми вытекающими для рынка жилья последствиями. Так что, по крайней мере на ближайшую перспективу, на рынке столичного жилья ожидается дальнейшее повышение цен, связанное с переводом средств инвесторов из доллара в недвижимость и с ростом благосостояния россиян вследствие повышения цен на нефть. И эта ситуация может продолжиться до тех пор, пока не разрядится обстановка вокруг Ирака. А дальнейшее ее развитие во многом будет зависеть от того, чем для Америки и мировой экономики закончится эта война (если она, конечно, состоится). Кстати, военные риски и ухудшение состояния американской экономики серьезно отразились на котировках золота. За два месяца с начала декабря прошлого года металл подорожал на 21% - капиталы спасаются в надежных активах. Недвижимость в России - гораздо более ликвидный актив, чем золото, хотя считается не менее надежным убежищем. Поэтому ситуацию, сложившуюся на мировом рынке золота, теоретически можно спроецировать и на рынок столичной недвижимости.

Ипотека - фактор будущего спроса

С недавних пор некоторыми экспертами называется и еще один фактор, способный повлиять на уровень спроса на столичный квадратный метр. Сейчас совершенствуется законодательная база, необходимая для развития в России ипотечного рынка, постепенно усиливается федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме того, в этом году правительство вполне определенно заявило о намерениях существенно снизить процентные ставки на денежном рынке. После серии заявлений чиновников доходность государственных долговых ценных бумаг резко снизилась. Теперь ожидается снижение и кредитных ставок. Все это в совокупности может сказаться на снижении стоимости ипотечных кредитов и повышении их доступности для россиян, а в итоге на повышении спроса на жилье и соответственно дальнейшем росте цен. Однако аналитики рынка пока относятся к перспективам ипотеки в России довольно скептически.

По словам Константина Апрелева, сегодня классические ипотечные кредиты (без учета квазиипотечных схем) участвуют не более чем в 1% сделок на рынке недвижимости. Еще 2% - различные накопительные схемы, приобретение жилья в рассрочку. Эксперт считает, что массовой ипотека станет не раньше, чем кредитная ставка опустится ниже 9% годовых в валюте. В этом случае ипотечные объемы могут заполнить до 20% рынка. Сегодня же минимальная ставка (у Дельта-банка и Райффайзенбанка) составляет 12%. Ее дальнейшее снижение, по мнению Константина Апрелева, зависит от того, как скоро нашей стране удастся снизить инвестиционные риски своего рынка до такой степени, чтобы на рынок ипотечных кредитов пришли действительно большие деньги. Но для этого в действующем российском законодательстве необходимо еще много чего поправить для усиления защиты кредитора. Да и психологически население еще не созрело для долгосрочных заимствований. Максим Чумаков отмечает, что сегодня российский заемщик, приобретающий жилье, старается рассчитаться по кредиту за год-два. К тому же, по его мнению, банки сегодня не готовы существенно снижать кредитные ставки. И не в силу того, что им дорого достаются деньги, а по причине высоких рисков российских заемщиков. Ведь сегодня далеко не каждый может представить даже справку о приличной "белой" зарплате. Поэтому фактор развития ипотеки на ценовой конъюнктуре рынка столичной недвижимости если и скажется, то, видимо, не в этом году.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль