Как получить нужное вам решение о проектном финансировании

1322
Романец Владимир
заместитель генерального директора юридической фирмы "Делио"
Свой предыдущий блог «Легко ли привлечь проектное финансирование девелоперу» я закончил на том, что получить финансирование без разрешения на строительство очень сложно. Решение о кредитовании может быть принято, но с отлагательным условием о начале финансирования после того, как банк получит заверенную копию разрешения. Но не стоит думать, что и этого документа банку будет достаточно.

Это только вершина айсберга с названием исходно-разрешительная документация на строительство. За подробностями предлагаю обратиться к статьям 44 - 51 Градостроительного кодекса РФ, или в строительный дивизион вашей девелоперской компании. Будьте готовы предоставить в банк значительную часть исходно-разрешительной документации (ИРД). Практика показывает, что банкиров интересует наличие действующих технических условий и договоров на присоединение к соответствующим инженерным сетям. На этапе получения ИРД иногда удается получить согласование, если принести различные гарантийные письма и т.п. бумаги.

Что проверит банк

Экспертиза проектной документации. Банкиры могут задать вам конкретный вопрос, например, есть ли на вашем объекте вода, и есть ли она у того, кто вам обещает ее предоставить. Также в положительном заключении экспертизы проектной документации могут содержаться замечания по проекту, для устранения которых потребуется немало финансовых средств.  Хороший банковский специалист обязательно заглянет в экспертизы.

Надо отметить, что в настоящее время допускается экспертиза проектной документации как в форме государственной, так и негосударственной экспертизы. Несмотря на то, что статья 49 Градостроительного кодекса РФ их уравнивает, специалисты банка с подозрением и особым внимание относятся к заключениям негосударственной экспертизы. Судьи тоже больше доверяют государственному заключению.

Выдержки из проектной документации запрашивают часто, но по моим наблюдениям больше всего интересуют банкиров картинки будущего объекта. Если посчастливилось работать с высоким профессионалом, можно поучаствовать в обсуждении планировок будущих помещений, но в целом, если бизнес-идея здравая, а проектная документация прошла согласование, сюрпризов быть не должно.

Сводный сметный расчет проекта, а иногда и обосновывающие их локальные сметы являются предметом отдельного анализа. Вопрос достаточно специфический и находится он в зоне ответственности строителей, а не финансистов. Однако, компетентному финансовому директору просто необходимо разбираться в этих документах. Раз уж вопрос зашел о цене строительства, затрону и вытекающий из нее вопрос. Цена строительства фиксируется договором, поэтому заблаговременно следует озаботиться заключением договора генерального подряда и на осуществление функций технического заказчика. Их отсутствие в момент кредитного анализа может оказаться большим минусом проекта.

Как банк принимает решение о выдаче кредита

В прошлом веке мне приходилось сталкиваться с ситуациями, когда решение о кредитовании принимались без выезда кредитного работника к месту строительства, всего лишь на основании фотоотчета. С тех пор все изменилось, поэтому готовьтесь к тому, что после анализа представленных документов у вас на площадке побывает «десант» из банковских специалистов:

  • сотрудник залоговой службы осмотрит закладываемый земельный участок, даже если в ипотеку передается право аренды;
  • банковский эксперт-строитель или представитель нанимаемой банком контролирующей фирмы, иногда именуемой сюрвейерской компанией, проверит начавшееся строительство, без которого вложить долю собственных средств в проект точно не удастся;
  • топ-менеджмент банка можно увидеть на стройплощадке, если проект крупный.

Факт пристального внимания банка к месту строительства я выделил не случайно. Он происходит, как правило, перед самым принятием кредитного решения и здесь очень важно, чтобы представления о вашем проекте, сложившиеся у банкиров на основе анализа документов, не были опровергнуты увиденным.

В начале своего материала я говорил о том, как важен кредит доверия к вашим словам о реализуемом проекте. Осмотр места строительства как раз тот момент, когда этот кредит можно потерять, вместе с планами по скорейшему получению проектного финансирования. Я настоятельно рекомендую перед встречей со специалистами банка еще раз проверить насколько представленная в банк документальная «картинка» соответствует реальности. Если, к примеру, полученный подрядчиком аванс еще не отработан, советую четко знать каков его объем и когда перечисленные деньги можно будет увидеть «в монолите». А вот если все время общения с банком вы стыдливо умалчивали о том, что строящийся жилой комплекс «Свежий ветерок» граничит с дымящей промзоной, не стоит винить банкиров в немотивированном отказе перспективному клиенту.

К чему еще надо быть готовым девелоперу

При получении проектного финансирования надо быть готовым к тому, что у любого бизнеса есть конкретные владельцы, а банкиров уже давно не устраивает ответ «кипрская компания, принадлежащая частному лицу». Владельцев придется раскрыть, а в качестве доказательства их веры в собственные бизнес-идеи вполне закономерен вопрос предоставления личного поручительства по кредиту.

Если вы работаете над получением не только проектного финансирования, а кредита доверия, я бы не стал отказывать банку в поручительстве. Источником возврата кредита должен быть реализуемый с заемным капиталом бизнес-проект, а не продажа заложенных активов. Однако верно и то, что наличие дополнительных залогов, не связанных с кредитуемым проектом, повышает шансы получения банковского финансирования. Не советую начинать переговоры с банком с того, что у вас есть сторонние залоги (как ни странно, часто с этого и начинают), но предложение дополнительного обеспечения может стать последним шагом в превращении кредита доверия в кредитный договор.

Важная рекомендация

Установите в компании правило «единого окна», когда любая информация в банк будет проходить через финансового директора. Даже, если вопрос, казалось бы, совсем от вас далек. Банкиры осматривают строительную площадку или встречаются с работниками офиса продаж, чтобы узнать, как проходит реализация жилых площадей. Вот и вы не устраняйтесь от поездки на стройку. Общение с банкирами часто смущает не подготовленных к нему строителей и иных специалистов, в результате смазывается картина вашей вполне успешной деятельности, появляются лишние вопросы к вам. Ну а ретранслировать в банк документы, подготовленные смежными службами, не вникая в них, это уже откровенный непрофессионализм. Если вы хотите знать ответы на все вопросы кредитующего банка, как минимум, надо знать, что и когда вы сообщили о реализуемом проекте.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль