Легко ли привлечь проектное финансирование девелоперу

1252
Романец Владимир
заместитель генерального директора юридической фирмы "Делио"
Сегодня в портфеле любого крупного и среднего банка имеются проблемные недострои, а в голове каждого компетентного банкира - десяток неприятных историй про реализованные кредитные риски в строительной отрасли. Поэтому будьте готовы к тому, что с раскрытыми объятиями на пороге банка вас не встретят.

Ниже я выделю основные признаки «проходного клиента» для банка и назову, какие документы следует собрать, чтобы выглядеть убедительно. Я умышленно не разделяю владельцев бизнеса и финансиста и говорю не «проект вашей компании», а «ваш проект», поскольку считаю, что финансист - это настоящий alter ego  владельца бизнеса и успешный финансист должен научиться мыслить также, как и его руководитель.

Кому банки доверят проектное финансирование

Базовый критерий, даже не для девелоперов, а для любого финдиректора или бизнесмена, который собирается получить проектное финансирование, наличие опыта работы в данном сегменте.

По внутренним классификациям банков – проектное финансирование наиболее рискованный, я бы даже добавил, доверительный, кредитный продукт. Ведь на деньги банка при данном виде финансирования что-то будет создано с нуля. При проектном финансировании деньги можно доверить только тем, кто глубоко «в рынке».
Если вы только хотите попробовать себя в качестве девелопера, при этом у вас за плечами нет построенной бизнес-империи, которая может поручиться за новый проект, за недостающими финансами в банк идти, увы, не стоит. Ищите «бизнес - ангела», говоря на западный манер, а в российской действительности – давнего делового партнера, хорошо вас знающего и готового разделить риски. Выход на рынок происходит не через подъезд банка, к сожалению.

Вы опытный девелопер и решили, что хватит развиваться «на свои»

Если вы хотите найти банк – кредитор с лучшими условиями, у вас должна быть бизнес – идея, понятная не только вам одному. Звучит тривиально, но в бизнесе принято апологетизировать банкиров, которые насквозь видят любые предложенные проекты и мгновенно понимают их.

На самом деле, даже если вы обратились в банк, где имеется специализированное подразделение финансирования девелоперов, следует понимать, что кредитные работники оценивают возможность кредитования жилья, торговых центров, офисов, складов, гостиниц, домов отдыха и это не полный список, а каждое направление имеет множество специфических деталей. Банкиру просто невозможно держать все нюансы в голове. Очень важны первые переговоры в банке. То, что вам – специалисту в данной области сразу понятно, для банкира может оказаться откровением, а высокий статус не всегда позволяет ему вступать в расспросы клиента. Поэтому важно:

  1. Подготовить доходчивую презентацию;
  2. Тщательно продумать, что вы будете говорить, пока банкиры будут читать бумаги;
  3. Быть готовым объяснить, чем ваш проект принципиально отличается от неудачных у конкурентов;
  4. Если вы знаете об узких местах в собственном проекте, лучше сразу преподнести их с готовым решением;
  5. С самого начала постараться создать кредит доверия своей откровенностью. В противном случае, вы рискуете создать себе имидж необыкновенно успешного клиента, фактически восходящую звезду рынка, а на долю кредитного аналитика выпадет роль детектива, который раскопает ну, как бы мягче сказать, некоторые несоответствия сверкающему образу. А дальше – чем выше взобрался, тем больнее падать;
  6. Постараться не утонуть в деталях при первом визите в банк. Презентацию на 50 листах никто до конца не досмотрит;
  7. Не пытаться в один документ вложить краткий рассказ об опыте компании и новом интересном проекте, бизнес-плане с несколькими вариантами расчета денежных потоков и анализом чувствительности проекта для каждого варианта;
  8. Использовать метод, который поможет поднять рейтинг вашего проекта – получите на него заключение известной консалтинговой компании. Удовольствие дорогое, но если вы готовы рискнуть в этом бизнесе крупными средствами, совсем не плохо, если вашу точку зрения разделят видные эксперты рынка. Вопреки бытующему мнению о «плате» и «заказе музыки», я не считаю, что уважающий себя эксперт напишет под черным – белое.

Банки требуют 20 – 30 % стоимости проекта

Итак, вы имеете опыт девелопмента, у вас здравые бизнес-идеи, этого уже достаточно? Увы, нет! Необходимо начать финансировать проект на собственные деньги. Логика банка здесь такова, если вы не привязаны к проекту своими собственными деньгами, то в случае неудачного развития проекта у вас возникает большой соблазн передать банку все его активы в качестве отступного и устраниться от дальнейшего участия в решении проблем.
Напротив, если в проекте есть немалые собственные деньги учредителя, он до последнего будет стараться спасти свой проект и свои вложения от краха.

Как правило, банки требуют внести 20 – 30 % стоимости проекта до начала финансирования за счет уставного капитала компании, либо займа учредителя. Иногда происходит путаница в понятиях – «вложено собственных средств» в проект и «выполнено работ». Уже построенное отражается в активе баланса застройщика, а источники в пассиве. Наличие работ, выполненных подрядчиком за свой счет, ни в коей мере не решает вопрос собственных вложений застройщика. Это долг перед генподрядчиком, а не собственные вложения.

Не решают проблему и различные итерации той же схемы – а если задолженность перед подрядчиком мы оформим долгосрочным займом? А если мы рассчитаемся с ним векселем? Мы все понимаем разницу между собственными и долговыми средствами, и банкиры также ее видят. Поэтому надо понимать, что от вас хотят, чтобы вы вложили в бизнес именно собственные средства, логику такого требования я уже описал выше.

Еще один краеугольный камень – строительство должно вестись на законных основаниях. Получить финансирование до получения Разрешения на строительство практически невозможно.  Подробнее об этом – в следующем блоге.

Читайте также:

«По нашим проектам сложилась безупречная кредитная история»

«Первичное размещение для нашей компании стало эволюционным этапом в развитии»

«Рассчитывать инвестпроекты нужно с нуля, в шаблонах часто кроются ошибки»


 

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль