Когда нужен лизинг недвижимости. «Квартирный» вопрос для бизнеса

1653
Крылова Наталья
директор по учету и отчетности компании «Глобус-Лизинг»
Покупка офисного или производственного помещения для компании – головная боль многих финансовых директоров. Выгодным решением может стать лизинг недвижимости. Но, несмотря на все преимущества этого инструмента, он не лишен серьезных рисков, о которых важно знать

Лизинг недвижимости может стать интересной альтернативой покупке офисных и производственных зданий на заемные средства или их аренде. Развитие этого инструмента стало возможным после отмены ограничений в Федеральном законе от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», указывающих, что «срок лизинга должен быть соизмерим со сроком полной амортизации имущества».

ЗАЧЕМ БРАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЛИЗИНГ

Лизинг недвижимости – один из механизмов, позволяющих компании в короткие сроки приобрести здания и сооружения, сэкономив при этом на налоге на прибыль и налоге на имущество. Среди преимуществ этого инструмента можно отметить следующие:
– компания получает возможность использовать недвижимость без крупных единовременных затрат;
– лизингополучатель имеет право отнести сумму лизинговых платежей на себестоимость реализованной продукции, тем самым обеспечив значительную экономию по налогу на прибыль;
– после окончания срока лизинга лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью амортизированное здание, либо с минимальной балансовой стоимостью. Это, в свою очередь, снижает величину налога на имущество по данному объекту.

Но при этом лизинг недвижимости не предполагает финансирования строительства новых зданий и возможен в отношении только тех сооружений, которые уже введены в эксплуатацию. В том случае, если на балансе компании уже числится собственная недвижимость, с помощью возвратного лизинга недвижимости она сможет привлечь дополнительные оборотные средства. Для этого необходимо передать недвижимость лизинговой компании по договору купли-продажи, а затем приобрести право пользоваться недвижимостью по договору лизинга. Такая схема позволит не только пополнить оборотные средства, но и отчасти компенсировать затраты на строительство того или иного сооружения.

В большинстве случаев при получении заявки на предмет лизинга лизингополучателю предлагается график платежей, позволяющий определить общую сумму договора лизинга и сроки оплаты. График строится таким образом, что первоначально вносится аванс в размере от 10 до 30 процентов от стоимости приобретаемого объекта, далее – по согласованию с клиентом рассчитываются текущие выплаты.

Наталья Крылова, директор по учету и отчетности компании «Глобус-лизинг»:
«Наиболее эффективный способ сокращения сроков амортизации недвижимости – приобретение по договору лизинга зданий, введенных в эксплуатацию, по которым уже начисляется амортизация»

СПИСАТЬ ЗА ДЕСЯТЬ ЛЕТ

На основании «Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», принятой постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1, минимальный срок полезного использования зданий и сооружений для целей налогового учета составляет 30 лет. При этом в соответствии с пунктом 20 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (приказ Минфина РФ от 30.03.01 № 26н) в бухгалтерском учете можно установить более короткий срок полезного использования, соответствующий сроку договора лизинга. Для имущества, переданного в лизинг, в налоговом учете может применяться коэффициент ускорения не выше трех. Таким образом, для недавно возведенных объектов недвижимости срок полной амортизации составит 10 лет.

Компания-лизингополучатель имеет право относить на себестоимость все платежи по лизинговой сделке независимо от суммы платежа и того, что входит в его состав. За счет сокращения сроков амортизации активов с учетом того, что базой является среднегодовая стоимость имущества, у компании сокращаются выплаты по налогу на имущество. Так, применение ускоренного коэффициента амортизации, равного трем, снижает величину налога на имущество в три раза. Кроме того, применение ускоренных норм амортизации позволяет значительно уменьшить цену выкупа имущества к моменту окончания лизинговой сделки за счет значительного уменьшения балансовой стоимости имущества.

Наиболее эффективный способ сокращения сроков амортизации недвижимости – приобретение по договору лизинга зданий, введенных в эксплуатацию, по которым уже начисляется амортизация. При передаче такого сооружения в лизинг у компании-лизингополучателя появляется возможность продолжать начисление амортизации, применяя коэффициент ускоренной амортизации. В соответствии с пунктом 12 статьи 259 НК срок полезного использования объекта можно установить с учетом эксплуатации его предыдущим собственником.

РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, ПОЛУЧЕННОЙ В ЛИЗИНГ

Для регистрации прав на недвижимость, полученную по договору лизинга, компании потребуются следующие документы:
− платежное поручение, подтверждающее оплату государственной регистрации;
− заявление на регистрацию от лизинговой компании и лизингополучателя;
− нотариально заверенные копии (реже заверенные только печатью компании) документов, удостоверяющих право собственности лизингодателя на объект недвижимости;
− оригинал договора финансового лизинга;
− копия договора на аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с приложенным планом этого земельного участка;
− документы, подтверждающие полномочия руководителя компании по осуществлению подобной сделки, либо доверенность на лицо, представляющее интересы сторон по осуществлению сделки;
− учредительные документы (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор и т. п.) лизинговой компании и лизингополучателя;
− письмо Госкомстата РФ о присвоении кодов обратившихся сторон;
− свидетельство из налоговой инспекции о постановке на учет обратившихся сторон.

ЮРИСТЫ МОГУТ НЕ ВОЛНОВАТЬСЯ

Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе – договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.

При заключении договора лизинга на недвижимость важно учитывать, что, согласно статье 665 Гражданского кодекса РФ, лизинговая компания обязана приобрести здание по договору купли-продажи, при этом полностью исключается использование договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости. При заключении договоров купли-продажи и лизинга объекта недвижимости следует выяснить, что здание – предмет лизинга – принадлежит передающей его стороне на праве собственности и не является предметом иска третьих лиц, а также не находится в залоге или под арестом. Поскольку планируется приобрести дорогостоящий объект, то необходимо сделать оценку его рыночной стоимости.

Обычно для повышения надежности сделки оценку заказывает лизинговая компания. Данный расход или покрывается маржей лизинговой компании, или по согласованию с лизингополучателем возмещается им в составе лизинговых платежей.

Договоры лизинга недвижимости независимо от срока действия подлежат государственной регистрации. Ее порядок определяется Федеральным законом от 21.07.99 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также статьей 131 ГК РФ и статьей 20 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют региональные регистрационные палаты.

«ПОВЕСИТЬ» НА БАЛАНС

Законом «О финансовой аренде (лизинге)» сторонам договора предоставлено право самостоятельно решать, кто станет балансодержателем объекта лизинга. Если имущество находится на балансе лизингополучателя, то он платит налог на имущество самостоятельно. Если же имущество – на балансе лизинговой компании, то лизингополучатель уплачивает налог на имущество опосредованно (в составе лизинговых платежей) и в меньшем размере – лизинговая компания включит в состав лизинговых платежей налог на имущество, который будет составлять 2,2 процента от остаточной стоимости объекта.

При передаче недвижимости на баланс лизингополучателя в активе его баланса появятся большие внеоборотные активы. В разделе краткосрочных обязательств отразится сумма лизинговых платежей, подлежащая уплате в течение года, в разделе долгосрочных обязательств – все последующие лизинговые платежи. Кроме этого, налог на имущество лизингополучатель будет уплачивать самостоятельно, но не с первоначальной стоимости имущества, поскольку в бухгалтерском учете имущество необходимо поставить на баланс в сумме расходов на его приобретение (лизинговых платежей), а с суммы договора лизинга без НДС.

Вместе с тем, «повесив» недвижимость на свой баланс, лизингополучатель сможет оптимизировать свою бухгалтерскую отчетность. В бухгалтерском учете он получает возможность выбрать срок полезного использования по сроку амортизации зданий – 30 лет или по сроку договора аренды. Чем меньше амортизации будет начислено в бухгалтерском учете, тем выше будет бухгалтерская прибыль периода.

При учете имущества на балансе лизингополучателя его налоговый расход периода будет состоять из двух частей – амортизации и прочих расходов. В соответствии с пунктом 10 статьи 264 НК прочие расходы лизингополучателя будут равны разнице между лизинговым платежом и начисленной налоговой амортизацией. Таким образом, взяв имущество на свой баланс и начисляя маленькую амортизацию, лизингополучатель может показывать большую бухгалтерскую прибыль, не выплачивая с нее налоги, которые придется выплатить по окончании договора лизинга, когда бухгалтерская амортизация будет «съедать» часть прибыли, а налоговых расходов уже не будет.

При этом лизингополучатель должен помнить, что, начисляя незначительную бухгалтерскую амортизацию, придется выплачивать повышенный налог на имущество. Если же в бухгалтерском учете амортизировать объект по сроку договора лизинга, то при равномерном графике лизинговых платежей бухгалтерская прибыль будет соответствовать налоговой.

БЛИЦИНТЕРВЬЮ

Игорь Груздев,
заместитель директора по региональному развитию компании «НОМОС-Лизинг “Северо-Запад”»

«НЕПРОЗРАЧНОСТЬ РЫНКА ТОРМОЗИТ РАЗВИТИЕ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ»

Почему в России лизинг недвижимости не пользуется популярностью?

Спрос на эту услугу есть. Последние пять-шесть лет клиенты часто интересуются возможностью заключить подобную сделку. Вместе с тем подписанных договоров лизинга недвижимости немного – около 1 процента от общего количества лизинговых контрактов. Главные причины сложившейся ситуации – сложность анализа рисков, большие суммы сделок, длительные сроки амортизации предмета лизинга. Тормозит развитие и недостаточная прозрачность и стабильность самого рынка недвижимости.

Какие компании чаще всего прибегают к лизингу недвижимости?

Сложно выделить определенную категорию или сектор. Чаще всего это относительно новые и динамично развивающиеся компании, которые начинали свой бизнес с аренды помещений и теперь хотят заменить его лизингом. В конечном итоге они хотят стать собственниками недвижимости.

У фискальных органов весьма неоднозначное отношение к возвратному лизингу недвижимости. Почему?

Если предмет лизинга приобретается не у профессионального продавца, это значит, что могла иметь место цепочка для ухода от налогов. Поэтому проверка правомерности возмещения НДС занимает длительное время.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» землю в лизинг сдавать нельзя. Если земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, оформлен в собственность, то лизинговая компания, как собственник объекта недвижимости, выкупает участок и передает в аренду лизингополучателю. По окончании договора лизинга и после перехода права собственности на недвижимость с лизингополучателем заключается договор купли-продажи на землю.

Если же земля находится в аренде, то при покупке недвижимости лизинговой компанией договор аренды земли переоформляется на нее. Сумма арендной платы за землю включается в общую сумму лизинговых платежей. Впоследствии договор аренды земли переоформляется на лизингополучателя. На договор аренды земельного участка не распространяются льготы, связанные с лизингом: право ускоренной амортизации объекта и переход права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга.

РИСКИ ЕСТЬ

Лизинг недвижимости в России имеет существенные законодательные ограничения. В соответствии со статьей 651 ГК РФ договоры аренды, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. При этом в соответствии со статьей 625 ГК к договорам аренды относятся и договоры лизинга, они также подлежат государственной регистрации. Проблема заключается в том, что договор аренды (лизинга) до перехода права собственности на объект недвижимости к лизинговой компании зарегистрировать невозможно. Вместе с тем подобный контракт считается заключенным только с момента регистрации.

Фактически лизинговой компании сначала необходимо зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости и только после этого договор лизинга. Это сопряжено с существенными рисками для лизингополучателя. Ведь аванс лизинговой компании уже перечислен, а договор лизинга еще не считается заключенным.

Рискует и лизинговая компания, которая приобретает объект недвижимости, вкладывает значительные средства, а договор лизинга еще не считается заключенным. Не стоит исключать вероятность того, что лизингополучатель в последний момент откажется от сделки. Кроме этого, согласно статье 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)», лизингодатель должен приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца.

Таким образом, подразумевается, что сначала должен быть заключен договор лизинга и лишь затем договор купли-продажи. У лизинговой компании возникают налоговые риски – если налоговики не признают договор лизинга, а классифицируют его как аренду с правом выкупа, то начисление ускоренной амортизации будет невозможно. Вопрос классификации договоров – лизинг или аренда с выкупом – уже не раз рассматривался судами.

При заключении договора купли-продажи недвижимости важно, чтобы продавец был поставлен в известность о цели приобретения недвижимости, а в договоре лизинга необходимо прописать обязательство лизинговой компании приобрести недвижимость у определенного продавца (постановлении ФАС Московского округа, дело № КГ-А40/701-04 от 13.04.2004).

ВОЗВРАТНЫЙ ЛИЗИНГ

Сделки возвратного лизинга недвижимости постепенно завоевывают популярность у управляющих компаний. Лидер по количеству подобных контрактов как с региональными, так и столичными компаниями, – управляющая компания «Тройка Диалог». Один из них был заключен с сетью магазинов бытовой техники DOMO в Казани. По самым скромным подсчетам местных девелоперов сумма сделки составила порядка 30 млн долларов. В активе «Тройки» также финансирование сделки возвратного лизинга аптечной сети «36,6» и ресторана «Тинькофф». В 2005 году Олег Тиньков продал фонду «Коммерческая недвижимость» один из московских ресторанов «Тинькофф» с условием аренды на 10 лет. Аналитики оценили эту сделку в 5–5,5 млн долларов.

В 2006 году договор возвратного лизинга недвижимости был подписан между гостиничной компанией Heliopark Group и иностранным фондом London & Regional Properties. Согласно договору, российская компания сначала продала, а потом арендовала собственный отель Heliopark Group. В сделке фигурируют не менее значительные цифры – 20 млн долларов. Недвижимость – достаточно надежный актив для долгосрочных инвестиций, а прибыль от подобных сделок нередко превышает доходность по долговым инструментам. Кроме того, управляющие компании значительно снижают риск потери финансирования уже тем, что выступают собственниками недвижимости.

Есть свои преимущества в возвратном лизинге и для компаний – владельцев недвижимости. Во-первых, налоговая экономия. Во-вторых, за счет возвратного лизинга компания может привлечь дополнительное финансирование. В кредит под залог недвижимости можно получить не более 70 процентов от оценочной стоимости залога, тогда как возвратный лизинг позволяет получить до 100 процентов от рыночной цены объекта. Если учесть, что между оценочной и рыночной стоимостью недвижимости разница может достигать 30– 40 процентов, то разрыв между объемом финансирования становится еще более очевидным.

www.all-leasing.ru
На сайте представлен рейтинг лизинговых компаний, каталог спецпрограмм, нормативные документы, а также экспертные оценки и аналитика

www.dom.bankir.ru
Форум о проблемах организации и сопровождения сделок лизинга. Бухгалтерские и налоговые аспекты лизинга недвижимости

lizing-nedvij.blogspot.com
Интернет-блог, посвященный актуальным вопросам лизинга недвижимости. Содержит подборку статей и исследований по теме

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль