Возврат аренды

1188
Сделки sale-lease back: выгоды перевешивают страх перед налоговыми органами

Сделки возвратного лизинга недвижимости, или sale-lease back (продажа с последующим взятием в аренду), постепенно завоевывают популярность у управляющих компаний. А вот лизинговые фирмы ими почти не занимаются. Один из основных факторов, вызвавших такой дисбаланс, — жесткая позиция налоговых органов по отношению к лизинговым фирмам и их клиентам. Чтобы предлагать финансовую аренду, не требуется получать лицензии. Значит, любая фирма может выступить в роли лизингодателя. Чем и пользуются компании, которые не являются профессиональными игроками лизингового рынка, но активно развивают бизнес на сделках sale-lease back.

УК «Тройка Диалог» уже провела ряд подобных сделок как с региональными, так и со столичными розничными компаниями. Один из последних контрактов она заключила с сетью магазинов бытовой техники DOMO. Перед этим профинансировала сделки возвратного лизинга аптечной сети «36,6», а также приобрела и сдала в финансовую аренду рестораны «Тинькофф». На этом «Тройка» останавливаться не собирается. Председатель правления управляющей компании Павел Теплухин еще в 2006 году заявил о решении удвоить размер инвестиционного фонда «Коммерческая недвижимость», непосредственно заключающего сделки sale-lease back через проведение дополнительной эмиссии.

УК «Агана» (входит в двадцатку крупнейших), вероятно, насмотревшись на успехи «Тройки», планирует создать закрытый паевой инвестиционный фонд (ПИФ) коммерческой недвижимости. Ее планируется приобретать у ростовских ритейлеров по схеме sale-lease back. Как отмечают в «Агане», местные компании уже начали проявлять интерес к проекту.

В 2006 году первый подобный контракт был подписан иностранным фондом London & Regional Properties и российской гостиничной компанией Heliopark Group, которая продала, а потом арендовала собственный отель Heliopark Country. И это не единственная российская сделка возвратного лизинга, в которой инвесторами выступили иностранцы. Так, например, в прошлом году британский фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate заключил сделку sale-lease back с компанией Coalco, которая из собственника превратилась в арендатора московского офисно-торгового центра площадью 7,5 тыс. кв. метров.

Большие бонусы солидной сделки

Сделки возвратного лизинга удобны для финансирующих организаций. УК значительно снижает риск потери финансирования уже тем, что является собственником недвижимости. Помимо этого лизингодатель может приобрести объект не по рыночной цене, а несколько дешевле, чем обеспечит себе дополнительную финансовую страховку. В любом случае недвижимость является достаточно надежным объектом для долгосрочных инвестиций, хотя и менее ликвидным. Прибыль от подобных сделок превышает доходность по долговым инструментам, таким как кредитование или приобретенные облигации. В случае, когда недвижимость учтена на балансе лизингодателя, он получает дополнительный бонус за счет ускоренной амортизации с коэффициентом 3. Благодаря этой привилегии недвижимость «обесценивается» гораздо быстрее, чем при линейном методе амортизации, а значит, так же быстро уменьшается размер выплат по налогу на имущество.

Что получает владелец объекта, решившийся на возвратный лизинг? Высвобождение собственных средств на активное развитие компании или ее отдельных проектов. При этом фирма должна получать более высокий уровень доходности на собственный капитал по сравнению с «заморозкой» средств в недвижимости. Важным моментом является то, что компания сохраняет свое присутствие на проданных объектах, имея при этом длинный договор аренды с выгодной ставкой. Не последнюю роль играет налоговая экономия, которая за четыре года может достигнуть 20% от размера контракта возвратного лизинга, а именно цены, по которой объект был продан лизингодателю.

Дело в том, что лизинговые платежи относятся к расходам, а значит, уменьшают базу по налогу на прибыль. В случае с недвижимостью экономия получается очень приличной. Ведь лизинговые платежи составляют достаточно крупные суммы, так как сам объект продается по солидной цене от $500 тыс. Сделками sale-lease back меньшей стоимостью, как правило, ни лизинговые, ни управляющие компании не интересуются. В этой сфере заключаются лишь крупные контракты. Например, в 2005 году Олег Тиньков продал фонду «Коммерческая недвижимость» один из московских ресторанов «Тинькофф» в рамках реализации контракта sale-lease back с условием аренды на 10 лет за $5–5,5 млн. В такую сумму оценили сделку аналитики. Стоимость контракта возвратного лизинга того же фонда с торговой компанией DOMO в Казани местные девелоперы оценивают в $30 млн. Не менее значительные цифры фигурируют в гостиничном бизнесе. Ранее упомянутая сделка между Heliopark Group и London & Regional Properties оценивается экспертами в $20 млн.

Лизинг в конспиративном режиме

Порядок реализации сделок sale-lease back недвижимости принципиально не отличается от стандартного возвратного лизинга. Специфика состоит в трудностях, возникающих при продаже здания, а именно оформлении документов. Особенно сложно на первом этапе реализации схемы. Игроки рынка признают, что право собственности на большинство коммерческих объектов оформлено с нарушениями. При этом зачастую продавец коммерческой недвижимости стремится реализовать ее не по рыночной цене, а по более низкой стоимости, получив разницу без ее оформления.

По различным оценкам, около 80% объектов коммерческой недвижимости в России либо продается, либо уже реализовано по стоимости ниже рыночной. И если с таким объектом пытаются заключить сделку возвратного лизинга, то она теряет всякий смысл. В таком случае лизингополучателя не интересует простой вывод денег из компании — наоборот, важно продать объект по максимальной цене, получив необходимое «белое» финансирование. Чем на большую сумму заключен договор купли-продажи, тем больше будут лизинговые платежи и весомее налоговая экономия.

Поэтому есть соблазн продать объект намного дороже, чем он числится на балансе. Но заместитель гендиректора компании «Локат Лизинг Руссия» Дмитрий Шабалин отмечает, что в случаях значительного расхождения балансовой и рыночной стоимости недвижимости лизинг получается экономически невыгодным из-за высоких налоговых издержек. При продаже здания необходимо единовременно выплатить НДС (18% от цены реализации). Конечно, у многих компаний основные средства числятся на балансе по заниженной цене с целью снижения выплат по налогу на имущество и продать такой объект дороже никто не запрещает. Однако если стоимость реализации непомерно раздута, то и выплаты НДС в бюджет будут выше и могут перекрыть всю экономию, которая в будущем даст sale-lease back.

Наконец, при заключении лизинговой сделки сразу видны все махинации со стоимостью. Цена приобретения и предоставленное финансирование наравне с балансовой стоимостью объекта отражаются в лизинговом контракте, который проходит обязательную государственную регистрацию одновременно с договором купли-продажи недвижимости. Соответственно регистрирующие органы сразу увидят любое несоответствие, в том числе и в ценах.

Мытари против

Фискальные органы негативно относятся к сделкам возвратного лизинга и неофициально называют их попытками ухода от налогов. Их претензии небезосновательны — до недавнего времени сделки возвратного лизинга активно заключались «дружественными» фирмами для уменьшения выплат по налогам на прибыль и имущество. Многие судебные процессы закончились не в пользу участников лизинговых сделок. Под «горячую руку» попали и честные лизингодатели, которых также обвиняли в уклонении от налогов. В итоге количество сделок возвратного лизинга резко сократилось, а опрошенные FD лизингодатели как один твердят, что не имеют опыта в сфере сделок возвратного лизинга недвижимости.

«Лизинговые сделки с объектами недвижимости носят, как правило, средне- и долгосрочный характер. Кроме того, суммы этих сделок значительны», — говорит Дмитрий Шабалин. Потому вероятность проверки подобного рода контрактов налоговыми органами довольно высока. «Российская лизинговая практика показывает, что претензии налоговых органов к лизинговым компаниям могут быть какими угодно, поэтому идти на заведомо спорную по своей экономической сути форму возвратного лизинга при лизинге недвижимости я бы не рекомендовал», — предостерегает эксперт.

Возможно, что в скором времени ситуация изменится. Противостояние фискалов и лизингодателей в вопросах оперативного лизинга сдвинулось с «мертвой точки» и перевес — на стороне бизнеса. В феврале 2007 года противостояние компании «Ханса Лизинг» против налоговиков закончилось победой лизингодателя в Высшем арбитражном суде (ВАС). Фискалы обвиняли фирму как раз в необоснованной сделке возвратного лизинга и отказывали в вычете НДС. «Однако суд подтвердил, что это законная сделка с разумными хозяйственными мотивами для обеих сторон и не ведет к необоснованной налоговой экономии», — говорит адвокат компании в ВАС Александр Зимин. И хоть объектом лизинга в оспоренной сделке была не недвижимость, а железнодорожная техника, не исключено, что в ближайшее время лизинговые фирмы вернут себе лидерство в области sale-lease back недвижимости, перехватив инициативу у разношерстных фондов и управляющих компаний.

Меры предосторожности

Если компания все же решила продать недвижимость по схеме возвратного лизинга, ей следует особое внимание уделить проверке документов. По опыту лизингодателей в первую очередь фискалы начинают скрупулезно проверять документарное оформление сделки. Первые претензии у них назревают именно из-за нарушений в бумагах. Поэтому лучше заранее все продумать и не давать поводов для «беспокойства» налоговикам.

Особое внимание следует уделить истории перестроек и переделок на объектах. Все изменения должны быть отражены в документации и зарегистрированы в соответствующих органах. Иначе реальный метраж недвижимости может не совпадать с указанным в документах. Одна из лизинговых компаний из Петербурга и ее клиент заключили сделку возвратного лизинга недвижимости, не проверив историю сносов и достроек цеха. В итоге контракт оказался под угрозой признания его ничтожным. Ситуацию удалось исправить, собрав недостающие документы. Но это было серьезное испытание как для лизингодателя, так и для клиента. Именно из-за сложности проверки документов в лизинг, в том числе и возвратный, предпочитают сдавать относительно новые строения — у зданий, возведенных более 10 лет назад, часто «темное прошлое». Сказываются бурные постперестроечные времена, в ходе которых многие коммерческие площади прошли через «мутную» приватизацию.

Другой момент, на который стоит обратить внимание, — порядок регистрации договоров купли-продажи и самого лизинга. Оба контракта должны быть зарегистрированы в государственном бюро одной датой. Иначе фискалы могут признать сделку не лизингом, а продажей с получением в долгосрочную аренду по причине того, что договор лизинга был зарегистрирован позже контракта купли-продажи здания. Это автоматически лишает лизингополучателя налоговых льгот, присущих финансовой аренде. А значит, сэкономленные на налоге на прибыль и на имущество деньги придется вернуть в бюджет, заплатив штраф плюс пени за просрочку.

Опасность кроется в порядке регистрации. По закону о лизинге продажа здания должна быть последствием лизингового контракта. Значит, оформлять и регистрировать контракт купли-продажи нужно после регистрации контракта лизинга в госорганах. С другой стороны, государственные бюро отказываются первыми принимать договор лизинга, регистрируя его только после вступления в права собственности лизингодателя на объект сделки. Иначе говоря, после того, как лизинговая компания уже приобрела здание, а контракт купли-продажи подписан и зарегистрирован. Единственный выход устранить противоречие — зарегистрировать оба договора одной датой.

Жажда денег побеждает

Если учесть все трудности и риски, которые сопутствуют проведению сделок sale-lease back, становится непонятным, зачем их вообще заключают. Ведь можно просто получить банковский кредит под залог той же недвижимости. Однако в возвратном лизинге все же есть свои прелести. Во-первых, не стоит забывать о значительной налоговой экономии, которой можно пользоваться в течение длительного срока. Во-вторых, за счет sale-lease back можно привлечь значительно больший объем ресурсов. В кредит под залог недвижимости можно получить не больше 70% от оценочной стоимости залога. Тогда как возвратный лизинг позволяет получить до 100% от рыночной цены объекта. Если учесть, что между оценочной стоимостью и рыночной ценой недвижимости разница может достигать 40–50%, то разрыв между объемом финансирования, полученного при возвратном лизинге, и размером возможной ссуды становится еще более заметным.

ТУДА. СЮДА. ОБРАТНО

Сделка возвратного лизинга недвижимости заключается между двумя сторонами: лизинговой фирмой (управляющей компанией) и клиентом, который является продавцом недвижимости. Сначала клиент продает свои рабочие площади лизинговой фирме. Она предоставляет продавцу финансирование. После оформления договора купли-продажи объекта недвижимости лизинговая фирма становится собственником здания. Потом его сдают в долгосрочную финансовую аренду обратно бывшему владельцу. Таким образом, покупатели недвижимости становятся лизингодателями, а собственники превращаются в арендаторов (лизингополучателей).

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль