Стоимость активов: как выбрать правильное время для продажи

6465
Если компания намерена заняться продажей активов и у нее есть возможность придержать их в течение некоторого времени, можно использовать реальные опционы. Данный метод позволяет рассчитать стоимость активов с учетом ситуации на рынке, сценариев их использования, неопределенности будущих доходов, возможных управленческих решений.

Оценка стоимости активов методом реальных опционов основана на предположении, что любое решение по ним может быть рассмотрено как опцион. Например, собственник имеет право, но не обязательство решать вопрос продажи активов сейчас или позже. В последнем случае придется нести определенные затраты в течение некоторого времени в расчете на рост рыночной цены актива. Стоимость решения по переносу продаж с учетом вероятности (но не гарантии) подъема рынка как раз и отражается в реальном опционе.

Однако если нет возможности придержать актив в течение некоторого времени, например срочно нужны деньги или нет средств на содержание актива, то в таком случае компания по сути не имеет выбора и пространства для маневра в виде реальных опционов. Кроме того, применение метода правомерно лишь в той ситуации, когда собственник предполагает, что ситуация на рынке улучшится, и готов обосновать свои прогнозы относительно роста стоимости актива. Если надежд на это нет, то нет смысла тратить время на дополнительные расчеты, а лучше приступить к предпродажной подготовке.

Убыточный актив: продать нельзя оставить

Для оценки стоимости опционов используются два основных метода: модель оценки Блэка-Шоулза и биномиальная модель. В случае с реальными опционами применение модели Блэка-Шоулза было бы слишком сложным и неочевидным - все-таки она предназначена для финансовых опционов. Поэтому на практике чаще используется биномиальная модель, когда вычисление цены опциона по сути представляет собой движение по биномиальному дереву, каждой точке которого соответствует оптимистичный или пессимистичный вариант развития событий на рынке.

Применение реальных опционов

Крупная компания имеет в собственности офисный комплекс, являющийся для нее непрофильным активом. Необходимо принять решение - продать актив сейчас за 150 млн руб. или сохранить на некоторое время в расчете на повышение цены. Ежегодные расходы на содержание комплекса составляют 20 млн руб. Безрисковая ставка доходности принимается равной 15 процентам годовых (уровень годовых депозитов в наиболее надежных банках). Собственник непрофильного актива, основываясь на экспертных оценках или рыночных прогнозах, предполагает, что цена здания может меняться каждый год на ± 25 процентов.

Вероятность роста цены актива

Чтобы определить вероятность роста цены, можно использовать формулу:

p = ((1* + r) – d ) : (u – d)**,

где

r – безрисковая ставка доходности – равна 15% годовых;

d – снижение стоимости актива за год – равно 0,75 [(100% – 25%) : 100%];

u – рост стоимости актива за год – равен 1,25 [(100% + 25%) : 100%].

Отсюда вероятность роста стоимости актива составит 0,8 [(1 + 0,15 – 0,75) : (1,25 – 0,75)]. Соответственно вероятность снижения стоимости – 0,2 (1 – 0,8).

*  Единица вводится в формулу для удобства расчетов и позволяет оперировать положительными значениями роста или снижения стоимости объекта. Если ее не использовать, то значение u было бы равно плюс 0,25, а d – минус 0,25. – Примеч. редакции.
**  Выводится из формулы: Безрисковая ставка доходности = Вероятность роста 5 Рост стоимости актива + (1 – Вероятность роста) 5 Снижение стоимости актива. – Примеч. редакции.

Расчет стоимости активов: прогноз изменения

В соответствии с биномиальным методом строится «дерево» прогнозов изменения стоимости актива (см. рис. 1).

Рисунок 1 Рыночная стоимость актива (прямой счет), млн руб.
Стоимость активов: как выбрать правильное время для продажи

Поскольку предполагается, что цена объекта может меняться на 25 процентов ежегодно, то в 2010 году в лучшем случае она составит 187,5 млн руб. (150 млн руб. X 1,25) и в худшем – 112,5 млн руб. (150 млн руб. X 0,75). Расчет аналогичным образом повторяется для 2011 и 2012 годов. Таким образом, получаем «дерево» возможных цен реализации непрофильного актива.

Расчет цены опциона

По сути, проблема выбора – продать сейчас или отложить это решение в расчете на повышение цены актива – представляет собой реальный опцион с ценой исполнения 150 млн руб. Это означает, что у собственника есть право, но не обязанность реализовать лежащий в основании опциона актив, если его стоимость превысит 150 млн руб. Иначе говоря, если события будут развиваться позитивно и стоимость актива вырастет, то собственник может не торопиться с продажей. Но если расчеты покажут, что реализуется негативный сценарий, то собственник должен «сбросить» актив сейчас по цене исполнения, то есть по текущей оценке 150 млн руб.

Чтобы определить стоимость чистых активов и во сколько обойдется решение по времени продажи непрофильного актива, понадобится рассчитать разницу между будущей и текущей ценами на этот объект, учитывая при этом операционные затраты на содержание и вероятность относительного роста рынка.

Интересная статья? Добавьте страницу в закладки, сохраните, распечатайте или перешлите коллегам. 

Действовать надо будет обратным счетом, начиная с последнего, заключительного года. Если весь рассматриваемый период цена актива будет расти по 25 процентов в год, то разница между ценами 2009 и 2012 годов составит 143 млн руб. (293 млн руб. – 150 млн руб.). Для остальных сценариев того же года расчеты аналогичны (см. рис. 2). Отрицательные значения при этом не учитываются, вместо них проставляется нулевое значение. Это означает, что при неблагоприятном развитии событий собственник не ждет наступления нового периода, а сразу продает актив по текущей минимальной цене, избегая как потерь в стоимости, так и дополнительных затрат на содержание.

Рисунок 2 Цена опциона (обратный счет), млн руб.
Стоимость активов: как выбрать правильное время для продажи

* Вместо отрицательных значений проставляются нули. Это означает, что собственник не может использовать опцион при текущей минимальной цене.

Для второго (в нашем случае 2011-го) и первого (2010-го) годов применяется иная методика расчета стоимости опциона. Она определяется как дисконтированная сумма произведений оптимистичной и пессимистичной стоимости опциона следующего года и соответствующих им вероятностей (роста и падения). Так, паре опционов 143 млн руб. и 25,8 млн руб. за 2012 год в 2011 году будет соответствовать опцион 104,0 млн руб. (143,0 X 0,8 + 25,8 X 0,2) : 1,15), паре 104,0 млн руб. и 17,9 млн руб. 2011 года – опцион 2010 года на сумму 75,5 млн руб. (104,0 X 0,8 + 17,9 X 0,2) : 1,15). Двигаемся таким образом до текущего года и получаем итоговую стоимость опциона 54,7 млн руб.

Опционы в МСФО

Итоговое решение

Полученные 54,7 млн руб. – стоимость вероятной возможности продажи активов предприятия в течение ближайших трех лет или же ожидаемая величина прироста стоимости актива в течение тех же трех лет. Если сравнить эту сумму с общими затратами на содержание актива за тот же период (20 млн руб. X 3 = 60 млн руб.) то становится ясно, что продажу актива лучше не откладывать. Иначе говоря, при тех прогнозах рынка, которые собственник считает реальными, вероятный прирост не покроет операционных затрат, поэтому ожидание лучшей цены актива будет иметь смысл лишь в том случае, если удастся снизить затраты на содержание объекта до приемлемого уровня (например, в два раза).

Как с наибольшей выгодой распорядиться непрофильными активами

Реальные опционы помогают определить оптимальную цену актива и принять верное решение по времени продажи. Однако стоит учитывать, что применение метода реальных опционов возможно только в случае, когда существуют основания ожидать подъема рынка в течение определенного периода времени. Ценность использования метода будет выше, если учесть риски, связанные с переоценкой ситуации на рынке. Если планировать восстановление рынка до докризисного уровня, нести затраты, например, на переоборудование производственного здания в офисное, то при продолжении стагнации рынка дополнительные затраты могут и не окупиться. Поэтому при расчете обоснованного уровня затрат необходимо учитывать и неблагоприятное развитие событий.

Решение в соответствии с методом реальных опционов принимается для текущего момента. Поэтому рыночные тенденции придется отслеживать на регулярной основе и пересчитывать под них цену опциона, чтобы вовремя обнаружить негативную динамику и провести продажу актива, минимизируя потери.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль