Выкуп муниципального имущества

2205
Разгуляев Валерий
управляющий информацией «Избёнка – ВкусВилл»
Заочный налоговый тренинг. Поскольку идея проведения налоговых тренингов вызвала немалый интерес среди финансовых руководителей предприятий, мы решили в дополнение к тренингам, организуемым нашим журналом, проводить налоговые тренинги заочно, то есть на страницах журнала. В новой подрубрике мы будем публиковать описание конкретных бизнес-ситуаций, возникающих у российских компаний, а также наиболее оптимальные способы их решения.

Предлагаем вашему вниманию бизнес-ситуацию. Ваша задача — найти ее оптимальное решение. Наиболее интересные из них с комментариями представителей МНС России и независимых юристов будут опубликованы в следующих номерах журнала «Финансовый директор», а авторы этих решений получат денежное вознаграждение.

Описание проблемной ситуации

Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) является арендатором недвижимости площадью 500 кв. м, находящейся в хозяйственном ведении муниципального предприятия. При этом ЗАО имеет возможность выкупить недвижимость у муниципалитета по цене значительно ниже рыночной: рыночная стоимость недвижимости — 1200 у.е. (включая НДС) за 1 кв. м, цена выкупа — 550 у.е. (без НДС1) за 1 кв. м. Собственных средств для выкупа недвижимости у ЗАО нет, однако существует сторонняя организация (далее — покупатель), заинтересованная в приобретении недвижимости по цене, близкой к рыночной.

Право собственности на недвижимость возникнет у ЗАО только с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции после полной оплаты выкупной стоимости недвижимости.

Акционерами ЗАО являются три физических лица, акции которых распределены следующим образом: один акционер владеет 90% акций, а два других — по 5% акций. Все акционеры владеют акциями ЗАО более трех лет.

Покупатель готов профинансировать выкуп ЗАО недвижимости у муниципалитета, чтобы в дальнейшем купить недвижимость у ЗАО по цене 1100 у.е. (включая НДС) за 1 кв. м, то есть за 550 000 у.е.

Покупатель и ЗАО до этого не были связаны какими-либо деловыми отношениями, обладают минимумом сведений друг о друге и заинтересованы в безопасности сделки и соблюдении взаимных интересов при проведении планируемой операции.

Покупателю необходимы гарантии того, что:

  • после финансирования покупки недвижимость будет продана именно ему;
  • денежные средства, переданные ЗАО, будут направлены на выкуп недвижимости;
  • цена покупки будет не выше 1100 у.е. за 1 кв. м.

ЗАО согласно в дальнейшем продать недвижимость именно этому покупателю по цене 1100 у.е. за 1 кв. м (то есть ниже рыночной) при условии, что оно получит от покупателя необходимые денежные средства для выкупа и минимизации налоговых потерь. При этом одним из условий ЗАО является официальное и прозрачное оформление отношений с покупателем.

Варианты решения проблемы

Традиционными способами оформления такой сделки являются:

  • заключение предварительного договора купли-продажи (в соответствии со ст. 429 ГК РФ) между ЗАО и покупателем, предусматривающего авансовый платеж в сумме 275 000 у.е. (стоимость выкупа недвижимости у муниципалитета);
  • заключение договора займа на эту же сумму с последующим (после оформления на ЗАО права собственности на недвижимость) заключением договора купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи гарантирует покупателю, что с ЗАО будет заключен основной договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Однако после оформления права собственности ЗАО имеет возможность продать недвижимость третьему лицу (не покупателю). Если третье лицо — добросовестный приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что ЗАО не имело права отчуждать недвижимость, то изъять недвижимость у него будет невозможно (ст. 302 ГК РФ). Такой вывод также сделал ВАС РФ2. Таким образом, покупатель будет нести большой риск того, что после оформления недвижимости на ЗАО она может быть продана третьему лицу.

При заключении договора займа у покупателя возникает риск невозврата или нецелевого использования займа (то есть не на выкуп недвижимости) ЗАО. При этом у ЗАО отсутствует какое-либо имущество, которое можно было бы передать в качестве залога, обеспечивающего исполнение обязательств по возврату суммы займа.

При оформлении сделки традиционными способами ЗАО понесет существенные налоговые издержки:

  • НДС от реализации недвижимости — 91 667 у.е. (550 000 у.е. : 120% х 20%);
  • налог на прибыль — 44 000 у.е. [(550 000 - - 91 667 - 275 000) х 24%].

Задание

Необходимо найти другие способы оформления сделки между ЗАО и покупателем, которые бы минимизировали риски и налоговые потери обеих сторон.

Бизнес-ситуация предоставлена начальником отдела налогового консалтинга ООО «Компания Брокеркредитсервис» Сергеем Алдохиным и юристом ООО «Компания Брокеркредитсервис» Мариной Анисимовой.

Описание кейсов или их решения вы можете направлять по факсу (095) 105-77-43 или электронной почте: info@fd.ru

______________________________________
1 Имущество выкупается в порядке приватизации, поэтому в соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагается НДС. – Примеч. редакции.
2 В постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». – Примеч. редакции.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль