Что проверить в договоре аренды торговых площадей

100
Что проверить в договоре аренды торговых площадей
Если вы планируете арендовать торговые площади, наши рекомендации помогут вам проконтролировать ключевые условия договора, чтобы обеспечить финансовые интересы компании. Они подскажут, какие финансовые риски кроются в документе и как избежать непредвиденных расходов.

Когда к вам попадает договор аренды торговых площадей, убедитесь, что документ обеспечит финансовые интересы компании и не обернется налоговыми доначислениями. Риски кроются не только в основных условиях, например, в размере и сроках оплаты, но и во второстепенных – предмете договора, размытых терминах, правах и обязанностях сторон. Чтобы исключить проблемы в будущем, изучите:

  • термины и определения;
  • предмет договора;
  • арендную плату и порядок ее расчета;
  • права и обязанности сторон.

Если появились вопросы к формулировкам документа, обсудите их с инициаторами договора.

Как правильно прописать термины и определения в договоре аренды торговых площадей

Термины в договоре аренды должны быть понятными, избегайте неоднозначных формулировок. Попросите юристов в договоре дать определения всем терминам, даже если считаете их очевидными. Так участники сделки не смогут ввести друг друга в заблуждение. Например, компания планирует открыть магазин одновременно с торговым центром, готовит помещение и устанавливает оборудование. Арендодатель готов сделать скидку к базовой ставке аренды на период отделки. Тогда не ограничивайтесь в договоре термином «дата начала аренды». Укажите, что считать «датой открытия магазина арендатора» и «датой официального открытия здания». Это поможет избежать споров с владельцем помещения о размере арендных платежей.

На что обратить внимание в предмете договора аренды торговых площадей

В договоре аренды должна быть информация, которая позволяет определить четко и однозначно арендуемое помещение. Если таких данных нет, арендодатель в любой момент может подать заявление в суд и потребовать признать документ недействительным. Тогда компании придется потратить деньги на вывоз имущества и поиск нового помещения. Убедитесь, что юристы не ошиблись и указали в договоре для объекта:

  • наименование. Например, недвижимое имущество общей площадью 1200 кв. м, которое включает в себя помещения: № 1 – 700 кв. м, № 2 – 500 кв. м, и принадлежит арендодателю на праве собственности;
  • местонахождение и границы. Например, помещение находится на первом этаже семиэтажного здания по адресу: ул. Большевистская, д. 5;
  • назначение. Например, для розничной торговли продуктами питания и сопутствующими товарами массового спроса. Назначение – синоним термина «разрешенное использование». Попросите юристов добавить в этот пункт и другие потребности компании: размещение административных, складских, технологических помещений и зоны погрузки-выгрузки товара. В будущем это поможет избежать затяжных согласований с арендатором;
  • графическое обозначение на плане БТИ. В приложении 1 к договору арендуемое помещение должно быть обозначено на плане местности и заштриховано в поэтажном плане БТИ. По схеме размещения убедитесь, что компания не нарушает закон. Например, торговля спиртными напитками запрещена рядом с детскими, медицинскими и образовательными учреждениями. Если объект расположен на арендованном земельном участке, в контракте должны быть реквизиты договора аренды на землю.

Чтобы снизить риски финансовых потерь и предостеречь компанию от непредвиденных расходов, в разделе «Предмет договора» обратите внимание:

  • на торговое название арендатора. Здесь нужно согласовать с контрагентом размер, форму и место для вывески на фасаде здания и внутри помещения. Если этого не сделать на этапе подписания сделки, впоследствии придется размещать вывеску за дополнительную плату;
  • на право арендатора передавать площадь в субаренду. Если планируете передать часть помещений в субаренду, закрепите в договоре размер этой территории в метрах или процентах от площади арендуемого объекта. Уточните, нужно ли согласовывать договоры субаренды с арендодателем;
  • на технические условия. Убедитесь, что контрагент обязуется обеспечить помещение системами пожаробезопасности, теплоснабжения и вентиляции, водопроводом, канализацией и электричеством. Для воды нужно указать необходимый объем кубических метров в сутки, для электричества – мощность в киловаттах. Если не прописать в договоре санитарные требования, компании придется доплачивать за недостающие мощности;
  • право на перенос входов и выходов магазина. Предусмотрите этот пункт в договоре, чтобы избежать переезда, если закон ограничит работу магазина. Например, вблизи торговой точки откроется учреждение, рядом с которым запрещена торговля табачными и алкогольными товарами.

Как проверить размер арендной платы и порядок расчетов в договоре аренды торговых площадей

Размер арендной платы и порядок расчетов с арендодателем требуют особого внимания со стороны финансового директора. Чтобы избежать будущих судебных споров с контрагентом, выясните, что входит в арендную плату, и изучите платежи.

Арендная плата. Убедитесь, что арендные платежи включают не только плату за использование помещений, но и дополнительные издержки арендодателя. Например, налоги на имущество, налог на землю или плату за загрязнение окружающей среды. Хозяин помещения не должен выставлять такие суммы отдельно.

Арендодатель может пересматривать арендную ставку не чаще одного раз в год. Чтобы избежать произвола со стороны владельца помещения, попросите пояснить в договоре, как будет меняться цена. Например, привязать повышение цен к макроэкономическим показателям.

Посмотрите, входит ли сумма НДС в стоимость аренды. Иначе споров с инспекцией и контрагентом не избежать.

Коммунальные платежи. Проверьте, кому компания должна платить за коммунальные услуги. Если арендодатель выставляет коммунальные счета от своего имени, убедитесь, что у него есть на это право. Поручите юристам запросить у собственника помещения договоры со снабжающими организациями. Если по условиям договора у арендодателя нет права перевыставлять коммунальные услуги, то нельзя оплачивать счета на имя арендодателя. Иначе компания не сможет уменьшить налогооблагаемую базу и возместить НДС.

Эксплуатационные расходы. По закону арендатор отвечает за содержание помещения и текущий ремонт. Чтобы не допустить непредвиденных счетов, изучите в договоре список эксплуатационных платежей. Например, хозяин помещения может обязать:

  • содержать и ремонтировать инженерные системы, тепловые завесы, автоматические двери, пешеходные зоны общего пользования внутри торгового комплекса, парковку и прилегающие территории;
  • вывозить мусор и снег;
  • наносить маркировку на дорожное покрытие;
  • организовать навигацию и поддерживать ее в рабочем состоянии;
  • поддерживать в чистоте общественные зоны.

Если не согласны с дополнительными платежами, обсудите их с арендодателем и попытайтесь изменить или сократить размер вмененных обязательств.

Какие обязанности арендодателя помимо основных должны быть в договоре аренды торговых площадей

Арендодатель имеет право на доступ в помещения во время проверок или чрезвычайных ситуаций. Например, аварии инженерных сетей. Если по территории магазина будут произвольно перемещаться технические специалисты, впоследствии будет сложнее выявить виновных в недостаче товара. Чтобы снизить риск хищений, убедитесь, что юристы в договоре:

  • перечислили, кто из сотрудников арендодателя вправе осматривать помещение;
  • прописали условие, что осмотр или проверка могут проходить только в присутствии представителя арендатора;
  • обязали контрагента оповещать арендатора об осмотре помещения;
  • указали, что если арендодатель нарушит условия доступа в помещение, то понесет ответственность за выявленную недостачу товара.

Если планируете в сезон повышенного спроса перевести магазин на круглосуточный режим работы, убедитесь, что вправе менять часы работы помещения.

Подготовлено по материалам ФСС «Система финансовый директор»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...


    Рассылка



    © 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль