Бизнес-план строительства торгово-выставочного центра

372
Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство торгово-выставочного центра на территории примыкающей к N-му рынку» разработан на основании решения общего собрания Участников Общества с ограниченной ответственностью «Маркет Сити».

РЕЗЮМЕ

Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство торгово-выставочного центра на территории примыкающей к N-му рынку» разработан на основании решения общего собрания Участников Общества с ограниченной ответственностью «Маркет Сити».

Бизнес-план разработан в соответствии с «Рекомендациями по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов», утвержденных приказом Министерства Экономики Республики Беларусь от 31.03.1999 года №25.

Общество с ограниченной ответственностью «Маркет Сити» зарегистрировано решением Мингорисполкома от 01.07.2001г. №01072001 в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за №190190190. Главным направлением деятельности предприятия является создание высококлассных объектов недвижимости, управление ими, эксплуатирование и обслуживание, а также оказание клиентам сопутствующих услуг.

Целью инвестиционного проекта является строительство современного торгово-выставочного центра в центре Минска на территории, примыкающей к N-му рынку. Общая площадь объекта составит около 7400,0 м.кв., в т.ч. полезная (площадь торговых магазинов) около 4000,0 м.кв. Срок строительства – 12 месяцев.

Расчет основных финансово-экономических показателей бизнес-плана произведен за 4 года развития предприятия.

Необходимый объем инвестиций для реализации проекта составляет около 4,2 млн. долларов США, из которых:

  • 0,2 млн. долларов США собственные средства предприятия (уставный капитал);
  • 2,0 млн. долларов США - долевое участие;
  • 2,0 млн. долларов США - банковский кредит.

Дольщикам в качестве компенсации затрат будут переданы торговые помещения общей площадью 2750,0 м.кв.

Возврат банковского кредита, возмещение всех иных затрат, связанных с реализацией проекта, будет осуществляться за счет получения прибыли от эксплуатации собственной части торговых помещений (4650,0 м.кв.). Поступление выручки будет идти по двум направлениям: сдача в аренду (1550,0 м.кв.) и продажа торговых площадей (3100,0 м.кв.). Данный вариант использования площадей позволит предприятию получить достаточную выручку для своевременного исполнения своих обязательств перед бюджетом, внебюджетными органами, поставщиками, возмещения собственных затрат, связанных с эксплуатацией торгово-выставочного комплекса, создаст необходимые условия для погашения кредитной задолженности в течение 2-х лет с уплатой процентов по ставке 24% годовых (основной долг и проценты погашаются с первого месяца получения выручки).

Проведенный в бизнес-плане финансово-экономический анализ показал, что проект строительства торгово-выставочного центра в центре Минска на территории, прилегающей к N-му рынку, является экономически эффективным. При соблюдении всех запланированных параметров возвратность произведенных инвестиций обеспечивается в течение 28 месяцев (2 года 4 месяца). Динамическая окупаемость проекта достигается после 3,5 лет развития предприятия. Чистый дисконтированный доход за 4 года составит 153 946 долларов США, внутренняя норма доходности составляет 32%, индекс рентабельности – 1,08.

Реализация проекта имеет огромное социальное значение для города. Для обеспечения бесперебойной работы торгово-выставочного центра будет создано около 40 новых рабочих мест, на площадях самого торгово-выставочного центра возможно организовать работу более 200 магазинов, что предполагает занятость как минимум еще 400 человек. Кроме того, в бюджеты различных уровней предприятием будет уплачено более 1,5 млн. долларов США налоговых и приравненных к ним платежей.

Строительство торгово-выставочного центра на территории примыкающей к N-му рынку позволит удовлетворить имеющийся спрос со стороны экспонентов товаров на свободные торговые площади, разрешить проблему насыщения непродовольственного рынка высококачественной разноплановой продукцией промышленного производства, обеспечить достижение социального эффекта, благоприятно отразится на архитектурной застройке города, будет способствовать развитию местной инфраструктуры и превращению Минска в современную европейскую столицу.

1. Характеристика предприятия

1.1 Паспорт предприятия

Наименование предприятия ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МАРКЕТ СИТИ»
Реквизиты предприятия 220000, г.Минск, ул.Филимонова, 10, комн. 27
р/с 3012301230123 в АСБ «Беларусбанк»
Дата регистрации 01.07.2001 года
Форма собственности Частная
Вид деятельности эксплуатация и сдача внаем собственного имущества
Ответственные лица
Директор Кузнецов Антон Антонович
Главный бухгалтер Демянич Светлана Викторовна

1.2 Описание предприятия

Общество с ограниченной ответственностью «Маркет Сити» зарегистрировано решением Мингорисполкома от 01.07.2001г. №01072001 в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за №190190190.

В соответствии с Уставом участниками общества являются следующие юридические и физические лица:

  • ООО «Маркет Строй» – 45% уставного фонда
  • ООО «Сити Билд» – 45% уставного фонда
  • Петров Петр Петрович – 5% уставного фонда
  • Яковлев Яков Яковлевич – 3% уставного фонда
  • Алексеев Алексей Алексеевич – 2% уставного фонда

Согласно Уставу ООО «Маркет Сити» имеет самостоятельный баланс, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, открывать расчетный, валютный и другие счета в учреждениях банков, иметь печать, штампы и иные реквизиты со своим наименованием.

Основной целью деятельности Общества является осуществление хозяйственной деятельности, направленной на извлечение прибыли и удовлетворение интересов Участников Общества и членов трудового коллектива.

Управление Обществом осуществляет общее собрание Участников Общества и директор Общества. В настоящее время директором Общества является Кузнецов Антон Антонович, за которым закреплено право представлять Общество без доверенности в отношениях с государственными органами Республики Беларусь и других государств, юридическими и физическими лицами, распоряжаться имуществом и средствами Общества в пределах своей компетенции, заключать договоры, открывать в банках расчетные и другие счета.

Главный бухгалтер – Демянич Светлана Викторовна.

Предметом деятельности предприятия является:

  • розничная торговля, кроме торговли автомобилями и мотоциклами;
  • благоустройство и продажа недвижимого имущества;
  • покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
  • эксплуатация и сдача внаем собственного имущества;
  • услуги по хранению транспортных средств, принадлежащих гражданам;
  • аренда прочих машин и оборудования, не включенных в другие группировки;
  • деятельность в области архитектуры, инженерная и техническая деятельность, связанная с гражданским строительством;
  • реклама
  • прочее

1.3 Описание отрасли

ООО «Маркет Сити» является молодым предприятием, главным направлением деятельности которого является создание высококлассных объектов недвижимости, управление ими, эксплуатирование и обслуживание, а также оказание клиентам сопутствующих услуг.

Как отдельная ветвь бизнеса, создание многопрофильных высококлассных объектов недвижимости, управление ими (самостоятельная эксплуатация, сдача в аренду, организация торгово-выставочных павильонов, спортивно-развлекательных центров и т.д.), их обслуживание зародилась недавно и в своем развитии прошла несколько этапов.

Первые шаги были сделаны в середине 90-х годов 20 века и были связаны с зарождением рынка недвижимости в Беларуси и г. Минске в частности. Как правило, весь бизнес в то время сводился к сдаче в аренду юридическим лицам отдельных помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Многие из имевшихся помещений не соответствовали по своим эксплуатационным и потребительским свойствам требованиям потенциальных клиентов, к тому же незначительное количество имевшихся свободных объектов недвижимости порождало значительный спрос на них.

Для второго этапа (середина 90-х конец 90-х 20 века) было характерно незначительное строительство новых объектов недвижимости, появление отдельных долгостроев, приватизация отдельных объектов коммунальной собственности. Слабое развитие рынка недвижимости было вызвано незначительными финансовыми возможностями отечественных инвесторов, скудной ресурсной базой банковской системы, неразвитостью законодательной базы, дороговизной новых современных строительных материалов, отсутствием достаточного опыта их использования в строительстве. Поэтому редкие попытки в реализации проектов строительства высококлассных зданий, отвечающих самым современным европейским требованиям, часто оставались не услышанными. Характерным этапом для этого периода является лишь увеличение площади сдаваемых в аренду помещений за счет использования ресурсов гостиниц города, отдельных административных зданий и социально-культурных комплексов.

Третий этап – современный, характеризуется созданием на территории города отдельно стоящих многопрофильных объектов недвижимости. Разные по функциональному назначению (торгово-выставочные центры, минирынки, спортивно-развлекательные центры, офисные центры или симбиоз из вышеперечисленных) они постепенно появляются в различных районах Минска, органично вписываются в архитектуру города, способствуют развитию социальной инфраструктуры и тем самым благоприятно воздействуют на превращение Минска в современную европейскую столицу.

Участие в строительстве высококлассных объектов недвижимости, управление ими и их обслуживание является одной из приоритетных целей нашего предприятия. Бурное развитие данного направления предполагается в ближайшие 5-10 лет, по прошествии которых сформируется окончательный рынок крупных многопрофильных объектов недвижимости, и новому предприятию будет значительно труднее закрепиться в данной сфере, набрать собственную клиентскую базу и осуществлять деятельность по управлению имуществом.

Наиболее быстрый возврат инвестиций происходит от строительства и эксплуатации торгово-выставочных центров. На первом этапе ООО «Маркет Сити» планирует осуществлять участие в строительстве объектов недвижимости именно этого профиля. С одной стороны, это позволит закрепиться на рынке, с другой стороны, обеспечит поступление постоянного дохода, что придаст предприятию большую свободу для развития бизнеса в дальнейшем.

В данном бизнес-плане описан проект строительства и эксплуатации ООО «Маркет Сити» торгово-выставочного центра на территории, прилегающей к N-му рынку, расположенному в центральной части г. Минска.

1.4 Цели и задачи предприятия по реализации проекта

Приоритетная цель ООО «Маркет Сити» при реализации проекта строительства торгово-выставочного центра - максимальное удовлетворение запросов будущих экспонентов товаров и потребителей их продукции. Это, в свою очередь, предполагало решение следующих задач:

  • определение местонахождения будущего торгово-выставочного центра;
  • получение необходимых решений местных органов власти, для осуществления проекта;
  • разработка проекта и его реализация (строительство и эксплуатация).

При выборе местонахождения торгового центра основными факторами выступали близость к центральным районам города, значительные потребительские потоки, хорошее транспортное сообщением (наличие стоянок такси, близость метро, наличие автобусных, трамвайных линий), близость финансово-кредитных учреждений, банков, престижных ресторанов, гостиниц, других объектов городской инфраструктуры.

В этом плане, район N-ого рынка наиболее полно соответствует данным требованиям. В выходные дни минимальное число жителей города, приезжающих на рынок за продуктами, составляет около 250 тысяч человек, среднедневной оборот на рынке колеблется в пределах 0,5-0,7 млн. долларов США в будние дни и 1,2–1,5 млн. долларов США в выходные дни. Строительство торгово-выставочного центра на территории примыкающей к рынку делает его весьма привлекательным перед другими аналогичными объектами, в связи с чем, со стороны экспонентов товаров существует устойчиво высокий спрос на наличие свободных торговых площадей в данном районе города.

Проведенные по нашему заказу Агентством «ПРОСТО» социологические исследования показали, что единственный в этом районе недавно построенный ТВЦ «BigShop», не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос на свободные торговые помещения. Как минимум более 200 индивидуальных предпринимателей и около 25 фирм, хоть сейчас, готовы организовать торговлю на территориях, близко расположенных к рынку. Потенциальный рост спроса на торговые помещения в ближайшие 2–3 года может составить минимум 200%, за счет притока экспонентов товаров с рынков расположенных на территории стадионов «Динамо» и «Трактор».

В этой связи, строительство в данном районе современного торгового центра, нисколько не уступающего по своим техническим и эксплуатационным характеристикам аналогичным объектам, способно удовлетворить имеющийся спрос экспонентов товаров на выставочные площади и разрешить проблему насыщения рынка высококачественной разноплановой продукцией промышленного производства.

Кроме того, необходимо отметить, что строительство в районе N-ого рынка нового торгово-выставочного комплекса предусмотрено городской программой строительства и благоустройства.

В части получения необходимых разрешений от местных органов власти ООО «Маркет Сити» проведена значительная работа. В Комитет по инвестициям был подан необходимый пакет документов для принятия решения о возможности строительства нашим предприятием торгово-выставочного центра на территории прилегающей к N-му рынку. Документально подтверждены гарантии внесения необходимых сумм в бюджет города для развития местной инфраструктуры, получено предварительное согласие отдельных фирм на долевое участие в проекте и др.

К настоящему времени Минским городским исполнительным комитетом разрешено ООО «Маркет Сити» параллельное производство проектно изыскательских и строительно-монтажных работ по проекту строительства торгово-выставочного комплекса на территории прилегающей к N-му рынку, получена схема размещения объекта, а также проводится необходимая работа по утверждению архитектурной части проекта. После утверждения проектно-сметной документации на проект соответствующие изменения будут внесены в границы землепользования с оформлением соответствующих документов.

Сам проект условно можно разделить на две части: непосредственное строительство торгово-выставочного центра, а также благоустройство прилегающей к нему территории. По предварительным расчетам объем капиталовложений составит около 4–4,2 млн. долларов США. Источниками финансирования выступят собственные средства – около 200 тыс. долларов США (уставный фонд), в оставшейся части привлеченный капитал (банковский кредит, долевое участие). Строительство объекта под ключ планируется завершить в течение одного года, этому будет способствовать разрешение на параллельное производство проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ (ПИР и СМР), которое позволит максимально сократить длительность инвестиционной части проекта.

Собственные средства предприятия сформированы на 100% путем внесения учредителями денежных средств, из которых 90% приходится на юридических лиц, 10% на физических. Юридические лица, являющиеся нашими учредителями смогут выступить гарантами возврата кредита (ов), который (ые) ООО «Маркет Сити» планирует получить для реализации проекта. Учитывая финансовые возможности поручителей, определено, что максимальный размер кредита, на который может рассчитывать предприятие, составляет около 2 млн. долларов США в эквиваленте. Остальные денежные средства (2 млн. долларов США) будут привлечены по долевому участию. Сумма долевого участия в последствии может снизиться, если предприятию удастся найти дополнительные гарантии.

Исходные условия, принятые в данном бизнес-плане представлены в следующей таблице.

Таблица 1

Основные сведения по проекту Показатели
1 Горизонт расчета (лет) 4 года
2 Шаг расчета 6 мес.
3 Дата начала расчета показателей по проекту Сентябрь 01
4 Вид принятой в проекте расчетной единицы доллар США
5 Средняя % ставка по привлекаемым кредитам 24%
6 Принятая ставка дисконтирования 24%

При расчете показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия, окупаемости проекта налоговое бремя рассчитывалось исходя из следующих данных:

Таблица 2

Виды налогов и сборов Налогооблагаемая база Ставка
Из выручки
1 НДС Выручка 20%
2 С/х Выручка - НДС 2%
3 Местный Выручка - НДС - с/х 2,5%
Относимые на себестоимость
1 ФСЗН ФОТ 35%
2 Единый налог ФОТ 5%
Из прибыли
1 Налог на недвижимость Остаточная стоимость ОС 2%
2 Налог на прибыль Балансовая прибыль 24%
3 Транспортный сбор Балансовая прибыль - налог на прибыль 5%

1.5 Предлагаемая методика оценки

Расчет эффективности проекта, срока окупаемости инвестиций осуществлялся методом дисконтирования.

Суть метода заключается в приведении будущих затрат по проекту и поступлений от него к начальному моменту реализации проекта, и расчете на основании полученных результатов показателей эффективности.

К показателям эффективности относятся следующие расчетные коэффициенты:

  • Чистый дисконтированный доход (ЧДД), величина полученная дисконтированием (при постоянной ставке дисконтирования для каждого года проекта) разницы между всеми годовыми оттоками и притоками реальных денег, накапливаемых в течение горизонта расчета проекта:

Бизнес-план строительства  торгово-выставочного центра

где

П(t) – чистые потоки наличности в годы t =1, 2, 3, …, T;

Т – горизонт расчета;

Кt – коэффициент дисконтирования.

Условием приемлемости инвестиционного проекта является положительное значение данного показателя.

  • Внутренняя норма доходности (ВНД) рассчитывается путем нахождения ставки дисконтирования, при которой стоимость будущих поступлений равна стоимости инвестиций (ЧДД=0).

Значение показателя ВНД, при котором проект можно считать приемлемым для инвестирования, должно быть больше принятой ставки дисконтирования.

  • Индекс рентабельности (доходности) (ИР) рассчитывается по следующей формуле:

Бизнес-план строительства  торгово-выставочного центра

где

ЧДД – чистый дисконтированный доход,

ДИ - дисконтированная стоимость инвестиций за период реализации проекта.

Инвестиционные проекты эффективны при ИР > 1.

  • Простой срок окупаемости – период времени, с которого поступления от производственной деятельности предприятия перекрывают объем инвестиций (расходов) в проект.
  • Динамический срок окупаемости – расчет показателя осуществляется по накопительному дисконтированному чистому потоку наличности и равен периоду времени, с которого этот накопленный дисконтированный поток примет положительное значение.

2. Описание услуги. Анализ рынков сбыта. Стратегия предприятия.

2.1 Описание услуги

ООО «Маркет Сити» планирует построить на территории прилегающей к N-му рынку многоуровневый торгово-выставочный центр, общая площадь которого будет составлять около 7 400,0 м. кв., в т.ч. полезная (непосредственно сами магазины и торговые ячейки) около 4 000,0 м. кв.

Оценка имеющегося спроса на торговые помещения в данном районе города свидетельствует о его устойчивом росте. Данной ситуации способствуют следующие обстоятельства: благоприятное месторасположение, позитивно сформировавшийся имидж действующего ТВЦ «BigShop», высокая степень удовлетворения потребителями своих потребностей, средний уровень цен на большинство товаров продовольственного назначения и промышленного производства, удобство и быстрота для простых потребителей в кратчайшие сроки получить широкий перечень услуг.

Построенные торговые площади (за исключением построенных по долевому участию) предполагается эксплуатировать самостоятельно путем их сдачу в аренду, часть помещений планируется к продаже (см. ниже).

Как услуга, аренда, не нова, однако новое ее «исполнение» всегда привлекательно и целесообразно к исполнению. Что значит новое исполнение? Если спросить любого предпринимателя мечтает ли он иметь просторный магазин, офис, торговую точку в центре Минска, обеспеченные холодной и горячей водой, телефоном, необходимой электрикой, построенные с использованием современных строительных материалов, соответствующие современным экологическим, санитарным, пожарным нормам, оснащенные системой сигнализации, находящиеся на пересечении главных потребительских потоков, любой из них скажет да. Главный вопрос будет заключаться в цене, гарантиях исполнения обязательств и перспективах развития бизнеса.

Перспективность сдачи в аренду торговых помещений в районе N-го рынка – это как аксиома, не требующая доказательства. Наличие в Минске таких районов единично, а потому строительство торговых помещений здесь оправдано.

Поскольку аренда - услуга не вещественная, основные требования экспонентами товаров будут предъявляться к качеству сдаваемых площадей.

Основные характеристики планируемых к строительству торговых помещений перечислены ниже:

  • горячее и холодное водоснабжение;
  • центральное отопление;
  • пожарно-охранная сигнализация;
  • телефонизация
  • современная отделка (подвесные потолки, использование высококачественной плитки для облицовки стен и укладки пола, установка оконных и дверных ПВХ систем, установка современных светильников и т.д.)
  • для удобства потребителей и их потенциальных покупателей в здании торгового центра будут установлены лифты, а также эскалаторы (обычно в 2-х, 3-х этажных зданиях лифты не устанавливаются).

Иными словами ООО «Маркет Сити» планирует построить торговые помещения, отвечающие самым высоким требованиям потребителей.

Необходимо отметить, что спрос на торговые площади во многом зависит от спроса на торговые услуги.

Исследования, проведенные Агентством «ПРОСТО», показывают, что в настоящее время в Минске происходят позитивные изменения в части преобразований в сфере розничной торговли промышленными товарами. Это связано с несколькими причинами.

Первое. Значительное повышение потребительской культуры населения, и, как следствие этого, повышение требований к организациям, оказывающим соответствующие услуги.

Второе. В городе уже открыты несколько торговых центров, организующих выставки-продажи широкого спектра товаров. Несмотря на ряд недостатков, этими предприятиями предлагается качественно новый уровень услуг, привлекающих потребителей.

Третье. Экономическая ситуация в Беларуси, и в г. Минске, в частности, позволяет судить о появлении стабильной платежеспособной группы населения, которая с каждым годом хоть и незначительно, но увеличивается. Кроме того, объемы расходов данной группы потребителей в общей сумме расходов всех потребителей также увеличиваются.

По мнению Агентства «ПРОСТО» данная тенденция сохранится в ближайшие 5-6 лет, что достаточно позитивно настраивает в части перспективности ведения бизнеса.

2.2 Анализ рынка сбыта

В настоящее время рынок аренды торговых площадей в районе N-ого рынка сформирован следующими участниками: ТВЦ «BigShop», ТВЦ «Астра», ВЦ «Пассаж». Если первый из них, находится на территории, непосредственно примыкающей к территории N-ого рынка, то двое последних находятся несколько в стороне от него, однако они расположены по пути следования потребителей из метро к рынку.

Доля каждого из них определена в таблице.

Рынок аренды торговых площадей и доли его участников

Таблица 3

Предприятие Площадь общая, м.кв. Доля, %
ТВЦ «BigShop» 4 000 44,4%
ТВЦ «Астра» 3 500 38,9%
ВЦ «Пассаж» 1 500 16,7%
Объем рынка 9 000 100,0%

Из приведенных данных видно, что строительство ООО «Маркет Сити» торгово-выставочного центра, общая площадь которого будет составлять около 7 400,0 м. кв., сделает его крупным участником, способным значительно потеснить действующие предприятия и повлиять на уровень складывающихся цен.

Определим минимальную и максимальную долю ООО «Маркет Сити» на рынке аренды торговых помещений. Краткая характеристика торгово-выставочного центра (далее ТВЦ «Маркет Сити»), который будет построен, представлена ниже:

Таблица 4

ЭТАЖ Общая площадь, м.кв. Полезная площадь, м.кв. Процент полезной площади, %
Корпус 1 1 этаж 1 300 980 75,38%
2 этаж 1 550 970 62,58%
Корпус 2 1 этаж 1 800 950 52,78%
2 этаж 1 850 700 37,84%
3 этаж 900 400 44,44%
Всего 7 400 4 000 100,00%

Данные цифры посчитаны примерно и взяты на основании разрабатываемого архитектурного проекта.

Как видно из таблицы наименьший процент полезной площади соответствует 2-му и 3-му этажам Корпуса 2, именно для строительства этих площадей будут привлекаться дольщики. Таким образом, их доля в проекте (по площади) будет составлять 37%, а доля ООО «Маркет Сити» 63%. Как упоминалось выше, часть помещений в ТВЦ «Маркет Сити» планируется к продаже. С целью достижения максимального эффекта в управлении имуществом к продаже (полностью или частично) планируются большие магазины, которые будут расположены на 1-ом этаже обоих Корпусов (большие магазины труднее сдать в аренду, чем небольшие).

Принимая во внимание изложенное максимальная доля ООО «Маркет Сити» на рынке аренды торговых площадей может составить 28% = 4 650 : 16 400*100%; минимальная доля – 9,5% = 1 550 : 16 400*100%.

В денежном выражении долю предприятия можно оценить следующим образом. В настоящее время средний размер арендной ставки за 1 м. кв. полезной площади в данном районе города составляет около 6 долларов США в сутки, что равносильно 6,7 млн. долларам США в год. Появление ТВЦ «Маркет Сити» приведет к снижению арендной ставки, однако минимальный ее уровень вряд ли опустится ниже 3 долларов США за 1 м. кв. в сутки (согласно данным Агентства «ПРОСТО»).

Учитывая изложенное, получим, что при самой низкой цене (3$) годовой объем рынка аренды будет составлять 7,1 млн. долларов США, в том числе минимальная доля ООО «Маркет Сити» 0,9 млн. долларов США, максимальная доля – 2,7 млн. долларов США.

2.3 Основные конкуренты

N-ий рынок – территория для города незначительная – 1 квартал, однако на его площади компактно расположились продуктовый рынок, ТВЦ «BigShop», строящийся ТВЦ «Маркет Сити». Кроме того, в непосредственной близости расположены еще 2 торгово-выставочных центра «Астра» и «Пассаж». Перечисленные выше торгово-выставочные комплексы и составят круг возможных конкурентов нашего предприятия. Рассмотрим их подробнее.

Из действующих предприятий ТВЦ «BigShop» выделяется своей престижностью, отличным имиджем, удачно разрекламированным брендом. Этот комплекс отличен от ТВЦ «Астра» и ТЦ «Пассаж» множеством эксклюзивных моделей, представленных экспонентами товаров, наличием значительного количества высококлассных товаров. Кроме того, наличие собственной вместительной и недорогой парковки делает этот наиболее посещаемый центр еще более привлекательным в глазах любого посетителя.

ТВЦ «Астра» резко контрастирует с ТВЦ «BigShop», поскольку в расположенных на его площадях торговых ячейках в большинстве случаев торгуют товарами повседневного спроса (стиральные порошки, моющие средства, зубные пасты и т.д.), отдельными категориями продуктов питания (прежде всего консервы детского питания). Уровень предложения одежды, обуви, бытовых товаров не отличается широким разнообразием и ориентирован на менее обеспеченные слои населения, что само собой подразумевает несколько худшее качество реализуемых там товаров.

Выставочный центр «Пассаж» предлагает более качественный подбор товаров для потребителей, чем ТВЦ «Астра», и ориентирован на среднего покупателя, однако в большинстве своем уступает ТВЦ «BigShop» и в ассортименте, и в качестве, и в престижности.

Принимая во внимание изложенное, считаем, что основной конкурент ООО «Маркет Сити» - это ТВЦ «BigShop». Это пока единственный комплекс, который за счет своих внутренних резервов, хоть и незначительно, но может увеличить полезную торговую площадь (за счет переоборудования отдельных ячеек путем их расширения и укрупнения), соответствует современным нормам технической безопасности и обладающий солидной репутацией, как самый крупный и популярный торговый центр в Минске.

Появление ООО «Маркет Сити» значительно расширит предложение готовых к эксплуатации торговых площадей, чем позволит максимально удовлетворить имеющийся спрос экспонентов товаров на свободные торговые площади, приведет к снижению ставки аренды, что в свою очередь благоприятно отразится на увеличении товарооборота продавцов товаров и их заинтересованности в сохранении торгового места в данном районе города.

2.4 Стратегия вхождения на рынок

Строительство высококлассных объектов недвижимости, управление ими и их обслуживание является одной из приоритетных целей предприятия.

Задача стать одним из ведущих участников рынка недвижимости для ООО «Маркет Сити» вполне выполнима. Исходные условия хозяйствования для всех участников, в принципе, одинаковы. Кто первым сможет развить свою материальную и клиентскую базу, тот и будет определять основные направления развития рынка недвижимости в будущем.

Стратегия предприятия при реализации проекта ТВЦ «Маркет Сити» связана с решением следующих задач:

  • строительство современного торгового центра в максимально короткий период (в течение одного года) без ущерба качеству строительства;
  • привлечение к сотрудничеству профессионалов и высококлассных специалистов, использование новых технологий с целью повышения эксплуатационных характеристик здания, создания экспонентам товаров благоприятных условий для торговли, обеспечения дополнительных удобств для покупателей при посещении торгового центра;
  • индивидуальный подход к каждому клиенту при разрешении любых вопросов, начиная от размера торгового помещения, его месторасположения, наличия внутри павильона специальных приспособлений, заканчивая урегулированием условий цены, вариантов оплаты, сроков действия договоров, возможности расширения или приобретения части помещений в собственность.

При формировании собственной клиентской базы ставка будет сделана на привлечение «качественного» экспонента, способного платить до 100 - 105 долларов США арендной платы за 1 м. кв. в месяц. Имеющийся в настоящее время значительный неудовлетворенный спрос на свободные торговые помещения позволит предприятию пойти на подобный шаг, что в свою очередь положительно отразится на имидже ТВЦ «Маркет Сити», как «качественного» торгового центра, и повышении внимания со стороны покупателей. Дальнейший шаг при формировании клиентской базы связан с определение перспективных клиентов из числа первичной базы, т.к. гораздо проще и лучше сотрудничать с клиентом, которому доверяешь. На определение перспективного клиента потребуется некоторое время (до 5-6 месяцев), однако это оправдано, поскольку своевременное и полное исполнение обязательств обеими сторонами позволяет добиваться большей стабильности, управляемости и эффективности.

Подобный вариант формирования клиентской базы не случаен. ООО «Маркет Сити» в настоящее время проводит работу по изучению возможности строительства торгово-выставочных центров на иных строительных площадках города. Наиболее привлекательным местом является район старого города, который ничуть не уступает N-ому рынку по выгодности месторасположения, наличия необходимой инфраструктуры, объемах финансовых потоков. Работы по строительству нового проекта могут начаться через год-полтора, т.е. как раз сразу после ввода в эксплуатацию ТВЦ «Маркет Сити», и уже тогда нашим первым клиентам можно будет сразу предложить перспективное сотрудничество – обоюдно выгодное.

3. Производственный план

3.1 Описание проекта

Проектом Строительства ТВЦ «Маркет Сити» предусмотрено возведение двух торговых корпусов соединенных между собой переходной рампой, а также благоустройство прилегающей территории.

В основу Архитектурно-планировочного решения благоустройства прилегающих территорий заложен принцип соответствия современным требованиям эстетизации городской среды с учетом сложившейся застройки.

В виду интенсивной эксплуатации территории, наличия многослойных асфальтобетонных, бетонных покрытий практически по всей площади строительства, проектом благоустройства будет заложен значительный объем работ по разборке оснований, отвозке лишнего грунта и мусора.

Пешеходная зона будет выполнена в виде бульвара, оборудованного цветниками, площадками отдыха, торшерами наружного освещения, скамьями и цветочницами.

Площадь благоустройства около 25 тыс. м. кв., в т.ч. площадь декоративного мощения – 15 тыс. м. кв., площадь озеленения – 10 тыс. м. кв.

Декоративное мощение пешеходной зоны планируется производить из мелкоразмерной бетонной плитки с рисунком, установки элементов благоустройства из цветного пластобетона (декоративных бордюров) и малых архитектурных форм. Наружное освещение будет выполнено светильниками с натриевыми лампами, устанавливаемыми на металлических колонах-торшерах.

Участок, отведенный под строительство торговых корпусов, примыкает к территории N-ого рынка. На участке имеются одноэтажные ветхие строения подсобного назначения, подлежащие сносу и инженерные сети подлежащие реконструкции и выносу. Рельеф участка спокойный.

Проект вертикальной планировки здания будет увязан с ранее выпущенными проектами. Покрытие внутреннего двора и проезда будет выполнено из асфальтобетона, тротуар из плитки с возможностью проезда транспорта.

Отсутствие на участке зеленых насаждений, а также напряженные и хаотичные потоки потребителей обусловили отсутствие стационарных участков зелени. Озеленение предполагается выполнить переносными цветочницами и небольшими деревьями в кадках на весенне-летний период.

Согласно проекту Корпус 1 будет представлять собой 2-х этажное здание с подвалом, Корпус 2 – 3-х этажное здание.

В подвале Корпуса 1 будут размещены общественные сан. узлы, на первом этаже предполагается разместить магазины, торговые павильоны, кафе на 40 посадочных мест (1 этаж). На первом этаже Корпуса 2 – на внутренних территориях будет размещен блок обработки мусорных отходов, на территориях выходящих к N-му рынку - магазины. На 2-ом и 3-ем этажах будут размещены магазины.

Для удобства перемещения покупателей в обоих корпусах предусмотрены лифты, а в Корпусе 2 также предусмотрены две ленты эскалаторов.

Корпус 1.

Двухэтажное здание с подвалом с размерами в осях 39*42 м., высота этажа 3,3 метра. На отметке минус 2,5 метра будет предусмотрен общественный туалет размерами в осях 33*33 м., высота до низа выступающих конструкций 2,5 м. Фундамент под общественный туалет будет выполнен в виде монолитной железобетонной плиты, под остальную часть здания из монолитных железобетонных столбов. Каркас здания будет выполнен из монолитного железобетона, наружные стены и перегородки из газосиликатных блоков с последующей штукатуркой внутри. На всю высоту стен будет произведена облицовка глазурованной плиткой, пол – выложен плиткой ГРЭС, потолок выполнен из подвесного алюминиевого профиля. С наружи фасад здания частично будет оштукатурен, частично отделан декоративными панелями.

Блок будет оборудован системой вентиляции, системой отопления, канализацией, холодной и горячей водой. На первом и втором этажах блока будет предусмотрено кафе с бытовыми и вспомогательными помещениями.

Корпус 2.

Трехэтажное здание с размерами в осях 27*81 м., высота этажа 3,3 м. Фундаменты, каркас здания будут выполнены из монолитного железобетона, лестничные марши и площадки из сборных железобетонных конструкций, наружные стены и перегородки из газосиликатных блоков, двери и витражи из алюминиевого профиля, кровля - совмещенная, рулонная с внутренним водостоком. Внутренней отделкой будет предусмотрено оштукатуривание стен, полы будут выложены плиткой ГРЭС, крыльца и проступи - гранитными и мозаичными панелями, потолки оборудованы подвесными панелями. Блок также будет оборудован центральной системой отопления, канализацией, холодной и горячей водой, системой вентиляции.

Предполагаемый срок строительства 1 год, ориентировочная стоимость проекта в долларовом эквиваленте – 4,0-4,2 млн. долларов США.

Проект предполагается осуществить за счет собственных и привлеченных средств (банковский кредит и долевое участие).

3.2 Выбор генерального подрядчика. Объем капиталовложений, сроки выполнения ПИР и СМР

Для реализации проекта ООО «Маркет сити» проведен тендер по определению генерального подрядчика.

Результаты тендера следующие.

Таблица 5

Фирма Гарантия на объект, лет Цена, млн. долларов США в год Сроки строитель-ства, мес. Кол-во подобных объектов за последние 3 года Средняя оценка качества построен-ных объектов Достаточ-ность штата Наличие средств малой механиза-ции и транспорта
(по пятибалльной шкале)
БелСтрой 2 1,6 12 5 4 5 5
ТоргСтрой 2 1,73 14 3 4 3 3
Проминвест 2 1,8 15 4 4 4 3

Из таблицы видно, что наиболее приемлемые условия сотрудничества предложены ООО «БелСтрой». Данное предприятие пользуется залуженным авторитетом на рынке нового строительства в Минске, имеет необходимые лицензии на проведение широкого спектра строительно-монтажных работ, имеет огромную практику строительства, успешно применяет новые технологии в работе, имеет высококвалифицированный штат и обширный собственный парк машин и механизмов. Кроме того, учитывая выгодность предложения ООО «Белстрой» по цене и сроку выполнения объема СМР, конкурсной комиссией было принято решение заключить договор генерального подряда именно с этим предприятием. С целью наименьших потерь времени при перечислении денежных средств Генподрядчику, а от него Субподрядчикам, в договоре генерального подряда предусмотрена возможность ООО «Маркет сити» с согласия генподрядчика самостоятельно заключать отдельные договора с субподрядчиками на выполнение тех или иных ПИР и СМР, приобретение материалов.

Календарный график выполнения работ и примерный объем финансирования представлен в таблице 6 (см. ниже).

Приведенные ниже данные об объемах инвестиций достаточно условны, их размер оговорен с проектировщиком объекта, а также согласован с генеральным подрядчиком.

Таблица 6

Дата Благоустройство Реконструкция
Вид работ Инвестиции, USD Вид работ Инвестиции, USD
Сентябрь 01 - админист. платежи
- проект
- материалы
300 000
24 000
40 000
смр (снос старых хоз.-быт. помещений) 35 000
Октябрь 01 - смр
- материалы
45 000
65 000
- проект 1 000
Ноябрь 01 - смр
- материалы
50 000
20 000
Декабрь 01 - проект
- смр
- материалы
1000
50 000
15 000
- проект 2 500
Январь 02 - смр 30 000 - проект
- смр
15 000
55 000
Февраль 02 - смр
- материалы
45 000
150 000
Март 02 - материалы 15 000 - смр
- проект
175 000
6 000
Апрель 02 - материалы 20 000 - смр
- проект
200 000
25 000
Май 02 - смр 15 000 - смр
- материалы
195 000
40 000
Июнь 02 - смр
- материалы
30 000
35 000
- проект
- смр
- материалы
2 500
210 000
122 000
Июль 02 - смр
- материалы
40 000
65 000
- смр
- материалы
135 000
210 000
Август 02 - админист. платежи
- смр
- материалы
30 000
80 000
100 000
- смр
- материалы
300 000
325 000
Сентябрь 02 - окончательный расчет за смр
- окончательный расчет за материалы
350 000
500 000
Итого - админист. платежи
- проект
- смр
- материалы
330 000
25 000
340 000
375 000
- проект
- смр
- материалы
52 100
1 700 000
1 347 500

3.3 Издержки по хозяйственной деятельности предприятия

Затраты, связанные с ведением хозяйственной деятельности, являются одним из важных обобщающих показателей деятельности предприятия, отражающих эффективность использования ресурсов, результаты внедрения новых технологий, совершенствования организации труда и управления.

При расчете потребности в трудовых ресурсах и заработной платы будем исходить из организационно-штатной структуры предприятия.

Организационно-штатная структура предприятия

Бизнес-план строительства  торгово-выставочного центра

Общая численность по предприятию планируется в количестве 39 человек.

Общее руководство по предприятию будет осуществлять директор. На бухгалтерию будет возложен объем работы, связанный с отражением хозяйственных операций в балансе предприятия, работа с дебиторами/кредиторами, финансовое планирование и т.д. Юридическое сопровождение хозяйственных операций, кадровая работа, делопроизводство будет возложено на юрисконсульта. Эксплуатация здания, обслуживание находящихся внутри приборов (механизмов) будет возложена на отдел эксплуатации, непосредственное руководство которым будет осуществлять заместитель директора. В обязанности заместителя будет входить соблюдение необходимых условий для нормальной эксплуатации здания, в т.ч. контроль за расходованием электро- и теплоэнергии, обеспечение соответствующего обслуживания со стороны коммунальных служб, обеспечение охраны ТВЦ и т.д.

В целом, штатным расписанием планируется сформировать отдел эксплуатации в составе 35 единиц, из которых:

1 – заместитель директора;

20 – охрана (4 смены по 5 человек, в каждой смене будет предусмотрена должность начальника смены, работа смены по режиму сутки через трое);

8 – уборщицы (за каждой будет закреплен отдельный участок работы, режим работы совпадает режимом работы торгового центра, т.е. около 26 дней в месяц, рабочая смена около 6,7 часов в день);

5 – эксплуатирующее звено (2 электрика, 2 сантехника, инженер по подъемному оборудованию)

Данная организационная структура является примерной и со временем будет скорректирована с учетом складывающихся условий хозяйствования и объективной необходимости увеличения/уменьшения штата.

В перспективе (через год, полтора) планируется создать также отдел строительства, однако конкретные решения по этому вопросу будут приниматься позже, поэтому при расчете затрат на трудовые ресурсы данная позиция не учитывалась.

На сегодняшний день для обеспечения нормальной эксплуатации здания оговоренная выше организационная структура обеспечивает минимально необходимый штат сотрудников. Расчет затрат по его содержанию представлен в таблице 7.

Необходимо отметить, что при расчете финансово-экономических показателей ООО «Маркет Сити» рассматривалось два варианта реализации проекта: максимальный и минимальный.

Максимальный вариант назван так потому, что за рассматриваемые 4 года реализации проекта достигается больший экономический эффект. Он предполагает следующие существенные моменты: строительство объекта в течение одного года, объем необходимых инвестиций 4,2 млн. долларов США, по долевому участию передаются 2 750,0 м. кв. полезной площади (37% от всей площади объекта), доход поступает от сдачи в аренду оставшейся у предприятия площади.

Минимальный план отличается от максимального тем, что из остающихся в распоряжении ООО «Маркет Сити» 4650,0 м.кв. общей площади, 3100,0 м.кв. предполагается продать (полезная – 1 930,0 м.кв.), в аренду будет передан 2-ой этаж Корпуса 1, общая площадь которого составляет 1550,0 м.кв, в т.ч. полезная 970,0 м.кв.

В дальнейшем, в тексте бизнес-плана будут представлены данные, рассчитанные по минимальному бизнес-плану, финансово-экономические показатели максимального бизнес-плана будут оформлены в виде приложения к настоящей работе.

Таблица 7. Расчет затрат трудовых ресурсов

1 2 3 4 5 6 7 8

Директор

кол-во 1 1 1 1 1 1 1 1
з/п 150 150 250 250 250 250 250 250
всего 900 900 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500

Бухгалтерия

кол-во 1 1 2 2 2 2 2 2
з/п 120 120 170 170 170 170 170 170
всего 720 720 2 040 2 040 2 040 2 040 2 040 2 040

Юрисконсульт

кол-во 1 1 1 1 1 1
з/п 180 180 180 180 180 180
всего 1 080 1 080 1 080 1 080 1 080 1 080
Отдел эксплуатации

Зам. директора по эксплуатации

кол-во 1 1 1 1 1 1
з/п 190 190 190 190 190 190
всего 1 140 1 140 1 140 1 140 1 140 1 140

Гл. инженер

кол-во 1 1 1 1 1 1
з/п 160 160 160 160 160 160
всего 960 960 960 960 960 960

Электрики (2), сантехники (2), инженер подъемному оборудованию (1)

кол-во 5 5 5 5 5 5
з/п 150 150 150 150 150 150
всего 4 500 4 500 4 500 4 500 4 500 4 500

Охрана

кол-во 20 20 20 20 20 20
з/п 150 150 150 150 150 150
всего 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000 18 000

Уборщицы

кол-во 8 8 8 8 8 8
з/п 130 130 130 130 130 130
всего 6 240 6 240 6 240 6 240 6 240 6 240
Фонд з/п 1 620 1 620 35 460 35 460 35 460 35 460 35 460 35 460
Налоги с ФОТ 648 648 14 184 14 184 14 184 14 184 14 184 14 184
ИТОГО 2 268 2 268 49 644 49 644 49 644 49 644 49 644 49 644

Для расчета амортизации определим балансовую стоимость объекта и ее распределение между ООО «Маркет Сити», дольщиками и продаваемой частью. По долевому участию планируется построить 2 750,0 м.кв.(37% от общей площади ТВЦ «Маркет Сити»), к продаже предполагается площадь 3 100,0 м.кв. (42% от общей площади). Балансовая стоимость всего объекта складывается из суммы всех капиталовложений за минусом НДС (4 200 000 – НДС 16,67% = 3 500 000) плюс проценты начисленные по инвестиционному кредиту до момента ввода в эксплуатацию (269 800 долларов США). Распределение балансовой стоимости по статьям расходов (Благоустройство, Торговый центр), а также между участниками проекта представлено в таблице 8:

Таблица 8

Всего

Благоустройство

Торговый центр

Структура
ООО «Маркет Сити» Дольщики Продажа
1 Балансовая стоимость 3 769 800 897 571 2 872 229 791 658 1 394 826 1 583 316
- капитальные вложения 3 500 000 833 333 2 666 667 735 000 1 295 000 1 258 617
- % по кредиту 269 800 64 238 205 562 56 658 99 826 97 021
2 Годовая норма амортизации, % 1% 1% 1% 1% 1% 101%
3 Износ за год 37 698 8 976 28 722 7 917 13 948 15 833
4 Износ за 1/2 года 18 849 4 488 14 361 3 959 6 974 7 917
5 Износ за квартал 9 425 2 244 7 181 1 979 3 487 3 958
6 Износ за месяц 3 142 748 2 394 660 1 162 1 319

В свою очередь начисление амортизации ООО «Маркет Сити» по периодам реализации проекта распределиться следующим образом.

Таблица 9

1 2 3 4 5 6 7 8
1 Сумма амортизации за период 2 640 3 959 3 959 3 959 3 959 3 959
2 Сумма амортизации нарастающим итогом 2 640 6 599 10 558 14 517 18 476 22 435

Общие затраты, связанные с эксплуатацией помещений торгового центра представлены в таблице 10.

Таблица 10

Статья затрат 1 2 3 4 5 6 7 8
ФОТ 1 620 1 620 35 460 35 460 35 460 35 460 35 460 35 460
налоги на ФОТ 648 648 14 184 14 184 14 184 14 184 14 184 14 184
расходы на персонал 2 268 2 268 49 644 49 644 49 644 49 644 49 644 49 644
аренда 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500
коммунальные 300 300 3 000 2 000 3 000 2 000 3 000 2 000
э/э+т/э 600 600 9 000 6 000 9 000 6 000 9 000 6 000
амортизация 2 640 3 959 3 959 3 959 3 959 3 959
реклама 10 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000
прочее 600 600 1 000 1 000 1 500 1 500
Итого 4 668 4 668 76 384 65 703 70 103 66 103 70 603 66 603
Себестоимость эксплуатации 1 м.кв. общей площади в месяц 8,21 7,06 7,54 7,11 7,59 7,16

Из таблицы видно, что наибольший удельный вес в затратах, связанных с эксплуатацией торгового центра, составляют расходы на содержание персонала (от 65% до 75% в зависимости от периода: в летний период доля расходов на персонал выше, поскольку снижаются расходы на отопление и коммунальное обслуживание).

Второе место в структуре себестоимости занимают затраты, связанные с возмещением коммунальных услуг и расходов на приобретение тепло- и электроэнергии. Данные о возможных расходах тепло- и электроэнергии рассчитаны примерно на основании информации предоставленной ТВЦ «BigShop».

Уровень рекламных затрат предприятия планируется в пределах не более 1% от выручки, что не выше нормативов, определенных действующим законодательством. Этого будет достаточно для поддержания необходимого имиджа, тем более что, месторасположение самого ТВЦ «Маркет Сити» является хорошей рекламой. В первый год рекламный бюджет несколько выше, что связано с проведением рекламной акции по привлечению экспонентов товаров.

Учредителями предприятия при определении целесообразности реализации проекта строительства ТВЦ «Маркет Сити» было выдвинуто обязательное требование, чтобы эксплуатацию объекта осуществляло одно предприятие, что связано с необходимостью поддержания единого внешнего и внутреннего вида здания, недопущения изменения действующих систем обслуживания, которые могут привести к ухудшению эксплуатационных характеристик комплекса. Поскольку предполагается, что полное обслуживание здания будет осуществлять ООО «Маркет Сити», то единственным источником снижения наших затрат является их частичная компенсация, со стороны дольщиков и иных владельцев. На сегодняшний день достаточно трудно оценить сумму компенсации, однако если предположить, что большая часть здания будет принадлежать иным владельцам, то возможная сумма компенсации только по расходам на заработную плату может составить более 50%. Эту сумму предприятие сможет использовать для погашения собственных обязательств. В данной работе сумма возможной компенсации не учитывалась.

4. Финансово-экономический план

Основной целью анализа финансового планирования является оценка риска возврата инвестиций.

Стоимость проекта строительства ТВЦ «Маркет Сити» составляет около 4,2 млн. долларов США, половина из которых будет получена в форме кредита, вторая половина - от дольщиков. Компенсация затрат дольщиков составит 2-ой и 3-ий этаж ТВЦ «Маркет Сити». Собственные инвестиционные затраты предприятия будут возмещаться за счет эксплуатации оставшейся части торговых помещений.

Если предположить, что плата за кредитные ресурсы будет установлена в размере 24% (на настоящий момент это самая высокая процентная ставка), то общий размер задолженности перед банком составит около 2 380 000 долларов США (Таблица 15).

На основании полученной расчетной информации об объемах затрат по возврату кредита, компенсации собственных расходов, необходимых для эксплуатации торгового центра, ООО «Маркет Сити» был произведен расчет минимально необходимой к получению выручки.

4.1 Выручка от реализации проекта. Чистая прибыль

Выручка предприятия будет складываться за счет сдачи в аренду торговых площадей юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Кроме того, часть дохода будет получена от передачи отдельных помещений дольщикам, и продажи иным заинтересованным лицам. Рассмотрим отдельно каждое направление.

Выручка от аренды. Необходимо отметить, что при определении ставки арендной платы за 1 м.кв. торговых площадей, предприятие исходило из текущих цен, складывающихся на данном рынке и возможности их изменения, в связи с появлением нового крупного участника. В настоящее время средний размер арендной ставки составляет около 6 долларов США за 1 м. кв. в сутки. С приходом на рынок недвижимости ООО «Маркет Сити» ставка аренды снизится, однако минимальное ее значение вряд ли окажется ниже 3 долларов США. В первый год эксплуатации торгово-выставочного центра считаем возможным установить ставку арендной платы на уровне 4 долларов США за 1 м.кв. в сутки. При среднем количестве рабочих дней в месяц – 26, выручка за месяц будет составлять 100 880 долларов США = 970 *4*26.

В случае изменения конъюнктуры на рынке недвижимости, возможного появления новых крупных участников и др., предприятие сможет снизить уровень арендной ставки до 3 долларов США, тогда размер ежемесячной выручки составит 75 660 долларов США. В данной работе снижение ставки аренды предусмотрено с 3-его года развития предприятия.

Часть дохода предприятие планирует получить от передачи помещений дольщикам, и продажи иным заинтересованным лицам.

Согласно предварительным договоренностям с ООО «ИнжПроджект» и ОДО «Бизнес-С», которые выступят дольщиками в строительстве 2 750,0 м.кв. торговых площадей, от них будет получена сумма эквивалентная двум миллионам долларов США. Таким образом, средняя цена за 1 м.кв. по долевому участию составит 727 долларов США, в то время как средняя себестоимость строительства одного метра составит – 568 долларов США. Разница между указанными ценами и составит доход предприятия (без учета уплаты налогов).

При определении цены продажи 1 м. кв. иным заинтересованным лицам ООО «Маркет Сити» исходило из результатов торгов, проводимых администрацией Мингорисполкома по продаже объектов коммунальной собственности.

Необходимые данные предоставляют результаты состоявшегося «__» ______ 2001 года N-ого аукциона по продаже объектов коммунальной собственности г.Минска.

Краткая характеристика объекта, реализованного на аукционе:

  • нежилые помещения на 1-ом этаже в жилом доме в микрорайоне улиц В.Х. и К-ва (напротив N-ого рынка);
  • профиль использования: создание объектов торговли, бытового (сервисного) обслуживания, общественного питания или под административные функции;
  • ввод в эксплуатацию - до 31.12.2002 года.
  • степень готовности: по устной информации представителей ГП «УКС Мингорисполкома» 10%.
  • общая площадь лотов, выставленная на торги – 2209,7 м.кв.

Как видно, указанный выше объект по своим техническим характеристикам, производственному назначению полностью соответствует ТВЦ «Маркет сити», строительство которого предусмотрено по проекту.

Результаты аукциона по лотам свидетельствуют о следующем. Общая площадь проданных помещений – 2209,7 м.кв., т.е. 100%. Стоимость покупки 1 м.кв. колебалась от 750 долларов США до 950 долларов США. Полные расходы на оплату приобретенных лотов составили более 1,8 млн. долларов США.

Используя указанную информацию, степень готовности проданного объекта, условно можно оценить минимальную продажную стоимость 1 м.кв. торговых павильонов в размере 800 долларов США.

Таким образом, по проекту средний доход от продажи торговых площадей может составить 2,48 млн. долларов США.

В целом, доход ООО «Маркет Сити» по периодам реализации проекта распределится следующим образом:

Таблица 11

1 2 3 4 5 6 7 8

Аренда

- стоимость 1 м.кв. полезной площади в сутки, USD 4 4 3 3 3 3
- выручка за период, USD (с НДС) 504 400 605 280 453 960 453 960 453 960 453 960
- средний доход от эксплуатации 1 м.кв. общей площади 65 65 49 49 49 49

Реализация дольщикам

- доход от долевого участия (с НДС) 2 000 000

Продажа торговых помещений

- стоимость продажи 1 м.кв., USD 800
- выручка от продажи, USD (с НДС) 2 480 000
ИТОГО 4 984 400 605 280 453 960 453 960 453 960 453 960

Полученные расчетные данные об объемах затрат, а также объемах предполагаемых доходов позволяют рассчитать Чистую прибыль от реализации проекта (Таблица 12).

Из представленных ниже расчетов видно, что, уже начиная с первого периода эксплуатации ТВЦ «Маркет Сити», предприятие способно получить прибыль, достаточную для полного покрытия процентов по банковскому кредиту. Необходимо обратить внимание, что налоговое бремя в каждом из рассматриваемых периодов не превышает 25% от полученной выручки. Прежде всего, это связано с минимально уплачиваемыми суммами НДС по проекту. Согласно действующему законодательству, накопленный предприятием за период строительства НДС (700 000 долларов США= 4 200 000 / 6), принимается к зачету каждый месяц в сумме 1/12. Учитывая тот факт, что за первый полный год работы ТВЦ «Маркет сити» не сможет в полном объеме принять к зачету сумму накопленного налога, неучтенный остаток будет приниматься к зачету в последующие периоды эксплуатации, что позволит на протяжении 2,5 лет сэкономить более 350 тыс. долларов США.

Объем чистых затрат (без учета амортизации) в выручке в течение всего периода реализации проекта (за исключением третьего) колеблется в пределах 10–15%, в то же время удельный вес Прибыли остающейся в распоряжении предприятия по всем периодам реализации проекта, за исключением первого, не снижался ниже 40%, что свидетельствует, во-первых, о значительном экономическом потенциале проекта, во-вторых, о реальной способности ООО «Маркет Сити» в полном объеме обслуживать привлечение заемного каптала.

Таблица 12

Ставка 1 2 3 4 5 6 7 8
Выручка 0 0 4 984 400 605 280 453 960 453 960 453 960 453 960
НДС 20,0% 0 0 830 733 100 880 75 660 75 660 75 660 75 660
НДС к зачету (по стройке) 291 667 350 000 310 473 238 713 166 153 94 493
НДС к зачету по х/д 480 480 5 780 3 020 3 900 3 100 4 000 3 200
НДС уплачиваемый 0 0 533 286 0 0 0 0 0
С/х 2,0% 0 0 83 073 10 088 7 566 7 566 7 566 7 566
Местный 2,5% 0 0 101 765 12 358 9 268 9 268 9 268 9 268
Сумма уплачиваемых налогов с выручки 0 0 718 124 22 446 16 834 16 834 16 834 16 834
С/с 4 668 4 668 3 054 526 68 703 73 103 69 103 73 603 69 603
Бал. прибыль 904 967 413 251 288 363 292 363 287 863 291 863
Налог на недвижимость 0 0 6 591 7 881 7 840 7 801 7 761 7 723
Прибыль к налогообложению 0 0 898 376 405 370 280 523 284 562 280 102 284 140
Налог на прибыль 24,0% 0 0 215 610 97 289 67 326 68 295 67 224 68 194
Транспортный сбор 5,0% 0 0 34 138 15 404 10 660 10 813 10 644 10 797
Прибыль остающаяся в распоряжении (*) 0 0 648 628 292 677 202 537 205 454 202 234 205 149

4.2 Погашение обязательств по банковскому кредиту. Поток денежных средств по предприятию. Прогнозный баланс

Расчет затрат, связанных с обслуживаем банковского кредита, производился исходя из ставки привлечения в размере 24% годовых. Общая сумма долга, подлежащая возврату в банк, с учетом графика погашения составит около 2,38 млн. долларов США. График погашения обязательств представлен в следующей таблице:

Таблица 13

№ п/п

Вид долговых обязательств

Всего

По периодам реализации проекта

1 2 3 4
1

Задолженность по основному долгу на начало периода

- инвест. валют. кредит, USD 760 000 2 000 000 600 000
2

Сумма получаемого финансирования за период по проекту

- инвест. валют. кредит, USD 2 000 000 760 000 1 240 000 0
3 Начислено процентов за период
- инвест. валют. кредит, USD 379 800 53 800 176 000 120 000 30 000
4

Погашение долговых обязательств за период

инвест. валют. кредит, USD
- основной долг 2 000 000 0 0 1 400 000 600 000
- проценты 379 800 0 0 349 800 30 000
5

Задолженность на конец периода

инвест. валют. кредит, USD 813 800 2 229 800 600 000 0
- основной долг 760 000 2 000 000 600 000 0
- проценты 53 800 229 800 0 0

Из сводного расчета погашения долговых обязательств по проекту вытекает, что предприятие сможет полностью рассчитаться перед банком за 2 года. Погашение столь значительной суммы за короткий период времени достигается, прежде всего, за счет продажи значительной части торговых площадей.

Аренда торговых площадей, как вид деятельности, относится к категории высокорентабельных отраслей рынка недвижимости, аккумулирующих значительные финансовые потоки. Как правило, приток денежных средств по предприятию характеризуется своевременностью и стабильностью поступления (раз в месяц), дебиторская задолженность редко превышает 1-2% от предполагаемой суммы поступлений и закрывается в течение одного двух дней после ее образования. Расходы по обслуживанию торговых площадей стандартны и стабильны, их значительное колебание может быть вызвано лишь действием каких-либо непреодолимых факторов. В связи с этим прогнозирование потока денежных средств по предприятию выглядит достаточно просто (Таблица 14).

Таблица 14

Виды поступлений и издержек 1 2 3 4 5 6 7 8

ПРИТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Выручка 0 0 3 085 280 580 060 453 960 453 960 453 960 453 960
Долгосрочный кредит 760 000 1 240 000
Долевое участие 1 150 000 850 000
Прочее 213 000 30 000
Полный приток 973 000 2 420 000 3 935 280 580 060 453 960 453 960 453 960 453 960

ОТТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Затраты на стойку 960 000 2 390 000 850 000
С/с-Амортизация 5 148 5 148 78 564 67 764 73 044 68 244 73 644 68 844
Налоги из выручки и прибыли 0 0 780 889 314 071 109 380 103 556 102 670 103 361
Погашение кредита
- ОД 0 0 1 400 000 600 000 0 0
- % 0 0 349 800 30 000 0 0
Прочее 6 000 11 000 26 000
Полный отток 971 148 2 406 148 3 485 253 1 011 835 182 424 171 800 176 314 172 205
Излишек/дефицит денежных средств 1 852 13 852 450 027 -431 775 271 536 282 160 277 646 281 755
Накопительный остаток 1 852 15 704 465 731 33 956 305 492 587 652 865 298 1 147 054

Из таблицы видно, что к моменту погашения кредита излишек денежных средств по предприятию составляет около 34 тыс. долларов США, а за весь рассматриваемый период реализации проекта ООО «Маркет Сити» будет способно сформировать собственные оборотные средства в размере более одного миллиона долларов. Для упрощения расчета эффективности проекта, проведения анализа по отслеживанию изменений в ресурсной базе предприятия, накопление оборотных средств отражалось по расчетному счету предприятия. Фактически это свободные деньги, которые предприятие сможет направить на реализацию иных инвестиционных проектов. Данный факт найдет свое отражение в прогнозном балансе предприятия (Таблица 16).

Необходимо дополнительно отметить, что на период строительства, хозяйственная деятельность предприятия будет финансироваться за счет привлеченных займов, общая сумма которых составит около 43 тыс. долларов США, а период полного расчета по ним придется на 3-е полугодие.

Более подробные данные о потоке денежных средств по предприятию представлены в Таблице 15.

Таблица 15
Бизнес-план строительства  торгово-выставочного центра

где

№ - номер периода

Мес – календарный месяц

% - сумма процентов по банковскому кредиту, рассчитанная за отчетный период

% НИ – сумма процентов нарастающим итогом

ОН – остаток денежных средств на начало отчетного периода

НДС – расходы по уплате Налога на добавленную стоимость

2 с/х - расходы по уплате сельскохозяйственного и местного налогов

Н При – расходы по уплате налога на прибыль и транспортного сбора

НН – расходы по уплате налога на недвижимость

С/с – затраты по функционированию предприятия с учетом косвенных налогов

Приход – приток денежных средств в отчетном периоде

ОП – остаток для погашения обязательств по кредиту и займам

%тек – расходы по уплате текущих процентов, начисляемых после ввода объекта в эксплуатацию

%эксп – расходы по уплате процентов, начисленных до ввода объекта в эксплуатацию.

Данная таблица отражает примерное движение денежных средств по предприятию за каждый месяц реализации проекта в пределах четырех лет развития. Смещение границ календарного месяца по позициям НДС, 2 с/х, Н При, означает, что данные налоги уплачиваются в следующем периоде после отчетного, при этом их сумма соответствует сумме Прочих краткосрочных обязательств в таблице прогнозного баланса предприятия (Таблица 16).

Формирование прогнозного баланса предприятия производилось на основании рассчитанных данных о стоимости незавершенного производства, основных фондов, текущих активов, а также акционерного капитала, долгосрочных и краткосрочных обязательств.

Как видно из Таблицы 16, за период с момента ввода объекта в эксплуатацию, валюта баланса увеличится на 90%, составив в конце рассматриваемого периода 1 938 310 долларов США. При чем структура пассивов измениться кардинально. Если для первых периодов характерно значительное превышение заемных средств над собственными, то к концу рассматриваемого периода доля собственных средств в структуре пассивов составляет около 95%.

В структуре активов выделяются две наибольшие позиции: стоимость основных фондов, а также сумма оборотных средств, учитываемая по расчетному счету предприятия. По строке прочие текущие активы отражается сумма НДС к зачету на конец расчетного периода. Произведенный расчет свидетельствует, что, начиная с 9-ого полугодия, предприятие начнет уплачивать НДС, что в свою очередь скажется на уменьшении суммы текущих активов и снижении показателей ликвидности предприятия.

Еще раз необходимо отметить, что подобный баланс не отражает реальной ситуации и сформирован с некоторыми допущениями, оговоренными выше.

Таблица 16

№ п/п Статьи баланса 1 2 3 4 5 6 7 8
АКТИВЫ
1. Долгосрочные активы 853 800 3 021 467 789 018 785 059 781 100 777 141 773 182 769 223
1.1. Первоначальная стоимость осн. средств по проекту 0 791 658 791 658 791 658 791 658 791 658 791 658
1.2. Накопительная амортизация 0 0 2 640 6 599 10 558 14 517 18 476 22 435
1.3. Остаточная стоимость осн. средств 0 0 789 018 785 059 781 100 777 141 773 182 769 223
1.4. Незавершенные кап. вложения 853 800 3 021 467
2. Нематериальные активы
3. Текущие активы 167 000 584 333 874 064 344 429 544 205 753 805 959 792 1 169 087
3.1. Запасы 4 668 9 336
3.2. Денежные средства 1 852 15 704 465 731 33 956 305 492 587 652 865 298 1 147 054
3.3. Прочие текущие активы 160 480 559 293 408 333 310 473 238 713 166 153 94 493 22 033
4. Использование прибыли 26 000 56 000
5. Итого по активам 1 020 800 3 605 800 1 689 082 1 185 488 1 325 305 1 530 946 1 732 974 1 938 310
ПАССИВЫ
6. Собственные средства 200 000 200 000 794 628 1 087 305 1 233 842 1 439 296 1 641 530 1 846 679
6.1. Уставный капитал 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000
6.2. Непокрытый убыток прошлых периодов
6.3. Нераспределенная прибыль прошлых лет 0 335 177 335 177 966 330 966 330 1 374 119 1 374 119
6.4. Прибыль отчетного года 0 0 259 451 552 128 67 512 272 966 67 411 272 560
7. Долгосрочные финансовые обязательства 813 800 2 229 800 600 000 0 0 0 0 0
7.1. Долгосрочная задолженность по проекту 813 800 2 229 800 600 000 0 0 0 0 0
8. Краткосрочные финансовые обязательства 7 000 1 176 000 294 454 98 183 91 463 91 650 91 444 91 631
8.1. Краткосрочные кредиты 7 000 26 000
8.2. Кредиторская задолженность 1 150 000 100 880 75 660 75 660 75 660 75 660 75 660
8.3. Прочие краткосрочные обязательства 193 574 22 523 15 803 15 990 15 784 15 971
9. Итого по пассивам 1 020 800 3 605 800 1 689 082 1 185 488 1 325 305 1 530 946 1 732 974 1 938 310

Из проведенного анализа можно сделать вывод, что за период реализации проекта на предприятии будут созданы благоприятные условия для накопления собственного капитала, начиная с 3-его полугодия ООО «Маркет Сити» будет способно вести свою деятельность на условиях полного самофинансирования, что скажется на снижении затрат по реализации иных инвестиционных проектов.

5. Эффективность проекта

Анализ эффективности инвестиций осуществлялся методом дисконтирования.

Суть метода заключается в приведении будущих затрат по проекту и поступлений от него к начальному моменту реализации проекта, и расчете на основании полученных результатов показателей эффективности.

Ставка дисконтирования, принятая при расчете чистого потока наличности (Таблица 17), составляет 24% годовых и соответствует фактической ставке процента по долгосрочным кредитам банка.

Таблица 17

№ п/п Виды поступлений и издержек 1 2 3 4 5 6 7 8
1 ПРИТОК НАЛИЧНОСТИ
2 Выручка 0 0 3 085 280 580 060 453 960 453 960 453 960 453 960
3 Полный приток 0 0 3 085 280 580 060 453 960 453 960 453 960 453 960
4 ОТТОК НАЛИЧНОСТИ
5 Затраты на приобретение ОФ 960 000 1 240 000 0
6 Затраты на производство и сбыт 5 148 5 148 78 564 67 764 73 044 68 244 73 644 68 844
7 Налоги 0 0 780 889 314 071 109 380 103 556 102 670 103 361
8 Погашение % по долгосрочным кредитам 0 0 349 800 30 000 0 0 0 0
9 Полный отток 965 148 1 245 148 1 209 253 411 835 182 424 171 800 176 314 172 205
10 ЧПН (3-9) -965 148 -1 245 148 1 876 027 168 225 271 536 282 160 277 646 281 755
11 ЧПН нарастающим итогом (по стр. 10) -965 148 -2 210 296 -334 269 -166 044 105 492 387 652 665 298 947 054
12 Коэффициент дисконтирования 0,8981 0,8065 0,7243 0,6505 0,5842 0,5246 0,4712 0,4231
13 Дисконтированный приток 0 0 2 234 724 377 322 265 196 238 164 213 888 192 086
14 Дисконтированный отток 866 770 1 004 247 875 884 267 894 106 569 90 133 83 072 72 866
15 Дисконтированный ЧПН (ЧДД) -866 770 -1 004 247 1 358 840 109 428 158 627 148 031 130 816 119 220
16 ЧДД нарастающим итогом -866 770 -1 871 017 -512 176 -402 748 -244 121 -96 090 34 726 153 946

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) характеризует интегральный эффект от реализации проекта и показывает абсолютную величину прибыли, приведенную к началу реализации проекта. В расчетном варианте ЧДД = 153 946 долларов США, что больше 1 и позволяет говорить об эффективности проекта.

Дополнительный расчет таких показателей как, Внутренняя норма доходности (ВНД) и Индекс рентабельности (ИР), свидетельствуют о следующем.

В нашем случае значение показателя ВНД, при котором проект можно считать приемлемым для инвестирования, должно быть больше принятой ставки дисконтирования, т.е. ставки по кредиту.

Расчетное значение ВНД составляет около 32% годовых, а разница в 8% пунктов есть ничто иное, как «запас прочности» по проекту. Таким образом, при повышении ставки по банковскому кредиту в пределах 8%, можно говорить об эффективности инвестиций и возможности реализации проекта, но с одной оговоркой: если достигается минимально допустимая норма доходности по предприятию. В нынешней ситуации, когда количество реализуемых инвестиционных проектов совсем незначительно и достаточно трудно найти альтернативный вариант вложения капитала, при установлении минимальной нормы доходности исходят, как правило, из уровня в пределах 3%-5%. ООО «Маркет Сити» будет ориентироваться на уровень доходности 5%.

Расчетное значение показателя ИР по проекту составляет 1,08, т.е. каждый вложенный в проект доллар приносит чистых 8 центов прибыли. При этом максимальная ставка по кредиту, при которой достигается минимальная доходность, составляет около 27%.

В части расчета срока окупаемости получаем следующие данные.

Приток наличности превысит полный отток наличности в течение 5-го периода (строка 11 Таблицы 17), т.е. простой срок окупаемости проекта составит около 28 месяцев. С учетом дисконтирования динамическая окупаемость проекта будет достигнута к концу 7-ого периода (строка 16 Таблицы 17), т.е. 42 месяца.

Срок окупаемости инвестиций меньше 5 лет, что соответствует требованиям Национального банка Республики Беларусь, предъявляемым в части финансирования коммерческими банками инвестиционных проектов клиентов.

На основании изложенного можно сделать вывод о целесообразности реализации проекта строительства ТВЦ «Маркет Сити» в районе N-ого рынка. Возврат необходимого объема инвестиций в сумме 4,2 млн. долларов США достигается в пределах 28 месяцев, динамическая окупаемость достигается к 42 месяцу развития предприятия, чистый дисконтированный проект от реализации проекта составляет 153 946 долларов США, внутренняя норма доходности составляет 32% годовых при ставке дисконтирования 24% годовых, индекс рентабельности – 1,08.

Сравнение показателей минимального и максимального бизне-планов по проекту строительства ТВЦ «Маркет Сити» на территории прилегающей к N-му рынку.

Таблица 1

Показатель Минимальный бизнес-план Максимальный бизнес-план
Простой срок окупаемости, мес. 28 28
Динамический срок окупаемости, мес. 42 36
ЧДД, долл. США 153 946 638 003
ВНД, % 32 47
ИР 1,08 1,34

Таблица 2. Затраты связанные с ведением хозяйственной деятельности

Статья затрат 1 2 3 4 5 6 7 8
ФОТ 1 620 1 620 35 460 35 460 35 460 35 460 35 460 35 460
налоги на ФОТ 648 648 14 184 14 184 14 184 14 184 14 184 14 184
расходы на персонал 2 268 2 268 49 644 49 644 49 644 49 644 49 644 49 644
аренда 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500
коммунальные 300 300 7 500 5 000 7 500 5 000 7 500 5 000
э/э+т/э 600 600 22 500 15 000 22 500 15 000 22 500 15 000
амортизация 7 916 11 875 11 875 11 875 11 875 11 875
реклама 25 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000
прочее 600 600 1 200 1 200 1 800 1 800
Итого 4 668 4 668 114 660 98 619 109 219 99 219 109 819 99 819
себестоимость эксплуатации 1 м.кв. общей площади 4,11 3,53 3,91 3,56 3,94 3,58

Таблица 3. Выручка от реализации проекта

1 2 3 4 5 6 7 8
Аренда
- стоимость 1 м.кв. полезной площади в сутки, USD 4 4 3 3 3 3
- выручка за период, USD (с НДС) 1 508 000 1 809 600 1 357 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200
- средний доход от эксплуатации 1 м.кв. общей площади в месяц 65 65 49 49 49 49
Реализация дольщикам
- доход от долевого участия (с НДС) 2 000 000
ИТОГО 3 508 000 1 809 600 1 357 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200

Расчет чистой прибыли по проекту

Таблица 4

1 2 3 4 5 6 7 8
Выручка 0 0 3 508 000 1 809 600 1 357 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200
НДС 20% 0 0 584 667 301 600 226 200 226 200 226 200 226 200
НДС к зачету по стройке 291 667 350 000 114 153 0 0 0
НДС к зачету по х/д 480,0 480,0 12 380 7 420 9 540 7 540 9 660 7 660
НДС уплачиваемый 0 0 280 620 0 102 507 218 660 216 540 218 540
С/х 2% 0 0 58 467 30 160 22 620 22 620 22 620 22 620
Местный 3% 0 0 71 622 36 946 27 710 27 710 27 710 27 710
Сумма уплачиваемых налогов с выручки 0 0 410 709 67 106 152 837 268 990 266 870 268 870
С/с 4 668 4 668 1 509 486 98 619 109 219 99 219 109 819 99 819
Бал. прибыль 1 274 422 1 342 275 971 451 981 451 970 851 980 851
Налог на недвижимость 0 0 19 778 23 642 23 522 23 402 23 284 23 168
Прибыль к налогообложению 0 0 1 254 644 1 318 633 947 929 958 049 947 567 957 683
Налог на прибыль 24% 0 0 301 115 316 472 227 503 229 932 227 416 229 844
Транспортный сбор 5% 0 0 47 676 50 108 36 021 36 406 36 008 36 392
Прибыль остающаяся в распоряжении 0 0 905 853 952 053 684 405 691 711 684 143 691 447

Погашение долговых обязательств по кредиту

Таблица 5

№ п/п

Вид долговых обязательств

Всего

По периодам реализации проекта
1 2 3 4 5 6
1

Задолженность по основному долгу на начало периода

- инвест. валют. кредит, USD 760 000 2 000 000 1 565 000 1 043 000 521 000
2

Сумма получаемого финансирования за период по проекту

- инвест. валют. кредит, USD 2 000 000 760 000 1 240 000 0
3 Начислено процентов за период
- инвест. валют. кредит, USD 709 580 53 800 176 000 213 900 151 260 88 620 26 000
4

Погашение долговых обязательств за период

4.1. инвест. валют. кредит, USD
- основной долг 2 000 000 0 0 435 000 522 000 522 000 521 000
- проценты 709 580 0 0 232 400 221 460 158 820 96 900
5

Задолженность на конец периода

5.1. инвест. валют. кредит, USD 813 800 2 229 800 1 776 300 1 184 100 591 900 0
- основной долг 760 000 2 000 000 1 565 000 1 043 000 521 000 0
- проценты 53 800 229 800 211 300 141 100 70 900 0

Поток денежных средств по предприятию

Таблица 6
Виды поступлений и издержек 1 2 3 4 5 6 7 8

ПРИТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Выручка 0 0 1 809 600 1 734 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200
Долгосрочный кредит 760 000 1 240 000
Долевое участие 1 150 000 850 000
Прочее 213 000 30 000
Полный приток 973 000 2 420 000 2 659 600 1 734 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200

ОТТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Затраты на стойку 960 000 2 390 000 850 000
С/с-Амортизация 5 148 5 148 118 164 94 164 106 884 94 884 107 604 95 604
Налоги из выручки и прибыли 0 0 627 378 536 947 442 770 538 902 554 417 557 472
Погашение кредита
- ОД 0 0 435 000 522 000 522 000 521 000
- % 0 0 232 400 221 460 158 820 96 900
Прочее 6 000 11 000 26 000
Полный отток 971 148 2 406 148 2 288 942 1 374 571 1 230 474 1 251 686 662 021 653 076
Излишек/дефицит денежных средств 1 852 13 852 370 658 359 629 126 726 105 514 695 179 704 124
Накопительный остаток 1 852 15 704 386 362 745 991 872 716 978 230 1 673 409 2 377 533

Поток денежных средств по месяцам реализации проекта

Таблица 7


Бизнес-план строительства  торгово-выставочного центра

Прогнозный баланс предприятия

Таблица 8

№ п/п Статьи баланса 1 2 3 4 5 6 7 8
АКТИВЫ
1. Долгосрочные активы 853 800 3 021 467 2 367 058 2 355 183 2 343 308 2 331 433 2 319 558 2 307 683
1.1. Первоначальная стоимость осн. средств по проекту 0 2 374 974 2 374 974 2 374 974 2 374 974 2 374 974 2 374 974
1.2. Накопительная амортизация 0 0 7 916 19 791 31 666 43 541 55 416 67 291
1.3. Остаточная стоимость осн. средств 0 0 2 367 058 2 355 183 2 343 308 2 331 433 2 319 558 2 307 683
1.4. Незавершенные кап. вложения 853 800 3 021 467
2. Нематериальные активы
3. Текущие активы 167 000 584 333 794 695 860 144 872 716 978 230 1 673 409 2 377 533
3.1. Запасы 4 668 9 336
3.2. Денежные средства 1 852 15 704 386 362 745 991 872 716 978 230 1 673 409 2 377 533
3.3. Прочие текущие активы 160 480 559 293 408 333 114 153
4. Использование прибыли 64 340 215 600 22 580 48 580
5. Итого по активам 1 020 800 3 605 800 3 226 093 3 430 927 3 238 604 3 358 243 3 992 967 4 685 216
ПАССИВЫ
6. Собственные средства 200 000 200 000 996 293 1 948 346 2 351 111 3 042 822 3 678 385 4 369 832
6.1. Уставный капитал 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000
6.2. Непокрытый убыток прошлых периодов
6.3. Нераспределенная прибыль прошлых лет 0 433 952 433 952 1 922 976 1 922 976 3 250 337 3 250 337
6.4. Прибыль отчетного года 0 0 362 341 1 314 394 228 135 919 846 228 048 919 495
7. Долгосрочные финансовые обязательства 813 800 2 229 800 1 776 300 1 184 100 591 900 0 0 0
7.1. Долгосрочная задолженность по проекту 813 800 2 229 800 1 776 300 1 184 100 591 900 0 0 0
8. Краткосрочные финансовые обязательства 7 000 1 176 000 453 500 298 481 295 593 315 421 314 582 315 384
8.1. Краткосрочные кредиты 7 000 26 000
8.2. Кредиторская задолженность 1 150 000 301 600 226 200 226 200 226 200 226 200 226 200
8.3. Прочие краткосрочные обязательства 151 900 72 281 69 393 89 221 88 382 89 184
9. Итого по пассивам 1 020 800 3 605 800 3 226 093 3 430 927 3 238 604 3 358 243 3 992 967 4 685 216

Чистый поток наличности по предприятию

Таблица 9

Виды поступлений и издержек 1 2 3 4 5 6 7 8
1 ПРИТОК НАЛИЧНОСТИ
2 Выручка 0 0 1 809 600 1 734 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200
3 Долевое 1 150 000 850 000
3 Полный приток 0 1 150 000 2 659 600 1 734 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200 1 357 200
4 ОТТОК НАЛИЧНОСТИ
5 Затраты на приобретение ОФ 960 000 2 390 000 850 000
6 Затраты на производство и сбыт 5 148 5 148 118 164 94 164 106 884 94 884 107 604 95 604
7 Налоги 0 0 627 378 536 947 442 770 538 902 554 417 557 472
8 Погашение % по долгосрочным кредитам 0 232 400 221 460 158 820 96 900 0 0
9 Полный отток 965 148 2 395 148 1 827 942 852 571 708 474 730 686 662 021 653 076
10 ЧПН (3-10) -965 148 -1 245 148 831 658 881 629 648 726 626 514 695 179 704 124
11 ЧПН нарастающим итогом (по стр. 11) -2 210 296 -1 378 638 -497 009 151 716 778 230 1 473 409 2 177 533
12 Коэффициент дисконтирования 0,89807 0,80653 0,72432 0,65049 0,58418 0,52464 0,47116 0,42313
13 Дисконтированный приток 0 927 507 1 926 396 1 128 076 792 853 712 037 639 458 574 278
14 Дисконтированный отток 866 770 1 931 754 1 324 012 554 587 413 879 383 345 311 918 276 339
15 Дисконтированный ЧПН (ЧДД) -866 770 -1 004 247 602 385 573 489 378 975 328 692 327 541 297 939
16 ЧДД нарастающим итогом -866 770 -1 871 017 -1 268 632 -695 143 -316 169 12 524 340 064 638 003


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...




    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    «Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
    Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62253 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных
    Все права защищены. email: fd@fd.ru

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет всего 1 минут.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль