Новые риски в сделках с недвижимостью

787
Существует более двадцати способов обмануть покупателя при покупке недвижимости. Но в конце 2015 года у мошенников появилась новая возможность, защититься от которой совсем не просто.

Новые риски в сделках с недвижимостью

Эдуард Савуляк , директор московского офиса «Tax Consulting U.K.»


Федор С., купивший квартиру в ноябре 2015 года в подмосковном Одинцово, ни о чем плохом не подозревал, вплоть до середины января 2016 года. Свои 5,5 млн руб. он отдал Константину Ч., бывшему владельцу квартиры, выторговав приличную скидку (500 тыс. руб.). Дело в том, что Константин очень хотел оформить сделку до нового года – он уезжал в Испанию, только поэтому и пошел на уступки. Документы на жилье были в полном порядке. Регистрационная палата подготовила изменения в свидетельстве о праве собственности оперативно.

Единственный нюанс – в договоре купли-продажи была указана сумма в 1 млн руб. (так как квартира была в собственности у Константина менее 3-х лет). Но, как заверила риэлтор Татьяна (из крупного московского агентства недвижимости), подобный «нюанс» – совсем не редкость и так совершаются почти 70% сделок.

В общем, все было хорошо, ровно до тех пор, пока квартира Федора (единственное жилье, к слову, из находящихся у него в собственности) не была арестована и выставлена на торги!

Как оказалось, Константин Ч. был должен порядка 15 млн руб. трем разным кредиторам (среди которых был и банк, но ему Константин задолжал «всего» 1,3 млн руб.). И кредиторы, воспользовавшись Законом №476-ФЗ «О банкротстве физических лиц», стали оспаривать все подозрительные сделки своего должника. В перечень таких, к слову, попали и сделки по продаже Константином пары автомобилей: «Мицубиси - Лансер» 2013 года выпуска (за 600 тыс. руб.) и «Форд - Куга» 2011 года (за 450 тыс. руб.).

Теоретически, попавший, в столь неприятную ситуацию, Федор может рассчитывать на возврат ему 1 млн руб.. А, в случае, если суд признает «расписку» Константина Ч. в получении 5,5 млн руб. – и всей суммы, выплаченной за квартиру. Но это – только в теории.

На практике, Федор должен как можно скорее (закон отводит срок в два месяца с момента публикации объявления о банкротстве должника), обратиться с требованием о включении его в состав кредиторов. После этого он сможет рассчитывать на возврат своей доли от продажи имущества должника. Но выявленного имущества оказалось всего на сумму порядка 6,5 млн руб.. А сумма требований кредиторов (с учетом трех новых «потерпевших») – уже почти на 22 млн руб. Таким образом, Федор, в лучшем случае, сможет рассчитывать на возврат 1-1,5 млн рублей из своих отданных 5,5 млн.

Но, если к процессу успеют «подключиться» еще и налоговые органы (которым Константин Ч. должен, видимо, не менее 1 млн рублей), то дело будет совсем плохо. Ведь, требования по уплате налогов пойдут в более ранней очередности.

Чему должен научить нас приведенный пример?

  1. Официальная статистика свидетельствует, что в России ежегодно совершается порядка 12 млн сделок с недвижимостью. И каждая десятая из них в дальнейшем оспаривается. Проблема действительно существует!
  2. К сожалению, большинство риелторов видят свою работу только как «поиск вариантов». Если дело доходит до суда, то риелторы не теряют даже свою комиссию. Они, в лучшем случае, проходят как свидетели со стороны потерпевшего. Если ВЫ САМИ не будете видеть и требовать оценить какие-то риски, то, в большинстве случаев, Вам о них и не скажут.
  3. Оспаривать сделки банкрота можно за три последних года. А это значит, что в момент совершения многих сделок банкрот и сам еще может не подозревать, что он – будущий банкрот. То есть, чтобы выявить будущего банкрота, анализировать придется гораздо больше признаков, чем просто внешние атрибуты или объявления в профильных СМИ и на сайтах.
  4. Учитывая, какие огромные суммы приходится платить за возможность стать обладателем собственности в России, не лишним будет рассмотреть разные варианты владения, в том числе, с формированием признаков «добросовестного приобретателя».
  5. По мнению банковских экспертов, в России в 2016 году будет обанкрочено порядка 460 тыс. должников. В 2017 эта цифра может перевалить за 5 млн. Можно с большой долей вероятности предположить, что почти каждый банкрот постарается напоследок «обмануть» своих кредиторов. Количество «сомнительных» сделок, как на рынке недвижимости, так и на рынке подержанных авто, в самое ближайшее время может существенно возрасти.
  6. На серьезность проблемы обращает внимание и тот факт, что подавляющее большинство страховых компаний страховать титул недвижимости от данного риска – не готовы. Они просто не понимают, как его просчитать.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль

Внимание!
Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль