Ипотека-2011: игра на понижение ставок

105
Прогноз. После провала в 2009 году рынок показывает отличные темпы роста. По некоторым ипотечным программам можно отметить достижение докризисных уровней. Но полного восстановления придется подождать еще год.

Ипотека снова стала привлекательной: весь год на рынке наблюдалась тенденция к смягчению условий кредитования, снижению кредитных ставок и требований к заемщикам. Банки-«тяжеловесы» расширяли свои ипотечные программы, вернулись деньги частных игроков. Стабилизация рынка недвижимости и экономической ситуации в стране в целом позволила предлагать покупателям недвижимости все более выгодные условия ипотечного кредитования. В результате большинство девелоперов и риэлторов отметили во второй половине 2010 года резкий рост ипотечных сделок – от компании к компании они составляют от 10 до 40% в их объеме продаж.
За десять месяцев средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с концом 2009 года до 1,25 млн руб. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 13,3% (накопленным итогом с начала года). АИЖК ждет, что основной эффект от снижения ставок предложения и выдачи скажется на уровне средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам в начале 2011 года. Аналитический центр АИЖК отмечает еще один существенный признак оздоровления рынка – тенденцию к стабилизации доли просроченной задолженности в общем объеме выдачи. Такая ситуация стала возможной благодаря росту ипотечной задолженности на балансах банков – за месяц этот показатель вырос на 1,5%, до 1,09 трлн рублей.
Главным событием, повлиявшим на рынок, стало продолжающееся снижение ставки рефинансирования с 8,75% в начале года до 7,75% к ноябрю (в течение 2009 года ставка упала на 4,25 п.п.), что позволило уменьшить стоимость ипотечных кредитов. На доверие населения повлияли поправки, признавшие незаконность взимания с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменения условий договора в части изменений процентных ставок в одностороннем порядке. Наконец, поправка в статью 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» позволила банкам снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20%. Мало того, на рынок вернулись банки, предлагающие 15% и даже 10% при соблюдении определенных условий.

Возвращение новостроек. С покупкой по ипотеке квартиры в строящемся доме всегда были сложности: банки настороженно относились к «нематериальному» залогу и зачастую отказывали в кредите. А если и не отказывали, то предъявляли повышенные требования к заемщику и устанавливали дополнительную процентную ставку на период строительства. В условиях кризиса, когда девелоперы лопались как мыльные пузыри, ипотечное кредитование под покупку квартир в новостройках фактически было заморожено.
Ключевую роль в возвращении новых квартир в ипотеку сыграло развитие совместных программ банков и девелоперов, в рамках которых устанавливаются льготные условия на аккредитованные банком объекты: одно из следствий прихода банков в девелоперский бизнес. Подконтрольный актив прозрачен и понятен, не вызывает опасений в смысле повышенных рисков. «Банки, работающие на первичном рынке, выдвигают такие требования: известность застройщика и его репутация, не менее трех лет работы на рынке, наличие успешно завершенных проектов», – рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
Например, по совместной программе «Дон-строй инвеста» и ВТБ24 для клиентов компании устанавливается единая процентная ставка в 9% на весь период кредитования (отменена надбавка на период до оформления права собственности). Кроме того, партнеры отменили требование по дополнительному обеспечению на инвестиционный период – единственным залогом на весь срок кредитования является приобретаемая недвижимость. Похожие программы есть также у Сбербанка с «Группой ПИК», банка «Возрождение» с «Мортон» и ряда других – в основном в сегменте экономкласса. В следующем году тенденция получит продолжение. «Можно ожидать, что условия программ кредитования на первичном рынке будут смягчаться и приблизятся к условиям ипотеки на вторичном рынке», – надеется Мария Литинецкая.
В целом кредитование первичного рынка все еще слабо развито и составляет, по оценке экспертов, не более 10–15% от общего объема ипотеки. Однако у банкиров амбициозные планы. Так, по словам начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгия Тер-Аристокесянца, банк планирует «достичь докризисных уровней кредитования жилья на стадии строительства, а это около 25% выдачи, уже в 2011 году».

Восстановления три года ждут. Участники рынка в целом смотрят на 2011 год с оптимизмом. Но, как и прежде, уровень ставок и объемы кредитования будут зависеть от общей экономической ситуации в стране. Опрошенные «Ф.» эксперты единогласно сходятся во мнении: предпосылок для возвращения ипотеки на докризисный уровень в 2011 году пока нет. Но если все макроэкономические показатели останутся в норме, то это произойдет в 2012-м. По мнению руководителя отдела по развитию бизнеса DeltaCredit Александра Афанасьева, ипотека сейчас доступна, а главная проблема заключается в доступности жилья. «Основным камнем преткновения являются цены на недвижимость», – отмечает специалист. «В первую очередь, на этот рынок оказывают влияние темп строительства нового жилья, а также динамика изменения цен на недвижимость, показатели роста доходов населения, степень участия государства», – рассуждает Наталия Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка.
В первой половине 2011 года руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева ждет медленного восстановления потребительского спроса. Опросы, проведенные агентством в IV квартале, показали: потребители извлекли из кризиса необходимый урок и переориентировались на использование собственных, а не заемных средств.
На развитие ипотеки будет влиять и другой важный фактор – медленное восстановление строительного сектора, так как он наиболее сильно пострадал во время кризиса и полностью зависит от состояния внутреннего спроса. «Несмотря на некоторые позитивные сигналы, общий ввод жилья в стране по итогам трех кварталов составил 33 млн кв. метров, что на 5,5% меньше уровня аналогичного периода 2009 года. Инвестиции, полученные строительной отраслью в этом году, принесут отдачу в виде новых домов не раньше, чем через 2–3 года», – сетует Анна Любимцева.
Хорошая новость: нет предпосылок значительного роста цен на жилье. Также пока рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах (с учетом инфляции) до докризисного уровня. Однако, по мнению Анны Любимцевой, предпосылок для повторения ситуации 2007 года пока нет.
В ВТБ24 прогнозируют, что объем выданных ипотечных кредитов в целом по России, по итогам 2010 года, превысит 350 млрд рублей – в два раза больше уровня-2009. Георгий Тер-Аристокесянц прогнозирует, что при благоприятном развитии ситуации на докризисный уровень в 655 млрд рублей рынок может вернуться уже в 2012 году. Анна Любимцева ждет, что в 2011 году объем ипотеки составит 540 млрд рублей.

Ставки падают. Стоимость ипотеки в целом по рынку пока не достигла предкризисного уровня. В 2009 году рынок концентрировался на ключевых игроках, но ситуация меняется. Эксперты считают, что в 2011-м конкуренция продолжит расти, что окажет влияние на снижение ставки. А по оценке Георгия Тер-Аристокесянца, еще во второй половине 2010 года, на фоне обострения конкуренции, ставки ряда ключевых игроков, в том числе ВТБ24, уже достигли докризисного уровня. «При сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на понижение ставки в целом по рынку сохранится. Вместе с тем снижение ставки уже не будет столь динамичным», – прогнозирует он.
Дополнительным весомым фактором, который окажет влияние на снижение средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет эффект от реализации государственных мер по поддержке ипотечного рынка. В марте ВЭБ запустил программу рефинансирования ипотеки, в рамках которой он планирует инвестировать 150 млрд рублей в ипотечные облигации, которые будут выпускать банки или АИЖК на кредиты, выданные на строящееся жилье или квартиры в новостройках. Таким образом, по оценке Георгия Тер-Аристокесянца, в 2011 году средние ставки по ипотеке в целом все же достигнут докризисного уровня в 12,5% годовых. Их дальнейшее поведение будет зависеть от экономической ситуации: при снижении инфляции и сбалансированном функционировании рынка капитала сохранится тренд на понижение.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Внимание! Вы читаете профессиональную статью для финансиста.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет всего 1 минут.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль